Erweiterung der Müllplätze, Errichtung von Recyclingsammelstellen, Schließung der Müllabwurfanlagen als Modernisierungsmaßnahmen

Ein Vermieter kann die Miete nicht nach § 559 BGB erhöhen, nachdem er wegen Schließung der Müllabwurfanlage (Müllschlucker) die Müllplätze erweitert und Recyclingsammelstellen errichtet hat.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. hat nach Modernisierungsankündigung vom 26. März 2015 zunächst gegen ihre vormalige Vermieterin beantragt festzustellen, dass sie keine Mieterhöhung an die Bekl. zu entrichten hat wegen der auf Veranlassung der Bekl. vorgenommenen Erweiterung der Müllplätze, Schließung der Müllabwurfanlagen und Schließung der Müllhebeschächte in der Mieteinheit der Kl. im Haus …, 4. OG rechts.

Nach Zugang einer Mieterhöhung gemäß § 559 BGB vom 15. Januar 2016 zum 1.4.2016 bei der Kl. beantragt sie nunmehr hinsichtlich ihrer jetzigen Vermieterin und Eigentümerin festzustellen, dass sich die von der Kl. an die Bekl. zu zahlende monatliche Miete nicht aufgrund der Mieterhöhung nach § 559 BGB wegen der von der Bekl. vorgenommenen Erweiterung der Müllplätze, Errichtung von Recylingsammelstellen, Schließung der Müllabwurfanlagen und Schließung der Müllnebenschächte … um 4,70 € erhöht hat.

Die Miete konnte durch die Bekl. nicht zum 1. April 2016 nach § 559 Abs. 1 BGB gegenüber der Kl. erhöht werden, weil es sich bei den Maßnahmen nicht um eine Modernisierung nach § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB handelt.

Es handelt sich nicht um eine Maßnahme zur nachhaltigen Einsparung von Endenergie (energetische Modernisierung) nach Nr. 1, vgl. auch Blank/Börstinghaus-Blank, Miete, 4. Auflage 2014, § 555b Rn 19:

Stilllegung verbrauchsintensiver Einrichtungen/Rückbau. Nach dem Wortlaut der Nr. 1 wird von der Vorschrift auch die Stilllegung energieabhängiger Einrichtungen erfasst (Stilllegung eines Müllschluckers, eines Aufzugs, eines Schwimmbads etc.). Solche Maßnahmen erfolgen im Wege der baulichen Veränderung. Sie haben zur Folge, dass die zum Betrieb der Einrichtung erforderliche Energie eingespart wird. Die Maßnahmen führen dazu, dass die vom Vermieter geschuldete vertragsgemäße Leistung verringert wird. Dies setzt eine Vereinbarung mit dem Mieter über die Änderung der nach § 535 Abs. 1 geschuldeten Vermieterpflichten voraus. Die Regelung in § 555b Nr. 1 wird hier durch § 535 Abs. 1 verdrängt. Ob der Mieter einer solchen Vertragsänderung zustimmen muss, ist nach § 242 zu beurteilen. In diesem Rahmen ist auch über eine Reduzierung der Miete zu entscheiden. Die Anwendung der Modernisierungsregeln kommt nicht in Betracht. Der Rückbau eines Gebäudes, der insbesondere in Gebieten mit großem Wohnungsangebot, aber geringer Nachfrage in Erwägung gezogen wird, führt ebenfalls zu einer Einsparung von Energie; gleichwohl fällt eine solche Maßnahme nicht unter die Nr. 1.

Das Gericht folgt der dargestellten Ansicht, weshalb auch nicht ersichtlich ist, dass es sich etwa um eine Modernisierung nach § 555b Nr. 3 (nachhaltige Reduzierung von Wasserverbrauch, was ohnehin fernliegend ist), Nr. 4 (nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache), Nr. 5 (Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer) oder Nr. 6 BGB (Modernisierungsmaßnahmen aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind) handelt; auch die Vergrößerung des vorhandenen Müllplatzes in der Außenanlage stellt insoweit nur einen Ausgleich für die Schließung der Müllabwurfanlage dar und führt im Übrigen auch nach Ansicht des Gerichts weder zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache noch zu einer Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer, wenn der Mieter nun seinen (Rest-) Müll selbst zu den Müllbehältern nach unten bringen muss.

