Ersatzwohnraum

Ersatzwohnraum; Zweckentfremdung; Abrissgenehmigung; Renditelosigkeit; Modernisierung

Zur Frage, wann - abgesehen von den Fällen des Ersatzwohnraumangebots und der längerfristigen Renditelosigkeit - das Interesse an der Erhaltung von Wohn raum hinter die Belange zurücktritt, die für den Abriß sprechen (hier: Abriß von Sei tenflügeln bei Modernisierung der Vorderhäuser in Kreuzberg).

Die Feststellungsklage ist unbegründet. Der Wohnraum in den beiden Seitenflügeln unterfällt dem Zweckentfremdungsverbot des § 1 Abs. 1 der Verordnung über das Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum vom 9. Februar 1973 (GVBl. S. 421), zuletzt geändert am 18. Dezember 1984 (GVBl. S. 1744) - ZwVbVO - in Verbindung mit Art. 6 § 1 Abs. 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts vom 4. November 1971 (GVBl. S. 2042) - MRVerbG -.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist die Wohnraumeigenschaft bereits dann aus Rechtsgründen zu verneinen, wenn die Wohnnutzung, mag für diese auch Bestandsschutz bestehen, nach der derzeit geltenden bauplanungsrechtlichen Lage unzulässig wäre (vgl. Urteile vom 1. Oktober 1986 - BVerwG 8 C 53.85 - = ZMR 1987, 194 sowie vom 2. Dezember 1983 - BVerwG 8 C 155.81 - = Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 10). Die Kammer ist dieser Rechtsprechung bisher nicht ge folgt (vgl. Urteil vom 20. Juli 1984 - VG 13 A 305.83 ; wie BVerwG jedoch OVG Berlin, Urteil vom 10. Ok tober 1986 - OVG 2 B 105.84 -). Vorliegend besteht kein Anlaß, über diese Frage erneut zu entschei den. Zwar widerspricht die Aufrechterhaltung der Seitenflügel offenkundig den zwingenden Vorschriften des übergeleiteten Planungsrechts über das Maß der baulichen Nutzung und die überbaubaren Grundstücksflächen, ihr Abriß würde also gerade dem Ziel der Verwirklichung dieser bauplanungsrecht lichen Festlegungen dienen. Die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist sinngemäß je doch nur auf Ausweisungen über die Art der baulichen Nutzung, die heute eine Wohnnutzung nicht mehr zulassen, bezogen.

