Ersparte Mietaufwendungen, Nichtgebrauch der Mietsache

Zu den ersparten Aufwendungen, die sich der Vermieter bei persönlicher Verhinderung des Mieters nach § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB auf die Miete anrechnen lassen muss, können auch Mietaufwendungen gehören, falls der Vermieter das Mietobjekt selbst von einem Dritten anmietet und ihm dafür wegen der Verhinderung seines Mieters keine Kosten entstehen.

Die Berufung der Bekl. gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Kleve - Einzelrichter - vom 27.4.2016 ist zulässig und teilweise begründet; der Kl. steht lediglich ein Anspruch auf Zahlung von Miete i.H. von 1.656,36 € zu. Im Übrigen unterliegt die Berufung der Zurückweisung.

1. Es steht fest, dass zwischen den Parteien ein Mietvertrag mit dem Inhalt wie aus dem Bestätigungsschreiben v. 11.8.2014 und dem nachfolgenden Schreiben v. 12.8.2011 ersichtlich zustande gekommen ist.

Die Berufung wendet sich nicht gegen die Beweiswürdigung im landgerichtlichen Urteil, wonach die Bekl. den Nachweis eines wirksamen Widerspruchs gegen das als kaufmännisches Bestätigungsschreiben zu wertende Schreiben der Kl. vom 11.8.2014 nicht geführt hat. Es ist auch nicht ersichtlich, dass die angefochtene Entscheidung insoweit auf einer Rechtsverletzung beruht oder die gem. § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Insbesondere ergibt sich aus der erstinstanzlichen Beweisaufnahme auch nicht, dass die Kl. - wie die Bekl. im Verfahren erster Instanz noch vermutet hat - als Absenderin des kaufmännischen Bestätigungsschreibens unredlich und damit in ihrem Vertrauen auf das Schweigen der Empfängerin nicht schutzwürdig gewesen wäre.

2. Der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung der mit der Bekl. vereinbarten Miete folgt grundsätzlich aus dem abgeschlossenen Mietvertrag.

Soweit die Berufung geltend macht, die Kl. sei ihrerseits gar nicht in der Lage gewesen, den vertraglich zugesagten Wohnraum zu überlassen, weil sie selbst diesen gar nicht angemietet habe, handelt es sich nicht um neuen Vortrag in der Berufungsinstanz, sondern lediglich um eine Konkretisierung des erstinstanzlichen Vortrags. Die Bekl. hat bereits in erster Instanz vorgetragen, dass die Kl. ihrerseits überhaupt keinen Wohnraum angemietet und dementsprechend keine Aufwendungen gehabt hätte.

Der Vortrag der Bekl. zur fehlenden Gebrauchsgewährung führt jedoch nicht zum Entfall des Anspruchs auf Zahlung der vereinbarten Miete. Selbst wenn die Kl. die an die Bekl. vermieteten Räume selbst gar nicht angemietet hätte, wäre der Anspruch auf die Miete nicht wegen Unmöglichkeit der Leistung untergegangen gem. § 326 Abs. 1 BGB und auch nicht infolge Rücktritts gem. § 323 Abs. 1 BGB oder infolge Weitervermietung gem. § 537 Abs. 2 BGB entfallen, da die jeweiligen tatbestandlichen Voraussetzungen dieser Normen nicht vorliegen. Die Leistung wäre der Kl. nicht unmöglich i.S. des § 275 BGB gewesen, da das Leistungshindernis (fehlende Anmietung) für sie nicht unüberwindbar gewesen wäre. Für einen Rücktritt fehlt es jedenfalls an der erforderlichen Fristsetzung. Eine Weitervermietung durch die Kl. i.S. des § 537 Abs. 1 BGB ist nicht dargetan.

3. Allerdings muss die Kl. sich unter den besonderen Umständen des hier vorliegenden Einzelfalles entgegenhalten lassen, dass ihr letztlich gar keine Kosten für die Anmietung der an die Bekl. weitervermieteten Räume entstanden sind. Von dem Mietzinsanspruch i.H. von 7.511,40 € sind gem. § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB ersparte Aufwendungen i.H. von 5.855,04 € in Abzug zu bringen.

