Ersatzgrundstück

Ersatzgrundstück; Darlegungspflicht; Grundstückssituation

1. Maßgeblich für die Fähigkeit der Kommune, ein Ersatzgrundstück zur Verfügung zu stellen, ist die aktuelle Grundstückssituation.

2. Die Behörde muß zur Ablehnung des entsprechenden Antrages im einzelnen konkret und nachvollziehbar darlegen, daß unter Beachtung der rechtlich vorgegebenen Maßstäbe ein Ersatzgrundstück mit möglichst vergleichbarem Wert im selben Stadt- und Gemeindegebiet nicht zur Verfügung steht.

3. Zu den Einzelheiten der Darlegungspflicht.

Die Kl. begehren ein Ersatzgrundstück für das in ... gele-gene, 788 qm große und mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück.

Ihren im Februar 1990 und sodann nochmals im Mai und August 1990 gestellten Rückübertragungsantrag ergänzten die Kl. anläßlich einer mündlichen Erörterung beim Bekl. am 4. Dezember 1991 dahingehend, daß sie "auch ein gleichwertiges Ersatzgrundstück in Anspruch nehmen" würden. Nachdem die Beigeladene zu 2. mitgeteilt hatte, daß "die Stadt leider kein Ersatzgrundstück stellen kann", lehnte der Bekl. mit Bescheid vom 30. Januar 1992 die Rückübertragung des Grundstücks wegen des redlichen Erwerbs der Beigeladenen zu 1. ab und stellte fest, daß den Kl. wegen des Eigentumsverlustes an dem Grundstück ein Entschädigungsanspruch zustehe. Art und Höhe der Entschädigung würden durch gesonderten Bescheid festgesetzt.

Der Bescheid vom 30. Januar 1992 wurde den Kl. mit folgendem Anschreiben vom selben Tage übersandt:

"..., unsere Anfrage bei der Stadtverwaltung betreffs eines Ersatzgrundstücks hatte leider keinen Erfolg. Es wurde uns mitgeteilt, daß die Stadtverwaltung kein Ersatzgrundstück stellen kann.

Wir haben daher zunächst einen Grundlagenbescheid erteilt, entsprechend den bisher vorliegenden Gesetzen. (...) Über die konkrete Form der Entschädigung wird gesondert entschieden."

Gegen den ihnen am 7. Februar 1992 zugestellten Bescheid legten die Kl. am 1. März 1992 Widerspruch ein, mit dem sie die Redlichkeit des Erwerbs der Beigeladenen anzweifelten. Der Widerspruch wurde mit Bescheid vom 15. April 1996, den Kl. zugestellt am 25. April 1996, zurückgewiesen.

Mit ihrer am 22. Mai 1996 erhobenen Klage haben die Kl. zunächst ihr auf Rückübertragung gerichtetes Begehren weiterverfolgt, den darauf gerichteten Antrag dann aber mit Schriftsatz vom 4. Januar 1999 zurückgenommen. Die Kl. machen nunmehr unter Bezugnahme auf die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 17. September 1998 (Az. 7 C 6.98, ZOV 1998, 451 ff.) allein noch geltend, daß ihr Antrag auf Überlassung eines Ersatzgrundstücks noch nicht beschieden sei. Die vom Bekl. behauptete ablehnende Bescheidung sei jedenfalls zusammen mit den ablehnenden Bescheiden angefochten worden. Die Entscheidung sei ermessensfehlerhaft gewesen, da allein der Hinweis, daß ein Ersatzgrundstück nicht zur Verfügung stehe, den Grund hierfür nicht erkennen lasse und nicht nachvollziehbar sei. Angesichts der genannten Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts sei zu vermuten, daß die Beigeladene aufgrund angespannter Haushaltslage nicht beabsichtige, ein Grundstück aus ihrem Vermögensbestand bereitzustellen.

