Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung

Wird eine fast drei Jahrzehnte alte Gasetagenheizung ausgetauscht, ist bezüglich der alten Gasetagenheizung von einem vollständigen Verbrauch des dem Gerät innewohnenden „Abnutzungsvorrates“ auszugehen. Insoweit können selbst dann nicht die gesamten Kosten für das neue Gerät angesetzt werden, wenn unterstellt wird, dass es sich um eine modernisierende Instandsetzung handelte.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht den Bekl. zur Rückzahlung überzahlter Miete für den Monat Dezember 2019 und zum Ersatz vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten verurteilt.

a) Die Einwände gegen die vom Amtsgericht erhobenen Zweifel gegen die geltend gemachten Kosten, die der Bekl. als - reinen - Modernisierungsaufwand berücksichtigt sehen möchte, tragen bereits deshalb keine andere Entscheidung, weil der Bekl. unberücksichtigt lässt, dass - wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat - die Wohnung durch die Maßnahmen in mehreren wesentlichen Bereichen qualitativ nicht so verbessert wurde, dass die Gleichsetzung mit einem Neubau gerechtfertigt ist (BT-Drs. 18/3121, S. 32; BGH, Urt. v. 11.11.2020 - VIII ZR 369/18, GE 2021, 237 = juris Rn. 33). Dafür ergibt sich - auch aus der Berufungsbegründung - nichts.

b) Ohne dass es - aus dem vorstehend genannten Grund - darauf im Ergebnis ankäme, lässt der Bekl. im Rahmen der Beurteilung des quantitativen Aufwands grundlegend unberücksichtigt, dass - soweit es sich bei den geltend gemachten Maßnahmen nicht um reine Instandsetzungen handelt - dafür ersparte Aufwendungen in Abzug zu bringen sind (BGH, Urt. v. 17.6.2020 - VIII ZR 81/19, GE 2020, 1046 = juris; Urt. v. 11.11.2020 - VIII ZR 369/18, GE 2021, 237 = juris).

Wird eine - wie vom Bekl. vorgetragen - fast drei Jahrzehnte alte Gasetagenheizung ausgetauscht, so dürfte bezüglich der alten Gasetagenheizung von einem vollständigen Verbrauch des dem (technischen) Gerät innewohnenden „Abnutzungsvorrates“ auszugehen sein; seine Lebensdauer war wohl - zumindest nahezu - vollständig abgelaufen. Insoweit können - vgl. § 559 Abs. 2 BGB und die vom BGH in den vorgenannten Entscheidungen fortentwickelten Maßstäbe - selbst dann nicht die gesamten Kosten für das neue Gerät angesetzt werden, wenn unterstellt wird, dass es sich um eine modernisierende Instandsetzung handelte.

Ohne dass es entscheidend darauf ankommt, hat das Amtsgericht die Entfernung von Vormietereinbauten - hier einer Holzdecke - als Instandsetzung angesehen, denn es wird ein ursprünglicher Zustand wiederhergestellt.

Bezüglich der Elektroinstallation ist - zusätzlich zum Ansatz ersparter Erhaltungskosten - die Überlegung des Amtsgerichts mit Blick auf die BGH-Rechtsprechung zutreffend. Offenbleiben kann mangels Erreichen der qualitativen Anforderungen an die Annahme einer umfassenden Modernisierung i.S.d. § 556f Satz 2 BGB, ob die Maßnahme vor dem Hintergrund der Rechtsprechung des BGH zu den Mindeststandards einer nicht modernisierten Altbauwohnung als reine Instandsetzung anzusehen ist (BGH, Urt. v. 26.7.2004 - VIII ZR 281/03, GE 2004, 1090 = juris).

c) Soweit der Bekl. behauptet, die Berücksichtigung eines fiktiven Modernisierungszuschlags nach § 556e Abs. 2 BGB würde zu einem Betrag führen, der über der vom Amtsgericht ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete (zuzüglich 10 %) liegt, fehlt es an einer Begründung, § 520 Abs. 3 Nr. 3 ZPO. Weder dem erstinstanzlichen Vortrag noch der Berufungsbegründung lässt sich entnehmen, von welcher Miete der Bekl. insoweit ausgeht, weshalb die erstinstanzliche Entscheidung mithin fehlerhaft sein soll. Er übersieht wohl auch, dass der Feststellung der nach § 556e Abs. 2 BGB höchst zulässigen Miete die ortsübliche Vergleichsmiete ohne die verbesserte Ausstattung zugrunde zu legen wäre und sich nicht etwa der Betrag, den das Amtsgericht ermittelt, hat, um einen fiktiven Modernisierungszuschlag erhöht.

