Ersatzraum

Ersatzraum; Abrißgenehmigung; Altbestand

1. Wenn der Verfügungsberechtigte im sozialen Wohnungsbau neuen Wohnraum schaffen will, der mit dem vorhandenen Wohnraum quantitativ und qualitativ vergleichbar ist, so begründet dies in Berlin unter dem Gesichtspunkt des Ersatzraumangebots nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwGE 71, 291) seinen Anspruch auf Erteilung der Abrißgenehmigung, falls die öffentli-che Förderung und die Durchführung des Vorhabens "verläßlich" in Aussicht steht.

2. Städtebauliche und sonstige öffentliche Interessen an der Erhaltung des betreffenden Altbestandes können nicht im zweckentfremdungsrechtlichen, sondern nur im Verfahren über die Gewährung öf-fentlicher Mittel (vgl. insbesondere § 41 II. WoBauG) dem Vorhaben entgegengehalten werden.

Die Klage ist begründet. Die Kl. hat einen Anspruch auf Erteilung der zweckentfremdungsrechtlichen Abrißgenehmigung.

Nach § 1 Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 2 b der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung - ZwVbVO -) in der Fassung vom 9. Februar 1973 (GVBl. S. 421), geändert durch Verordnung vom 18. Dezember 1984 (GVBl. S. 1744) darf in Berlin Wohnraum, der nicht ohnehin den Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes unterliegt, nur mit Genehmigung abgerissen werden. Die Genehmigung ist nach § 3 Abs. 2 Satz 1 ZwVbVO zu erteilen, "wenn an der Durchführung der Maßnahmen ... ein das öffentliche Interesse an der Nutzung zu Wohnzwecken überwiegendes berechtigtes Interesse be-steht". Soweit nach dem Wortlaut ein "erheblich" überwiegendes Interesse verlangt wird, ist diese Vorschrift nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts und des Oberverwaltungsgerichts Berlin dahin auszulegen, daß jedes überwiegende Privatinteresse zum Anspruch auf Erteilung der Genehmigung führt. Ein solches überwiegendes Privatinter-esse zum Anspruch auf Erteilung der Abrißgenehmigung ist hier gegeben.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 10. Mai 1985 - BVerwG 8 C 35.83 - = BVerwGE 71, 291), der die Kammer folgt und die sich gerade auf die wohnungswirtschaftlichen Besonderheiten des Berliner innerstädtischen Altbaus bezieht, läßt sich ein überwiegendes Ei gentümerinteresse am Abriß aus mehreren alternativen typischen Fallkonstellationen ableiten. Auf diese typischen Fallagen ist auch das Klagevorbringen der Kl. abgestellt, wenn sie geltend macht, mit dem Altgebäude sei ihr Grundstück nur auf Abbruch veräußerbar, sie habe ein verläßliches Er satzwohnraumangebot gemacht und die Aufrechterhaltung des Gebäudes sei ihr wegen der auf längere Zeit zu erwartenden Renditelosigkeit nicht zumutbar.

Nach der genannten Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts ergibt sich ein überwiegendes privates Interesse am Abriß allein aufgrund des Alters und des Zustands des Gebäudes dann, wenn das Grundstück mit dieser Bebauung keinen auf die Erhaltung zielenden Markt mehr hat, also nur noch auf Abbruch veräußert werden könnte. Festzustellen ist im Einzelfall, ob bebaute Grundstücke von der Beschaffenheit des Streitgrundstücks noch einen allgemeinen, d.h. einen nicht nur auf Abbruch beschränkten Markt haben oder nicht, wobei auf die Beschaffenheit abzustellen ist, die bestünde, wenn in der Vergangenheit notwendige Erhaltungsmaßnahmen nicht unterblieben wären. Ein solcher Fall liegt hier offenkundig nicht vor. Das Gebäude weist - wie sich für die Kammer aus der Entstehungszeit, den vorgelegten Gutachten und der Augenscheinseinnahme ergibt - eine so-lide Bausubstanz auf, die nicht durch Alterung derart gelitten hat, daß die nötigen Investititionen zur Beseitigung der vorhandenen Kriegs- und son-stigen Schäden nicht zu einer dauerhaften weiteren Nutzbarkeit des Ge-bäudes als Mietobjekt führen könnten. Die Kl. selbst hat - sozusagen als Alternative zum Abriß - die durchgreifende Modernisierung des Gebäudes mit öffentlichen Mitteln ins Auge gefaßt und dafür auch eine Förderung nach den Modernisierungs- und Instandsetzungsrichtlinien 1985 in Aussicht gestellt erhalten, wie sich aus dem von der Kl. beigebrachten Schrei-ben des Senators für Bau- und Wohnungswesen vom 2. Februar 1989 er-gibt.

