Erträge aus Sondernutzungsrecht stehen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu

Behält sich der teilende Eigentümer die Zuordnung von Sondernutzungsrechten an Tiefgaragen-Stellflächen an Wohnungserwerber nur vor, stehen daraus erzielte Mieten nicht ihm als Sondernutzungsberechtigten, sondern der Wohnungseigentümergemeinschaft zu.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft L.straße 25, 25 A-D in Berlin. Die Kl. ist teilende Miteigentümerin der Gemeinschaft, welche mit Teilungserklärung vom 29.6.1995 dergestalt aufgeteilt wurde, dass einerseits Sondereigentum an den Wohnungen des errichteten Hauses 1 und andererseits bezüglich des geplanten Hauses 2 und des später abgerissenen Hauses 3 Vorrats- bzw. Miteigentumsanteile gebildet wurden, die im Eigentum der Kl. verblieben. Sie ist noch mit 308/1000 Miteigentumsanteil eingetragen. Die Tiefgarage mit 34 Plätzen ist gem. § 3 der Teilungserklärung Gemeinschaftseigentum. Nach § 1 der Änderungs- und Ergänzungserklärung vom 15.9.1997 zur Teilungserklärung bestehen Sondernutzungsrechte an den Stellplätzen mit der Maßgabe, dass

a) jeder Sondernutzungsberechtigte das ausschließliche Sondernutzungsrecht an dem ihm zugewiesenen Stellplatz hat, während die übrigen Miteigentümer von der Nutzung ausgeschlossen sind und

b) der teilende Eigentümer sich das ausschließliche Recht der Zuordnung der Sondernutzungsrechte zu den einzelnen Sondereigentumseinheiten vorbehält, bis das letzte Sondereigentum veräußert worden ist.

Aufgrund der Errichtung des Hauses 1 und des Verkaufs der Wohnungen sind 17 der 34 Plätze zugewiesen worden. Die restlichen Plätze hat die Wohnungseigentümergemeinschaft in den Jahren 2013 bis 2015 in eigenem Namen vermietet und die Einnahmen in die Jahresabrechnung eingestellt sowie in den Wirtschaftsplänen berücksichtigt. Die Kl. begehrt Auszahlung der Mieteinnahmen. Sie hatte zunächst die übrigen Miteigentümer in Anspruch genommen, die Klage mit Schriftsatz vom 1.9.2016 geändert und nunmehr gegen die WEG gerichtet.

Die Kl. begehrt Auszahlung der Einnahmen des Jahres 2015 in Höhe von 3.720,34 €, 2014 in Höhe von 4.177,12 € und 2013 in Höhe von 4.454,24 €. Sie vertritt die Auffassung, dass ihr aufgrund des bestehenden Zuordnungsrechtes auch das ausschließliche Recht zur Nutzung und Fruchtziehung der bestehenden, aber noch nicht zugeteilten Sondernutzungsflächen zustehe. Die Bekl. seien daher zu Unrecht bereichert und zur Auszahlung verpflichtet. Sofern diese vorbrächten, ein Betrag von jährlich 500 € stamme tatsächlich aus der Vermietung von zwei Bootsliegeplätzen und sei nicht als Einnahme in die Jahresabrechnung übernommen worden, so stünden ihr auch diese Rechte an insgesamt sieben Liegeplätzen alleine zu, weshalb dies nicht zu einer Reduzierung der Forderung führe. Die Bootssteganlage befinde sich nicht im Gemeinschaftseigentum.

Die Kl. beantragt, die WEG L.straße 25, 25 a-d, Berlin kostenfällig und vorläufig vollstreckbar zu verurteilen, an sie 8.631,36 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 20.4.2016 sowie weitere 3.720,34 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 13.9.2016 zu zahlen.

Die Bekl. beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie vertreten die Auffassung, dass das Zuordnungsrecht allein keine Nutzungsbefugnis beinhalte. Die Flächen könnten daher von der Gemeinschaft genutzt werden. Zudem seien in der Forderung Einnahmen aus vermieten Bootsanlegeplätzen in Höhe von je 500 € und eines Stellplatzes enthalten, der bereits zugeteilt worden sei. Die Summe von 4.177,12 € sei auch lediglich in einem von der Kl. vorgelegten Entwurf zur Jahresabrechnung 2014 enthalten gewesen. Über diese Summe sei keine Einnahme beschlossen worden. Hilfsweise erkläre sie die Hilfsaufrechnung mit offenen Hausgeldforderungen der Jahre 2011 und 2013.

Wegen des Parteivorbringens im Übrigen wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen, insbesondere Teilungserklärung vom 25.6.1997 und Änderungserklärung vom 15.9.1997 verwiesen.

Die zulässige Klage war abzuweisen.

