Ersatzwohnraum

Ersatzwohnraum; Zeitzusammenhang; Zweckentfremdung

Der zeitliche Zusammenhang für die Schaffung eines beachtlichen Ersatzwohnraums im Rahmen des Zweckentfremdungsrechts ist nicht gewahrt, wenn zwischen Fertigstellung des Ersatzwohnraums und dem Antrag auf zweckfremde Nutzung einer Wohnung fast zwei Jahre verstrichen sind.

Von den vom Bundesverwaltungsgericht (BVerwGE 65, 139 [145]) und Bundesverwaltungsgericht (Urteil vom 20. August 1986 - BVerwG 8 C 16.84 -, Buchholz 454.51 Nr. 13, S. 54) entwickelten sechs Voraussetzungen eines beachtlichen Ersatzwohnraumangebotes:

1. Lage im Gemeindegebiet

2. zeitlicher Zusammenhang mit der Zweckentfremdung

3. Übereinstimmung in der Verfügungsbefugnis

4. Vergleichbarkeit in Größe und Standard

5. kein Luxusbau

6. Verfügbarkeit auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt

fehlt es hier entgegen der Ansicht des Kl. schon an der notwendigen zeitlichen Verbindung zwischen der Zweckentfremdung und der Schaffung von Ersatzwohnraum, die nur dann gegeben ist, wenn sich im Zeitpunkt der Schaffung von Ersatzwohnraum der neu geschaffene Wohnraum und der Beginn der zweckfremden Nutzung - als der Zeitpunkt des Eintritts einer möglichen Verminderung des Wohnraumbestandes - aufrechenbar gegenüberstehen. Denn die als Ersatzwohnraum angebotene Dachwohnung des Kl. war schon im Februar 1990 fertiggestellt (Endabnahme: 5. Februar 1990), während die zur Genehmigung gestellte Nutzung der Wohnung als Büroraum wegen der ausstehenden Räumung der Wohnung durch den damaligen Mieter erst nach dem 9. Januar 1992 erfolgten konnte. Zwar bedarf es keiner exakten zeitlichen Identität. Es kann aber keinen Zweifeln unterliegen, daß eine zeitliche Differenz von zwei Jahren das Kriterium der zeitlichen Verbindung unter Berücksichtigung des Zwecks dieses Kriteriums, es zu verhindern, daß Ansprüche auf Zweckentfremdung "auf Vorrat" durch Neubautätigkeiten in der Vergangenheit geschaffen werden können, nicht mehr erfüllt.

Entgegen der Auffassung des Kl. reicht es demgegenüber nicht aus, daß er im Zeitpunkt der Errichtung der Dachwohnung den Willen hatte, die streitgegenständliche Wohnung einer zweckfremden Büronutzung zuzuführen, obwohl ihm dies zum damaligen Zeitpunkt rechtlich und tatsächlich nicht möglich war. Denn ansonsten wäre es allein durch "rechtzeitige" Betätigung des auf Zweckentfremdung von Wohnraum gerichteten Willens möglich, sich für erst in ferner Zukunft geplante und mögliche zweckfremde Nutzungen Zweckentfremdungsgenehmigungen "auf Vorrat" zu beschaffen, was zur Konsequenz hätte, daß dem Wohnungsmarkt schon zugeführter (Ersatz-)Wohnraum wieder entzogen würde. Ist schon eine intentionale Verbindung zwischen der Schaffung von Ersatzwohnraum und der Zweckentfremdung nicht erforderlich, da es allein auf die Erhaltung des Wohnraumbestandes bei Saldierung ankommt, führt umgekehrt eine bestehende intentionale Verbindung, die diese Saldierung nicht gewährleistet, nicht zur Schaffung von Ersatzwohnraum. Die Qualität von Ersatzwohnraum entsteht vielmehr allein durch die Erfüllung der von der Rechtsprechung entwickelten Kriterien und stellt keine rechtlich geschützte, durch Zweckbestimmung des Eigentümers entstehende Qualität dar, so daß mit der Nichtanerkennung neugeschaffener Räume als Ersatzwohnraum kein Eingriff in die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG vorliegt.

