Ersetzung einer brüchigen Silikonverfugung, Kleinreparaturklausel

1. Das Ersetzen brüchig gewordener Silikonverfugungen ist Sache des Vermieters.

2. Silikonverfugungen sind bereits begrifflich kein Installationsgegenstand und nicht unter die Reichweite einer Kleinreparaturklausel subsumierbar.

(Leitsätze der Redaktion)

Zwischen der Kl. als Mieterin und der Bekl. als Vermieterin besteht ein Mietverhältnis, welches durch einen im Jahre 2005 geschlossenen Mietvertrag begründet wurde. Mit der Klage verlangt die Kl. eine Instandsetzung der sich in der Wohnung im Bad befindenden Dusche, mit der undichte Stellen sowie Kaltablagerungen und Schimmel im unteren Bereich der Duschabtrennung zur Duschtasse beseitigt werden. Der Mietvertrag enthält unter Ziffer 4.7 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen folgende Klausel:

„Der Mieter trägt die Kosten für kleine Instandhaltungen, soweit die Kosten für die einzelne Reparatur 76,69 € und der vom Mieter dadurch entstehende Aufwand pro Jahr 6 % der Jahresbruttokaltmiete nicht übersteigen. Diese Regelung gilt nur für die Beseitigung kleinerer Schäden an den dem Mieter zugänglichen Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kochvorrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden (soweit vorhanden).“

Im Jahre 2010 kam es zu einer Besichtigung der Dusche durch einen Mitarbeiter der Bekl. bzw. der damals von der Vermieterin beauftragten Hausverwaltung, dem der Zustand der Dusche, unter anderem die undichte Silikonverfugung im unteren Bereich der Duschkabine gezeigt wurde. Auch im Jahre 2013 waren zwei Fachleute auf Veranlassung der Vermieterin bzw. der von ihr beauftragten Hausverwaltung in der Wohnung und haben die Dusche in Augenschein genommen, jedoch keine Mängelbeseitigungsarbeiten durchgeführt. Mit Schreiben vom 12.2.2015 und 19.3.2015 bat die Kl. erneut erfolglos um eine Instandsetzung der Dusche.

Die Kl. behauptet, Ursache der Kalkablagerungen und Schimmelbildung im unteren Bereich der Duschabtrennung zur Duschtasse hin sei eine nicht fachgerecht durchgeführte Silikonabdichtung, welche es ermögliche, dass Wasser von der Duschwand nach unten hin in den metallenen Rahmen hineinlaufe und auf der Außenseite der Dusche zwischen Duschwand und Rahmen wieder herausgedrückt werde. Sie, die Kl., reinige die Einbaudusche nach jedem Duschvorgang, insbesondere beseitige sie das Wasser durch „Abziehen“ der Innenflächen. Sie ist der Ansicht, dass sie als Mieterin nicht zur Erneuerung brüchiger Silikonfugen verpflichtet sei, insoweit greife auch die Kleinstreparaturklausel nicht. Die Bekl. behauptet, der von der Kl. beanstandete Zustand der Dusche sei durch eine mangelhafte Reinigung der Fläche der Duschabtrennung bzw. durch ein nicht erfolgtes oder nicht ausreichend erfolgtes Abziehen des Spritzwassers nach dem Duschen verursacht worden. Die Zerstörung der Silikonverfugen sei hierauf zurückzuführen. Zudem sei die Kl. für die Erneuerung der Silikonfugen aufgrund der vereinbarten Kleinstreparaturklausel selbst verantwortlich. […]

Der Kl. steht ein Anspruch auf Instandsetzung der Mängel der Dusche entsprechend der Beschreibung im Tenor des Urteils zu Ziffer 1. gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu. […]