d) Die Kostenentscheidung ist - nach den vorstehenden Feststellungen - ebenfalls nicht zu beanstanden. Unzutreffend moniert der Bekl., das Amtsgericht habe „behauptet“, er habe „Auskünfte zur Vormiete bis heute nicht erteilt“. Richtig ist stattdessen, dass das Amtsgericht seine Kostenentscheidung u. a. damit begründet hat, dass die Auskünfte erst im Verfahren erteilt wurden.

Wird eine fast drei Jahrzehnte alte Gasetagenheizung ausgetauscht, ist bezüglich der alten Gasetagenheizung von einem vollständigen Verbrauch des dem Gerät innewohnenden „Abnutzungsvorrates“ auszugehen. Insoweit können selbst dann nicht die gesamten Kosten für das neue Gerät angesetzt werden, wenn unterstellt wird, dass es sich um eine modernisierende Instandsetzung handelte.

Der Beklagte hatte die Wohnung zu einem Mietzins vermietet, der über der ortsüblichen Vergleichsmiete + 10 %, also über der grundsätzlich nach der Mietpreisbremse zulässigen Miete lag. Der Beklagte hatte jedoch damit argumentiert, es handele sich um die Erstvermietung nach umfassender Modernisierung, weshalb eine gesetzliche Ausnahme vom Regelfall ortsübliche Miete + 10 % vorliege. Das Amtsgericht verurteilte ihn zur Rückzahlung überzahlter Miete und zum Ersatz vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten, weil die durchgeführten Maßnahmen – Austausch einer fast 30 Jahre alten Gasetagenheizung, Entfernung einer vom Vormieter eingebauten Holzdecke und die Erneuerung der alten Elektroinstallation – nicht die für die Ausnahme von der Mietpreisbremse geforderte Modernisierungshöhe erreichten. Das Landgericht schloss sich dem an.

Die Wohnung sei durch die Maßnahmen in mehreren wesentlichen Bereichen qualitativ nicht so verbessert worden, dass die Gleichsetzung mit einem Neubau gerechtfertigt sei. Der Beklagte lasse im Rahmen der Beurteilung des quantitativen Aufwands grundlegend unberücksichtigt, dass ersparte Aufwendungen in Abzug zu bringen seien. Werde eine – wie hier – fast drei Jahrzehnte alte Gasetagenheizung ausgetauscht, so dürfte bezüglich der alten Gasetagenheizung von einem vollständigen Verbrauch des dem (technischen) Gerät innewohnenden „Abnutzungsvorrates“ auszugehen sein; seine Lebensdauer sei wohl – zumindest nahezu – vollständig abgelaufen gewesen. In diesem Falle könnten selbst dann nicht die gesamten Kosten für das neue Gerät angesetzt werden, wenn unterstellt werde, dass es sich um eine modernisierende Instandsetzung gehandelt habe.

Die Entfernung von Vormietereinbauten – hier einer Holzdecke – sei als Instandsetzung anzusehen, denn es werde ein ursprünglicher Zustand wiederhergestellt.

Bezüglich der Elektroinstallation sei – zusätzlich zum Ansatz ersparter Erhaltungskosten – zu bedenken, ob die Maßnahme vor dem Hintergrund der Rechtsprechung des BGH zu den Mindeststandards einer nicht modernisierten Altbauwohnung nicht als reine Instandsetzung anzusehen sei.

Soweit der Beklagte behaupte, die Berücksichtigung eines fiktiven Modernisierungszuschlags nach § 556e Abs. 2 BGB würde zu einem höheren Betrag als der ortsüblichen Vergleichsmiete + 10 % führen, fehle es an einer Begründung. Seinem Vortrag lasse sich nicht entnehmen, von welcher Miete er insoweit ausgehe. Er übersehe wohl auch, dass der Feststellung der nach § 556e Abs. 2 BGB höchstzulässigen Miete die ortsübliche Vergleichsmiete ohne die verbesserte Ausstattung zugrunde zu legen wäre, und nicht etwa der Betrag, den das Amtsgericht unter Berücksichtigung der verbesserten Ausstattung ermittelt habe plus Modernisierungszuschlag.