Ersatzmieter

Ersatzmieter; Treu und Glauben bei vorzeitiger Vertragsentlassung; Nachmietergestellung; Beendigung des Mietverhältnisses, vorzeitige; Treu und Glauben

Sofern die restliche Mietzeit nur noch verhältnismäßig kurz ist (hier: 3 Monate), braucht der Vermieter in der Regel einen Ersatzmieter nicht zu akzeptieren.

Die Kammer hat dem Senat mit Beschluß vom 25. Februar 1981 die Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt, "ob ein Vermieter den Anspruch auf den Mietzins für die Dauer der dreimonatigen Kündigungsfrist des § 565 Abs. 2 Satz 1 BGB verliert, wenn die Mieter vor Ablauf dieser Frist ausziehen, weil die Wohnung im Hinblick auf ein erwartetes zweites Kind zu klein ist, und wenn sie dem Vermieter einen Interessenten benennen, gegen den keine Ablehnungsgründe sprechen und der bereit ist, die Wohnung zu den bisherigen Bedingungen zu übernehmen." Die Vorlage ist zulässig (Art. Ill des 3. Mietrechtsänderungsgesetzes vom 21. 12. 1967 in der Fassung vom 5. Juni 1980, BGBI. S. 657). Dem Erlaß eines Rechtsentscheids steht nicht entgegen, daß der Senat bereits in einem früher von der Kammer vorgelegten Rechtsstreit einen Rechtsentscheid erlassen hat, der sich im Kern mit der hier angesprochenen Problematik befaßt (Beschluß des Senats vom 19. Februar 1981 - 5 UH 12/80 -; zur Veröffentlichung bestimmt). Denn in der jetzigen Vorlage ist eine darüber hinausgehende Frage von grundsätzlicher Bedeutung enthalten, die noch nicht beantwortet ist. Der erwähnte Rechtsentscheid des Senats vom 19. Februar 1981 hat folgenden Wortlaut: "Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, den Mieter vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen, auch wenn der Mieter dem Vermieter einen Ersatzmieter benennt. Etwas anderes gilt nur, wenn das Verhalten des Vermieters gegen Treu und Glauben verstößt." Der Vermieter verliert seinen Anspruch auf den Mietzins für die auf den Auszug des Mieters folgenden beiden Monate jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter aus von vornherein vorhersehbaren Gründen vorzeitig auszieht und der Vermieter den ihm angebotenen Ersatzmieter ablehnt, um alsbald mit einem anderen Mieter über das Ende der restlichen Mietzeit hinaus einen Vertrag zu günstigeren Bedingungen abzuschließen. Mit diesem Rechtsentscheid ist die von der Kammer in den Beschlußgründen aufgeworfene Frage, nach welcher rechtlichen Grundlage der Vermieter den Mieter unter Umständen vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen hat, im Grundsatz bereits dahin beantwortet, daß das Verhalten des Vermieters an Treu und Glauben (§242 BGB) zu messen ist. Das bedeutet zugleich, daß die Frage, ob ein Vermieter, der einen ihm angebotenen Ersatzmieter ablehnt, seinen Mietzinsanspruch verliert, eine Frage des Einzelfalles ist, die in aller Regel unter Berücksichtigung der jeweiligen Umstände des konkreten Falles von den Instanzgerichten selbst zu entscheiden sein wird, da ein Rechtsentscheid nur bei grundsätzlicher Bedeutung einer Rechtsfrage in Betracht kommt. Ob die vom Landgericht gestellte Frage in dieser Form grundsätzliche Bedeutung hat, erscheint deshalb zweifelhaft. Das mag jedoch auf sich beruhen, da der Senat jedenfalls hier ausnahmsweise in der Lage ist, die gestellte Frage auf eine darin mitenthaltene allgemeine Frage von grundsätzlicher Bedeutung zurückzuführen, die einer Entscheidung durch Rechtsentscheid zugänglich ist. In der Sache ist die zu verallgemeinernde Frage des Landgerichts dahin zu beantworten, daß der Vermieter, sofern die restliche Mietzeit nur noch verhältnismäßig kurz ist, nach Treu und Glauben einen Ersatzmieter nicht zu akzeptieren braucht; (ganz herrschende Meinung; vergleiche Emmerich Sonnenschein, BGB, Rz. 34 zu § 552; LG Mannheim, DWW 1977,186; LG Hamburg, MDR 1980, 670; LG Berlin, MDR 1978, 935; LG Hamburg, MDR 1975, 493; Münchener Komm. BGB, Rz 12 zu § 552 BGB;

