Erstattung von Zusatzaufwand bei Ausbau von Wohnungseigentum

Baut der Wohnungseigentümer in Ausübung eines Ausbaurechts seine Dachgeschoßwohnung aus, ist eine zusätzliche Hausschwammbeseitigung am Drempel und Dachstuhl notwendige Folge einer Geschäftsbesorgung, für deren Kosten die Miteigentümer anteilig in Anspruch genommen werden können.

Die Beteiligten bzw. ihre Rechtsvorgänger waren Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die gem. Teilungserklärung vom 1. März 1985 in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde. Zwei Einheiten (Nr. 16 und 17) liegen im DG des ca. 100 Jahre alten Gebäudes. Die Gemeinschaftsordnung bestimmt in § 6 Nr. 6:"Die Eigentümer der Dachgeschoßeinheiten sind berechtigt, im Dachgeschoß alle erforderlichen Baumaßnahmen zur Realisierung der genehmigten Baupläne durchzuführen, auch soweit dadurch Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Sie haben alle entstehenden und entstandenen Kosten zu tragen. Dem Verwalter sind vor Inangriffnahme der Baumaßnahmen die genehmigten Baupläne vorzulegen."Der Antragsteller zu 1) kaufte am 22. Mai 1991 die damals noch nicht ausgebaute Wohnung Nr. 17 und wurde am 30. April 1992 als deren Eigentümer im Wohnungsgrundbuch eingetragen. Die Antragsteller zu 2) kauften am 22. Mai 1991 die ebenfalls unausgebaute Wohnung Nr. 16 und wurden am 9. Januar 1992 als Eigentümer im Wohnungsgrundbuch eingetragen. Die Antragsteller leiteten im Anschluß an den Kauf der Wohnungen den Ausbau des Dachgeschosses zügig ein und beauftragten die Architektin mit der Durchführung des Bauvorhabens. Während der Baumaßnahmen zeigte sich nach den bestrittenen Angaben der Antragsteller, daß die straßenseitige Außenmauer im Bereich des Drempelmauerwerks von Hausschwamm befallen war, der sich auch auf die im Dachstuhl vorhanden gewesene Fachwerkkonstruktion erstreckte, die den gesamten Dachstuhl trug. Die damalige Verwalterin der Wohnanlage wurde unter dem 1. November 1991 darüber informiert, daß an der Fassadenwand der gesamte Drempel, zum Teil auch die Wand des 4. Obergeschosses, Teile des Dachs und der Holzbalkendecke zu ersetzen bzw. zu sanieren seien, und gebeten, die Eigentümer über den Stand der Dinge zu informieren und zu klären, wie die entstehenden Kosten verteilt werden können. Die Verwalterin erbat unter dem 6. November 1991 von der Architektin eine Aufstellung der Kosten für die Schwammbeseitigung. Zwischen dem 31. Oktober 1991 und dem 15. November 1991 gaben die Antragsteller den Abriß des Drempelmauerwerks und den Wiederaufbau in Auftrag. Am 12. Dezember 1991 informierte die damalige Verwalterin den Antragsteller zu 1) darüber, daß der Verwaltungsbeirat eine Kostenbeteiligung ablehne und die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung leider nicht möglich sei. In dem Protokoll vom 30. März 1992 über die Eigentümerversammlung vom 26. März 1992 heißt es u.a., die Wohnungseigentümer seien sich darüber einig, daß der Antragsteller zu 1) den Nachweis über den möglichen Schwammbefall durch ein Gutachten erbringen soll. Trotz des von dem Antragsteller zu 1) daraufhin beigebrachten Gutachtens vom 28. April 1992 kam es nicht zu einer Erstattung der Kosten der Drempelsanierung durch die Antragsgegner. Unter Abzug eines Eigenanteils haben die Antragsteller von den Antragsgegnern die Zahlung von 30.377,41 DM bzw. 21.248,63 DM geltend gemacht. Mit dem angefochtenen Beschluß hat das Landgericht die Antragsgegner anteilig zur Zahlung verpflichtet. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner blieb erfolglos.