Die Beigeladene zu 2. trägt vor, daß sie im Ortsteil ..., einem überwiegend mit Einfamilienhäusern bebauten allgemeinen Wohngebiet, in dem sich das früher den Eltern der Kl. gehörende Grundstück befinde, derzeit weder über ein nicht mit vermögensrechtlichen Ansprüchen belastetes und mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück noch über ein ent-sprechendes unbebautes Grundstück verfüge, das als Ersatzgrundstück in Betracht kommen könne. Sie habe aufgrund entsprechender Beschlüsse der Stadtverordnetenversammlung seit 1993 kein mit einem Eigenheim bebaubares Grundstück innerhalb des Stadtgebietes mehr verkauft. Vielmehr seien in 103 Fällen Erbbaurechte an bebaubaren Grundstücken vergeben worden. Entsprechende Nachweise könnten vorgelegt worden. Sobald die Beigeladene zukünftig - z. B. durch Schaffung von Baurecht - wieder über geeignete Grundstücke verfüge, werde sie auch über diese "sicherlich" nur im Wege der Vergabe von Erbbaurechten verfügen. Hierzu werde die Stadtverordnetenversammlung jeweils gesonderte Be-schlüsse fassen. In der letzten Zeit erfolgte Verkäufe von mit Eigenheimen bebautem Grund und Boden seien nur solche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz gewesen und hätten damit Grundstücke betroffen, die bei der Prüfung hinsichtlich der Möglichkeit der Bestellung eines Ersatzgrundstücks nicht mit einzubeziehen seien.

1. Hinsichtlich des Antrags auf Rückübertragung des Grundstücks in der ... ist das Verfahren einzustellen, denn die Kl. haben ihre Klage insoweit mit Schriftsatz vom 4. Januar 1999 zurückgenommen.

2. Der auf erneute Bescheidung des Antrags auf Entschädigung durch Übereignung eines Ersatzgrundstücks gerichtete Klageantrag ist zulässig und begründet.

Der von den Kl. bereits 1991 gestellte Antrag ist entgegen der Auffassung des Bekl. bisher nicht bestandskräftig abgelehnt worden. (wird ausgeführt)

Die Klage ist auch begründet. Die Versagung der Entschädigung durch Übereignung eines Ersatzgrundstücks ist rechtswidrig und verletzt die Kl. in ihren Rechten. Diese haben einen Anspruch auf erneute Bescheidung ihres diesbezüglichen Antrages durch den Bekl. § 113 Abs. 5 Satz 2 VwGO.

Gem. § 9 in Verbindung mit § 21 Abs. 3 Satz 1 VermG kann, wenn die Rückgabe eines entzogenen Grundstücks - wie hier - am Restitutionsausschlußgrund des redlichen Erwerbs gem. § 4 Abs. 2 VermG scheitert, die Entschädigung auch in der Form der Übereignung eines Grundstücks mit möglichst vergleichbarem Wert erfolgen. Der gem. § 9 Satz 3 VermG entsprechend anwendbare § 21 Abs. 3 Satz 1 VermG verpflichtet das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen, dem Antrag auf Überlassung eines Ersatzgrundstücks an den Restitutionsberechtigten zu entsprechen, wenn der Berechtigte einverstanden ist, ein in kommunalem Eigentum stehendes Grundstück in demselben Stadt- oder Gemeindegebiet zur Verfügung steht und einer Eigentumsübertragung keine berechtigten Interessen entgegenstehen. Wie das Bundesverwaltungsgericht (Urt. v. 17. September 1998 - 7 C 6.98 -, ZOV 1998, 451 ff., 452) nunmehr unter Hinweis auf die mit dieser Regelung bezweckte Schaffung eines sozialverträglichen Ausgleichs in den besondere Interessenkonflikte schaffenden Fällen des redlichen Erwerbs von Immobilien klargestellt hat, begründet die Vorschrift des § 9 Satz 1 VermG bei Vorliegen der materiellen Voraussetzungen des § 21 Abs. 3 Satz 1 VermG einen Anspruch des Berechtigten auf Zuweisung des Ersatzgrundstücks.

Die Gründe, aus denen der Bekl. das Bestehen eines solchen Anspruchs der Kl. verneint hat, halten der rechtlichen Überprüfung nicht stand. Der Bekl. hat seinen ablehnenden Bescheid allein auf die Mitteilung der Beigeladenen zu 2. gestützt, wonach die Stadtverwaltung kein Ersatzgrundstück stellen könne. Eine derartige unsubstantiierte Ablehnung genügt den Anforderungen des Gesetzes indes nicht.