Dagegen muß die Klage unter dem Gesichtspunkt des Ersatzwohnraum-angebots Erfolg haben. Das Zweckentfremdungsverbot dient nach der Ermächtigungsgrundlage in Art. 6 § 1 Satz 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Re-gelung von Ingenieur- und Architektenleistungen vom 4. November 1971 (Mietrechtverbesserungsgesetz - MRVerbG -; GVBl. S. 2042) dazu, in den gefährdeten Gebieten die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zu sichern. Es kommt daher auf den Gesamtbestand der Wohnungen, die dem Verbot unterfallen, und nicht auf das einzelne Objekt an. Der Verfügungsberechtigte kann somit nicht daran gehindert werden, Wohnraum durch Abriß oder auf son stige Weise dem Bestand zu entziehen, wenn er durch eigene Maßnahmen das Defizit wieder beseitigt. Öffentliche und private Interessen (etwa der Mieter) an der Erhaltung des einzelnen Objekts wegen seiner städtebaulichen oder sonstigen Besonderheiten sind entgegen dem Vorbringen des Bekl. und der Beigeladenen zweckentfremdungsrechtlich unerheblich. Nach der genannten Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts (a.A. Tietzsch BauR 1988, 420 ff.) kommt es vielmehr allein darauf an, ob der neuzuschaffende Wohnraum in quantitativer Hinsicht sowie qualitativ unter Markt- und Bedarfsgesichtspunkten mit der abzubrechenden Altbausubstanz vergleichbar ist. Ferner muß eine verläßliche Realisierungsabsicht zum alsbaldigen Ausgleich bestehen. Diese Voraussetzungen sind hier gegeben.

Die Vergleichbarkeit in quantitativer Hinsicht wird damit belegt, daß an-stelle der vorhandenen acht Wohnungen mit (nach den Angaben der Kl. im Abrißantrag) 817,69 m2 und 165,33 m2 Nutzfläche der Ladenräume im Erd-geschoß 15 Wohnungen mit einer Wohnfläche von 1.020,35 m2 geplant sind, wie sich aus den Angaben der WBK vom 17. Februar 1989 ergibt. Es kann daher dahingestellt bleiben, ob die ursprünglich gemischt zu gewerblichen und Wohnzwecken genehmigten beiden Ladeneinheiten im Erdgeschoß noch dem Zweckentfremdungsverbot unterfallen. Beim qualitativen Vergleich ist die Vergrößerung der Wohnungszahl bei Verringerung der Wohnungsgrößen unerheblich, weil Engpässe auf dem Wohnungsmarkt gleichermaßen für größere wie für kleinere Wohnungen bestehen. Bei der gegebenen Marktlage dienen die vorhandenen Altbauwohnungen ebenso wie die geplanten Wohnungen im sozialen Wohnungsbau der Wohnraumversorgung der Bevölkerung zu angemessenen Bedingungen. Dies alles ist auch vom Bekl. nicht ernstlich in Abrede gestellt worden. Unerheblich ist bei der geschilderten rechtlichen Ausgangslage auch, daß die Kl. an-stelle des öffentlich geförderten Neubaus den Weg der Modernisierung des Altbaus mit öffentlichen Mitteln, die ihr bereits in Aussicht gestellt wor den sind, wählen könnte (a.A. Tietzsch a.a.O.).

