Erstattung der durch den Verfügungsberechtigten verauslagten Instandhaltungs- und Modernisierungskosten

Erstattung verauslagter Instandhaltungs- und Modernisierungskosten, soweit dafür keine Fördermittel bewilligt worden sind.

Der Kl. begehrt von der Bekl. die Auszahlung von Überschüssen aus der Verwaltung des in Berlin-Prenzlauer Berg belegenen, mit einem Mietshaus bebauten Grundstücks. Die Bekl. ihrerseits nimmt den Kl. auf Erstattung von verauslagten Instandhaltungs- und Modernisierungskosten sowie von durch die Sanierung des rechten Seitenflügels des Mietshauses entstandenen Baukosten, soweit ihr diese nicht vom Land Berlin erstattet worden sind, in Anspruch.

Das vorgenannte vormals volkseigene Grundstück war zunächst durch den VEB K. W. und danach von der Bekl. als dessen Rechtsnachfolger im Auftrag des Landes Landes Berlin verwaltet worden. Aufgrund des Ersuchens der Oberfinanzdirektion Berlin wurde die Bekl. am 16. Oktober 1995 nach einer diesbezüglichen Zuordnung nach dem Vermögenszuordnungsgesetz als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Durch bestandskräftigen Bescheid des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 8. November 1996 ist das Eigentum an dem vorbezeichneten Grundstück auf den Kl. zurückübertragen worden. Am 12. Februar 1997 gab die Bekl. das Grundstück an ihn heraus. (...)

Die Bekl. hat einen Fehlbetrag von 148.326,40 DM errechnet. (...)

Im Verlaufe des Rechtsstreits waren der Bekl. nach Verrechnung der Abschlagszahlungen, die sie auf die Fördermittel erhalten hatte, mit den Baukosten Fehlbeträge von 117.162,60 DM und weiterhin von angeblich 127.748,40 DM entstanden, deren Erstattung sie von dem Kl. begehrt hat. Sie hat die Ansicht vertreten, diese Kosten seien ihr gemäß § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG zu erstatten.

Weiterhin hat die Bekl. den in der Jahresabrechnung 1996 als Ertrag verbuchten Betrag von 8.500 DM wieder abgesetzt. Die vorgenannten Einzelbeträge sind Gegenstand der Aufrechnung und Widerklage.(...)

(...)

Ein Gegenanspruch auf Erstattung der durch die Sanierung des rechten Seitenflügels entstandenen Kosten in Höhe der Differenz zwischen den tatsächlichen Baukosten und der von der Investitionsbank Berlin gewährten Förderung stand der Bekl. zu keiner Zeit zu. Den nach der Verrechnung der Förderkosten noch verbliebenen Fehlbetrag von 107.812,68 DM muß die Bekl. selbst tragen. § 3 Abs. 3 VermG bietet keine Anspruchsgrundlage auf Erstattung dieses Fehlbetrages.

Nach § 3 Abs. 3 Satz 2 lit. a VermG sind von dem Unterlassungsgebot nach § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG solche Rechtsgeschäfte ausgenommen, die zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers, insbesondere bei Anordnung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots nach § 177 BauGB zur Beseitigung von Mißständen und zur Behebung von Mängeln erforderlich sind. In der Sanierungspraxis sind ein diesbezügliches Gebot die Ausnahme und entsprechende Verträge die Regel (Schrödter/Köhler, BauBG, 6. Aufl., § 164 a Rn. 28; § 177 Rn. 149). Dementsprechend sieht § 3 Abs. 3 Satz 5 VermG vor, daß die Ausnahme von dem Unterlassungsgebot entsprechend für Maßnahmen der in Satz 2 lit. a bezeichneten Art gilt, die ohne Anordnung nach § 177 BauGB vorgenommen werden, wenn die Kosten der Maßnahme von der Gemeinde oder einer anderen Stelle nach Maßgabe des § 177 Abs. 4 und 5 BauGB erstattet werden. Diese Fallgestaltung liegt hier vor. In der Einleitung des von der Bekl. mit dem Land Berlin geschlossenen öffentlich-rechtlichen Vertrages wird auf § 3 Abs. 3 Satz 5 VermG und in § 4 Abs. 3 des Vertrages auf die Grundsätze des § 177 Abs. 4 und 5 BauGB Bezug genommen.