Gemäß § 286 Abs. 1 ZPO steht vorliegend nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme und des gesamten Inhalts der Verhandlungen zur Überzeugung des Gerichts fest, dass aufgrund undichter bzw. sich lösender Silikonfugen die Kalkablagerungen und Schimmelbildungen als instandsetzungsbedürftige Mängel entstanden sind und die Mängel nicht auf einem unsachgemäßen Gebrauch der Mietsache in Form unzureichender Reinigungen der Dusche bzw. unzureichender Beseitigung des Spritzwassers nach den Duschvorgängen zurückzuführen sind. Den von der Sachverständigen angesprochenen, über das gewöhnliche und übliche Maß hinausgehenden Reinigungsaufwand, der durch die undichten bzw. fehlenden Silikonfugen bedingt ist, schuldetet die Kl. vorliegend mangels einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung nicht. Es obliegt der Kl. nicht, eine Verschlechterung des Zustandes der Dusche im Hinblick auf das Entstehen von Kalkablagerungen und Schimmelbefall, welche bedingt ist durch die Unterlassung von Instandsetzungsmaßnahmen seitens der Vermieterin hinsichtlich der brüchigen Silikonverfugung, durch erhöhten besonderen Reinigungsaufwand, der über das übliche Maß hinausgeht, zu kompensieren.

In diesem Zusammenhang kommt es für die Instandsetzungsverpflichtung der Bekl. auch nicht darauf an, dass die Sachverständige nicht feststellen konnte, dass die Silikonverfugung unsachgemäß von Vermieterseite vor der Vermietung der Wohnung an die Kl. aufgebracht wurde. Die Sachverständige hat hingegen festgestellt, dass der Zustand der Silikonfugen auf eine nicht ordnungsgemäße Wartung bzw. Erneuerung zurückzuführen ist. Unstreitig war der damaligen Vermieterin bzw. den von der damaligen Vermieterin bevollmächtigten Personen der Zustand der Dusche, insbesondere der Zustand der Silikonfugen bekannt. Dennoch ist die damalige Vermieterin untätig geblieben, obwohl sie zur Instandsetzung verpflichtet war. Die Rechtsansicht der Bekl., zu einer Erneuerung der Silikonfugen nicht verpflichtet zu sein, ist unzutreffend.

Die in Bezug genommene, vertraglich vereinbarte Kleinstreparaturklausel ist bereits vom Wortlaut her auf die sich in der Dusche befindende Silikonverfugung nicht anwendbar. Hiernach sollen kleine Schäden an den dem Mieter zugänglichen Installationsgegenständen unter anderem für Wasser umfasst sein. Eine Silikonverfugung (auch nicht die Dusche, in der sich die Silikonverfugung befindet) ist bereits begrifflich kein Installationsgegenstand für Wasser (so auch AG Wedding, Urteil vom 25.10.2011 - 20 C 191/11, veröffentlicht bei juris) und mithin von der vertraglichen Klausel - ungeachtet der Frage der Wirksamkeit dieser Klausel - nicht umfasst. Die Sachverständige hat in ihrem Gutachten auch überzeugend dargelegt, dass Silikonfugen einer gewissen Versprödung unterliegen, die mit der Zeit zu Untergrundablösungen des Silikons und zu Undichtigkeiten der Fugen führen können und die Silikonfugen deshalb auch als Wartungsfugen bezeichnet werden, die regelmäßig im Intervall von 2 Jahren kontrolliert werden sollen und (nur) eine durchschnittliche Lebensdauer von ca. 8 Jahren haben. Auch hieraus erschließt sich, dass das Problem, wie offenbar die Bekl. meint, nicht allein dadurch verhindert werden kann, dass die Dusche nach Duschvorgängen gereinigt und die Wände durch „Abziehen“ von Spritzwasser befreit werden.

Obwohl es hierauf für die zu treffende Entscheidung jeweils nicht mehr ankommt, steht einerseits die Kleinstreparaturklausel der Verpflichtung des Vermieters zur Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen auch nicht entgegen, denn sie entbindet den Vermieter nicht von der Verpflichtung, die Instandsetzung selbst durchzuführen bzw. zu beauftragen, andererseits ist vorliegend auch nicht ersichtlich, dass eine fachgerechte Erneuerung der dort vorhandenen brüchigen bzw. bereits fehlenden Silikonfugen eine so genannte Kleinreparatur darstellt, die bei einer fachgerechten Beseitigung keine höheren Kosten als 76,69 € verursachen würde.