Die Berechtigten haben gem. § 9 VermG Anspruch auf eine - der Entscheidung des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen vorgelagerte - Prüfung der Gemeinde, ob Grundstücke, die nicht für kommunale Zwecke benötigt werden, als Ersatzgrundstücke zur Verfügung gestellt werden können. Dem korrespondiert die - auch gegenüber den durch die Regelung begünstigten Antragstellern bestehende - Verpflichtung der Gemeinden, ihren Grundstücksbestand daraufhin zu überprüfen, welche Grundstücke sie den Ämtern zur Regelung offener Vermögensfragen ohne eigene Vermögenseinbußen zur Verfügung stellen können.

Zwar dienen die im kommunalen Eigentum stehenden Grundstücke vor-rangig der Erfüllung der eigenen Aufgaben der Kommune (vgl. § 89 Ge-meindeordnung Brandenburg). Dieser Vorrang wird vom Vermögensgesetz respektiert, und zwar sowohl hinsichtlich der bereits tatsächlich ausgeübten als auch hinsichtlich zukünftiger kommunaler Nutzungen oder Verwendungen, wie etwa der Schaffung einer gemeindlichen Einrichtung oder der Vorhaltung eines Grundstücks im Zusammenhang mit der Verwirklichung der städtebaulichen Vorstellungen der Gemeinde oder wegen sonstiger kommunaler Entwicklungsabsichten oder Zwecke. Allerdings setzt das Gesetz voraus, daß die Gemeinden die ohne eigene Vermögenseinbuße mögliche Bereitstellung von Ersatzgrundstücken nicht aus Gründen, die keinen Bezug zu ihrer Aufgabenstellung haben, generell verweigern. Eine Erklärung der Gemeinde, wonach Ersatzgrundstücke nicht zur Verfügung gestellt werden können, muß danach jedenfalls eine die Nachprüfung der Fehlerfreiheit dieser Einschätzung ermöglichende Begründung enthalten; denn die Rechtmäßigkeit des "Verhaltens" der Gemeinde muß, soweit die Rechte der Kl. reichen, vom Gericht überprüft werden können. Es muß im einzelnen konkret und nachvollziehbar dargelegt sein, daß unter Beachtung der rechtlich vorgegebenen Maßstäbe ein Ersatzgrundstück mit möglichst vergleichbarem Wert im gleichen Stadt- und Gemeindegebiet nicht zur Verfügung steht.

Diesen Anforderungen wird mit der hier zu prüfenden Entscheidung des Bekl. noch nicht genügt. Auch wenn die im Verlauf des hiesigen Verfahrens aktualisierten und erläuterten Mitteilungen der Beigeladenen zu 2. über das Fehlen von Ersatzgrundstücken mit den in der mündlichen Verhandlung abgegebenen Erläuterungen gewürdigt werden, kann nicht ausgeschlossen werden, daß eine erneute Überprüfung unter Berücksichtigung der Rechtsauffassung des Gerichts die Verfügbarkeit von nicht für kommunale Zwecke benötigten Ersatzgrundstücken erweist.

Maßgeblicher Zeitpunkt für die von der Beigeladenen zu 2. erneut ab-schließend zu klärende Frage der Verfügbarkeit von Ersatzgrundstücken ist dabei entgegen der Auffassung des Bekl. die aktuelle Grundstückssituation, denn bei dem Antrag auf Entschädigung durch Übereignung eines Ersatzgrundstücks bzw. dessen Bescheidung handelt es sich um ein Ver pflichtungsbegehren, das nicht auf der Basis einer durch Zeitablauf und sachliche Änderungen offensichtlich längst überholten Situation beurteilt werden kann, sondern - mangels anderweitiger Regelung im materiellen Recht - nach der Sach- und Rechtslage zur Zeit der letzten münd-lichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz entschieden werden muß.

Von einem zutreffenden rechtlichen Ansatz geht der Bekl. aus, soweit er meint, daß mit vermögensrechtlichen Ansprüchen belastete Grundstücke nicht als Ersatzgrundstücke dienen können, da an ihnen durchweg vorrangig Rechte Dritter - entweder des Rückübertragungsberechtigten oder der derzeitigen Nutzer - bestehen.

