Erwerber

Erwerber; Wohnungseigentum; Sondereigentümer; Vermieter; Rechtsnachfolge; Aktivlegitimation; Kündigung

Der Erwerber der gemäß § 8 WEG in Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnung ist als Sondereigentümer alleiniger Vermieter in Rechtsnachfolge des früheren vermietenden Grundstückseigentümers.

Der Kl. hat gegen den Bekl. einen Anspruch auf Räumung der streitgegenständlichen Wohnung aus §§ 985, 556 Abs. 1 BGB. Er hat das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis wirksam mit Schreiben v. 10.2.1993 zum 28.2.1994 gekündigt.

Entgegen der Ansicht des Bekl. ist der Kl. aktivlegitimiert. Er ist ausweislich des bei den Gerichtsakten befindlichen Grundbuchauszuges Eigentümer des streitgegenständlichen Mietobjekts. Soweit der Bekl. vorträgt, der Kl. könne jedenfalls nicht hinsichtlich der gesamten zum Gebrauch überlassenen Mietsache, insbesondere nicht hinsichtlich Treppenhaus und Keller, als Alleineigentümer gelten, kann dies dahingestellt bleiben. Denn für die Frage, wer Vermieter des Bekl. ist, kommt es darauf nicht an. Gegenstand des Mietvertrages ist das Recht, die Wohnung unter Ausschluß von anderen - auch des Vermieters - nutzen zu dürfen. Dazu gehört ohne Frage auch, daß der Mieter in dem hierzu erforderlichen Umfang etwa Treppenhäuser, Flure und Zugangswege auf dem Grundstück u. ä. mitbenutzen darf. Aus dieser Mitbenutzung folgt aber regelmäßig nicht, daß dem Mieter ein Besitzrecht auch in bezug auf diese Gemeinschaftsräume eingeräumt wird. Insbesondere kann er andere nicht von der Nutzung ausschließen.

Danach kommt es auf den Inhalt der Teilungserklärung auch des Teilungsplans hinsichtlich der Regelungen betreffend die sogenannten Gemeinschaftsräume nicht an. Der Kl. ist unstreitig Sondereigentümer der von dem Bekl. innegehaltenen Wohnung. Hierdurch ist er nach den obigen Ausführungen als alleiniger Vermieter in das Mietverhältnis mit dem Bekl. gemäß § 571 BGB eingetragen.

Der Auffassung von Sternel (Mietrecht, 3. Aufl., I 48) kann sich die Kammer nicht anschließen.

Auch die Entscheidung des BGH in NJW 1973, 455 betrifft einen anderen Sachverhalt, nämlich die Vermietung eines einheitlichen Grundstücks an einen Mieter und die sodann erfolgte Teilung des Grundstücks und Veräußerung der Teilgrundstücke an verschiedene Erwerber. In einem solchen Fall ist die Folge nicht eine Aufspaltung des Mietvertrages in der Weise, daß jeder Erwerber nur hinsichtlich seines Grundstücksteils in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eingetreten ist. Gegenstand der BGH-Entscheidung war also ein Mietobjekt, das vor der Teilung als Ganzes einem Mieter von mehreren Vermietern überlassen worden war. In dem hier zu entscheidenden Fall entstanden als Folge der Teilung des Grundstücks jedoch Eigentumswohnungen, die jeweils einzeln von verschiedenen Vermietern unterschiedlichen Mietern überlassen wurden.

Es kommt auch nicht darauf an, ob und ggf. für welchen Keller dem Kl. durch Teilungserklärung und -plan ein Sondernutzungsrecht eingeräumt worden ist. Denn ausweislich des Mietvertrages v. 22.1.1973 gehört ein Kellerraum nicht zu den dem Bekl. überlassenen Räumen. Der Bekl. trägt aber zum einen nicht vor, überhaupt einen Kellerraum zu nutzen, und zum anderen sind keine Umstände erkennbar, daß die Überlassung im Rahmen des Mietverhältnisses erfolgte und insoweit eine mietvertragliche Vereinbarung zustande gekommen ist.

Die von dem Bekl. angeführte Entscheidung des KG (WM 1993, 423) paßt auf den hier zu entscheidenden Fall nicht; dort war ein Kellerraum vermietet worden.

Der Bekl. kann sich auch nicht auf die Sperrfristen berufen, die eine Eigenbedarfskündigung ausschließen. Die dreijährige Sperrfrist des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB war zum Zeitpunkt der Kündigung bereits abgelaufen, zumal bereits die Zwangsversteigerung der streitgegenständlichen Wohnung am 7.3.1989 die erste Veräußerung der Eigentumswohnung darstellt (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., 1993, S. 1037, IV Rn. 76 b). Auch hinsichtlich der fünfjährigen Sperrfrist des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 BGB ist auf die erste Wohnungsveräußerung nach der Umwandlung in Wohnungseigentum abzustellen. Diese liegt vor dem Inkrafttreten des Gesetzes, so daß die fünfjährige Sperrfrist im vorliegenden Fall keine Anwendung findet. Die zehnjährige Sperrfrist des Gesetzes über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung ist nicht anwendbar auf Fälle, in denen das Wohnungseigentum vor dem 1.5.1993 veräußert worden ist (OLG Stuttgart GE 1995, 420). Das war hier der Fall.