Bei den Bauwerksschäden, die nach dem Vortrag der Bekl. an dem Seitenflügel bestanden hatten, handelte es sich um Mängel und Mißstände im Sinne des § 177 BauGB. Das gilt auch für die Gefahrenstellen im Bereich des Daches, der Schornsteinköpfe und der Fassade. Nach § 177 Abs. 4 BauGB, der nach § 3 Abs. 3 Satz 5 VermG hinsichtlich der Erstattung der Kosten entsprechend anzuwenden ist, hat der Eigentümer die Kosten insoweit zu tragen, als er sie durch eigene oder fremde Mittel decken und die sich daraus ergebenden Kapitalkosten sowie die zusätzlich entstehenden Bewirtschaftungskosten aus Erträgen der baulichen Anlage aufbringen kann, also soweit sie aus der Bewirtschaftung der baulichen Anlage amortisierbar sind (sog. rentierliche Kosten). Die spezielle Erstattungsregelung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erweiterungsfähig. So erfaßt sie auch die vorbezeichneten Instandsetzungsmaßnahmen, mit denen eine Rechtspflicht des Eigentümers erfüllt worden ist (§ 3 Abs. 3 Satz 2 lit. a VermG) oder für die eine Kostenerstattung seitens einer Gemeinde oder einer anderen Stelle nach Maßgabe des § 177 Abs. 4 und 5 BauGB stattfindet (§ 3 Abs. 3 Satz 5 VermG; vgl. BGH VIZ 1998, 103, 104; WM 1977, 1851, 1852; Landel VIZ 1999, 71, 73; Kimme/Rapp, VermG, § 3 Rn. 94).

Da von § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG nur die rentierlichen Kosten erfaßt werden, konnte die Bekl. von dem Kl. nicht die Erstattung eines "geplanten Eigenanteils" von 108.393 DM und nicht geförderter Baukosten von 8.769,60 DM oder eines Fremdmittelanteils von 104.792 DM und der Differenz zwischen den von ihr beantragten und den von der Investitionsbank Berlin ausgezahlten Eigenkapitalersatzmitteln von 127.778,40 DM verlangen, wie sie dies im Verlaufe des Rechtsstreits mit ihrer Aufrechnung und Widerklage geltend gemacht hat. Das gilt auch für die noch streitbefangenen Beträge von 104.972 DM und 2.840.68 DM. Bei den vorgenannten Beträgen handelt es sich um die jeweilige Deckungslücke zwischen den Baukosten und den gewährten Fördermitteln, nicht um die rentierlichen Kosten. Diese werden nach § 177 Abs. 5 BauGB erst nach der Durchführung der Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen unter Berücksichtigung bestimmter im Gesetz aufgeführter Kriterien ermittelt. Ein Bescheid der Investitionsbank Berlin ist hierzu noch nicht ergangen. Die Regelung in § 4 Abs. 4 des Fördervertrages steht nicht im Einklang mit § 177 Abs. 5 BauGB, wonach der von dem Eigentümer zu tragende Kostenanteil erst nach der Durchführung der Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen ermittelt wird. Über eine Modernisierungsumlage (§ 4 Abs. 4 des Fördervertrages) konnten keine Fehlbeträge gedeckt werden, weil es sich bei dem Seitenflügel um einen Leerstand gehandelt hatte. Ein Anspruch auf Erstattung des Defizits gemäß § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG steht der Bekl. nicht zu. Voraussetzung hierfür ist, daß das Restitutionsobjekt im Zeitpunkt der Durchführung der Instandsetzungsmaßnahme zu Wohnzwecken vermietet war (Redeker/Hirtschulz/Tank in Fieberg u. a., VermG, § 3 Rn. 256), was bei dem Seitenflügel nicht der Fall war. Einen allgemeinen Erstattungsanspruch des Verfügungsberechtigten, wie ihn das Auftragsrecht vorsieht, für Aufwendungen, die der Verfügungsberechtigte vor der Rückgabe auf den der Restitution unterliegenden Vermögensgegenstand gemacht hat, kennt das Vermögensgesetz nicht (BGH VIZ 1998, 103).

Die Schaffung von zwei Maisonettewohnungen ist nicht von § 177 BauGB gedeckt. Eine Erstattung der hierauf entfallenden Baukosten kann die Bekl. nicht nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG verlangen. Es handelt sich weder um eine Instandsetzungsmaßnahme, deren Kosten dem Verfügungsberechtigten als Vermieter nach Rechtsvorschriften zu einer Erhöhung der jährlichen Miete berechtigen, noch um eine solche Instandsetzungsmaßnahme, mit der eine Rechtspflicht des Eigentümers erfüllt worden ist (§ 3 Abs. 3 Satz 2 a VermG).

Die Begründung gehört nicht zu der Ordnungsmaßnahme nach § 147 BauGB (vgl. Ordner III Bl. 3407, 3410). Die diesbezüglichen Kosten hat das Bezirksamt daher nicht erstattet. Aus § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG läßt sich ein Anspruch auf Erstattung des ungedeckten Betrages von 6.377,74 DM nicht herleiten.