Ein fehlerhaftes Rechtsverständnis liegt allerdings zugrunde, soweit die Beigeladene zu 2. mitgeteilt hat, daß sie im Ortsteil ... weder über mit einem Einfamilienhaus bebaute noch über unbebaute, in ihrem Eigentum stehende und nicht mit Rückübertragungsansprüchen belastete Grundstücke verfüge. Die Prüfung darf nicht auf diesen selbst zum Schädigungszeitpunkt (1987) bereits zur Gemeinde ... gehörenden Ortsteil beschränkt werden. Die in § 21 Abs. 3 Satz 1 VermG gebrauchte Formulierung "im gleichen Stadt- oder Gemeindegebiet" kann nicht einschränkend dahin verstanden werden, daß als Ersatzgrundstück grundsätzlich nur ein im selben Orts- oder Stadtteil gelegenes Grundstück in Betracht kommt. Ein derartiges Verständnis findet im Wortlaut der Norm keine Stütze, da diese eben gerade nicht die Begriffe Stadt- oder Orts- "teil", sondern Stadt- bzw. Gemeinde- "gebiet" verwendet und damit das gesamte Gebiet der betroffenen Kommune einbezieht. Eine andere, einschränkende Interpretation würde in vielen Fällen eine erhebliche und mit Blick auf die mit der Regelung bezweckte sozialverträgliche Lösung der für diese Konstellation typischen besonderen Konfliktsituationen auch sachlich nicht gerechtfertigte Einschränkung der verfügbaren Ersatzgrundstücke bedeuten. Daß die Beigeladene zu 2. auch in anderen Ortsteilen nicht über mit Einfamilienhäusern bebaute oder unbebaute Grundstücke verfügt, die sie als Ersatzgrundstücke zur Verfügung stellen könnte, ist anhand der bisherigen Auskünfte nicht eindeutig feststellbar.

Der Vortrag der Beigeladenen, wonach unbebaute Grundstücke selbst dann, wenn sie über solche verfügen sollte, als Ersatzgrundstücke generell bereits deshalb nicht in Betracht kämen, weil diese aufgrund entsprechender Beschlüsse der Stadtverordnetenversammlung nur im Wege der Vergabe von Erbbaurechten zur Verfügung gestellt würden, läßt die durch § 9 VermG gebotene Prüfung der Möglichkeit der Bereitstellung von Ersatzgrundstücken zugunsten der potentiell Berechtigten gerade nicht erkennen. Grundstücke nicht zu verkaufen, sondern im Wege der Erbbaurechtsvergabe zur Nutzung zur Verfügung zu stellen, stellt - für sich genommen - noch keinen kommunalen Zweck dar, sondern kann lediglich Mittel sein, einen solchen zu erreichen. Ob bzw. in welchem Umfang eine von der Kommune zu erfüllende Aufgabe gerade durch die Vergabe von Erbbaurechten erreicht werden kann - z. B. weil es, wie der Bekl. meint, angesichts der außerordentlich hohen Bodenpreise im Gebiet der Beigeladenen ein besonderes Interesse der Kommune an der Vergabe von Erbbaurechten gibt, um auf diese Weise auch weniger vermögenden Bürgern die Möglichkeit zum Bau von Eigenheimen zu geben und damit ihrer Abwanderung bzw. Verdrängung aus der Gemeinde in weniger teure Gegenden vorzubeugen -, bedarf im Einzelfall jedenfalls einer konkreten Prüfung. Daß diese hier eine kommunale Notwendigkeit für die Nutzung aller kommunalen Baugrundstücke im Wege der Vergabe von Erbbaurechten ergeben könnte, erscheint durchaus zweifelhaft, zumal die Beigeladene in der mündlichen Verhandlung selbst dargelegt hat, daß die auf der Grundlage eines Ausschreibungsverfahrens erfolgende Vergabe der Erbbaurechte zwar eine Sozialkomponente berücksichtige, jedoch keineswegs nur an sozial schwächere Bürger der Gemeinde, sondern auch an andere, bisher nicht im Ort ansässige Interessenten erfolge. Mit der Ankündigung, auch zukünftig die seit 1993 gepflegte Verfahrensweise, Eigenheimbaugrundstücke generell und ohne weitere Überprüfung ihrer Notwendigkeit für die Erfüllung gemeindlicher Aufgaben nur für Erbbaurechtsbestellungen bereitzustellen, wird jedenfalls die der Beigeladenen zu 2. auch gegenüber den Kl. obliegende Pflicht zu prüfen mißachtet, ob nicht ungeachtet der mit der Vergabe von Erbbaurechten verfolgten gemeindlichen Zwecke einzelne Flächen auch zugunsten der nach § 9 VermG Berechtigten als Ersatzgrundstücke zur Verfügung gestellt werden können.

