Ersatzmieterklausel

Ersatzmieterklausel; Nachfolgemieter

Die gegenüber dem auszugswilligen Mieter geäußerte Bereitschaft des Vermieters, vom Mieter vorgeschlagene Mietinteressenten als Mietnachfolger in Betracht zu ziehen, hat i. d. R. nicht die Bindungswirkung einer mietvertraglich vereinbarten Ersatzmieterklausel.

Zu Recht ist das LG zu dem Ergebnis gelangt, daß die Parteien ein Recht des Kl., einen Mietnachfolger zu stellen, nicht vereinbart haben. Die gegenüber dem auszugswilligen Kl. geäußerte Bereitschaft des für die Vermieterin handelnden Bekl. zu 1), vom Kl. vorgeschlagene Mietinteressenten als Mietnachfolger in Betracht zu ziehen, war mangels eines Bindungswillens des Bekl. zu 1) rechtlich unverbindlich. Die insoweit maßgebliche Auslegung seines Verhaltens (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 55. Aufl., Einführung vor § 116 Rdn. 4) hat zu berücksichtigen, daß es sich hier - anders als bei einer schon im Mietvertrag vereinbarten Ersatzmieterklausel - um eine unentgeltliche und uneigennützige Zusage handelt, zumal sich der Kl. nicht etwa seinerseits verbindlich verpflichtet hatte, einen geeigneten Mietnachfolger zu stellen. Auch bei uneigennützigen Zusagen kann zwar unter Umständen eine rechtliche Bindung gewollt sein, insbesondere wenn der Begünstigte sich erkennbar auf die Zusage verläßt und für ihn erhebliche Werte auf dem Spiel stehen (BGHZ 56, Palandt/Heinrichs Einleitung vor § 241 Rdn. 9). Daß sich der Kl. in erheblicher Weise auf die Zusage des Bekl. zu 1) verlassen würde, etwa indem er diese zur Grundlage seines Auszugswunsches machte, war dem Bekl. zu 1) aber nicht erkennbar und ist auch jetzt nicht ersichtlich. Selbst wenn grundsätzlich ein Rechtsbindungswille des Bekl. zu 1) angenommen würde, wäre seine Zusage inhaltlich nicht mit einer bereits im Mietvertrag vereinbarten sogenannten echten Ersatzmieterklausel (vgl. dazu OLG Frankfurt NJW-RR 1992, 143; OLG Düsseldorf WuM 1995, 391) gleichzusetzen. Während dort der Vermieter in der Regel nur bei Vorliegen eines triftigen Grundes berechtigt ist, einen vorgeschlagenen Mietnachfolger abzulehnen, ist der Vermieter nach der dem auszugswilligen Mieter erteilten Zusage in der Regel nur insoweit in seiner Entscheidungsfreiheit eingeschränkt, als er nicht ohne jeden verständlichen Grund einen Ersatzmieter ablehnen darf. Ein weitergehendes Entgegenkommen kann der Mieter bei Berücksichtigung der Interessenlage des Vermieters in aller Regel nicht erwarten. Verständliche Gründe, die vom Kl. vorgeschlagene Frau H. als Mietnachfolgerin letztlich nicht zu akzeptieren, hat der Bekl. zu 1) immerhin vorgebracht. Wie er bei seiner jetzt als Parteivortrag zu wertenden zeugenschaftlichen Vernehmung bekundete, hatte er aus eigener Anschauung von vornherein Vorbehalte gegenüber den für das wirtschaftliche Gelingen erforderlichen fachlichen Fähigkeiten von Frau H., die unstreitig nicht eine gelernte Floristin ist. Auch wenn er dies zunächst in Kauf zu nehmen bereit war, entstand doch eine neue Situation, als Frau H. Untermieter für die mit dem Laden vermietete Wohnung präsentierte, die - anders als die zunächst als Untermieterin vorgesehene Freundin - keinerlei Mitwirkung im Laden leisten sollten. Zu den praktischen Problemen im Hinblick auf die zunächst noch fehlende Toilette für den Laden kam schließlich noch der beim Bekl. zu 1) entstandene negative Eindruck, daß Frau H. ihren eigenen Mietanteil durch einen unverhältnismäßig hohen Untermietzins minimieren wollte.

Der Vermieter hatte sich gegenüber dem auszugswilligen Mieter bereiterklärt, einen Interessenten als Mietnachfolger in Betracht zu ziehen. Zum Abschluß eines Mietvertrages mit dem Interessenten kam es jedoch nicht, so daß der Mieter wegen der entgangenen Ablösesumme vom Vermieter Schadensersatz forderte.

Mit Urteil vom 4. Dezember 1996 wies das OLG Hamburg die Klage ab und betonte den Unterschied zwischen einer echten Ersatzmieterklausel und der Vereinbarung, daß der Mieter einen Nachmieter stellen dürfe. Wenn überhaupt, liege hier die zweite Alternative vor, bei der der Vermieter den Nachmieter aus einem nachvollziehbaren Grund ablehnen darf. Ein solcher Grund war hier gegeben. Letztlich kam es aber darauf nicht an, weil hier lediglich eine unverbindliche Bereitschaft des Vermieters erklärt worden war, den Interessenten in Betracht zu ziehen. Damit hatte sich der Vermieter überhaupt nicht rechtlich gebunden, so daß auch Schadensersatzansprüche ausscheiden mußten.