Erstellung der Hausordnung durch den Verwalter

Erstellung der Hausordnung durch den Verwalter; mangelnde Beschlusskompetenz; Hausordnung mit verbindlicher Wirkung

Ein Mehrheitsbeschluss, mit dem die Erstellung einer Hausordnung dem Verwalter übertragen wird, ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.

(Leitsatz der Redaktion)

Il. Die zulässige Berufung ist überwiegend begründet.

[...] 4. Begründet ist die Berufung auch, soweit der Kl. den Beschluss zu Tagesordnungspunkt 5 angefochten hat.

a) Insoweit haben die Wohnungseigentümer - soweit noch Gegenstand des Berufungsverfahrens - beschlossen: „Die Verwaltung wird der Eigentümergemeinschaft und den Mietern eine allgemeingültige Hausordnung zukommen lassen."

Bei der insoweit vorzunehmenden objektiv-normativen Auslegung ist Beschlussgegenstand nicht nur - wie die Bekl. meinen - die Vorbereitung einer Hausordnung. Vielmehr wird durch den Beschluss dem Verwalter die Aufgabe übertragen, eine Hausordnung zu erstellen. Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut des Beschlusses, der dahin geht, dass die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft und den Mietern eine „allgemeingültige Hausordnung zukommen lassen" soll. Dies kann nur dahingehend verstanden werden, dass damit die Wohnungseigentümergemeinschaft den Verwalter ermächtigen wollte, eine Hausordnung aufzustellen, die verbindlich ist. Eine reine Vorbereitung einer Hausordnung, die dann von den Wohnungseigentümern erneut beschlossen werden soll, ist demgegenüber, wie sich bereits aus der im Beschluss erwähnten Verbindlichkeit ergibt, nicht Beschlussgegenstand. Zudem liegt es fern, anzunehmen, der Entwurf einer Hausordnung sollte den Mietern zugänglich gemacht werden.

b) Ob durch einen Mehrheitsbeschluss der Verwalter zur Aufstellung einer Hausordnung ermächtigt werden kann, ist allerdings umstritten. Teilweise wird dieses bejaht (OLG Stuttgart, NJW-RR 1987, 976 = GE 1987, 1105; Niedenführ/Vandenhouten, § 21 Rn. 56; Jennißen/Heinemann, § 21 Rn. 53). Teilweise wird eine entsprechende Befugnis allerdings auch verneint (Bärmann/Merle, § 21 Rn. 80; Palandt/Bassenge, § 21 WEG Rn. 13; Staudinger/Bub, 2005, § 21 Rn. 19).

Die Kammer schließt sich der zuletzt genannten Auffassung an. Ein Beschluss dahingehend, dass der Verwalter eine Hausordnung mit verbindlicher Wirkung aufzustellen und den Wohnungseigentümern bekannt zu geben hat, ist bereits wegen Fehlens der Beschlusskompetenz nichtig. Denn durch Beschlussfassung der Wohnungseigentümer können nur solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden dürfen, anderenfalls bedarf es einer Vereinbarung (BGH, GE 2000, 1478 = NJW 2000, 3500). Die Möglichkeit der Übertragung der Erstellung der Hausordnung ist weder durch das Gesetz noch durch eine Vereinbarung dem Mehrheitsprinzip unterworfen, eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer fehlt daher.

Vielmehr sind gem. § 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 1 WEG - soweit nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes geregelt ist - die Wohnungseigentümer zur Aufstellung einer Hausordnung berufen. Diese Aufgabe können sie nicht insgesamt auf einen Dritten übertragen, sondern müssen über die Hausordnung selbst eine Beschlussfassung herbeiführen.

Eine Hausordnung kann, sofern nicht durch Vereinbarung anders geregelt, nur durch Beschlussfassung der Wohnungseigentümer erstellt werden. Diese Aufgabe kann auch nicht insgesamt dem Hausverwalter übertragen werden.

In der Eigentümerversammlung einer Wohnungseigentümergemeinschaft wurde folgender Beschluss gefasst: „Die Verwaltung wird der Eigentümerschaft und den Mietern eine allgemeingültige Hausordnung zukommen lassen."

Das Amtsgericht Hanau hatte die gegen den Beschluss gerichtete Klage abgewiesen.

Auf die Berufung erklärte das Landgericht Frankfurt den Beschluss für ungültig.

Der Beschluss müsse dahingehend interpretiert werden, dass die Verwaltung nicht nur mit der Vorbereitung einer Hausordnung beauftragt sei. Vielmehr solle die Hausordnung von ihr erstellt werden und alsdann für alle Bewohner verbindlich gelten. Zudem sei die Beauftragung der Vorbereitung einer Hausordnung kein Beschlussgegenstand.

Durch Beschlussfassung der Eigentümer können nur solche Dinge geregelt werden, über die laut WEG oder anderen Vereinbarungen beschlossen werden darf. Im vorliegenden Fall aber fehlten solche Vereinbarungen, und auch das WEG sieht die Möglichkeit, die Erstellung einer Hausordnung dem Verwalter zu übertragen, nicht vor. Vielmehr sind die Eigentümer zum Aufstellen einer Hausordnung berufen.