Ersteher

Ersteher; Bindung; Mietvertrag; Zwangsversteigerung; Scheingeschäft; ordnungsgemäße Wirtschaft; Veräußerungsgebot

An einen Mietvertrag, der nach Beschlagnahme des Grundstücks vom Vollstreckungsschuldner entgegen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft mit einem Dritten vereinbart wurde, ist der Ersteher des Grundstückes nicht gebunden.

Die form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Bekl. ist zulässig, sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.

Die Räumungsklage des Kl. ist aus § 985 BGB begründet. Der Kl. ist aufgrund des rechtskräftigen Zuschlagsbeschlusses des Amtsgerichts K. v. 21.6.1988 - 1 K 69/86 - Eigentümer des streitbefangenen Grundstücks. Die Bekl. als die unmittelbaren Besitzer können demgegenüber die Herausgabe der Sache nicht verweigern, weil sie dem Kl. als Eigentümer gegenüber nicht nach § 986 Abs. 1 BGB zum Besitz berechtigt sind.

Ein solches Besitzrecht läßt sich insbesondere nicht aus dem zwischen den Bekl. und dem Vollstreckungsschuldner O. am 14./16.4.1988 abgeschlossenen Mietvertrag herleiten.

Zwar stellt dieser Vertrag entgegen der Meinung des AG kein Scheingeschäft i. S. von § 117 BGB dar, denn der von beiden Vertragsparteien erstrebte Rechtserfolg setzte gerade die Gültigkeit des Rechtsgeschäfts voraus. Den beiden Bekl. ging es darum, zu äußerst günstigen Konditionen Wohnraum auf lange Zeit nutzen zu können, und der Vollstreckungsschuldner wollte vor dem Verlust seines Eigentums im Wege der Zwangsvollstreckung noch Einkünfte erzielen, die er sonst nie gehabt hätte.

Der bloße Umstand, daß das ganze Geschäft von seinem Inhalt her und der Art und Weise, wie es zustande gekommen ist, darauf angelegt war, Dritte zu benachteiligen, machte es nicht zum Scheingeschäft, zumal die Vertragsparteien den Vertrag anschließend auch tatsächlich vollzogen haben. (...)

Daß die Bekl. zur Räumung und Herausgabe des Grundstücks verpflichtet sind, folgt aus § 135 BGB, §§ 23, 24 ZVG.

Der zwischen ihnen und dem Vollstreckungsschuldner geschlossene Mietvertrag ist danach im Verhältnis zum Kl. unwirksam.

Nachdem das Vollstreckungsgericht durch Beschluß v. 14.7.1986 die Zwangsversteigerung angeordnet hat, war das Grundstück nach § 20 ZVG beschlagnahmt. Infolge der Eintragung der Beschlagnahme im Grundbuch am 15.7.1986 war der damalige Eigentümer, der Zeuge O., unabhängig von der Kenntnis der Beschlagnahme ab dem 15.7.1986 nach den §§ 23, 25 ZVG in der Verfügung über das Grundstück beschränkt. Er durfte es nicht nur nicht veräußern, sondern auch die Verwaltung und Benutzung verblieb ihm nur innerhalb der Grenzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft. Nach Meinung der Kammer hält der Abschluß des zwischen ihm und den Bekl. geschlossenen Mietvertrages diese Grenzen nicht ein. Zwar fällt unter Verwaltung i. S. von § 24 ZVG auch die Vermietung und Verpachtung durch den Schuldner. Bei der Beurteilung der Frage einer ordnungsgernäßen Wirtschaft ist aber weder von einem Musterbetrieb auszugehen noch die Notlage des Schuldners zu berücksichtigen (Steiner/Teufel, ZVG, 9. Aufl., Band 1, Rn. 11 zu § 24). Ausgangspunkt ist die tatsächliche Beurteilung des Lebens, wobei objektive Gesichtspunkte maßgeblich sind und eine subjektive Sicht des Vollstreckungsschuldners außer Betracht zu bleiben hat (Steiner/Riedel, ZVG, 8. Aufl. 1975, Band 2, Rn. 3 zu § 24). Damit scheidet einseitiges, willkürliches Handeln aus. Dieses bedeutet, daß hier nur eine Vermietung zu angemessenen Preisen im Bereich der ordnungsgemäßen Verwaltung lag, wobei die Angemessenheit sich nicht nur an der Miethöhe orientiert, sondern bestimmt wird durch die Ausgewogenheit des Verhältnisses von Leistung und Gegenleistung.

Danach liegt hier eine Angemessenheit von Leistung und Gegenleistung nicht mehr vor, denn nach den im Mietvertrag getroffenen Regelungen beträgt der Mietzins zunächst für die gesamte Laufzeit von zehn Jahren einschließlich aller Nebenkosten sowie Kosten der Heizung und Warmwasserversorgung 66.000 DM, während der Vermieter bei Einzug bzw. spätestens bis 30.8.1988 alle Räume tapezieren, alle Schäden an Rolläden, Elektroinstallationen und Sanitäreinrichtungen beseitigen sowie eine komplette Terrasse mit Außenverkleidung erstellen sollte. Daneben wären über die umfassende Einzugsrenovierung hinaus bis zum Vertragsende in Küchen, Bädern und Toiletten fünfmal und in den übrigen Räumen dreimal die Schönheitsreparaturen auszuführen gewesen sowie das Rasenmähen auf dem gesamten Grundstück während der ganzen Laufzeit des Vertrages.