Soweit die Beigeladene zu 2. erstmals in der mündlichen Verhandlung erklärt hat, daß eine Anzahl von bebauten Grundstücken in das Sachanlagevermögen der städtischen Wohnungsbaugesellschaft übergegangen sei, deren 100 %ige Eigentümerin sie sei, handelt es sich auch insoweit um "im kommunalen Eigentum" stehende Grundstücke. Ob bzw. inwieweit im Eigentum dieser Gesellschaft stehende Grundstücke als Ersatzgrundstücke in Betracht kommen, bedarf ebenfalls konkreter Prüfung im Einzelfall. Allein der Umstand, daß die Gemeinde diese Grundstücke aus ihrem Grundvermögen ausgegliedert und einer kommunalen Eigengesellschaft überlassen hat, kann eine Verfügbarkeit dieser Grundstücke als Ersatzgrundstücke nicht ohne weiteres ausschließen. Erforderlich ist vielmehr, daß auch die der Kapitalgesellschaft übertragenen Grundstücke gerade hierdurch einem konkreten kommunalen Zweck dienen. Andernfalls wäre es allein durch die Übertragung von Grundstücken auf die Eigengesellschaft möglich, die sich für die Gemeinden aus § 9 VermG i. V. m. § 21 Abs. 3 VermG ergebende Pflicht zur Bereitstellung aller nicht für eigene Aufgaben benötigten Grundstücke zu umgehen. Die Eigengesellschaft in die Pflicht aus § 9 VermG einzubeziehen, wird auch nicht dadurch ausgeschlossen, daß es sich bei der Wohnungsbaugesellschaft der Beigeladenen zu 2. um eine eigenständige juristische Person handelt. Gerade im Bereich des Vermögensrechts (im weiteren Sinne) wird eine Kapitalgesellschaft, deren sämtliche Anteile sich mittelbar oder unmittelbar in der Hand der Kommune befinden, regelmäßig denselben Beschränkungen unterworfen wie die Kommune selbst. Beispiele hierfür sind z. B. § 7 Abs. 5 VZOG, wonach ein Vermögenswert der Kommune unter Aufrechterhaltung der Anwendbarkeit der vermögensrechtlichen Vorschriften durch Zuordnungsbescheid auf eine von dieser gehaltene Kapitalgesellschaft übertragen werden kann, aber auch § 7 Abs. 5 VermG, wo bei kommunaleigenen Kapitalgesellschaften die die Kapitalanteile innehabende Kommune als Verfügungsberechtigter angesehen wird, um ein Unterlaufen der dort vorgesehenen Zuordnung von Ersatzansprüchen an den Entschädigungsfonds durch bloße Übertragung des Vermögensgegenstandes an die Kapitalgesellschaft auszuschließen (BVerwG, B. v. 2. März 1997 - 3 B 200/96 -, Buchholz 428 § 7 VermG Nr. 3).

Auch vermietete Grundstücke sind daraufhin zu überprüfen, ob sie als Ersatzgrundstück geeignet sind; denn ein sich aus der Vermietung ergebendes - einer Übereignung möglicherweise entgegenstehendes - Interesse könnte gegebenenfalls dadurch ausgeräumt werden, daß der neue Eigentümer sich bereit erklärt, die vorhandene Nutzung zu übernehmen und auf eine Eigenbedarfskündigung zu verzichten.