Ohne Rechtsirrtum bejaht der angefochtene Beschluß Erstattungsansprüche dem Grunde nach. Rechtlich einwandfrei bleibt dahingestellt, ob die Voraussetzungen einer Notgeschäftsführung gemäß § 21 Abs. 2 WEG erfüllt sind oder ob dies an einem unmittelbar drohenden Schaden für das Gemeinschaftseigentum scheitert, weil nämlich die Regelung des § 21 Abs. 2 WEG Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen die Miteigentümer aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder aus ungerechtfertigter Bereicherung nicht ausschließt (vgl. BayObLG WM 1995, 728 = WE 1996, 152 = NJW-EM 1996, 36; Weitnauer/Lück, WEG 8. Aufl., § 21 Rdn. 7; Bärmann/Pick/Merle, WEG 7. Aufl., § 21 Rdn. 51, jeweils m.w.N.). Damit können die Antragsteller ihre Forderungen jedenfalls aus §§ 683 Satz 1, 670 BGB herleiten. Soweit die Antragsgegner sich in ihrer Rechtsbeschwerdebegründung im wesentlichen darauf stützen, das Landgericht habe hinsichtlich eines der Geschäftsführung entgegenstehenden Willens der Miteigentümer nicht ausreichend ermittelt, kommt es hierauf aus Rechtsgründen nicht an, weil nach den verfahrensfehlerfrei festgestellten besonderen Umständen selbst ein Widerspruch der Miteigentümer gegen die zwangsläufig vorzunehmende Drempel- und Dachstuhlsanierung unbeachtlich gewesen wäre. Demnach braucht nicht geklärt zu werden, welche Anforderungen an einen Widerspruch der Eigentümergemeinschaft im Sinne des Auftragsrechts (Mehrheitsbeschluß erforderlich?) überhaupt gestellt werden müßten und ob die nach ausreichender Information über die zusätzlichen Sanierungsmaßnahmen einsetzende Hinhaltetaktik zunächst der Verwalterin, sodann des Beirats und schließlich der Eigentümerversammlung vom 26. März 1992, die sich sämtlich nur auf die Abwehr einer Kostenbeteiligung beschränkten, als Untersagung einer weiteren Geschäftsführung zu werten wären.

Nach Auffassung des Senats kommt bei zusätzlich notwendig werdenden Instandsetzungsmaßnahmen bei Ausübung eines Ausbaurechts auch die direkte Anwendung des § 670 BGB über Auftragsrecht in Betracht. Gemäß § 6 Nr. 6 der hier vorliegenden Gemeinschaftsordnung waren die Eigentümer der Dachgeschoßeinheiten berechtigt, im Dachgeschoß alle erforderlichen Baumaßnahmen zur Realisierung der genehmigten Baupläne durchzuführen, auch soweit dadurch Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Damit war in Form einer alle Miteigentümer bindenden Vereinbarung festgelegt, daß die Dachgeschoßeigentümer zu baulichen Veränderungen ermächtigt waren. Ähnlich wie die Zustimmung zu einer baulichen Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 BGB lag damit die Zustimmung der berechtigten Eigentümergemeinschaft zur Verfügung eines Nichtberechtigten im Sinne des § 185 BGB vor (vgl. hierzu Bärmann/Pick/Merle, WEG 7. Aufl., § 22 Rdn. 99). Diese in der Gemeinschaftsordnung festgelegte Zustimmung war unwiderruflich. Bei Ausübung des Ausbaurechts entstanden für die Dachgeschoßeigentümer besondere Rechtsverhältnisse zur Gemeinschaft, für deren nähere Ausgestaltung das Auftragsrecht den geeigneten Ansatzpunkt bildet. Ein Werkvertrag scheidet aus, weil die Dachgeschoßeigentümer weder zum Ausbau verpflichtet waren, noch dafür eine Gegenleistung erhielten. Soweit sie berechtigt waren, bei dem Dachgeschoßausbau in das Gemeinschaftseigentum einzugreifen, handelten sie nicht nur im eigenen Interesse, sondern notwendig auch im Interesse der Eigentümergemeinschaft und mußten deren Belange mitbedenken. Sie hatten dabei in bezug auf Rücksichtnahme und Information in etwa die Pflichten eines Beauftragten. In zulässiger Abbedingung des § 670 BGB hatten sie allerdings die normalen Kosten des Ausbaus ihrer Dachgeschoßeinheiten selbst zu tragen, weil das zu erstellende Sondereigentum ihnen zufiel. Zutreffend legt das Landgericht die Regelung in § 6 Nr. 6 der Gemeinschaftsordnung, daß die Dachgeschoßeigentümer alle bei dem Ausbau entstehenden und entstandenen Kosten zu tragen haben, dahin aus, daß sich die Kostenübernahme nicht auf zusätzliche Bauarbeiten bezog, die sich daraus ergaben, daß weitere Bausubstanz schadhaft war und ohnehin auf Gemeinschaftskosten hätte instand gesetzt werden müssen. Derartige Zusatzkosten zählen zu den Aufwendungen im Sinne des § 670 BGB, die sich als notwendige Folge der Geschäftsführung ergeben (vgl. Staudinger/Wittmann, BGB 13. Bearbeitung, § 670 Rdn. 5; Palandt/Thomas, BGB 56. Aufl., § 670 Rdn. 2, jeweils mit Hinweis auf BGHZ 8, 222). Die Freiwilligkeit der Vermögensopfer ist nur mittelbar gegeben, weil der Beauftragte insoweit keine Wahl hat, die Gesamtgeschäftsführung aber dennoch freiwillig übernommen hat (vgl. Staudinger/Wittmann a.a.O.).Im Zuge ihres Dachgeschoßausbaus konnten die Antragsteller angesichts fehlender konkreter Weisungen der Eigentümergemeinschaft trotz deren Information nicht anders verfahren, als die zusätzlichen Arbeiten an Drempel und Dachstuhl durchzuführen. Sofern dies bautechnisch überhaupt möglich gewesen wäre, Drempel und Dachstuhl unsaniert zu lassen, wären der Eigentümergemeinschaft bei der ohnehin erforderlichen Sanierung mit Sicherheit höhere Kosten erwachsen. Die Eigentümergemeinschaft könnte somit auch als bereichert angesehen werden, wenn sie einerseits auf einem ordnungsgemäßen Dachausbau besteht, sich unmittelbar ersparte Kosten aber nicht anrechnen lassen will. Dies kann auch nicht mit dem Hinweis einer sogenannten aufgedrängten