Unter Berücksichtigung des Umstandes, daß nach § 1 des Vertrages das gesamte Haus außer der Kellerwohnung, bestehend aus neun Zimmern, einer Küche, zwei Dielen, zwei Toiletten mit Bad/Dusche, einer Doppelgarage, einer Scheune vermietet worden ist, die Bekl. zur alleinigen Nutzung des gesamten Grundstücks berechtigt waren und Wohnräume, Garage, Scheune unwiderruflich untervermieten durften und es sich bei dem zunächst vereinbarten Mietzins um eine Warmmiete handelt - neben den 6.600 DM im Jahr waren weitere Zahlungen nicht geschuldet -, hätte sich ein wirtschaftlich denkender Vermieter bei den auf ihn zukommenden Verpflichtungen nicht auf einen solchen Vertrag eingelassen, sondern lieber das Objekt leerstehen lassen, zumal die Zwangsversteigerung unmittelbar bevorstand. (...)

Rechtsfolge einer Vermietung, die nicht mehr ordnungsgemäß ist und die den Vollstreckungsgläubiger oder den Ersteher benachteiligt, ist die relative Unwirksamkeit des Vertrages gegenüber dem Ersteher bzw. dem Vollstreckungsgläubiger.

Mit Steiner/Teufel (ZVG a. a. O., 9. Aufl., Rn. 17) geht die Kammer davon aus, daß eine Vermietung, die die durch § 24 ZVG gezogenen Grenzen überschreitet, nicht nur dem Vollstreckungsgläubiger gegenüber unwirksam ist (so schon Daßler-Schiffhauer-Gerhardt, ZVG, 11. Aufl. 1978, Anm. 3 zu § 24 ZVG), sondern auch dem Ersteher gegenüber (so schon Zeller/Stöber, ZVG 12. Aufl. 1987, Rn. 3.4. zu § 57), und zwar nicht nur dann, wenn dem Ersteher dies als besondere Ersteigerungsbedingung aus § 59 ZVG vorbehalten ist (Zeller/Stöber a.a.O.), sondern uneingeschränkt.

Die §§ 23, 24 ZVG sollen nämlich nicht nur den Vollstreckungsgläubiger schützen, sondern auch den Ersteher. Die Meinung von Steiner-Riedel (ZVG, 8. Aufl. 1975, Band 2 , Rn. 4; Zeller-Stöber, ZVG a.a.O., Rn. 3.4.), wonach die Unwirksamkeit nur dann vom Ersteher geltend gemacht werden kann, wenn ihm dies nach § 59 ZVG vorbehalten worden ist, verkennt, daß der Ersteher, dem der Inhalt des Mietvertrages vor der Abgabe seines Gebotes nicht bekannt ist, genauso schutzwürdig ist wie der Gläubiger. Soweit die ältere Literatur das unter Bezugnahme auf § 57 a ZVG verneint, verkennt sie, daß das Sonderkündigungsrecht des Erstehers infolge der Anwendung von § 564 b BGB nur existiert, wenn der Ersteher ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Dabei bleibt die Möglichkeit, im Falle einer anderweitigen Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, außer Betracht. § 57 a ZVG hat damit nur noch die Bedeutung, daß der Ersteher bei einer Kündigung an Vertragslaufzeiten und vertragliche Kündigungsfristen nicht gebunden ist.

Da § 23 ZVG ein gesetzliches Veräußerungsgebot enthält und die Bedeutung von § 24 ZVG sich darin beschränkt, hiervon Ausnahmen zuzulassen, an denen aber hier tatbestandlich keine vorliegt, ist der Mietvertrag gegenüber dem Kl. nach § 135 Abs. 1 BGB relativ unwirksam. Da die Bekl. von der bevorstehenden Zwangsversteigerung und damit auch von der Beschlagnahme wußten, als sie mit dem Vollstreckungsschuldner den Mietvertrag schlossen, können sie sich auch nicht auf guten Glauben berufen.

Zwar kommt im Rahmen eines relativ unwirksamen Geschäfts nach § 135 Abs. 1 BGB eine Genehmigung nach § 185 Abs. 2 BGB entsprechend in Frage, die auch darin liegen kann, daß Klage auf Erfüllung erhoben wird.

Hier klagt der Kl. aber keinen vertraglich vereinbarten Mietzins ein, sondern eine Nutzungsentschädigung. Dieser Anspruch wird nicht auf den vorgelegten Mietvertrag gestützt, sondern darauf, daß die Bekl. die Mietsache nicht zurückgegeben haben.

Dabei kann dahinstehen, ob der Kl. ursprünglich von einem Mietverhältnis ausgegangen ist, denn eine Genehmigung nach § 185 Abs. 2 BGB bezieht sich auf ein bestimmtes Vertragsverhältnis, und das streitbefangene Mietverhältnis wollte der Kl. mit Sicherheit nicht genehmigen.

Anmerkung: Die Verfassungsbeschwerde gegen dieses Urteil wurde nicht zur Entscheidung angenommen: BVerfG, Beschluß der 2. Kammer des Ersten Senats vom 5.12.1989 - 1 BvR 1188/89 -)