Ersatzmieterklausel

Ersatzmieterklausel; Vertragsauslegung; Mietnachfolger; Ersatzmieter; Benennungsrecht; Abschlußpflicht

Die mietvertraglich vereinbarte Ersatzmieterklausel "Mieter ist berechtigt, einen Nachfolger zu benennen, der 1) gut beleumundet sein muß, 2) in guten und gesicherten finanziellen Verhältnissen leben muß und 3) die Wohnung mit maximal 3 Personen nutzt" verpflichtet den Vermieter nicht,mit dem vom Mieter benannten Nachmieterinteressenten einen Mietvertrag abzuschließen.

Zutreffend führt der Kl. zwar an, daß der Vermieter auf Grund sogenannter Ersatzmieterklauseln verpflichtet sein kann, mit dem vom Mieter benannten Nachmieter das Mietverhältnis fortzusetzen oder mit diesem ein neues Mietverhältnis - in der Regel mit dem Inhalt des bisherigen Mietverhältnisses - zu begründen (BGH ZMR 1977, 107).

Das kann aber nur angenommen werden, wenn die Ersatzmieterklausel eine solche Verpflichtung begründet. Das ist der Fall, wenn die Mietvertragsparteien vereinbart haben, daß der Nachmietinteressent in das Mietverhältnis infolge der Benennung durch den Mieter eintritt oder daß der Vermieter mit dem Nachmietinteressenten einen neuen Mietvertrag über die fragliche Wohnung abzuschließen hat.

Einen so weitgehenden Inhalt hat die Ersatzmieterklausel im Mietvertrag der Parteien nicht. Denn allein der Umstand, daß der Kl. berechtigt sein sollte, einen Nachmieter zu benennen, rechtfertigt noch nicht die Annahme, daß die Bekl. verpflichtet sein sollte, mit dem benannten Nachmietinteressenten einen Mietvertrag abzuschließen. Weder der Wortlaut der streitigen Klausel, noch die ihr zu Grunde liegende Interessenlage läßt auf solchen Inhalt schließen. Nach dem Vorbringen des Kl. kam es diesem bei der Vereinbarung der Klausel darauf an, den an seine Vormieter für Einbauten entrichteten Kaufpreis von 50 000,- DM auf einen Nachmieter - zumindest teilweise - abwälzen zu können. Das Interesse des Kl. ging somit dahin, sicherzustellen, bei einer Beendigung des Mietverhältnisses insoweit keine finanzielle Einbuße zu erleiden. Zur Wahrung dieses Interesses ist nicht erforderlich, die Bekl. durch die Klausel als verpflichtet anzusehen, mit dem benannten Nachmietinteressenten ein Mietverhältnis zu begründen. Vielmehr reicht es aus, die Klausel dahin auszulegen, daß die Bekl. in der Auswahl des Nachmieters zwar frei blieb, unter bestimmten Bedingungen jedoch verpflichtet sein sollte, einen mit der Beendigung des Mietverhältnisses und den Aufwendungen für die Einbauten im Zusammenhang stehenden finanziellen Verlust des Kl. diesem zu ersetzen. Die Bedingungen für eine solche Verpflichtung haben die Parteien in den Nr. 1), 2) und 3) der Ersatzmieterklausel vereinbart.