che Mietzeit nur noch verhältnismäßig kurz ist, nach Treu und Glauben einen Ersatzmieter nicht zu akzeptieren braucht; (ganz herrschende Meinung; vergleiche Emmerich Sonnenschein, BGB, Rz. 34 zu § 552; LG Mannheim, DWW 1977,186; LG Hamburg, MDR 1980, 670; LG Berlin, MDR 1978, 935; LG Hamburg, MDR 1975, 493; Münchener Komm. BGB, Rz 12 zu § 552 BGB; Schmidt-Futterer/Blank, WKSchGe 4. Aufl., Rz B 108). Ob in ganz besonderen Ausnahmefällen etwas anderes zu gelten hat, braucht hier nicht entschieden zu werden. Unter welchen Voraussetzungen der Vermieter, der einen ihm von dem vorzeitig ausziehenden Mieter benannten Ersatzmieter ablehnt, seinen Mietzins verliert, ist im einzelnen umstritten (vgl. dazu insbesondere Emmerich Sonnenschein, a.a.O., Rz 31-34; Palandt, 40. Aufl., Anm. 4 Dh zu § 242; Münchener Kommentar, a.a.O., Rz 8 14; jeweils mit Nachw., ausführlich dazu auch Oske, WM 1979, 181 ff.). Einigkeit besteht jedoch, soweit ersichtlich, darüber, daß ein erhebliches, berechtigtes Interesse des Mieters an einem vorzeitigen Auszug und die Benennung eines Ersatzmieters, gegen den keine Ablehnungsgründe sprechen, allein noch nicht ausreichen. Es wird vielmehr mindestens vorausgesetzt, daß der Mietinteressent bereit ist, vorbehaltlos bis zum Ende der Mietzeit in den alten Vertrag einzutreten, und daß der Mieterwechsel insgesamt unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach § 242 BGB für den Vermieter zumutbar ist. Das aber ist in aller Regel nicht der Fall, wenn die restliche Vertragsdauer verhältnismäßig kurz ist, insbesondere wenn - wie hier - nur eine Kündigungsfrist von drei Monaten zu überbrücken ist Vielfach wird dann schon Anlaß bestehen, das berechtigte Interesse des Mieters an einem vorzeitigen Auszug besonders zu prüfen. So mag, wie das Landgericht annimmt, die von den Beklagten bewohnte Wohnung bei einer Größe von nur 40 m2 im Hinblick auf den zu erwartenden Familienzuwachs auf Dauer zu klein sein. Für die hier zu beurteilende Rechtsfrage könnte aber nur von Bedeutung sein, ob es für die Mieter mit Rücksicht auf die erst noch zu erwartende Geburt eines weiteren Kindes unzumutbar ist, die bisherige Wohnung bis zum Ablauf der Mietzeit beizubehalten. Das hat das Landgericht. allerdings ohne diese Frage ausdrücklich zu erörtern, in diesem Fall incidenter bejaht. Aber selbst wenn die Mieter die Wohnung tatsächlich nicht mehr nutzen können, verstößt der Vermieter, der die Mieter bis zum Ablauf einer dreimonatigen Kündigungsfrist am Vertrag festhält, normalerweise nicht gegen Treu und Glauben. Denn die Härte, die darin liegt, daß der Mieter den Mietzins noch für einige Monate zahlt, ist nicht so groß, daß sie nach Treu und Glauben eine Korrektur der vertraglichen Verpflichtungen erfordert. Nach dem Grundsatz, daß Verträge zu halten sind, ist der Mieter eben nicht ohne weiteres berechtigt, sich aus persönlichen Gründen vom Vertrag zu lösen, sofern er nur einen Ersatzmieter benennt. Müßte nämlich der Vermieter stets einen Ersatzmieter akzeptieren, um sich vor dem Verlust seiner Ansprüche zu schützen, würde das im Ergebnis darauf hinauslaufen, daß der Mieter dem Vermieter während der Vertragsdauer einen anderen Vertragspartner aufzwingen könnte (vgl. dazu schon OLG Frankfurt, ZDR 1970, 49, 40). Diese Möglichkeit eröffnet das Gesetz dem Mieter aber nicht. Danach ist es jedenfalls bei nur kurzer Vertragsdauer unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen nicht gerechtfertigt, dem Vermieter das mit einem Mieterwechsel stets

ertragsdauer einen anderen Vertragspartner aufzwingen könnte (vgl. dazu schon OLG Frankfurt, ZDR 1970, 49, 40). Diese Möglichkeit eröffnet das Gesetz dem Mieter aber nicht. Danach ist es jedenfalls bei nur kurzer Vertragsdauer unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen nicht gerechtfertigt, dem Vermieter das mit einem Mieterwechsel stets verbundene allgemeine Risiko aufzubürden (vgl. Mannheim, DWW 1977,186). Anders kann die Lage zu beurteilen sein, wenn das Mietverhältnis noch längere Zeit dauert. Dann wird es dem Vermieter eher zuzumuten sein, an Stelle des bisherigen Mieters einen Ersatzmieter in den Mietvertrag eintreten zu lassen. Dem steht entgegen der vom Landgericht vertretenen Auffassung das Interesse des Vermieters, mit einem neuen Mieter eine höhere Miete aushandeln zu können, nicht notwendig entgegen. Denn der Vermieter wird einen Mietinteressenten ohnehin nur zu akzeptieren brauchen, wenn dieser bereit ist, als echter Ersatzmieter bis zum Ende der Mietzeit zu den bisherigen Bedingungen in den Vertrag einzutreten (vgl. Münchener Komm. BGB, Anm. 10 zu § 552). Der bisherige Mieter wird nicht erwarten können, daß der Vermieter einen von ihm benannten Interessenten über das Ende der Mietzeit hinaus zum alten Mietpreis akzeptiert.