Erschließungskosten für Straßenbau, Kanalisation

Wird der Grundstückseigentümer als Vermieter nach Erstellung eines ihm gehörenden Wohnhauses und nach mietvertraglicher Aufnahme von Mietern aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften zur Entrichtung von Beiträgen zum gemeindlichen Erschließungsaufwand für den nachträglich erfolgten Straßenbau herangezogen, dann kann er diese Kosten nicht als Kosten "anderer baulicher Änderungen aufgrund von Umständen, die er nicht zu vertreten hat" i. S. des § 3 Abs. 1 Satz 1 letzte Alternative MHG auf die Mieter umlegen. Über die Frage, ob sich auf die Erstellung der in der Straße verlegten Kanalisation erstreckende Erschließungskosten vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden können, ergeht kein Rechtsentscheid.

I. Dem Rechtsentscheid liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Die Bekl. wohnen seit 1976 als Mieter im Hause des Kl. Das Haus ist frei finanziert. Im Jahre 1980/81 wurde der Kl. von der Gemeinde auf Zahlung von Erschließungsbeiträgen in Anspruch genommen, nachdem die Gemeinde die am Grundstück des Kl. vorbeiführenden Straßen ausgebaut und die Kanalisation für die öffentliche Abwasserversorgung verlegt hatte. Mit Schreiben vom 12. November 1981 hat de Kl. die Gesamtkosten für die Schmutzwasserkanalisation mit 3536,24 DM errechnet und davon 11 % auf seine Miete umgelegt, so daß sich für die Bekl. eine Erhöhung ihrer monatlichen Miete von 21,17 DM ergab. Diese Mieterhöhung haben die Bekl. akzeptiert. Unter dem 23.12.1981 hat der Kl. auch die Straßenausbaukosten näher berechnet (nämlich mit 6714,90 DM) und auch diese zu 11 % auf die Miete umgelegt. Die Bekl. halten diese Umlage nicht für berechtigt. Der Kl. hat die Ansicht vertreten, er sei gem. § 3 MHG berechtigt, die Erschließungsbeiträge auf seine Mieter umzulegen, da es sich insoweit i. S. des § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG um andere bauliche Änderungen, die er nicht zu vertreten habe, handele. Das AG hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht mißt der anstehenden Rechtsfrage grundsätzliche Bedeutung bei und hat die Sache gem. Art. 3 Abs. 1 Satz 1 des 3. Mietrechtsänderungsgesetzes dem Senat mit folgender Frage zur Entscheidung vorgelegt: Sind die Beiträge des Grundstückseigentümers zum Erschließungsaufwand der Gemeinde (Anliegerbeiträge zur Erstellung der Kanalisation und zum Straßenbau) über § 3 MHG umlagefähig? Wenn ja, gilt dann für das Inkrafttreten der Mieterhöhung die zeitliche Regelung des § 3 Abs. 4 Satz 2 MHG, da der Vermieter in der Regel den Hinweis nach § 3 Abs. 2 MHG nicht geben konnte? Die Vorlage ist nur zum Teil zulässig. Soweit die streitenden Parteien sich wegen des Erschließungsbeitrages zur Erstellung der Kanalisation geeinigt haben, ist der sich darauf beziehende Teil der Vorlagefrist nicht mehr entscheidungserheblich; in diesem Umfang fehlt es mithin an der Zulässigkeit der Vorlage, so daß die Frage bezüglich der Kanalisationskosten nicht zu bescheiden war. Im übrigen sind Bedenken gegen die Zulässigkeit des Rechtsentscheides nicht begründet, weil mit der Teileinigung der Parteien die weitere grundsätzliche Rechtsfrage der Umlagefähigkeit von sonstigen, nicht die Kanalisation betreffenden Erschließungsbeiträgen durch den Vermieter auf seine Mieter nicht gegenstandslos geworden ist. III. Die so eingegrenzte Vorlage war, wie aus der Entscheidungsformel ersichtlich, zu entscheiden. Die Frage der Umlagefähigkeit von Erschließungsbeiträgen (hier nur: Kosten für den Straßenbau), zu denen der Vermieter als Grundstückseigentümer herangezogen worden ist, läßt sich nur nach § 3 Abs. 1 MHG als der einzigen hier in Betracht kommenden Rechtsnorm beantworten. Danach kann der Vermieter im Grundsatz die Erhöhung der jährlichen Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewandten Kosten verlangen, wenn und soweit erbauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf die Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken (Modernisierung), oder wenn er andere bauliche Änderungen aufgrund von Umständen, die er nicht zu vertreten hat, durchgeführt hat. Daß die hier in Rede stehenden Erschließungskosten für den Straßenausbau keine Modernisierungsmaßnahmen i. S des § 3 Abs. 1 Satz 1 Alternative MHG sind,

verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken (Modernisierung), oder wenn er andere bauliche Änderungen aufgrund von Umständen, die er nicht zu vertreten hat, durchgeführt hat. Daß die hier in Rede stehenden Erschließungskosten für den Straßenausbau keine Modernisierungsmaßnahmen i. S des § 3 Abs. 1 Satz 1 Alternative MHG sind, liegt auf der Hand und bedarf keiner weiteren Erörterungen. Ob es sich insoweit aber um "andere bauliche Änderungen aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat", handelt, deren Kosten auf den oder die Mieter umgelegt werden dürfen, ist umstritten. Das Landgericht Lübeck (WuM 1981, 44), Sternel (Mietrecht 2. Aufl., III Rdnr. 230), Barthelmess, (2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 2. Aufl., § 3 MHG Rdnr. 13), Emmerich-Sonnenschein (Mietrecht, 2. Aufl., § 3 MHG Rdnr. 18) sowie Eisenschmidt (WuM 81, 45 als Anm. zu LG Lübeck a. a. O.) halten den gemeindlichen Erschließungsaufwand, zu dem der Grundstückseigentümer einen Betrag zu leisten hat, nicht über § 3 MHG für umlagefähig.

Das Amtsgericht Ratzeburg (Informationen für die Grundstücksbau- und Wohnungswirtschaft 1978, IV C 32), Schmidt-Futterer/Blank (Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl., Rdnr. C 169), Palandt-Putzo (BGB, 42. Aufl., 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, § 3 MHG Anm. 3 b), Lutz (DWW 1974, 277, 75,182) sowie Otto (DWW 81,170) sind der gegenteiligen Auffassung. Der Senat hält zusammen mit der ersteren Ansicht gemeindliche Erschließungsbeiträge, die, wie hier, Straßenausbaukosten betreffen, nach § 3 Abs. 1 MHG nicht für umlagefähig. Die - erwähnte - gegenteilige Meinung hat schon den genauen Wortlaut des § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG gegen sich. Denn danach sind nur solche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen bzw. Änderungen umlagefähig, die der Vermieter durchgeführt hat (anderer Ansicht Voelskow in Münchener Kommentar Anhang zu § 564 b, § 3 MHG Rdnr. 14 und 15, allerdings ohne nähere Begründung). Der Vermieter muß also, einerlei ob von sich aus, völlig freiwillig oder gezwungenermaßen aufgrund gesetzlicher Verpflichtungen, die Baumaßnahme, deren Kostenumlage § 3 MHG gestattet, wenigstens als Bauherr durchgeführt haben (so ausdrücklich Barthelmess, a. a. O., Emmerich-Sonnenschein a. a. O.). Dem kann nicht entgegengehalten werden, dem Wortlaut der Vorschrift könne insoweit keine entscheidende Bedeutung beigemessen werden, denn im Ergebnis komme es allein darauf an, daß technisch ein dem Vermieter kostenmäßig zurechenbarer Erfolg (gleichsam im Wege öffentlich-rechtlicher Geschäftsführung der Gemeinde für den Grundstückseigentümer) eintrete, der auch dem Vermieter zugute komme (so Lutz a. a. O.; Otto a. a. O.). Diese Ansicht übersieht, daß ungeachtet des Umstandes, daß die Vorschriften des Mieterhöhungsgesetzes wegen ihrer Funktion als Mieterschutzbestimmungen im Hinblick auf § 10 Abs. 1 MHG eng auszulegen sind, § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG sich von der Fassung des § 12 AMVO, der als Vorläufer von § 3 MHG im Rahmen der Wohnungszwangwirtschaft die Umlagefähigkeit von Kosten, die dem Vermieter entstanden waren, auf die Mieter regelte, insoweit abweicht, als es dort (anders als in § 3 Abs. 1 MHG) auf vom "Vermieter getragene Kosten und Aufwendungen" ankam. Dafür, daß der Gesetzgeber der Fassung des § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG - obwohl § 12 AMVO abweichend - das gleiche Sinnverständnis zugrunde legen wollte, gibt es keine zureichenden Anhaltspunkte. Hinzu kommt, daß der Gesetzgeber - worauf an anderer Stelle noch näher einzugehen sein wird - den Vermieter in Person zu den für dringend erforderlich gehaltenen Modernisierungsinvestitionen in den seinerzeit zum Teil erheblich überalterten Baubestand motivieren wollte (Bundestagsdrucksache 7/2011; 7/2638 teilweise abgedruckt bei Bohrmann/Schade/Schubart, Soziales Miet- und Wohnrecht, § 3 MHG). Gewünscht und gefordert war mithin in erster Linie die wirtschaftliche Aktivität und die Risikobereitschaft des Vermieters, weniger dagegen dessen finanzielles Leistungsvermögen schlechthin. Nur wenn § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG in diesem Sinne verstanden wird, macht § 3 Abs. 2 MHG auch Sinn. Danach soll der Vermieter nämlich den Mieter vor Durchführung von Maßnahmen nach § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG auf die voraussichtliche Höhe der entstehenden Kosten und die sich daraus ergebende Mietzinserhöhung hinweisen. Das kann der Vermieter aber nur, wenn er nicht, wie das bei Erschließungsbeiträgen regelmäßig der Fall ist, erst nach Ausführung der Arbeiten ohne eigentliche Abrechnung der tatsächlich erbrachten Leistungen finanziell in Anspruch genommen wird,

voraussichtliche Höhe der entstehenden Kosten und die sich daraus ergebende Mietzinserhöhung hinweisen. Das kann der Vermieter aber nur, wenn er nicht, wie das bei Erschließungsbeiträgen regelmäßig der Fall ist, erst nach Ausführung der Arbeiten ohne eigentliche Abrechnung der tatsächlich erbrachten Leistungen finanziell in Anspruch genommen wird, sondern ausschließlich dann, wenn die Durchführung der baulichen Maßnahmen oder Änderungen in seiner Hand liegt. Freilich handelt es sich bei § 3 Abs. 2 MHG um eine bloße Obliegenheit des Vermieters, deren Verletzung keineswegs den Ausschluß des Rechtes nach § 3 Abs. 1 MHG auf Umlage der gehabten Aufwendungen zur Folge hat (Bundestagsdrucksache a. a. O.; Sonnenschein/Emmerich a. a. O. § 3 MHG Rdnr. 78). Darauf kommt es aber in dem hier erörterten Zusammenhang des Regelungsverhältnisses der Vorschrift nicht an. Dem Wortsinn der Vorschrift des § 3 Abs. 1 MHG nach gehören Straßenausbaukosten als Teil der Erschließungskosten auch nicht zu den "anderen baulichen Änderungen aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat". Zwar kann dem Begriff der "baulichen Änderung" bei ganz allgemeiner Betrachtung ein vielschichtiger Bedeutungsinhalt beigemessen werden. Angesichts des Sachzusammenhanges, in den das Begriffspaar hier eingebettet ist, nämlich als mietpreisregelnde Vorschrift, kann hier damit aber nur eine das Gebäude des Vermieters selbst betreffende Maßnahme gemeint sein. Die Fassung des § 3 Abs. 1 Satz 1 letzte Alternative ist - worauf an anderer Stelle noch eingegangen wird - von § 11 Abs. 5 der II. Berechnungsverordnung abgeleitet, wonach Kosten von "baulichen Änderungen" unter bestimmten Umständen der Berechnung der Kostenmiete zugrunde gelegt werden dürfen. Angesichts der strengen Unterscheidung in der II. Berechnungsverordnung von Gesamtkosten, Baugrundstückskosten und Baukosten mit entsprechender Begriffsdefinition (§ 5 der II. Berechnungsverordnung) war klar, daß unter baulichen Änderungen gebäudebezogene, keineswegs aber grundstücksbezogene Maßnahmen zu verstehen waren (vgl. Fischer-Dieskau-Pergande-Schwender, Wohnungsbaurecht 4,11. Berechnungsverordnung § 11 Anm. 7 a). Daß der Gesetzgeber der Wendung "bauliche Änderungen" wie sie auch in § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG Eingang gefunden hat, dort einen davon abweichenden Bedeutungsinhalt geben wollte, ist mangels entsprechender Anhaltspunkte nicht anzunehmen. Aber nicht nur der Wortlaut, sondern