Die Beigeladene zu 2. wird im Rahmen des vom Bekl. insoweit erneut durchzuführenden Verwaltungsverfahrens zu prüfen haben, ob bzw. ggf. welche Grundstücke sie bzw. die ihrer Verfügungsbefugnis unterstehende Wohnungsbaugesellschaft als Ersatzgrundstücke bereitstellen kann, weil sie unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen nicht für kommunale Zwecke benötigt werden. Sodann wird der Bekl. zu prüfen und zu entscheiden haben, ob der Überlassung der Grundstücke keine sonstigen berechtigten Interessen im Sinne von § 21 Abs. 3 Satz 1 VermG entgegenstehen und ob den Kl. ein Grundstück zugewiesen werden kann, das dem entzogenen Grundstück im Wert vergleichbar ist. Für eine hierbei gegebenenfalls notwendig werdende Auswahl zwischen mehreren Antragstellern wird auf die Kriterien verwiesen, die das Bundesverwaltungsgericht hierzu im Rahmen seiner Entscheidung vom 17. September 1998 (ZOV 1998, S. 451, 454) aufgezeigt hat.

(Mitgeteilt von PräsLAROV Brandenburg PELZ)

Anmerkung: Die Redaktion weist darauf hin, daß es sich dabei um die persönliche Meinung des Autors handelt.

Bis zum Ergehen der Grundsatzentscheidung des Bundesverwaltungsgerichts zur Ersatzgrundstücksproblematik (BVerwG, Urteil vom 17. September 1998 - BVerwG 7 C 6.98 - in ZOV 1998, S. 451 ff.), die den Gemeinden insoweit - und für die Verwaltung völlig überraschend - eine Refinanzierungsmöglichkeit über den Entschädigungsfonds in Aussicht stellte, besaß diese Rechtsnorm mangels fehlender Angebote geeigneter Ersatzgrundstücke so gut wie keine praktische Bedeutung (Probandt, Frotscher in "Zur Bereitstellung von Ersatzgrundstücken durch die Gemeinde" in VIZ 1999, S. 14). Insbesondere standen einer etwaigen Bereitschaft der Kommunen zur Zurverfügungstellung entsprechender Grundstücke scheinbar deren Haushaltsvorschriften (Hingabe i. d. R. nur zum Verkehrswert) unüberwindbar im Wege. All dies verstellte bis zu dieser Entscheidung doch etwas den Blick auf deren sich abzeichnende mögliche fiskalische Brisanz. Angesichts der deutlichen Wertschere zwischen einer Entschädigung in Geld nach dem Entschädigungsgesetz und dem Wert des Ersatzgrundstücks, die das Bundesverwaltungsgericht wohl an Art. 3 GG mißt, aber als verfassungskonform beurteilt (BVerwG, a. a. O., S. 454), muß davon ausgegangen werden, daß nahezu jeder Antragsteller, dessen Restitutionsantrag letztlich den in § 4 Abs. 2 VermG genannten Ablehnungsgründen zu unterfallen droht, spätestens im Termin vor dem Verwaltungsgericht, ausdrücklich "klarstellen" wird, daß sein damaliger Restitutionsantrag auch den Antrag auf Bereitstellung eines Ersatzgrundstückes beinhaltete. Insoweit kann er auf die (nicht rechtskräftige) Entscheidung des Verwaltungsgerichts Potsdam vom 14. Dezember 1998 (VG Potsdam, Urteil vom 14. Dezember 1998 - 9 K 1059/96 - in diesem Heft Seite 322) verweisen, wonach dieser nur als Surrogatsanspruch im anhängigen Verfahren wieder auflebt und schon deshalb nicht nach § 30 a VermG verfristet und damit ausgeschlossen sein kann. Unterstellt, bei einem Drittel der zu erwartenden rd. 90.000 sog. Entschädigungsgrundlagenbescheide (die statistische Übersicht des BARoV zum Abschluß des ersten Quartals 1999 weist länderweit bei einer Erledigungsquote von gut 90 % rd. 87.000 Entschädigungsgrundlagenbescheide aus, aus der die potentiellen Ersatzgrundstücksfälle mit allen Vorbehalten nur herausgeschätzt werden können) wären entsprechende Ersatzgrundstücke der Kommunen verfügbar und müßten von diesen zur Verfügung gestellt werden, kämen bei einem fiktiv angenommenen Grundstücksverkehrswert von 50.000 DM (500 qm x 100 DM) auf den Entschädigungsfonds und damit letztlich den Bund finanzielle Refinanzierungsbelastungen in einer Größenordnung von 1,5 Mrd zu. Zum Vergleich: Bisher wurden den Berechtigten Schuldverschreibungen in Höhe von 170 Mio. DM vom Entschädigungsfonds zugeteilt (Pressemitteilung des BARoV vom 10. Mai 1999, S. 2). Vor diesem Hintergrund wird verständlich, daß das Bundesfinanzministerium im Wege der Bundesauftragsverwaltung seine Rechtsauffassung durchzusetzen sucht und die fragliche Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts nicht über den entschiedenen Einzelfall hinaus angewendet wissen will. Dies gilt insoweit auch für die übrigen weisungsfreien Widerspruchsausschüsse, denn über Ersatzgrundstücke wird im Wege der Bundesauftragsverwaltung entschieden (§ 22 Satz 2 VermG) (Rodenbach in "Das Vermögensbereinigungsgesetz und seine Implikationen" in NJW 1999, S. 1425 [1427]). In der Verwaltungspraxis der örtlichen Ämter zur Regelung offener Vermögensfragen und der Landesämter