ehin erforderlichen Sanierung mit Sicherheit höhere Kosten erwachsen. Die Eigentümergemeinschaft könnte somit auch als bereichert angesehen werden, wenn sie einerseits auf einem ordnungsgemäßen Dachausbau besteht, sich unmittelbar ersparte Kosten aber nicht anrechnen lassen will. Dies kann auch nicht mit dem Hinweis einer sogenannten aufgedrängten Bereicherung abgewehrt werden, weil hier eine unmittelbare Sanierungsbedürftigkeit gegeben war. Ein Widerspruch der Eigentümergemeinschaft gegen die unmittelbar erforderlichen zusätzlichen Sanierungsarbeiten wäre als treuwidrig anzusehen, zumal die Dachgeschoßeigentümer nach § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG einen durchsetzbaren Anspruch auf die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung gehabt haben. Fehlt den Miteigentümern somit ein Widerspruchsrecht, wäre ein eventuell festzustellender entgegenstehender Wille unbeachtlich. Der vorliegende Fall ist auch nicht mit der Entscheidung BayObLG vom 2. Juni 1982 (Leitsatz in DWE 1982, 137) vergleichbar. Dort hatte ein Miteigentümer einer noch nicht fertiggestellten Wohnanlage diese aus freien Stücken unter Umgehung der Miteigentümer fertiggestellt, ohne den mehrfach erklärten Widerspruch der anderen Miteigentümer zu berücksichtigen. In dem hier zu entscheidenden Fall bestand dagegen ein Ausbaurecht, bei dessen Ausübung zusätzliche Sanierungsarbeiten unmittelbar erforderlich waren und praktisch zwangsläufig mitgemacht werden mußten.

Zwei Erwerber eines Dachgeschosses in einem Uralt-Bau stellten bei dem ihnen nach der Teilungserklärung gestatteten Dachausbau fest, daß Drempel und Dachstuhl erheblich vom Hausschwamm befallen waren. Beide baten die Verwalterin und die Eigentümergemeinschaft vergeblich um Übernahme der Mehrkosten für den Dachausbau.

Im gerichtlichen Verfahren beriefen sich diese darauf, daß sie einer Geschäftsführung der Erwerber hinsichtlich der Sanierungsarbeiten widersprochen hätten, wenn sie gefragt worden wären. Sie lehnten deshalb jede finanzielle Beteiligung ab.

Das Kammergericht entschied jedoch, daß die Erwerber keine andere Wahl gehabt hätten, als im Zuge ihres Dachausbaues auch Drempel und Dachstuhl zu sanieren; die Kosten seien nach Auftragsrecht als notwendige Mehrkosten von den übrigen Miteigentümern anteilig zu erstatten.