Erschwerte Eigenbedarfskündigung

Enthält der Mietvertrag eine Regelung dahingehend, dass nur in besonderen Ausnahmefällen gekündigt werden dürfe, müssen an eine Eigenbedarfskündigung besondere zusätzliche Anforderungen gestellt werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. nimmt den Bekl. auf Räumung wegen einer Eigenbedarfskündigung zugunsten des Bruders eines ihrer Gesellschafter in Anspruch. Nach § 12 Abs. 3 des Mietvertrages ist das Mietverhältnis „nur in besonderen Ausnahmefällen, die eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen“, kündbar. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung des Bekl. hatte Erfolg.

Der Kl. steht gegen den Bekl. kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus § 546 BGB zu.

Das Mietverhältnis ist nicht durch die streitgegenständliche Eigenbedarfskündigung beendet worden.

Wie das Amtsgericht zunächst mit zutreffender Begründung, auf die verwiesen werden kann, ausgeführt hat, wurde die Vereinbarung des § 12 Abs. 3 des Mietvertrages nicht durch den „Nachtrag“ zum Mietvertrag abbedungen. Dies folgt bereits aus der Formulierung „im Übrigen“.

Durch eine mietvertragliche Bestimmung, der zu Folge der Vermieter das Mietverhältnis „nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen“, wird dem Mieter ein gegenüber den gesetzlichen Vorschriften erhöhter Bestandsschutz eingeräumt. Für eine Kündigung genügt dann das in § 573 Abs. 2 BGB genannte berechtigte Interesse des Vermieters nicht (BGH, Urteil vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13 -, GE 2013, 1584, juris).

Zwar folgt auch nach ständiger Rechtsprechung der Kammer hieraus nicht - wie das Amtsgericht ebenfalls zutreffend ausführt -, dass die Kündigung den einzigen Weg darstellen muss, den berechtigten Belangen des Vermieters Genüge zu tun, da dann im Ergebnis eine Eigenbedarfskündigung praktisch unmöglich erschiene; jedoch ist ein sog. „Eigenbedarf+x“ notwendig. Das berechtigte Interesse des Vermieters muss sich von vergleichbaren Fallgestaltungen des berechtigten Eigenbedarfs durch weitere zusätzliche Faktoren abheben, wobei in einer Gesamtschau die konkreten Verhältnisse zu betrachten sind. Hierzu ist insbesondere die finanzielle Situation dessen, für den der Eigenbedarf geltend gemacht wird, maßgeblich, bzw., ob diese zu zumutbaren Bedingungen auf dem Wohnungsmarkt - nicht wie das Amtsgericht ausführt, lediglich aus dem Bestand des Vermieters - zu zumutbaren Bedingung die Anmietung geeigneten Wohnraums ermöglicht (vgl. LG Berlin, Urteil vom 28. Juli 2015 - 63 S 86/14 -, GE 2015, 1405, juris).

Nach diesen Maßstäben und den von der Kl. vorgebrachten Gründen ist ein besonderer Ausnahmefall, welcher die Kündigung notwendig macht, darin aber nicht zu sehen. Die wirtschaftlichen Verhältnisse des Bruders sind, wobei bereits der Vortrag der Kl. in ihrem Schriftsatz vom 20.10.2021 zugrunde gelegt wurde, insgesamt gesehen, nicht so schlecht, dass ihm die Anmietung eines anderen Wohnraumes für sich und seine Familie unzumutbar wäre. Hinzu kommt, dass die Kl., wie das Amtsgericht zutreffend ausführt, die Wohnung in Kenntnis der Kündigungsbeschränkung erwarben. Zwar ist im Rahmen der Beurteilung eines Eigenbedarfs grundsätzlich vom Wunsch des Eigentümers auszugehen und sind seine Lebensvorstellungen nicht durch vom Gericht für angemessen angenommene zu ersetzen. Das gilt aber nicht in einem Fall, in dem, wie hier, an die Voraussetzungen eines berechtigten Interesses verschärfte Anforderungen zu stellen sind und dem Mieter ein erhöhter Bestandsschutz zukommt. Hier hat bei der Annahme eines Eigenbedarfs eine entsprechende Prüfung stattzufinden, ob die Umstände im Einzelnen einen besonderen Ausnahmefall begründen. Hierbei sind nicht allein die Vorstellungen des Eigentümers zu berücksichtigen, sondern auch, ob unter Beachtung anderer ihm zur Verfügung stehender Möglichkeiten die Beendigung des Mietverhältnisses notwendig ist.

