Ersparte Eigenleistung für Schönheitsreparaturen

Ersparte Eigenleistung für Schönheitsreparaturen; Berechnung der Ausgleichszahlungen für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen

Will der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die vermietete Wohnung umbauen, so ist der Mieter nicht zum Schadenersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen, sondern zu einer Augleichszahlung in Höhe der für Eigenleistungen ersparten Aufwendungen verpflichtet. Dafür ist nicht das Kostenangebot eines Fachhandwerkers maßgebend, sondern ein angemessener Stundensatz nebst Materialkosten.

II. Zwischen den Parteien besteht Übereinstimmung, daß die Bekl. nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet war, da die Kl. in der Wohnung Umbaumaßnahmen vornehmen wollten. In diesem Fall ist die Bekl. von vornherein nicht zur Leistung einer Ausgleichszahlung verpflichtet (vgl. BGH, WuM 1985, 46 ff.; OLG Oldenburg, WuM 1992, 229 f.). Unabhängig vom Umfang der an sich geschuldeten Schönheitsreparaturen besteht dieser Ausgleichsanspruch jedoch nicht in Höhe der abstrakt berechneten Kosten für die Durchführung der Schönheitsreparaturen. Vielmehr ist diese Zahlung der Höhe nach begrenzt, da die Forderung der Kl. als Vermieter nicht über den Betrag hinausgeht, den die Bekl. als Mieterin hätte aufwenden müssen, wenn sie ohne den Umbau ihrer Vertragspflicht nachgekommen wäre (BGHZ 77, 301, 305). Ist dabei - wie hier - davon auszugehen, daß der Mieter nach dem Mietvertrag die Arbeiten in Eigenleistung bzw. durch Verwandte oder Bekannte hätte ausführen lassen dürfen, braucht er neben den Kosten für das notwendige Material nur den Betrag zu entrichten, den er für die Arbeitsleistung seiner Verwandten oder Bekannten hätte aufwenden müssen (vgl. BGH, WuM 1985, 46 ff.).

Danach ist - dem Amtsgericht folgend - zunächst zu berücksichtigen, daß die Bekl. nicht sämtliche Arbeiten auszuführen hatte, die im Kostenangebot des Malermeisters N. aufgeführt sind. Denn insoweit haben die Parteien den Umfang der von der Bekl. durchzuführenden Arbeiten im Besichtigungsprotokoll vom 10. Oktober 1997 festgehalten. Denn bei diesem Protokoll handelt es sich um ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis, mit dem die Parteien den Umfang der Arbeiten festgelegt haben.

Entgegen der Ansicht der Kl. ist hierfür nicht das Angebot einer Fachfirma zugrunde zu legen, sondern nur die ersparten Aufwendungen der Bekl., wenn sie die Arbeiten selbst durchgeführt hätte (vgl. BGH, WuM 1985, a. a. O.). Aus diesem Grund ist auch der Rückgriff der Kl. auf die Kostenschätzung für Material und Stundenlohn des Malermeisters N. vom 24. März 1998 nicht geeignet, den Anspruch der Höhe nach darzulegen. Die Kl. haben weder eine eigene Kostenschätzung auf dieser Grundlage vorgenommen noch sind sie der Schätzung des Amtsgerichts substantiiert entgegengetreten.

Die Kl. können jedoch - entgegen der Ansicht des Amtsgerichts - auch Ersatz in Geld für Eigenleistung der Bekl. verlangen, die sie bei der Durchführung der Schönheitsreparaturen hätte aufwenden müssen. Denn der Mieter schuldet als Teil des Ausgleichsanspruchs auch Ersatz für die Arbeitsleistung, die seine Verwandten oder Bekannten hätten aufwenden müssen; der Wert einer zulässigen Eigenleistung des Mieters ist zu schätzen (vgl. BGH, WuM 1985, a. a. O.). Auch hierzu tragen die Kl. nicht substantiiert vor, weshalb die Berufung insoweit keinen Erfolg hat. Denn ein höherer Anspruch, als die Bekl. mit (20 h x 20,00 DM =) 400,00 DM anerkannt hat, steht den Kl. nicht zu. Auch im Wege der Schätzung (§ 287 ZPO) kann den Kl. kein höherer Anspruch zuerkannt werden. Denn mangels Darlegung einer geeigneten Schätzungsgrundlage insbesondere unter Berücksichtigung der Tatsache, daß nicht sämtliche von den Kl. angeführten Arbeiten erstattungsfähig sind, reicht die Bezugnahme auf das Schreiben des Malermeisters N. vom 24.3.1998 und die daraus abgeleitete Anzahl von 120 Stunden nicht aus. Auszugehen wäre vielmehr vom Zeitaufwand der Bekl. anhand der von ihr nach dem Besichtigungsprotokoll vom 10. Oktober 1997 als erstattungsfähig anzusetzenden Arbeiten.

Wenn nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, der Vermieter aber die Räume erheblich umgestalten und umbauen will, so daß Malerarbeiten sinnlos wären, ist der Mieter nach obergerichtlicher Rechtsprechung verpflichtet, einen bestimmten Entschädigungsbetrag an den Vermieter zu zahlen, der sich nach dem Wert der ersparten Eigenleistungen bemißt. Da der Mieter berechtigt ist, Renovierungsarbeiten in Eigenregie vorzunehmen, blieb dieser Wert immer unterhalb dem Kostenangebot einer Fachfirma.

In dem vom Landgericht Berlin am 30. März 1999 entschiedenen Fall hatte der Vermieter sich für die Ausgleichszahlung auf das Kostenangebot eines Malermeisters berufen. Der Mieter hatte 400 DM anerkannt und wurde insoweit verurteilt; im übrigen wies das Landgericht Berlin die Klage ab. Eine Schätzung sei hier nicht möglich, da der Mieter weniger Arbeiten, als im Kostenvoranschlag enthalten, schuldete.

Das ist nun allerdings zweifelhaft. Die 61. Kammer hat (GE 1986, 389) eine Schätzung auf ein Drittel der Kosten eines Handwerksbetriebes für angemessen erachtet, um den Wert der ersparten Eigenleistungen des Mieters festzulegen. Wenn der Kostenvoranschlag zusätzliche Arbeiten enthält, die der Mieter nicht schuldet, können diese unschwer herausgerechnet werden. Wie sonst soll im übrigen der Vermieter den Zeitaufwand des Mieters darlegen als durch Einreichung eines Kostenvoranschlages und Schätzung des Abzuges?