igen weisungsfreien Widerspruchsausschüsse, denn über Ersatzgrundstücke wird im Wege der Bundesauftragsverwaltung entschieden (§ 22 Satz 2 VermG) (Rodenbach in "Das Vermögensbereinigungsgesetz und seine Implikationen" in NJW 1999, S. 1425 [1427]). In der Verwaltungspraxis der örtlichen Ämter zur Regelung offener Vermögensfragen und der Landesämter erfolgt dies wegen der finanziellen Auswirkung über die erforderliche Beteiligung des Entschädigungsfonds, vertreten durch das BARoV, vor Erlaß einer Entscheidung über die Gewährung von Ersatzgrundstücken (BMF-Erlaß vom 30. Dezember 1998 [V B 6 - VV 5420 - 1/98]). Soweit ersichtlich, will der BMF damit durch das Festhalten an seiner Weigerung zur Refinanzierung der Gemeinden zum Verkehrswert (Der BMF-Erlaß vom 3. Dezember 1995 [V B 6 - VV 5384 - 1/95] beschränkt die finanzielle Beteiligung des Entschädigungsfonds auf den nach dem Entschädigungsgesetz zu bemessenden Anspruch.) erstmals im Bereich des VermG vom Instrument des sog. Nichtanwendungserlasses Gebrauch machen, um dem Bundesverwaltungsgericht erneut Gelegenheit zu geben, seine Rechtsauffassung insoweit zu überprüfen und ggf. zu erweitern. Vorgenannte Verfahrensweise, auf die verwaltungsseits speziell im Steuerbereich bei Bedarf zurückgegriffen wird (vgl. Tipke/Kruse, FGO-Kommentar, § 115 FGO Tz. 55 m. w. N. zur grundsätzlichen Bedeutung der Angelegenheit, wenn die Finanzverwaltung bei gleichem Sachverhalt nicht nach den in einem anderen Fall vom BFH aufgestellten Rechtsgrundsätzen verfährt), hat sich dort durchaus bewährt. Ihr sollte seitens der Antragsteller auch hier bei der Ersatzgrundstücksproblematik nicht mangelnde Rechtsstaatlichkeit entgegengehalten werden. Das (nicht rechtskräftige) Urteil des VG Potsdam vom 14. Dezember 1998 stellt insofern indirekt die hierfür - ggf. allerdings aber auch die für ein Überdenken der Ersatzgrundstücksregelung durch den Gesetzgeber (auf die sich dann wieder im Hinblick auf Art. 14 GG stellende Abgrenzungsproblematik bei den sich bietenden Lösungen, nämlich echte oder unechte Rückwirkung im Falle der Streichung der Ersatzgrundstücksregelung oder nur klarstellende [?] Beschränkung der Refinanzierungsmöglichkeit auf die Entschädigung nach dem Entschädigungsgesetz kann im Rahmen dieser Anmerkung nicht eingegangen werden) - benötigte Zeit zur Verfügung, denn nach Auffassung des Gerichts dürfte sich die Auswahlentscheidung unter mehreren diesbezüglich konkurrierenden Antragstellern erst dann sachgerecht treffen lassen, "wenn alle Rückübertragungsverfahren aus einer Gemeinde, in denen es auf die Bereitstellung eines Ersatzgrundstücks ankommt, beschieden sind" (VG Potsdam, a. a. O. S. 322). Sollten die Überlegungen des VG Cottbus (VG Cottbus, Urteil vom 17. Februar 1999 [1 K 777/96] in ZOV 1999, S. 313), die privatrechtlich organisierten Eigengesellschaften in die Pflicht aus § 9 VermG einzubeziehen und auch Mietgrundstücke unter bestimmten Voraussetzungen als Ersatzgrundstück "geeignet" zu machen, höchstrichterliche Bestätigung finden, dürfte dies zu einem deutlichem Anstieg des Bestandes an Ersatzgrundstücken führen, denn unter der Prämisse "Verschlankung der Verwaltung" wurde direktes kommunales Grundeigentum vielfach in Beteiligungsrechte an kommunalen Wohnungsgesellschaften umgewandelt, was zum exemplarischen Hinweis des Verwaltungsgerichts auf § 7 Abs. 5 VZOG sowie § 7 Abs. 5 VermG für seinen "Durchgriff" auf die eigenständige juristische Person einer GmbH führte.