Entgegen der Auffassung des Bekl. ist die Planung der Kl. für die alsbaldige Errichtung eines Neubaus im sozialen Wohnungsbau auch als verläßlich anzusehen. Baurechtliche Hindernisse bestehen nicht, insbesondere nach-dem das Bau- und Wohnungsaufsichtsamt das Vorhaben in seiner Stellungnahme vom 21. Februar 1989 gegenüber dem Wohnungsamt als pla-nungsrechtlich unbedenklich bezeichnet hat. Die Bedenken des Bekl. ge-gen die Verläßlichkeit des Ersatzwohnraumangebots beziehen sich dem-entsprechend in erster Linie auf die Frage der alsbaldigen Finanzierbarkeit des Neubaus im sozialen Wohnungsbau. Diese Bedenken bestehen nach der Bescheinigung der WBK vom 17. Februar 1989 nicht mehr zu Recht. Darin heißt es u.a.: "Die technischen Kosten sind als angemessen anzuse hen. Vorbehaltlich des Ergebnisses der kaufmännischen Prüfung ist von einer notwendigen Aufwendungshilfe von 16,40 DM/m2/Wfl. auszugehen. Diese Aufwendungshilfe würde im üblichen Rahmen liegen. Als Auflage für die Vorlage für den Bewilligungsausschuß ist vorgesehen, daß der Bewilli-gungsbescheid für den Fall der positiven Entscheidung des Bewilligungsausschusses dann ausgehändigt wird, wenn die Abrißgenehmigung vorliegt." Diese Erklärung ist so zu verstehen, daß der Förderung des Vorha-bens nach den geltenden Wohnungsbauförderungsbestimmungen (Richtlinien über die Förderung des sozialen Wohnungsbaus in Berlin vom 28. Juli 1977 [Wohnungsbauförderungsbestimmungen 1977 - WFB 1977 -], ABl. 1977, 1188, die nach dem Rundschreiben des Senators für Bau- und Wohnungswesen vom 4. November 1987 [ABl. S. 1694] bis auf weiteres weitergelten) keine städtebaulichen und technischen Förderungsvoraussetzungen einschließlich der Angemessenheit der in die Wirtschaftlichkeitsberechnung eingestellten technischen Baukosten entgegenstehen (vgl. insbesondere Abschnitt "Städtebauliche und technische Förderungsvoraussetzungen" VII WFB 1977). Falls sich keine Bedenken bei der kauf-männischen Prüfung ergeben, so ist der Erklärung weiter zu entnehmen, wird der Antrag mit einem positiven Votum von der WBK dem Bewilligungsausschuß (vgl. Abschnitt D I Nr. 57 und II Nr. 58 WFB 1977) vorgelegt. Der erwähnte Vorbehalt bezieht sich auf die Einhaltung der Finanzierungsgrundsätze (Abschnitt B I Nr. 27 ff. WFB 1977), insbesondere darauf, daß öffentliche Mittel nur für Bauvorhaben bewilligt werden dürfen, bei denen die Finanzierung der Gesamtkosten gesichert erscheint (Nr. 27 Abs. 1). Es sind weder Tatsachen vorgetragen noch sonst ersichtlich, die dagegen sprechen, daß hier die in der Wirtschaftlichkeitsberechnung ausgeführte übliche Fremdfinanzierung durch Hypothekendarlehen bei angemessener Eigenbeteiligung nicht durchführbar sein sollte. Es ist auch nicht erkennbar, weshalb der Bewilligungsausschuß hier von dem zu erwartenden po-sitiven Votum der WBK abweichen sollte. Daß die Prüfung der Förderungsvoraussetzungen durch die WBK und ihr zu erwartendes positives Votum auch die Frage umfaßt, ob unter städtebaulichen Gesichtspunkten Ersatz-wohnraum nach Abriß gefördert werden soll, ergibt sich eindeutig aus den von der Kl. vorgelegten Schreiben der zuständigen Abteilung IV des Se-nators für Bau- und Wohnungswesen vom 21. Dezember 1988 an die Be-zirksämter und die WBK. In diesem Schreiben an die Bezirksämter heißt es: "Ich sehe mich außerstande, die von Ihnen geforderten Voraussetzungen für ein eigenständiges Bescheidverfahren zu schaffen und habe die WBK Berlin ermächtigt, künftig die von Ihnen abzugebenden internen