Die Wohnraumeigenschaft entfällt nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, der die Kammer folgt, weiter dann, wenn der betreffende Raum einen Mangel oder Mißstand aufweist, der zur Folge hat, daß ein Bewohnen auf Dauer entweder unzulässig oder unzumutbar ist (vgl. Urteile vom 25. Juni 1982 BVerwG 8 C 15.80 - = Buchholz a.a.O. Nr. 7, vom 2. Dezember 1983 a.a.O. sowie vom 20. August 1986 - BVerwG 8 C 16.84 - = ZMR 1987, 70 f.). Auch nach der Rechtsprechung des Bundesver fassungsgerichts (BVerfGE 38, 364) fällt nur solcher Wohnraum unter das Zweckentfremdungsverbot, "der im Rahmen durchschnittlichen, auch außerhalb der besonders gefährdeten Gebiete anzutref fenden Standards noch als bewohnbar gilt oder der doch noch mit vertretbarem, dem Verfügungsbe rechtigten objektiv zumutbarem Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand in einen derartigen Zu stand versetzt werden kann"; dagegen werden bloße "Notunterkünfte oder abbruchreife Räumlichkei ten" nicht von dem Genehmigungsvorbehalt erfaßt. Im einzelnen ist dabei nach der Rechtsprechung des OVG Berlin (vgl. Urteil vom 21. Dezember 1984 - OVG 2 B 120.83 - im Anschluß an BVerwGE 54, 54, 60), der die Kammer folgt, auf die Rechtslage nach dem Wohnungsaufsichtsgesetz abzustellen. Ein zweckentfremdungsrechtliches Genehmigungsverfahren entfällt danach nur dann, wenn die Wohnung saufsichtsbehörde durch den baulichen Zustand der Räume gehindert wäre, die Wiederherstellung der Bewohnbarkeit gemäß §§ 3 und 4 WoAufG durchzusetzen. Gegenwärtig sind die Räume in den Seitenf lügeln in jeder Hinsicht unbewohnbar. Es fehlen überwiegend die Küchen- und Heizungseinrichtungen. Die Treppen sind teilweise zerstört. Die Wohnungen bieten ein Bild der Verwüstung. Die Fensterschei ben sind überwiegend eingeschlagen. Diese Mißstände in den Wohnungen der Seitenflügel werden so wohl von § 3 Abs. 1, 2 Nr. 1 bis 4 als auch von § 4 Abs. 1, 2 Nr. 1, 2 und 6 WoAufG Bln erfaßt, da not wendige Arbeiten unterblieben sind und die Wohnungen zudem die "Mindestanforderungen an erträg liche Wohnverhältnisse nicht erfüllen. Nach der Vorrangsklausel des § 4 Abs. 4 WoAufG ist in einem solchen Fall nur § 3 WoAufG anzuwenden, wonach wohnungsaufsichtliche Maßnahmen nicht mit dem Hinweis auf den baulichen Zustand des Gebäudes oder eine mangelnde Rendite abgewehrt werden kön nen. Entsprechendes gilt für Maßnahmen nach § 9 WoAufG hinsichtlich der Beeinträchtigung des be stimmungsgemäßen Gebrauchs des Gebäudes im übrigen, insbesondere hinsichtlich der Treppenräu me. Diese Konsequenz der wohnungsaufsichtlich dem Grunde nach bestehenden Wiederherstel lungspflicht würde nur entfallen, wenn der Zustand der Wohnungen bereits vor 1982, d. h. vor der Ent mietung, im Sinne des § 4 WoAufG Bln mangelhaft gewesen und wenn unter wirtschaftlichen Ge sichtspunkten wohnungsaufsichtliche Anordnungen nach Abs. 3 der Vorschrift nicht in Betracht ge kommen wären. Hieran fehlt es jedoch ebenfalls. Die Wohnungen im linken Seitenflügel sowie auf der linken Seite des rechten Seitenflügels entsprachen den Mindestanforderungen des § 4 WoAufG. Es handelte sich um 1-Zimmer-Wohnungen mit Küche mit einer Grundfläche von 26,92 bzw. 27,56 qm im linken Seitenflügel rechts, 30, 38, bzw. 31,74 qm im linken Seitenflügel links sowie 30,21 bzw. 32,46 qm im rechten Seitenflügel links. Nur die Wohnungen im rechten Seitenflügel rechts widersprachen als sol che den Mindestanforderungen nach § 4 WoAufG Bln. In den Einraumwohnungen mit einer Fläche von 17,76 bzw. 17,24 qm

von 26,92 bzw. 27,56 qm im linken Seitenflügel rechts, 30, 38, bzw. 31,74 qm im linken Seitenflügel links sowie 30,21 bzw. 32,46 qm im rechten Seitenflügel links. Nur die Wohnungen im rechten Seitenflügel rechts widersprachen als sol che den Mindestanforderungen nach § 4 WoAufG Bln. In den Einraumwohnungen mit einer Fläche von 17,76 bzw. 17,24 qm fehlten hinreichende Kochmöglichkeiten sowie eine ausreichende Wasserversor gung. Diese Mängel wären jedoch dadurch heilbar gewesen, daß diese Wohnungen zusammen mit den jeweiligen Wohnungen auf der linken Seite hätten vermietet werden können, ohne daß es baulicher Ver änderungen bedurft hätte. Erhebliche Mängel der Wohnungen aus der Zeit vor dem Beginn des Leer standes sind auch sonst nicht aus den vorliegenden Akten erkennbar.