Sofern der Kl. ursprünglich mit den übrigen Wohnungseigentümern der Wohnungseigentümergemeinschaft die falsche Partei verklagt hat, wurde spätestens mit Schriftsatz vom 1.9.2016 klargestellt, dass sich die Klage gegen die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft richtet. Hierin ist ein Parteiwechsel zu sehen. Dies führt dazu, dass die übrigen Miteigentümer als ehemalige Bekl. aus dem Rechtsstreit ausscheiden und die Wohnungseigentümergemeinschaft als jetzige Bekl. in den Rechtsstreit hineingezogen wurde. Dass diese Klageänderung sachdienlich im Sinne des § 263 ZPO ist, bedarf keiner weiteren Erörterung.

Ein Anspruch der Kl. auf Auszahlung der in den Jahren 2013 bis 2015 vereinnahmten Stellplatzmieten besteht unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt. Ein Anspruch der Kl. setzt jedenfalls voraus, dass dieser die alleinige Nutzung bzw. Fruchtziehung der noch nicht zugeteilten Tiefgaragenplätze zusteht. Dies ist aufgrund der zugrundeliegenden Teilungserklärung nicht der Fall, denn danach erfolgt ein Ausschluss der Nutzungsbefugnis der übrigen Eigentümer erst mit Zuteilung einer Stellfläche zu einem Sondereigentum. So lange sind die Eigentümer von der Nutzung nicht ausgeschlossen. Daran ändert die der Kl. zustehende Befugnis, das Sondernutzungsrecht aufschiebend bedingt durch Zuordnung unter Ausschluss aller anderen Miteigentümer zu begründen, nichts. Zwar kann der teilende Eigentümer auch Alleinnutzungsberechtigter der nicht zugeordneten Sondernutzungsrechte sein, dies setzt aber voraus, dass die Miteigentümer bereits in der Teilungserklärung von der Nutzung der noch nicht zugeteilten Sondernutzungsrechte ausgeschlossen worden sind. Dies ist hier nicht der Fall und kann auch nicht im Wege der Auslegung entnommen werden. Behält sich der teilende Eigentümer in der Teilungserklärung die Begründung von Sondernutzungsrechten durch Zuweisung von Stellplatzflächen an einzelne Miteigentümer vor, so wird der Bedingungseintritt für die Entstehung verdinglichter Sondernutzungsrechte erst herbeigeführt, wenn die Zuweisung entsprechend dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgebot mit dem der Teilungserklärung beigefügten Lageplan übereinstimmt. Nach dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz ist es erforderlich, dass bereits in der Regelung der Teilungserklärung die Sondernutzungsrechte in ihrer Anzahl, ihrer räumlichen Lage auf dem Grundstück und in ihrer Ausdehnung näher konkretisiert werden. Wird erst durch die Zuordnungserklärung der Bedingungseintritt für die Entstehung der Sondernutzungsrechte herbeigeführt, so bewirkt erst diese die Veränderung des Inhalts des Sondereigentums der einzelnen Wohnungs- und Teileigentumsrechte, während bis zu diesem Zeitpunkt die Befugnis der Miteigentümer zum gemeinschaftlichen Gebrauch fortbesteht. Da ein Nutzungsrecht der Kl. an den nicht zugeordneten Stellplätzen nicht besteht, war die auf Herausgabe der gezogenen Nutzungen gerichtete Klage abzuweisen.

Auch die daneben erhobene Forderung über 500 € aus vermieteten Bootsstegen war der Kl. nicht zuzusprechen, denn sie hat ihren Anspruch nicht ausreichend substantiiert dargelegt. Die Bekl. hat bestritten, dass der Betrag in der beschlossenen Jahresabrechnung 2014 auf der Einnahmenseite berücksichtigt worden sei. Die vorgelegte Abrechnung der Hausverwaltung H. vom 22.5.2015 stelle nur den Entwurf der Abrechnung 2014 dar. Tatsächlich seien für die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Jahresabrechnung nur Einnahmen für die Stellplätze in Höhe von 3.677,12 € berücksichtigt worden. Dies ergebe sich auch aus dem von der Kl. zur Akte gereichten Schreiben der Folgeverwaltung B. Immobilien vom 23.12.2015. Dem ist die Kl. nicht substantiiert entgegengetreten. Es obliegt ihr jedoch, nachvollziehbar darzulegen, ob, in welcher Höhe und wofür die von ihr beanspruchten Mieteinnahmen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft erzielt worden sein sollen. Dies kann das Gericht dem klägerischen Vortrag nicht entnehmen. Denn die Kl. trägt weder zur Höhe der Einnahmen in der beschlossenen Jahresabrechnung 2014 noch zur Nutzung, Verwaltung oder Vermietung der Bootsstege im Jahre 2014 konkret vor.