des Se-nators für Bau- und Wohnungswesen vom 21. Dezember 1988 an die Be-zirksämter und die WBK. In diesem Schreiben an die Bezirksämter heißt es: "Ich sehe mich außerstande, die von Ihnen geforderten Voraussetzungen für ein eigenständiges Bescheidverfahren zu schaffen und habe die WBK Berlin ermächtigt, künftig die von Ihnen abzugebenden internen Stel-lungnahmen zur Beurteilung der städtebaulichen Unbedenklichkeit des Abrisses vorhandenen Wohnraums nach § 41 II. WoBauG im Rahmen des Bewilligungsverfahrens mitzubewerten ..." Im Schreiben an die WBK wird ausgeführt: "Bei Abriß vorhandenen Wohnraums bitte ich künftig Stellungnahmen der betroffenen Stadtplanungsämter einzuholen und eigenver-antwortlich im Rahmen Ihrer Aufgaben als Bewilligungsstelle zu werten. Die Bindung der WBK Berlin an ablehnende Entscheidungen der bezirklichen Stadtplanungsämter ... halte ich nicht mehr aufrecht. Der angespannte Wohnungsmarkt macht es m.E. derzeit unumgänglich, Verfahren zu schaffen, die eine möglichst unbürokratische, kurzfristige Bereitstellung zusätzlichen Wohnraums ermöglichen." Unter Berücksichtigung der oben dargestellten höchstrichterlichen Rechtsprechung zum Anspruch auf Erteilung der zweckentfremdungsrechtlichen Abrißgenehmigung wegen eines Ersatzwohnraumangebots ergibt sich somit bei der derzeitigen Verfahrensgestaltung: Ausschließlich im Bewilligungsverfahren über die Gewährung öffentlicher Mittel für den sozialen Wohnungsbau wird darüber ent-schieden, ob mit der Inaussichtstellung öffentlicher Mittel automatisch die Voraussetzungen für die Entstehung des zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigungsanspruchs geschaffen werden oder aber gemäß § 41 II. WoBauG städtebauliche Gründe, die für die Erhaltung des Bestandes sprechen und wie sie hier vom Bekl. vorgebracht werden, zur Versagung der öffentlichen Förderung führen.

Selbst wenn auch unter Berücksichtigung der Erklärung der WBK noch Zweifel an der alsbaldigen Finanzierbarkeit des Ersatzwohnraumangebots im sozialen Wohnungsbau im Hinblick auf die abschließende Entscheidungskompetenz des Bewilligungsausschusses bestehen sollten, kann diesen durch eine entsprechende Nebenbestimmung im Genehmigungsbescheid Rechnung getragen werden. Denn die Kl. hat sich im Ter-min zur mündlichen Verhandlung damit einverstanden erklärt, "daß die Ab rißgenehmigung mit der Maßgabe erteilt wird, daß sie erst wirksam wird, wenn der Bewilligungsbescheid für die Aufnahme in das Förderungsprogramm 1981/90 und die Baugenehmigung ausgehändigt worden sind."

Da die Kl. unter dem Gesichtspunkt des verläßlichen Ersatzwohnraumangebots einen Anspruch auf Erteilung der Abrißgenehmigung hat, braucht die Kammer nicht zu entscheiden, ob ihr ein solcher Anspruch auch unter dem Gesichtspunkt der dauerhaften Renditelosigkeit des Grundstücks bei Aufrechterhaltung der Altbebauung zustände. Die Entscheidung hierüber wäre von der Beantwortung schwieriger Rechts- und Sachfragen abhängig, die vom Bundesverwaltungsgericht in der Entscheidung vom 10. Mai 1985 aufgeworfen werden (vgl. insbesondere die entgegengesetzte Interpretation dieser Entscheidung durch die Kammer im Urteil vom 15. Mai 1987 - VG 13 A 94.85 - und das Oberverwaltungsgericht Berlin im Urteil vom 18. Februar 1988 - OVG 5 B 58.87 -).