Die Wohnraumeigenschaft im Sinne des Zweckentfremdungsrechts kann den betreffenden Räumen auch nicht mit der Begründung abgesprochen werden, daß für sie ein Markt nicht mehr besteht (vgl. BVerwG, Urteile vom 25. Juni 1982 und 2. Dezember 1983 a.a.O.). In Kreuzberg ist ohne weiteres da von auszugehen, daß selbst für kleine Wohnungen mit unterem Standard und Podesttoiletten noch ein Markt besteht.

Dagegen hat die Klage mit dem Hilfsantrag Erfolg. Der Bekl. ist verpflichtet, der Kl. die beantragten Abrißgenehmigungen zu erteilen, weil gemäß § 3 Abs. 2 ZwVbVO ein das öffentliche Interesse an der Nutzung zu Wohnzwecken erheblich überwiegendes berechtigtes Interesse am Abriß besteht.

Zwar folgt der Genehmigungsanspruch nicht aus den in der bisherigen Rechtsprechung zu Berliner Alt bauten entwickelten Grundsätzen. Die sonst in vergleichbaren Fällen auftretende Frage der Schaffung von Ersatzwohnraum (vgl. zuletzt BVerwG, Urteil vom 20. August 1986 a.a.O.) stellt sich hier nicht, da bei den durchgeführten Modernisierungsarbeiten in den Vorderhäusern die Wohnfläche gleich geblieben ist und die Kl. nicht beabsichtigt, anstelle der abzureißenden Seitenflügel weiteren Wohnraum auf den Grundstücken selbst zu schaffen oder außerhalb der Grundstücke zum Ausgleich anzubieten. Desglei chen ist der von der Kl. im Anschluß an die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. ins besondere BVerwGE 71, 291, 300) vorgetragenen Behauptung der längerfristigen Renditenlosigkeit bei Wiederherstellung der Bewohnbarkeit der Seitenflügel nicht weiter nachzugehen. Die Kl. hat hierzu ke inerlei substantiierte Angaben gemacht. Es ist im übrigen darauf hinzuweisen, daß es bei der anzustel lenden Renditeberechnung (vgl. dazu im einzelnen Urteil der Kammer vom 15. Mai 1987 - VG 13 A 94.85 -) auf eine Wirtschaftlichkeitsberechnung für das gesamte Renditeobjekt, also auch unter Berücksichti gung der Einkünfte aus den Vorderhäusern, ankommt (vgl. Urteil der Kammer vom 18. März 1983 - VG 13 A 187.81 -).

Die Berechtigung des Abrißverlangens der Kl. ergibt sich demgegenüber aus folgenden Besonderheiten des vorliegenden Falles: Die Einzimmerwohnungen in den Seitenflügeln mit Küchenvorräumen haben - unabhängig von ihrem gegenwärtigen verwahrlosten Zustand - einen an der unteren Grenze der oben bereits behandelten Wohnraumeigenschaft liegenden Standard. Sie sind angesichts des hohen Alters des Gebäudes ohnehin nicht auf Dauer zu erhalten, so daß ihr wohnungswirtschaftlicher Wert relativ gering im Verhältnis zu anderem unter die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung fallenden Berliner Alt baubestand ist. Demgegenüber dient der geplante Abriß der erheblichen Verbesserung der Wohnsitua tion in den modernisierten Vorderhäusern und hilft, diese Wohnungen auf Dauer marktfähig zu halten und damit in ihrem Bestand zu sichern. Dem entspricht auch die städtebauliche Bedeutung des Abriß vorhabens. Beide Grundstücke weisen eine wesentliche Überschreitung der weitergeltenden Festset zungen des Baunutzungsplans über die Grund und Geschoßflächenzahl (zusammengenommen über 3,0 GfZ) auf. Die Zusammenfassung der Freiflächen der beiden Grundstücke nach dem Abriß führt zu einer wesentlichen Verbesserung der städtebaulichen Situation auch für die Nachbargrundstücke. Es kommt hinzu, daß bei einer einfachen Instandsetzung der Seitenflügel zu Wohnzwecken ein problemati scher sozialer Gegensatz zwischen deren Bewohnern und den Mietern der modernisierten Vorderhäu ser entstehen könnte. Diesen privaten und öffentlichen Interessen, die den Abriß rechtfertigen, kann auch der zwischen der Kl. und der Sanierungsverwaltungsstelle abgeschlossene Ordnungsmaßnah menvertrag nicht entgegengehalten werden. Dieser Vertrag regelt verbindlich nur die für die Modernisie rung der Vorderhäuser zu treffenden Ordnungsmaßnahmen. Soweit die Zukunft der Seitenflügel ange sprochen ist, handelt es sich nur um Hinweise und Absichtserklärungen.