auch und vor allem die Entstehungsgeschichte des Gesetzes spricht für die vom Senat vertretene Auffassung. Wie bereits oben angedeutet, bezweckte der Gesetzgeber mit der Schaffung des § 3 MHG die Verbesserung der Altbausubstanz. In der Begründung der Bundesregierung zu dem Gesetzentwurf heißt es u. a. wörtlich: "Durch die Vorschrift soll es den Vermietern ermöglicht werden, die Kosten, die sie für Verbesserungen der Mietsache, besonders für Modernisierungen aufgewendet haben, in angemessenem Umfang auf die Mieter umzulegen. An der Modernisierung der Altbauwohnungen, aber auch vieler nach dem Krieg gebauter Wohnungen besteht ein allgemeines dringendes Interesse. Eine Modernisierung ist jedoch oft nur bei einer entsprechenden Mieterhöhung möglich. Bei einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 2 ist zwar der Wohnwert nach der Modernisierung maßgebend. Die danach mögliche Erhöhung reicht jedoch zur angemessenen Deckung der Modernisierungskosten oft nicht aus." Dieser Gedanke hat in dem Bericht des Rechtsausschusses des

ch oft nur bei einer entsprechenden Mieterhöhung möglich. Bei einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 2 ist zwar der Wohnwert nach der Modernisierung maßgebend. Die danach mögliche Erhöhung reicht jedoch zur angemessenen Deckung der Modernisierungskosten oft nicht aus." Dieser Gedanke hat in dem Bericht des Rechtsausschusses des Bundestages, der bei seinem Hearing (Deutscher Bundestag, Rechtsausschuß, 7. Wahlperiode, Protokoll der Sitzung vom 18.4.1974 Nr. 36) breiten Raum eingenommen hat, entsprechenden Niederschlag gefunden (Bundestagsdrucksache 7/2638). Die " baulichen Änderungen" aufgrund vom Vermieter nicht zu vertretender Umstände sind in der Begründung des Gesetzentwurfes dagegen allerdings nur beiläufig angesprochen bzw. erläutert (Begründung zum Regierungsentwurf), Bundestagsdrucksache 7/2011, Bundesratsdrucksache 161/74). Dort wird lediglich auf Fälle wie die Umstellung von Stadtgas auf Erdgas oder von Frei- in Erdleitungen aufgrund behördlicher Anordnungen verwiesen. Gleichwohl machen aber gerade die gewählten Beispielsfälle deutlich, daß mit den baulichen Änderungen, deren Durchführung nicht auf der aus freien Stücken geborenen Eigeninitiative des Vermieters, sondern auf öffentlich rechtlicher Verpflichtung beruht, Erschließungskosten für den gemeindlichen Straßenausbau nicht gemeint waren. Im übrigen beziehen sich die Beispiele auf solche Kosten - anders als das bei Erschließungskosten der Fall ist, mit denen der Grundstückseigentümer in überschlägiger Höhe immer rechnen muß -, die dem Vermieter durch bauliche Änderungen erwachsen, deren Kosten er zur Zeit seiner erforderlichen Mietpreiskalkulation mangels entsprechender öffentlich-rechtlicher Regelungen überhaupt noch nicht berücksichtigen kann. Ganz abgesehen davon, daß die Erschließungskosten als bauliche Änderungen gar nicht erwähnt sind, was - wie die nachstehenden Erörterungen noch zeigen werden - nicht etwa nur mit einem Versehen des Gesetzgebers begründet werden kann, sprechen für die Ansicht des Senats entscheidend folgende Umstände: Zum einen hat der Bundesrat im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens mit der Begründung, das Gewollte klarzustellen und an § 11 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 der II. Berechnungsverordnung anzugleichen, hinsichtlich der Fassung von § 3 Abs. 1 Satz 1 letzte Alternative den mit § 11 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 der II. Berechnungsverordnung identischen Wortlaut empfohlen. Dieser Empfehlung ist der Gesetzgeber auch gefolgt. Das kann dann aber nur bedeuten, daß § 3 Abs. 1 Satz 1 letzte Alternative MHG auch den gleichen Sinngehalt haben sollte wie die Entsprechung in § 11 Abs. 5 Nr. 1 der II. Berechnungsverordnung. Zu den baulichen Änderungen, die auf vom Bauherrn nicht zu