Auch wenn die vom VG Cottbus zitierten Vorschriften die kommunalen Eigengesellschaften in dem jeweils genannten Umfang beschränken, er-scheint es nicht zwingend, hieraus einen allgemeinen Rechtsgedanken abzuleiten, der stets einen Durchgriff auf das Eigentum rechtlich selbständiger juristischer Personen ermöglichte, denn soweit das Vermögensrecht Eigengesellschaften der Kommunen Beschränkungen unterwerfen will, ist dies ausdrücklich geregelt. So ergibt sich im o. g. Fall des § 7 Abs. 5 VermG der Umstand, daß (auch) Kommunen als Verfügungsberechtigte anzusehen sind, unmittelbar aus der gesetzlichen Definition in § 2 Abs. 3 Satz 1 VermG. Danach ist Verfügungsberechtigter bei Ka-pitalgesellschaften deren mittelbarer oder unmittelbarer Anteilseigner. Da § 7 Abs. 5 VZOG diese Kriterien ebenfalls nennt, kommt es bei den vom VG Cottbus genannten Beschränkungen nicht auf das Eigentum im sachenrechtlichen Sinne, sondern auf die Verfügungsbefugnis im Sinne einer wirtschaftlichen Eigentümerstellung an. Wäre es dem Gesetzgeber bei § 21 Abs. 3 Satz 1 VermG auch um Grundstücke im wirtschaftlichen Eigentum der Kommunen gegangen, so hätte es sich geradezu aufgedrängt, statt des Begriffs "Eigentum" denjenigen der "Verfügungsberechtigung" zu verwenden. Da nichts darauf hindeutet, daß dem Gesetzgeber insoweit ein Versehen unterlaufen ist, bleibt es nach dem eindeutigen Wortlaut des § 21 Abs. 3 VermG dabei, daß nur unmittelbares kommunales Eigentum für Ersatzgrundstücke herangezogen werden kann. Dies gilt um so mehr, als sich die weitergehende Auslegung dieser Vorschrift durch das VG Cottbus kaum mit dem Privatisierungsgebot des Art. 22 Abs. 4 Satz 4 EV in Einklang bringen läßt. Die Auffassung des VG Cottbus, Mietgrundstücke mittels Verzichts auf eine Eigenbedarfskündigung ggf. gegen Interessen und Willen unbeteiligter Dritter als Mieter in den Kreis potentieller Ersatzgrundstücke einbeziehen zu können, setzt sich nicht hinreichend mit der Überlegung auseinander, daß kommunaler Vorhalt preiswerter Mietwohnungen für Gemeindemitglieder eine wesentliche Planungsentscheidung der Selbstverwaltungskörperschaft und ihrer Mitglieder darstellt. Dies ist eine schützenswerte andere Zielstellung der Gemeinde als sie von einem ein Ersatzgrundstück beantragenden Antragsteller zulässigerweise als an subjektivem Gewinnstreben orientierter privater Vermieter verfolgt wird. Letztlich erfüllte die persönliche Nutzung eines Ersatzgrundstücks durch Eintritt in ein Mietverhältnis auch schwerlich die Zielstellung der Ersatzgrundstücksregelung, die das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG, a. a. O., S. 454) u. a. darin sieht, ehemaligen Bürgern der DDR die Rückkehr in ihre alte Heimat zu ermöglichen.