Es kann daher dahingestellt bleiben, ob eine entsprechende vertragliche Bindung überhaupt zwe ckentfremdungsrechtlich gegenüber dem Abrißverlangen von Bedeutung wäre.

Die bei den verschiedenen Behörden des Bekl. bestehenden, auf die Erhaltung der Seitenflügel ausge richteten städtebaulichen und sozialen Vorstellungen sind zweckentfremdungsrechtlich ohne Bedeu tung. Das Zweckentfremdungsverbot enthält eine Beschränkung der Verfügungsbefugnis des Eigentü mers über das Grundstück allein aus Gründen der Wohnraumversorgung der Bevölkerung. Bei der Entscheidung nach § 3 Abs. 2 ZwVbVO über das Abrißverlangen ist daher im Rahmen der Abwägung für die Aufrechterhaltung des Verbots der Zweckentfremdung nur dieses Interesse einzustellen, während auf der anderen Seite der Eigentümer auf das Vorbringen wohnungswirtschaftlicher Gesichtspunkte nicht beschränkt ist. Das Zweckentfremdungsverbot ist insbesondere nicht geeignet, städtebauliche, denkmalpflegerische oder sonstige von den Behörden vorgebrachte Interessen an der Erhaltung des Wohnraums durchzusetzen (vgl. Urteil der Kammer vom 4. September 1981 - VG 13 A 429.79 - =NwVZ 1982, 53 sowie GE 1981, 1131). Hiervon abgesehen gehen die Vorstellungen des Bekl. nach dem aus den Verwaltungsvorgängen erkennbaren Inhalt der Verhandlungen mit der Kl. über die Zukunft der Sei tenflügel selbst nicht einmal dahin, diese in ihrem bestehenden Standard zur Wohnnutzung zu erhalten. So hat die Sanierungsverwaltungsstelle einen Teilabriß der Bausubstanz, nämlich der hinter den Trep penhäusern gelegenen Wohnungen, und die Zusammenlegung der vorderen Wohnungen beider Seitenf lügel ins Auge gefaßt. Sie sieht also die Erhaltung der Seitenflügel insgesamt ebenfalls offenbar nicht als sinnvoll an. Zu einem Teilabriß und der Umgestaltung der vorhandenen Substanz unter Einsatz er heblicher Mittel, d. h. zu einer anderen Art der Zweckentfremdung des vorhandenen Wohnraums, kann jedoch die Kl. wegen des dargelegten begrenzten, auf die Erhaltung des Bestandes gerichteten Ziels des Zweckentfremdungsverbots nicht gezwungen werden. Erst recht kann ihr nicht auferlegt werden, die Instandsetzung und Benutzung der Wohnungen durch sogenannte Selbsthilfegruppen zu dulden, wie dies von anderer Seite in den Verhandlungen gefordert worden ist.