Soweit die Berufung erstmals vorträgt, die Anmietung durch die Kl. sei kostenlos storniert worden, deren Vermieterin habe keinerlei Mietkosten bei der Kl. geltend gemacht, und dies unter Beweis durch Zeugnis der Frau P. stellt, handelt es sich um neuen Vortrag i.S. des § 531 Abs. 2 ZPO. Dieser ist in der Berufungsinstanz gem. § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO zuzulassen. Die Bekl. hat unwiderlegt geltend und durch eidesstattliche Versicherung ihrer Geschäftsführerin vom 23.1.2017 glaubhaft gemacht, dass ihr die vorgetragenen Umstände zur Stornierung der Kl. gegenüber deren Hauptvermieterin erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz bekannt geworden sind.

Im Rahmen des mietrechtlichen Erfüllungsanspruchs kommt es zwar grundsätzlich - wie die Bekl. bereits in ihrem erstinstanzlichen Schriftsatz v. 18.6.2015, S. 3, GA 120 zutreffend erkannt hat - nicht darauf an, ob und inwieweit der Vermieter selbst Aufwendungen hatte. Etwas anderes gilt allerdings im Hinblick auf ersparte Aufwendungen. Diese wären hier gem. § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB von der geschuldeten Miete abzusetzen, da es nach dem hier anzunehmenden Vertragsschluss allein in der Risikosphäre der Bekl. lag, dass die Bekl. ihr Gebrauchsrecht an dem Mietobjekt nicht ausübte. Die Bekl. hat jedenfalls den Nachweis nicht zu erbringen vermocht, dass das Gebrauchshindernis nicht aus ihrer Risikosphäre herrührte.

§ 537 Abs. 1 Satz 2 BGB ordnet an, dass der Vermieter sich ersparte Aufwendungen und sonstige Vorteile aus einer anderweitigen Verwendung der Mietsache von seinem Anspruch auf die Miete abziehen lassen muss. Der Vermieter soll aus der Situation des Mieters bei persönlicher Verhinderung keine Vorteile ziehen (vgl. Münch in: Herberger/Martinek/Rüßmann u.a., jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 537 BGB, Rn. 13). Er soll aufgrund der persönlichen Verhinderung des Mieters nicht bessergestellt sein, als er bei fortdauernder Nutzung des Mietobjekts durch den Mieter stünde und muss sich deshalb die auf dem Unterlassen der Nutzung durch den Mieter beruhenden Vorteile anrechnen lassen (vgl. Ghassemi-Tabar/Boerner, Gewerberaummiete, 2015, § 537 Rn. 16 f.). Gemeint sind damit vor allem die verbrauchsabhängigen Betriebskosten, d.h. die Kosten von Energie, Wärme und Wasser (vgl. Staudinger/Volker Emmerich [2014] BGB § 537, Rn. 13).

Im vorliegenden Fall, in dem die Kl. ihrerseits die Räumlichkeiten für die mit der Bekl. vereinbarten Mietzeit anmieten musste, gehören allerdings auch die Kosten dieser Anmietung zu den berücksichtigungsfähigen Aufwendungen. Nach den Motiven des Gesetzgebers soll mit der Regelung des § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB erreicht werden, dass der Vermieter im Falle einer Verhinderung des Mieters (nur) das hat, was er gehabt hätte, wenn der Mieter in der Ausübung des Gebrauchsrechts nicht gehindert worden wäre, aber auch nicht mehr (vgl. Staudinger/Volker Emmerich, 2014, BGB § 537, Rn. 12 unter Verweis auf Mot II 400). Hätte die Bekl. die Mieträume genutzt, dann hätte die Kl. nur den Betrag erlangt, der über den von ihr aufzuwendenden Betrag für die Anmietung der Räume hinausging.

