Erstrenovierung als preisrechtswidrige Leistung

Erstrenovierung als preisrechtswidrige Leistung; Mietpreisbindung verfassungsgemäß; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; einmalige Leistung; Erstrenovierung; Rückerstattungsanspruch; Verwirkung; Bereicherungsanspruch

1. Die vertragliche Verpflichtung eines Mieters, die Erstrenovierung vorzunehmen, ist auch dann preisrechtswidrig im Sinne des § 29 a I 1. BMG, wenn sich der Mieter freiwillig zu dieser Leistung verpflichtet hat.

2. Jedenfalls bis zum Ablauf der Einjahresfrist des § 30 III 1. BMG muß der Vermieter damit rechnen, von dem ehemaligen Mieter auf Rückerstattung der preisrechtswidrigen Leistungen in Anspruch genommen zu werden. Vor Ablauf dieser Einjahresfrist scheidet somit in jedem Fall eine Verwirkung aus.

3. Da im Rahmen des § 30 III 1. BMG die preisrechtswidrige Leistung vom Vermieter zurückzuerstatten ist, wird dieser spezielle Bereicherungsanspruch nicht durch die Höhe der Bereicherung des Vermieters begrenzt.

Die statthaften Berufungen wahren die gesetzlichen Formen und Fristen und sind somit zulässig. Sie sind jedoch nicht begründet. Denn das Landgericht hat die Bekl. zu Recht zur Zahlung des von ihm ermittelten Betrages von 8527,72 DM nebst Zinsen verurteilt.

1. In § 3 Nr. 4 des Mietvertrages haben die Parteien vereinbart:

"Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen (auch die Erstrenovierung)."

Durch diese Vereinbarung haben die Kl. entgegen der Auffassung der Bekl. nicht lediglich auf die Ausführung der Erstrenovierung durch die Bekl. verzichtet, es ist vielmehr eine Verpflichtung der Mieter zur Ausführung der Erstrenovierung begründet worden. Das ergibt eine am Sinn dieser Vereinbarung orientierte Auslegung und insbesondere der Zusammenhang zwischen dem Klammerzusatz und dem davor stehenden vorgedruckten Passus des Mietvertragformulars. Der vorgedruckte Satz "die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen" regelt, wer die vermietete Sache während der Mietzeit in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten hat. Die nach dem Gesetz (§ 536 BGB) dem Vermieter obliegende Verpflichtung dazu wird auf den Mieter abgewälzt, so daß dieser nunmehr - ebenso wie anderenfalls der Vermieter - zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Durch den Klammerzusatz "auch die Erstrenovierung" ist zwischen den Parteien dasselbe für die Erstrenovierung vereinbart worden. Auch diese, die nach § 536 BGB an sich dem Vermieter obliegt, ist damit auf den Mieter abgewälzt worden. Auch insoweit ist damit eine Verpflichtung der Kl. zur Ausführung der Erstrenovierung begründet worden.

2. Diese Verpflichtung der Kl. zur Ausführung der Erstrenovierung verstieß gegen § 29 a Abs. 1 I. BMietG. Mit der Ausführung der Erstrenovierung haben die Kl. eine einmalige Leistung erbracht, und zwar "aufgrund vertraglicher Verpflichtung" und "mit Rücksicht auf die Vermietung preisgebundenen Wohnraums". Da die Ausführung der Erstrenovierung nach § 536 BGB grundsätzlich dem Vermieter obliegt, haben die Kl. durch die Erstrenovierung der Räume eine Leistung an den Vermieter erbracht. Diese Leistung war preisrechtlich unzulässig und kann somit von den Kl. nach § 30 Abs. 3 I. BMietG zurückverlangt werden.

An dieser Rechtslage hat sich durch die Änderung von § 29 a Abs. 3 I. BMietG durch das Dritte Gesetz zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Lande Berlin vom 3. August 1982 nichts geändert. Durch dieses Gesetz sind zwar in § 29 a Abs. 3 I. BMietG die Worte "oder zur Erweiterung" durch die Worte "zur Erweiterung, Instandhaltung, Instandsetzung oder Modernisierung" ersetzt worden. Diese Regelung gilt jedoch nur für die Zukunft, d. h. für die Zeit ab Inkrafttreten des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Lande Berlin im Jahre 1982, so daß dahingestellt bleiben kann, ob im vorliegenden Fall die Ausführung von Schönheitsreparaturen als Finanzierungsbeitrag im Sinne von § 29 a Abs. 3 I. BMietG angesehen werden kann.

Der in der Vergangenheit, nämlich infolge der Erstrenovierung Ende 1975, entstandene Rückerstattungsanspruch der Kl. ist durch die Änderung des § 29 a Abs. 3 I. BMietG im Jahre 1982 nicht beseitigt worden. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus § 26 Abs. 2 I. BMietG, wonach bei preisgebundenem Wohnraum eine Mietvereinbarung "insoweit und so lange" unwirksam ist, als die vereinbarte Miete die preisrechtlich zulässige Miete übersteigt. Denn § 26 Abs. 2 I. BMietG betrifft nur den fortlaufend zu zahlenden Mietzins, nicht einmalige Leistungen des Mieters an den Vermieter.

3. Entgegen der Auffassung der Bekl. ist ein Rückerstattungsanspruch der Kl. aus § 30 Abs. 3 I. BMietG auch nicht deswegen ausgeschlossen, weil die Mietpreisbindung für Altbauwohnungen insgesamt verfassungswidrig wäre. Auch insoweit ist abzustellen auf die Rechtslage bei der Entstehung des Anspruchs infolge der Ausführung der Erstrenovierung Ende 1975. Dazu wird verwiesen auf BGH GE 1979, 584 - NJW 1979, 2559. In dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof die Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbindung in Berlin für die Rechtslage nach dem Gesetz zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Land Berlin vom 17. November 1975 und dem X. BMietG bejaht. Der Senat schließt sich dieser Beurteilung der Rechtslage für das Jahr 1975 durch den Bundesgerichtshof an. Entgegen der Auffassung der Bekl. kommt es im vorliegenden Verfahren nicht darauf an, ob die Mietpreisbindung auch im Jahre 1983 noch verfassungsgemäß ist, weil die Kl. einen im Jahre 1975 entstandenen Anspruch aus § 30 Abs. 3 I. BMietG wegen einer einmaligen Leistung an den Vermieter geltend machen, der auch dann nicht entfallen würde, wenn die Mietpreisbindung heute - wie die Bekl. meinen - wegen Verstoßes gegen Verfassungsrecht als unwirksam angesehen werden müßte.