Bei der Bemessung des Streitwertes wurde gemäß § 41 Abs. 5 GKG eine geschätzte Minderungsquote von 10 % der jährlichen Bruttomiete in Ansatz gebracht, so dass sich der Betrag von 593,74 € ergibt (10 % von 494,78 € x 12).

Das Ersetzen brüchig gewordener Silikonverfugungen ist Sache des Vermieters. Silikonverfugungen sind bereits begrifflich kein Installationsgegenstand und fallen nicht unter den Anwendungsbereich einer Kleinreparaturklausel.

Die Mieterin (Klägerin) verlangt von der Beklagten (Vermieterin) eine Instandsetzung der sich im Bad befindenden Dusche. Es sollen undichte Stellen sowie Kalkablagerungen und Schimmel im unteren Bereich der Duschabtrennung zur Duschtasse beseitigt werden.

Der Mietvertrag enthält folgende Kleinreparaturklausel:

„Der Mieter trägt die Kosten für kleine Instandhaltungen, soweit die Kosten für die einzelne Reparatur 76,69 € und der vom Mieter dadurch entstehende Aufwand pro Jahr 6 % der Jahresbruttokaltmiete nicht übersteigen. Diese Regelung gilt nur für die Beseitigung kleinerer Schäden an den dem Mieter zugänglichen Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kochvorrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden (soweit vorhanden).“

Die Klägerin behauptet, Ursache der Kalkablagerungen und Schimmelbildung im unteren Bereich der Duschabtrennung zur Duschtasse hin sei eine nicht fachgerecht durchgeführte Silikonabdichtung. Sie ist der Ansicht, dass sie als Mieterin nicht zur Erneuerung brüchiger Silikonfugen verpflichtet sei, insoweit greife auch – anders als die Beklagte meine – die Kleinreparaturklausel nicht.

Das Amtsgericht gestand der Klägerin einen Anspruch auf Instandsetzung und Beseitigung der Mängel der Dusche zu.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme stehe fest, dass Kalkablagerungen und Schimmelbildungen auf undichte bzw. sich lösende Silikonfugen zurückzuführen seien. Die Mieterin müsse auch nicht mehr als gewöhnlich und üblich reinigen, um diese Mängel zu kompensieren.

Zwar sei die Silikonverfugung vermieterseitig keineswegs unsachgemäß aufgebracht worden, doch seien die Silikonfugen nach Sachverständigenfeststellung nicht ordnungsgemäß gewartet bzw. erneuert worden.

Für die Erneuerung der Silikonfugen könne sich die Vermieterin auch nicht auf die vereinbarte Kleinreparaturklausel berufen, denn die sei bereits vom Wortlaut her nicht auf die sich in der Dusche befindende Silikonverfugung anwendbar. Hiernach sollen kleine Schäden an den dem Mieter zugänglichen Installationsgegenständen u. a. für Wasser umfasst sein. Weder die Silikonverfugung noch die Dusche, in der sich die Silikonverfugung befinde, sei begrifflich ein Installationsgegenstand für Wasser, mithin von der vertraglichen Klausel – ungeachtet ihrer Wirksamkeit – umfasst.

Silikonfugen unterlägen einer gewissen Versprödung, die mit der Zeit zu Untergrundablösungen des Silikons und zu Undichtigkeiten der Fugen führen könnten, weshalb Silikonfugen auch als Wartungsfugen bezeichnet würden, die regelmäßig im Intervall von zwei Jahren kontrolliert werden sollen und (nur) eine durchschnittliche Lebensdauer von ca. acht Jahren hätten.

Obwohl es hierauf nicht ankomme, habe der Vermieter die Instandsetzungsmaßnahme selbst durchzuführen bzw. zu beauftragen (und kann ggf. nur die Kosten vom Mieter verlangen), außerdem sei eine fachgerechte Erneuerung der vorhandenen brüchigen bzw. bereits fehlenden Silikonfugen nicht für 76,69 € zu haben und auch deshalb schon keine genannte Kleinreparatur.

Bei der Streitwertbemessung ging das Gericht übrigens von einer Minderungsquote von 10 % der jährlichen Bruttomiete aus.