Dies zeigt im Übrigen auch die Regelung in § 46 Abs. 3 Satz 4 BauO Bln, die wie folgt lautet: „(3) Abfallschächte dürfen nicht errichtet werden. Bestehende Abfallschächte sind spätestens bis zum 31. Dezember 2013 außer Betrieb zu nehmen. Die zu ihrem Befüllen vorgesehenen Öffnungen sind bis zu diesem Zeitpunkt dauerhaft zu verschließen. Die Sätze 2 und 3 finden keine Anwendung, wenn die Einhaltung der abfallrechtlichen Trennpflichten und die brandschutzrechtlichen Belange gewährleistet sind.“

Ob derartige eventuelle Änderungen beim Weiterbetrieb der vorhandenen Abfallschächte eine Mieterhöhung nach § 559 BGB rechtfertigen, bedarf keiner Entscheidung, zeigt aber, dass auch § 555b Nr. 6 BGB nicht anwendbar wäre, wenn man nicht - wie das Gericht mit Blank, aaO. - der Auffassung ist, dass es sich insoweit ohnehin um eine Vertragsänderung wegen der Änderung der gemieteten Sache und nicht um eine Modernisierung handelt. Schließlich wird auch vom Amtsgericht Köpenick (BeckRS 2011, 15004; auch GE 2006, 917) bei der Prüfung eines Duldungsanspruches des Vermieters gegen Mieter im Rahmen einer Unterlassungsklage von Mietparteien gegen den Vermieter aufgeführt, dass es sich bei der Stillegung einer Müllabwurfanlage nicht um eine Modernisierung nach § 554 Abs. 2 BGB a.F. handelt, sondern derartige Ansprüche im Rahmen der bestehenden vertraglichen Regelungen auch unter Berücksichtigung des KrW/AbfG zu prüfen sind.

Berufung nach § 511 Abs. 4 ZPO wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen.

Ein Vermieter kann die Miete nicht nach § 559 BGB erhöhen, nachdem er wegen Schließung der Müllschlucker die Müllplätze erweitert und Recyclingsammelstellen errichtet hat.

Der Vermieter kündigte als Modernisierungsmaßnahmen die Schließung der Müllabwurfanlage mit damit verbundener Erweiterung der Müllplätze und die Errichtung von Recyclingsammelstellen an. Anschließend erhöhte er die Miete nach § 559 BGB um 4,70 €. Dagegen wehrte sich der Mieter mit einer Feststellungsklage.

Das AG Neukölln gab der Klage statt. Bei der Maßnahme handele es sich nicht um eine Modernisierung nach § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB, so dass die Miete nicht nach § 559 Abs. 1 BGB habe erhöht werden können. Die Maßnahmen führten dazu, dass die vom Vermieter geschuldete vertragsgemäße Leistung verringert werde. Das setze eine Vereinbarung mit dem Mieter über die Änderung der nach § 535 Abs. 1 BGB geschuldeten Vermieterpflichten voraus. Die Regelung in § 555b Nr. 1 BGB werde hier durch § 535 Abs. 1 BGB verdrängt.

Ob der Mieter einer solchen Vertragsänderung zustimmen müsse, sei nach § 242 BGB zu beurteilen. In diesem Rahmen sei auch über eine Reduzierung der Miete zu entscheiden. Die Anwendung der Modernisierungsregeln komme nicht in Betracht. Das zeige im Übrigen auch die Regelung in § 46 Abs. 3 Satz 4 BauO Bln, wonach Abfallschächte nicht errichtet werden dürften und bestehende Schächte außer Betrieb zu nehmen seien. Ob derartige eventuelle Änderungen beim Weiterbetrieb der vorhandenen Abfallschächte eine Miet­erhöhung nach § 559 BGB rechtfertigten, bedürfe keiner Entscheidung, zeige aber, dass auch § 555 Nr. 6 BGB nicht anwendbar wäre, wenn man nicht der Auffassung sei, dass es sich insoweit ohnehin um eine Vertragsänderung wegen der Änderung der gemieteten Sache und nicht um eine Modernisierung handele. Schließlich werde auch vom AG Köpenick (GE 2006, 917) bei der Prüfung eines Duldungsanspruchs des Vermieters aufgeführt, dass es sich bei der Stilllegung einer Müllabwurfanlage nicht um eine Modernisierung handele, sondern derartige Ansprüche im Rahmen der bestehenden vertraglichen Regelungen auch unter Berücksichtigung des KrW/AbfG zu prüfen seien.

Die Berufung wurde zugelassen; es ist nicht ersichtlich, ob sie auch eingelegt worden ist.

Es fällt nicht leicht, den Gedankengang des AG Neukölln nachzuvollziehen. Immerhin wird ausdrücklich die Regelung zur Abschaffung von Müllschluckern in der Bauordnung Berlin angeführt. Daraus ergibt sich recht klar, dass es sich bei den hier in Rede stehenden Maßnahmen des Vermieters um nicht von diesem zu vertretende Maßnahmen handelt. Es sind nämlich bauliche Veränderungen im Sinne von § 555b Nr. 6 BGB, die zu einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB berechtigen.

Aus den zitierten Urteilen des AG Köpenick ergibt sich nur, dass dieses Gericht jedenfalls (richtig) die Meinung vertritt, die bisherigen Müllschlucker gehören nicht zur gemieteten Sache, es sei lediglich gestattet gewesen, diese Einrichtung zu nutzen. Der Ausflug zu § 535 BGB ist also nicht gerechtfertigt.