Das dem Bruder und seiner Familie zum maßgeblichen Zeitpunkt bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende Einkommen ist nicht unbeträchtlich. Es mag dahinstehen, ob die Anmietung der streitgegenständlichen Wohnung von der Kl. wirtschaftlich wegen einer geringeren Miete als am freien Wohnungsmarkt günstiger ist. Die verbleibende wirtschaftliche Lage begründet gleichwohl nicht die Kündigung.

Dem Bruder verbleiben selbst nach Abzug der gesamten durch ihn aufgeführten Verbindlichkeiten, welche neben den notwendigen Lebenshaltungskosten auch Positionen wie „Musikinstrumente 20 € monatlich“ und dann auch wegfallendes „Schulgeld“ beinhalten und unter Berücksichtigung dessen, dass Stromkosten und Rundfunkgebühr auch in der streitgegenständlichen Wohnung zu zahlen sind, noch ca. 1.800 €. Im Übrigen ist zu berücksichtigen, dass entweder beim Verkauf des momentan noch im Eigentum des Bruders und seiner Familie stehenden Einfamilienhauses bei Bonn die diesbezüglichen Kosten (Bausparvertrag und Versicherungen) wegfielen und noch ein Vermögen aus dem Verkauf bliebe, oder er Mieteinnahmen mit dessen Vermietung erzielte.

Insgesamt stellte sich die Situation jedenfalls nicht so dar, dass es einer Familie mit zwei Kindern nicht möglich wäre, für 2.000 € monatlich einen angemessenen Wohnbedarf in Berlin zu decken. Dies gilt insbesondere deshalb, weil es sich bei der streitgegenständlichen Wohnung auch lediglich um eine 3-Zimmerwohnung handelt.

Wenn der Mietvertrag eine Kündigung nur in besonderen Ausnahmefällen vorsieht, kann das Auswirkungen auch auf eine Eigenbedarfskündigung haben, so das Landgericht Berlin im Falle einer Kündigung wegen Eigenbedarfs des Bruders eines der Gesellschafter der GbR-Vermieterin.

Im Mietvertrag hieß es unter § 12 Abs. 3 u. a., dass der Vermieter das Mietverhältnis „nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen“. Nachdem der Beklagte der Kündigung der Klägerin wegen Eigenbedarfs des Bruders eines ihrer Gesellschafter widersprochen hatte, erhob diese Räumungsklage beim Amtsgericht Schöneberg.

Das Amtsgericht gab der Räumungsklage statt, das Landgericht Berlin wies sie auf die Berufung des Beklagten hin ab. Durch die besondere Regelung im Mietvertrag werde dem Beklagten ein gegenüber den gesetzlichen Vorschriften erhöhter Bestandsschutz eingeräumt, sodass für eine Eigenbedarfskündigung das in § 573 Abs. 2 BGB genannte berechtigte Interesse des Vermieters alleine nicht ausreiche. Erforderlich sei ein „Eigenbedarf + x“, d. h., das Interesse des Vermieters müsse sich von vergleichbaren Fallgestaltungen durch zusätzliche Faktoren abheben. Hierbei müsse insbesondere auf die finanzielle Situation dessen, für den der Eigenbedarf geltend gemacht werde, abgestellt werden, um zu beurteilen, ob dieser Person die Anmietung einer anderen Wohnung zu zumutbaren Bedingungen möglich sei. Hiervon sei im Hinblick auf das Einkommen des Bruders des Gesellschafters der Klägerin auszugehen, weil diesem nach Abzug von Verbindlichkeiten noch ein Betrag von 2.000 € zur Verfügung stünde, mit dem er für sich und seine Familie einen angemessenen Wohnbedarf in Berlin decken könne.