Erstes Wohnraumkündigungsschutzgesetz

Erstes Wohnraumkündigungsschutzgesetz; Änderung; Miethöhe; Klausel; Teilnichtigkeit

Bestimmungen in Wohnungsmietverträgen vor dem Ersten Wohnraumkündigungsschutzgesetz, die das Recht zur Änderung der Miethöhe regeln, sind insgesamt unwirksam, sofern bereits eine Teilbestimmung dem Sinn des späteren Gesetzes widerspricht.

Zwischen der Kl. als Rechtsnachfolgerin ihres Vaters als Vermieterin und der Bekl. besteht ein 1969 abgeschlossener Mietvertrag, dessen § 5 mit der Überschrift "Änderung des Mietzinses während der Mietzeit bei langfristigen Mietverträgen" lautet: "1. Beide Vertragsteile sind bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von über fünf Jahren berechtigt, nach Ablauf von jeweils drei Jahren seit Vereinbarung der letzten Miete - erstmalig zum 30.4.1972 die unverzügliche Aufnahme von Verhandlungen mit dem anderen Vertragsteil über eine neue Vereinbarung des Mietzinses zu verlangen. 2. Kommt es zu keiner Einigung über die künftige Miethöhe oder sind seit dem Verlangen einer der Parteien zwei Monate verstrichen, ohne daß es zu einer Einigung gekommen ist, so soll ein von der Handelskammer Hamburg zu benennender Sachverständiger als Schiedsgutachter die angemessene Miete nach billigem Ermessen feststellen. Die festgestellte Miete erkennen die Parteien vorbehaltlos an; sie gilt von demjenigen Monat an, der auf den Zeitpunkt folgt, zu dem eine der Parteien das Verlangen auf Änderung der bisherigen Miete schriftlich gestellt hat. Die Kosten des Gutachtens tragen die Parteien je zur Hälfte."

Die Bekl. haben in der Vergangenheit Vorgehen der Kl. gemäß § 2 MHG immer akzeptiert. Mit Schreiben v. 2.2.1998 begehrt die Kl. die Zustimmung zu einer Mieterhöhung.

Zu Recht ist das Amtsgericht von einem wirksamen Mieterhöhungsverlangen der Kl. ausgegangen.

Dem steht insbesondere nicht entgegen, daß ausweislich § 4 des Mietvertrages vom 14.3.1969 eine Teilinklusivmiete vereinbart worden war, denn die Parteien haben stillschweigend die Mietzinsstruktur abgeändert.

Der Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens steht auch nicht § 5 des Mietvertrages entgegen.

Die Schiedsgutachterklausel in § 5 Nr. 2 des Mietvertrages ist gemäß § 10 Abs. 1 MHG unwirksam, da bei der Bestimmung der Mieterhöhung durch einen Gutachter die Rechtsstellung des Mieters dadurch verkürzt wird, daß er nicht die schlichte, sondern nur die offenbare Unrichtigkeit rügen kann und dafür die Beweislast trägt (vgl. LG Hamburg MDR 1981, 848; Sternel, Mietrecht, 3. A., 1988, III 519; Schmidt/Futterer-Börstinghaus, Mietrecht, Rdn. 11 zu § 10 MHG; Staudinger/Sonnenschein/Weitemeyer, Mietrecht, Rdn. 14 zu Art. 3 WKSchG II § 10 MHRG).

Aber auch die Regelung unter § 5 Nr. 1 des Mietvertrages ist nichtig. Eine nur teilweise Nichtigkeit der vor Inkrafttreten des Ersten Wohnraumkündigungsschutzgesetzes vertraglich vereinbarten Regelungen über eine Veränderung des Mietzinses dürfte schon dem Sinn des nachträglich ergangenen Gesetzes, auf den vorrangig abzustellen sein wird (vgl. Staudinger-Roth, § 139, 32), widersprechen. Denn gemäß Art. 1 § 4 des Gesetzes bzw. § 10 Abs. 1 MHG sollte der Mieter nur dagegen geschützt werden, daß ihm im Widerspruch zum Gesetz, nicht dagegen, daß ihm in Übereinstimmung mit den materiell-rechtlichen Vorschriften die Zustimmung zur Mieterhöhung abverlangt wird (vgl. OLG Schleswig NJW 1981, 1964).

Jedenfalls aber führt die für den Fall der vor Inkrafttreten des Ersten Wohnraumkündigungsschutzgesetzes getroffenen Mietanpassungsregelung gebotene entsprechende Anwendung des § 139 BGB zur Gesamtnichtigkeit der Klausel (vgl. OLG Schleswig a. a. O.; LG Saarbrücken WM 1983, 145; Staudinger/Sonnenschein-Weitemeyer, § 10 MHG Rdn. 24). Es ist nämlich anzunehmen, daß die Parteien, hätten sie die nachfolgende Gesetzesänderung bedacht, sich zum Ausgleich der durch das Verbot der Änderungskündigung zum Zwecke der Mieterhöhung beeinträchtigten Vermieterinteressen auf die Möglichkeit der Mieterhöhung im Rahmen der gesetzlichen Regelung ohne weitere Einschränkung geeinigt hätten. Daß der Vermieter eine Regelung, die ihm trotz der Versagung der Änderungskündigung den vom Gesetz als angemessen erachteten Ausgleich (vgl. insoweit auch BVerfG NJW 1974, 1499 ff.) teilweise vorenthält (nicht unerhebliche Verlängerung der Wartefrist, Ermäßigung des Mietzinses bzw. Sinken der Miete), getroffen haben würde, kann nicht angenommen werden.

Die Frage der Wirksamkeit der vorgenannten Regelung unter preisrechtlichen Gesichtspunkten kann daher dahingestellt bleiben.

Nach Inaugenscheinnahme der Wohnung ist die Kammer jedoch davon überzeugt, daß die in dem Mieterhöhungsverlangen geltend gemachte Miete die üblichen Entgelte für eine vergleichbare Wohnung übersteigt. [... ].