Erstrenovierung ist keine Instandsetzung

Erstrenovierung ist keine Instandsetzung; Mietpreisbindung, Altbau; Finanzierungsbeitrag, Begriff; Altbauwohnung; Erstrenovierung, vertraglich vereinbarte; Instandhaltungskosten; Instandsetzung, Begriff

Die vertragliche Übernahme der Erstrenovierung durch den Mieter einer preisgebundenen Altbauwohnung stellt keinen nach § 29 a Abs. 3 in Verbindung mit § 29 Abs. 1 I. BMG zulässigen Finanzierungsbeitrag dar.

Entgegen der Meinung der Bekl. stellt die Übernahme der Verpflichtung der Kl. zur Ausführung der Erstrenovierung der Wohnung keinen nach § 29 a Abs. 3 in Verb. mit § 29 Abs. 1 1. Bundesmietengesetz zulässigen Finanzierungsbeitrag dar. Nach der Änderung der beiden Bestimmungen durch das dritte Gesetz zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Lande Berlin vom 3. August 1982 sind nunmehr zwar auch Finanzierungsbeiträge des Mieters zur Instandhaltung und Instandsetzung von preisgebundenem Wohnraum zulässig. Die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der in der Wohnung notwendigen Erstrenovierung könnte allenfalls eine Instandsetzung darstellen, da Instandhaltungskosten nach der gesetzlichen Definition in § 28 Abs. 1 der 2. Berechnungsverordnung nur solche Kosten sind, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinflüsse entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen.

Die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Erstrenovierung fällt jedoch auch nicht unter die in § 29 Abs. 1 1. Bundesmietengesetz genannten Instandsetzungen. Eine gesetzliche Definition, was Instandsetzung ist, gibt es in § 3 Abs. 4 des Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetzes. Danach soll Instandsetzung im Sinne des Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetzes die Behebung von baulichen Mängeln sein, die infolge von Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüssen oder Einwirkungen Dritter entstanden sind, durch Maßnahmen, die in den Wohnungen den zum bestimmungsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand wiederherzustellen. Der Gesetzgeber hat hier also den Begriff der Instandsetzung nur als eine Maßnahme zur Behebung von baulichen Mängeln definiert. Die Ausführung notwendiger Schönheitsreparaturen ist keine Behebung baulicher Mängel der Wohnung. Sie dient vielmehr dazu, die Räume in einen malermäßig einwandfreien Zustand zu versetzen, ohne daß hierbei Mängel in der Substanz der Wohnung, also bauliche Mängel, beseitigt werden. Es besteht kein Anlaß, den Begriff der Instandsetzung in der Vorschrift des § 29 Abs. 1 1. Bundesmietengesetz weiter auszulegen als der Gesetzgeber den Begriff in § 3 Abs. 4 des Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetzes ausdrücklich definiert hat. Zielsetzung des Gesetzgebers bei der Schaffung des dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Drucksache 9/1640 unter Ziffer A, die Investitionsbereitschaft zur Erhaltung des Altbauwohnraumes zu wecken, da der Instandhaltungszustand einer großen Zahl von Altbauwohnungen im Lande Berlin als unbefriedigend bis schlecht bezeichnet wurde. Der Gesetzgeber wollte also erkennbar mit den gesetzlichen Änderungen die bauliche Substanz der vorhandenen Altbauwohnungen verbessern und erhalten, nicht aber die Übertragung der gemäß § 536 BGB dem Vermieter obliegenden Erstrenovierungspflicht auf den Mieter nunmehr preisrechtlich für zulässig erklären.

Hinzu kommt, daß nach § 29 a Abs. 3 in Verbindung mit § 29 Abs. 1 des 1. BMG nur die Gewährung von Finanzierungsbeiträgen zulässig ist. Da allein Finanzierungsbeiträge für zulässig erklärt worden sind, darf der Vermieter keinesfalls die Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen vollständig auf den Mieter übertragen, der Vermieter muß vielmehr ebenfalls einen Beitrag hierzu leisten.