vertretenden Umständen beruhen, gehörten aber nach der genannten Vorschrift der II. Berechnungsverordnung wie erwähnt Erschließungskosten nicht. Diese galten vielmehr als Teil der Grundstückskosten i. S. von § 5 und 6 der II. Berechnungsverordnung (vgl. Roquette, Mieten- und Berechnungsverordnungen 1965, II. Berechnungsverordnung § 11 Rdnr. 5; Fischer-Dieskau-Pergande Schwender a. a. O., § 11 Anm. 1 Seite 6. Anm. 7 a Seite 24). Zum anderen ist der Gesetzgeber der Anregung des Zentralverbandes der Haus- und Grundbesitzervereine, § 3 Abs. 1 MHG auch auf Beiträge, Abgaben und Gebühren, die nicht zu den Betriebskosten zu rechnen sind, die der Vermieter jedoch aufgrund landesrechtlicher Vorschriften (wie Kinderspielplatzgesetz oder Kommunalabgabengesetz) für Maßnahmen außerhalb

m anderen ist der Gesetzgeber der Anregung des Zentralverbandes der Haus- und Grundbesitzervereine, § 3 Abs. 1 MHG auch auf Beiträge, Abgaben und Gebühren, die nicht zu den Betriebskosten zu rechnen sind, die der Vermieter jedoch aufgrund landesrechtlicher Vorschriften (wie Kinderspielplatzgesetz oder Kommunalabgabengesetz) für Maßnahmen außerhalb des Wohngrundstückes zu erbringen hat, zu erstrecken (Deutscher Bundestag, Rechtsausschuß, 7. Wahlperiode, Protokoll der Sitzung vom 18. 6. 1974 Nr. 36), nicht gefolgt. Hieraus ergibt sich zwar keine ausdrückliche Ablehnung der Umlageberechtigung des Vermieters bzw. Grundstückseigentümers hinsichtlich der von ihm getragenen gemeindlichen Erschließungskosten, da diese nach den Vorschriften des Bundesbaugesetzes (§§ 127 Abs. 1 und 2 i. V. m. § 128 Abs. 1 Bundesbaugesetz), also nicht aufgrund landesrechtlicher Vorschriften erhoben werden; im Hinblick auf § 8 Abs. 2 Kommunalabgabengesetz, wonach die Gemeinden berechtigt sind, für die Herstellung, Anschaffung und Erweiterung öffentlicher Einrichtungen ...bei Straßen, Wegen und Plätzen und auch für deren Verbesserungen vom Grundstückseigentümer Beiträge zu erheben, kommt der konkludenten Ablehnung des Vorschlages des Zentralverbandes der Haus- und Grundbesitzervereine jedoch indizielle Wirkung im Sinne der vom Senat vertretenen Auffassung zu. Unter allen Umständen macht die sicher nicht unbewußte Ablehnung des erwähnten Vorschlages jedoch deutlich, daß mit den baulichen Maßnahmen, die auf Umständen beruhen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, nur solche gemeint waren, die der Vermieter auf seinem Grundstück (also wohnobjektbezogene Aufwendungen) durchführt. Andernfalls hätte die ausdrücklich erhobene Forderung des Verbandes, § 3 Abs. 1 MHG auch auf Maßnahmen außerhalb des Wohngrundstückes zu beziehen, keinen rechten Sinn ergeben. Schließlich folgt auch aus dem Umstand, daß der Gesetzgeber die "anderen baulichen Änderungen" in sachlichem Zusammenhang zu den allgemeinen - mit Modernisierungsmaßnahmen umschriebenen - baulichen Maßnahmen nach § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG gestellt hat, daß sich § 3 Abs. 1 MHG letztlich insgesamt nur auf wohnobjektbezogene Aufwendungen des Vermieters beziehen soll. Dazu gehören Erschließungskosten in dem hier erörterten Umfang jedoch nicht. Denn der Grundstückseigentümer wird zu den Erschließungskosten der Gemeinde herangezogen ohne Rücksicht darauf, ob sein Grundstück bebaut ist oder nicht. Letztlich stützt auch die sich am Sinn und Zweck des Gesetzes orientieren de Auslegung die vom Senat vertretene Auffassung. Wie schon mehrfach hervorgehoben, verfolgte der Gesetzgeber mit Schaffung des § 3 MHG den Zweck, dem Vermieter Anreize für eine Verbesserung der vorhandenen, zum Teil nicht unerheblich überalterten Bausubstanz durch Investitionen zu geben. Begünstigt sein sollten also vom Vermieter selbst vorgenommene substanzbezogene Sachinvestitionen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf die Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken. Zwar brauchen "andere bauliche Änderungen aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat" keinen Erfolg i. S. der erwähnten Modernisierungsänderungen zu haben. Es kann aber angesichts des Regelungssachzusammenhanges im Hinblick auf die gesetzgeberische Absicht kein vernünftiger Zweifel daran begründet sein, daß es sich auch insoweit um substanzbezogene, d. h. den Zustand der Mietsache selbst -