Die zeitliche Verbindung kann auch nicht im Hinblick auf die zweckfremde Nutzung der Wohnung als Naturheilpraxis im Zeitraum zwischen 1984 und 1991 hergestellt werden. Der Kl. kann in diesem Kontext vor allem nicht mit Erfolg einwenden, er habe im ersten von ihm betriebenen Zweckentfremdungsgenehmigungsverfahren wegen des von ihm geschaffenen Ersatzwohnraums einen materiellen Anspruch auf Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung gehabt, den er nur wegen der zum damaligen Zeitpunkt rechtsfehlerhaften Verwaltungspraxis des Bekl. nicht eingefordert habe, so daß man ihm nunmehr die nachträgliche Legalisierung seiner Zweckentfremdung nicht verwehren könne. Denn bei der Verwendung der Wohnung als Naturheilpraxis und der beabsichtigten Nutzung als Büro handelt es sich nicht um eine fortgesetzte zweckfremde Nutzung, die nachträglich legalisiert werden könnte. Vielmehr war die zweckfremde Nutzung der Wohnung als Naturheilpraxis mit der Räumung der Wohnung durch den Mieter Z. beendet, so daß sich die geplante Nutzung der Wohnung als Büro als erneute - selbständig genehmigungspflichtige - Zweckentfremdung darstellt. Die in der mündlichen Verhandlung hiergegen vorgebrachten Einwände rechtfertigen keine andere Beurteilung. Das gilt vor allem für das Vorbringen, es habe doch "wegen der seit langer Zeit um die Wohnung tobenden Gefechte" auf der Hand gelegen, daß die Dachwohnung allein zu dem Zweck errichtet worden sei, den vom Bekl. ausgesprochenen Wiederzuführungsaufforderungen nachzukommen, so daß die erforderliche zeitliche Verknüpfung gerade im Hinblick darauf, daß die zweckfremde Nutzung der Wohnung als Heilpraxis zum Zeitpunkt der Stellung des Zweckentfremdungsgenehmigungsantrags am 9. Januar 1992 nicht beendet gewesen sei, zweifellos bestehe. Ganz davon abgesehen, daß - wie schon dargelegt - Ersatzwohnraum nicht allein durch einen darauf gerichteten Willen des Eigentümers entsteht, spricht gerade die Tatsache, daß der Kl. die zweckfremde Nutzung der Wohnung als Naturheilpraxis durch eine Räumungsklage zu beenden suchte, gegen eine intentionale Verbindung zwischen der Ersatzwohnraumschaffung und der Beendigung der zweckfremden Nutzung der Wohnung als Heilpraxis. Mit dieser Feststellung korrespondiert, daß sich der Zweckentfremdungsgenehmigungsantrag vom 9. Januar 1992 allein auf die zukünftige Nutzung der Wohnung als Büroraum bezieht. Letztendlich entscheidend ist aber, daß es für ein beachtliches Ersatzwohnraumangebot nicht ausreicht, daß sich die Zweckentfremdung der Wohnung und die Schaffung von Ersatzwohnraum zu irgendeinem Zeitpunkt unbemerkt "aufrechenbar" gegenüber gestanden haben. Es wäre vielmehr erforderlich gewesen, daß der Antragsteller den Ersatzwohnraum in das (erste) Genehmigungsverfahren einführt und die Behörde das Angebot des Antragstellers akzeptiert. Verzichtet der Antragsteller von sich aus auf eine mögliche Anerkennung von neugeschaffenem Wohnraum als Ersatzwohnraum - sei es aus wohlüberlegten Gründen, sei es aus Unkenntnis oder auf Grund einer falschen Entscheidung der Behörde oder des Gerichts -, scheidet eine spätere Anerkennung aus, weil es dann in der Regel - wie auch hier - an der notwendigen zeitlichen Verbindung zwischen der Errichtung des neuen Wohnraums und der zweckfremden Nutzung fehlt (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 8. Juni 1995 - OVG 5 B 87.93 -).

Bekanntlich besteht ein Anspruch auf die Genehmigung einer Zweckentfremdung von Wohnraum, wenn Ersatzwohnraum gestellt wird (vgl. ausführlich Schultz/Bujewski-Crawford, Das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in Berlin und Brandenburg, GRUNDEIGENTUM-VERLAG 1997, Seite 60 ff.).

Nach den vom Bundesverwaltungsgericht aufgestellten Grundsätzen muß der Ersatzwohnraum in zeitlichem Zusammenhang mit der Zweckentfremdung geschaffen werden oder geschaffen worden sein (vgl. ausführlich dazu Schultz/Bujewski-Crawford, a. a. O., Seite 61 ff.).

Wie das Verwaltungsgericht Berlin durch eine Entscheidung vom 24. April 1997 feststellte, bedürfe es zwar keiner exakten zeitlichen Identität, es könne aber auch keinem Zweifel unterliegen, daß eine zeitliche Differenz von zwei Jahren das Kriterium des zeitlichen Zusammenhangs nicht erfülle. Dieses Kriterium solle verhindern, daß durch Neubau Zweckentfremdung auf Vorrat geschaffen werde.