Auf die bloße Behauptung, die Wohnungseigentümergemeinschaft habe zwei der sieben Stege auf eigene Rechnung vermietet, konnte ihr die bestrittene Forderung nicht zugesprochen werden. Das Gericht sieht sich auch nicht gehalten, gem. § 142 ZPO die Bekl. zur Vorlage der Mietverträge und Kontoauszüge über Bootsanlegeplätze aufzufordern, da es alleinige Aufgabe der Kl. ist, Einsicht zu nehmen und ihren Vortrag zu substantiieren.

Die Klage war daher umfassend abzuweisen.

Dem Bauträger, der sich die Zuordnung von Sondernutzungsrechten in der Teilungserklärung vorbehalten hat, steht selbst erst von der Zuordnung an das Nutzungsrecht einschließlich der erzielten Einnahmen zu. Davor stehen die erzielten Mieteinnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu.

Der teilende Eigentümer und Bauträger begründet in der (ergänzenden) Teilungserklärung Sondernutzungsrechte an Pkw-Stellplätzen in der Tiefgarage, die auch in den Wohnungsgrundbüchern eingetragen werden. Nach der Teilungserklärung behält er sich die Zuordnung an Wohnungserwerber vor. Er nimmt auch eine Reihe von Zuordnungen vor. Die Gemeinschaft vermietet die noch nicht zugeordneten Sondernutzungsrechte und verwendet die erzielten Mieten für die Gemeinschaftskasse. Ferner vermietet die Gemeinschaft zwei vom Bauträger errichtete Bootsliegeplätze auf dem Wassergrundstück und stellt die Einnahme in die Jahresabrechnung. Der Bauträger verlangt die Auszahlung der von der Gemeinschaft vereinnahmten Beträge.

Das AG weist die Klage ab. Der Anspruch des Bauträgers besteht nicht, weil er sich die Zuordnung der noch nicht zugeteilten Tiefgaragenplätze nur erst vorbehalten hat. Eine Nutzungsbefugnis der künftigen begünstigten Wohnungseigentümer besteht erst mit Zuteilung einer Stellfläche zu einem Sondereigentum. So lange sind die übrigen Wohnungseigentümer von der Nutzung nicht ausgeschlossen. Die Einnahme aus vermieteten Bootsanlagestegen steht der Klägerin nicht zu. Die Gemeinschaft hat bestritten, dass der Betrag in der beschlossenen Jahresabrechnung auf der Einnahmenseite berücksichtigt worden sei. Im Übrigen hat der Bauträger zur Nutzung, Verwaltung oder Vermietung der Bootsstege konkret nichts vorgetragen. Der Bauträger hat zunächst Einsicht in die Unterlagen der Verwaltung zu nehmen und seinen Vortrag zu substantiieren.

Durch die Festlegung der Sondernutzungsrechte in den Wohnungsgrundbüchern ist deren Bestand festgeschrieben. Soweit die Sondernutzungsrechte in den Erwerbsverträgen an die einzelnen Wohnungserwerber zugeordnet werden, entsteht für diese das ausschließliche Recht zur Benutzung. Zweifelhaft ist dagegen das ausschließliche Recht zur Nutzung der noch nicht zugeteilten Sondernutzungsrechte.

Erste Voraussetzung ist hier, dass sie schon mit einer für die Wohnungsgrundbücher erforderlichen Bestimmtheit eingetragen sind. In zweiter Linie kommt es darauf an, ob der Bauträger sie auf einem von ihm bis zuletzt innegehaltenen Wohnungseigentum „geparkt“ hat (was hier nicht ersichtlich ist) oder aber – wie im vorliegenden Fall – aufgrund wirksamen Vorbehalts in der Teilungserklärung – durch die Zuordnung zu verkauften Wohnungen jeweils erst zur Wirksamkeit bringt, bis dahin aber alle Wohnungseigentümer berechtigt.

Bei den Bootsliegeplätzen mag die Errichtung durch den Bauträger erfolgt sein. Besondere Rechte an diesen Anlagen stehen aber – wenn sie in der Teilungserklärung nicht erwähnt sind – der Gemeinschaft zu, wenn sie diese bauliche Veränderung duldet. Von der Einstellung der Einnahmen in die Jahresabrechnung kann das Entstehen der Forderung des Bauträgers nicht abhängig sein. Der Verwalter hat ohnehin als Organ der Gemeinschaft zuerst darüber zu entscheiden, ob er die Forderungen des Mehrheitseigentümers anerkennt. Lehnt er dies ab, muss der Anspruchsteller die übrigen Wohnungseigentümer auf Auszahlung der Beträge verklagen und einen Negativbeschluss anfechten bzw. die Beschlussersetzung betreiben, wenn er den Anspruch zuerkannt haben will.