Entgegen der Auffassung der Kl. bedarf es nicht der Unterscheidung danach, ob die Bekl. am Gebrauch der Mietsache gehindert war, oder ob sie freiwillig auf die Ausübung ihres Gebrauchsrechtes verzichtete. Es ist in beiden Fällen gleichermaßen gerechtfertigt, die durch den Vermieter ersparten Kosten zu berücksichtigen. Zum einen entspricht dies der allgemeinen Meinung in Rechtsprechung und Literatur, wonach von § 537 Abs. 1 Satz 2 BGH sowohl der Fall erfasst wird, dass der Mieter durch äußere Umstände aus seinem Risikobereich am Gebrauch gehindert ist, als auch der Fall, dass er aus eigenem Entschluss von der Nutzung absieht (vgl. BeckOK, BGB/Ehlert, BGB, Stand: 1.8.2012, § 537 Rn. 5 mwN; Münchner Kommentar/Bieber, 2016, § 537 Rn. 3; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 537 Rn. 3; Staudinger/Emmerich, 2016, BGB, 537 Rn. 4 mwN). Zum anderen gibt es keinen rechtfertigenden Grund, einen freiwillig auf den Mietgebrauch verzichtenden Mieter anders zu behandeln als einen am Gebrauch gehinderten Mieter. Zu berücksichtigen ist, dass ein Mieter - ohne eine besondere (hier nicht vorliegende) Vereinbarung - nicht zum Gebrauch der Mietsache verpflichtet ist, sondern nur zur Zahlung des Mietzinses, arg. e § 535 Abs. 2 BGB (vgl. auch BGH v. 4.4.1979, VIII ZR 118/78, Rn. 14, juris). Daher kann - entgegen der Ansicht der Kl. - ein freiwillig auf sein Gebrauchsrecht verzichtender Mieter im Regelfall auch nicht als „vertragsbrüchig“ angesehen werden. Überdies gibt es auch keinen rechtfertigenden Grund für eine Besserstellung des Vermieters für den Fall, dass der Mieter nicht aufgrund äußerer Umstände, sondern aufgrund eines freiwilligen Entschlusses auf die Nutzung des Mietobjekts verzichtet.

Darlegungs- und beweisbelastet dafür, dass im Hinblick auf die Aufwendungen überhaupt eine Ersparnis eingetreten ist, ist die Bekl. als Mieterin. Erst wenn feststeht, dass eine Ersparnis eingetreten ist, obliegt dem Vermieter die Darlegung der näheren Einzelheiten (vgl. Ghassemi-Tabar, aaO, Rn. 42). Hier hat die Bekl. durch die von ihr benannte Zeugin P. ausreichend bewiesen, dass der Kl. keinerlei Kosten für die Anmietung der Räume entstanden sind, weil sie die Anmietung kostenfrei hat stornieren können. Die Zeugin P. hat nachvollziehbar und widerspruchsfrei bekundet, dass sie als Vermieterin gegenüber der Kl. bereit war, die Anmietung gegen Zahlung einer Wochenmiete zu stornieren. Obwohl dies seitens der Kl. nicht bestätigt worden sei, habe sie gegen die Kl. aber keinerlei Mietansprüche geltend gemacht und werde dies auch nicht mehr tun; sie habe sich nicht mehr an den mit der Kl. bestehenden Mietvertrag gebunden gefühlt und die Wohnung zumindest vorübergehend anderweitig vermietet. Aufgrund dieser Zeugenaussage steht fest, dass der Kl. letztlich für die Anmietung keinerlei Kosten entstanden sind und diese auch nicht mehr anfallen werden.

Vor diesem Hintergrund obliegt es der Kl., zu den ersparten Aufwendungen substantiiert vorzutragen. Die Kl. hat diesbezüglich mit Schriftsatz vom 19.1.2017 dargelegt, dass eine Miete pro Person und Monat von 304 € zuzüglich 7 % Mehrwertsteuer vereinbart worden sei; dies geht auch aus dem Angebot der Zeugin P. gem. eMail v. 12.8.2014 vor. Demgemäß hätte die Kl. für die Anmietung der an die Bekl. vermieteten Monteurzimmer ihrerseits insgesamt 5.855,04 € an die Zeugin P. zahlen müssen (= 6 Personen x 304 € x 3 Monate zuzüglich 7 % MwSt.). Diese Kosten hat sie infolge der kostenfreien Stornierung der Zeugin P., was sie sich gem. § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB im Verhältnis zur Bekl. anrechnen lassen muss. Darüber hinausgehende ersparte Aufwendungen sind nicht ersichtlich. Dies gilt vorliegend auch für die sog. verbrauchsabhängigen Kosten (Nebenkosten, Kosten f. Überlassung von Geschirr und Bettwäsche). Da auch das Angebot der Zeugin P. diese Leistungen umfasste (vgl. eMail v. 12.8.2014, GA 257), ist davon auszugehen, dass diese bereits in den ersparten Anmietkosten enthalten und damit berücksichtigt worden sind.

Der nicht nachgelassene Schriftsatz der Kl. vom 17.2.2017 rechtfertigt keine abweichende Beurteilung, so dass eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gem. § 156 ZPO nicht geboten ist.

II. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Gründe für eine Zulassung der Revision gem. § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor. Die Anwendung des § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB auf den Fall, dass der Nichtgebrauch der Mietsache auf einem freiwilligen Entschluss des Mieters beruht, entspricht - wie dargelegt - allgemeiner Meinung.