die der Vermieter nicht zu vertreten hat" keinen Erfolg i. S. der erwähnten Modernisierungsänderungen zu haben. Es kann aber angesichts des Regelungssachzusammenhanges im Hinblick auf die gesetzgeberische Absicht kein vernünftiger Zweifel daran begründet sein, daß es sich auch insoweit um substanzbezogene, d. h. den Zustand der Mietsache selbst - soweit sie der Verantwortung des Vermieters unterliegt - betreffende Maßnahmen handeln muß. Dafür sprechen nicht nur die vom Gesetzgeber genannten Beispielsfälle, sondern auch der allgemeine Regelungsgesamtzusammenhang des Gesetzes. Dieser zielt nämlich - im Rahmen der Mietpreiskalkulation - auf die Substanzbewertung des vermieteten Wohnraums ab, so daß gemeinschaftsbezogene allgemeine bauliche Maßnahmen, die dem eigenverantwortlichen Verwaltungs- und Wirtschaftseinfluß des Vermieters entzogen sind, auch wenn diese ihn finanziell belasten, von der gesetzlichen Vorschrift nicht erfaßt werden. Nun läßt sich zwar nicht leugnen, daß Erschließungsmaßnahmen der Gemeinde nicht nur dem Vermieter in Form einer Wertsteigerung seines Grundstücks, sondern auch dem Mieter, soweit er Anwohner der betreffenden Straße ist, zugute kommen können. Dieser Umstand ist aber kein Grund, den Mieter an dem Beitragsaufwand des Vermieters finanziell zu beteiligen. Denn es ist grundsätzlich Sache des Vermieters bzw. des Grundstückseigentümers, sein mit öffentlichen Lasten beschwertes Eigentum wirtschaftlich nutzbringend einzusetzen und zu verwerten und dementsprechend eine sog. Marktmiete mit seinem Vertragspartner auszuhandeln. Der in diesem Zusammenhang angestellte Vergleich mit der Mietpreisberechnung im öffentlich geförderten Wohnungsbau nach §§ 6, 11 der II. Berechnungsverordnung, wonach es dem Vermieter gestattet ist, bei Erhöhung der Gesamtkosten, also auch bei nachträglichem Kostenanfall für den gemeindlichen Erschließungsaufwand eine höhere Kostenmiete zu verlangen, paßt nicht. Denn anders als bei sog. frei finanziertem Wohnungsbau darf der Vermieter von Wohnungen, die dem Wohnungsbindungsgesetz unterliegen, nur die sog. Kostenmiete verlangen. Daß diese gelegentlich eine entsprechende Marktmiete erreicht oder möglicherweise sogar übersteigt, ist eine Folge der Marktentwicklung, die jedoch den unterschiedlichen Charakter der gesetzlichen Vorschriften nicht berührt. Für eine analoge Anwendung des § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG auf den Vermieter belastende gemeindliche Erschließungskosten ist, ungeachtet der Frage, ob dafür überhaupt ein Bedürfnis besteht, kein Raum. Die Analogie setzt nämlich eine bewußte oder unbewußte Regelungslücke des Gesetzgebers voraus, sog. planwidrige Unvollständigkeit (vgl. Larenz, Methodenlehre S. 358). Für eine solche Regelungslücke ist indes nichts ersichtlich. Das oben dargestellte Gesetzgebungsverfahren läßt nicht den Schluß zu, daß der Gesetzgeber die Frage der Umlagefähigkeit von Erschließungskosten übersehen hat. Im Ergebnis ist danach festzustellen, daß der dem Grundstückseigentümer bzw. Vermieter abgeforderte Beitrag für den gemeindlichen Erschließungsaufwand für Straßenausbaukosten keine bauliche Änderung, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, darstellt, so daß er nicht gem. § 3 MHG auf den bzw. die Mieter umgelegt werden darf.

Damit erübrigt sich eine Antwort auf den zweiten Teil der Vorlagefrage von selbst, so daß sich der Senat damit nicht mehr zu befassen brauchte.