Ersatzgrundstück

Ersatzgrundstück; Ausschlußfrist; Surrogationsanspruch

1. Der Antrag auf Zuteilung eines Ersatzgrundstückes unterliegt keiner Ausschlußfrist. Über ihn kann erst entschieden werden, wenn bestandskräftig feststeht, daß eine Rückübertragung wegen § 4 Abs. 2 VermG ausscheidet.

2. Der Berechtigte hat einen Anspruch darauf, daß der derzeitige Eigentümer über den Antrag entscheidet.

3. Zu den Voraussetzungen für die Zuteilung eines Ersatzgrundstückes.

Die Beteiligten streiten um die Bereitstellung eines Ersatzgrundstückes.

Der Kl. war ehemaliger Eigentümer eines Grundstückes in der Gemarkung von Kleinmachnow. Das 594 m2 große, mit einem Wohnhaus bebaute Grundstück ist eingetragen im Grundbuch von Kleinmachnow.

Nachdem der Kl. am 29. September 1958 das Gebiet der ehemaligen DDR ohne Beachtung der polizeilichen Meldebestimmungen verlassen hatte, wurde das Hausgrundstück vom Rat der Gemeinde Kleinmachnow nach der Anordnung Nr. 2 vom 20. August 1958 mit Wirkung zum 4. Oktober 1958 unter die staatliche Treuhandverwaltung durch den VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Kleinmachnow gestellt, was am 23. Januar 1959 ins Grundbuch eingetragen wurde. Aufgrund der Wohnungszuweisung vom 24. Oktober 1958 zogen (u. a.) die Beigeladenen in eine Wohnung in dem Haus ein.

Mit Vertrag vom 15. April 1971 verkaufte der staatliche Treuhänder das Grundstück auf der Grundlage des § 1 Abs. 2 der Verwalterordnung vom 11. Dezember 1968 ans Volkseigentum, was am 6. Mai 1971 ins Grundbuch eingetragen wurde.

Nach dem Auszug einer weiteren Mietpartei erwarben die Beigeladenen mit notariellem Vertrag vom 28. Juni 1978 das Wohnhaus zu einem Preis von 12.200 Mark vom Rat der Gemeinde Kleinmachnow, was nach Genehmigung des Vertrages vom 2. August 1978 am 11. Oktober 1978 in das neu angelegte Gebäudegrundbuch von Kleinmachnow eingetragen wurde. Am 28. August 1978 wurde den Beigeladenen für das Grundstück das Nutzungsrecht mit Wirkung vom 1. April 1978 verliehen, welches ebenfalls am 11. Oktober 1978 im Grundbuch von Kleinmachnow unter der laufenden Nummer 71 in Abteilung II eingetragen wurde.

Mit Vertrag vom 17. Mai 1990 erwarben die Beigeladenen das Grundstück zu einem Preis von 3.564 Mark vom Rat der Gemeinde Kleinmachnow hinzu. Eine diesbezügliche Eintragung der Beigeladenen im Grundbuch erfolgte bislang nicht.

Mit Schreiben vom 1. August 1990 beantragte der Kl. die Rückübertragung des oben genannten Grundstückes. Dies lehnte der Bekl. mit Bescheid vom 1. September 1994 mit der Begründung ab, daß zwar der Schädigungstatbestand des § 1 Abs. 1 lit. c VermG gegeben, die Rückübertragung des Grundstückes aber wegen des redlichen Erwerbs durch die Beigeladenen ausgeschlossen sei. Zugleich wurde festgestellt, daß dem Kl. eine Entschädigung für das Grundstück dem Grunde nach zustehe und die Höhe der Entschädigung durch gesonderten Bescheid festgesetzt werde.

Nach erfolglosem Widerspruchsverfahren hat der Kl. am 11. März 1996 Klage erhoben, zu deren Begründung er im wesentlichen auf die zivilrechtliche Unwirksamkeit der getätigten Erwerbsgeschäfte und die hieraus resultierende Unredlichkeit der Beigeladenen abstellte.

Nach Erörterung der Sach- und Rechtslage in der mündlichen Verhandlung am 14. Dezember 1998 nahm der Kl. die Klage zurück, soweit sie den Ausschluß der Rückübertragung des Grundstückes nach § 4 Abs. 2 VermG betraf. Er verfolgt diese nur weiter, soweit es noch um die Entscheidung des Bekl. über die Bereitstellung eines Ersatzgrundstückes geht. Diesbezüglich stellt der Kl. ausdrücklich klar, daß der Antrag vom 1. August 1990 auch den Antrag auf Bereitstellung eines Ersatzgrundstückes enthalten sollte.

Bezüglich der Bereitstellung eines Ersatzgrundstückes hat der Bekl. bisher keine Entscheidung getroffen. Auch vor dem Hintergrund des Urteils des Bundesverwaltungsgerichts vom 17. September 1998 - 7 C 6.98 - sieht sich der Bekl. angesichts der Tenorierung zu 2) im Bescheid vom 1. September 1994 nicht veranlaßt, eine Entscheidung hierüber zu treffen.

Die zulässige Klage ist in dem noch anhängigen Umfang begründet.

Die Klage ist als Bescheidungsverpflichtungsklage in Form der Untätigkeitsklage gemäß § 75 VwGO zulässig. Nach Satz 1 dieser Vorschrift kann ein betroffener Bürger auch ohne Durchführung eines Vorverfahrens Klage erheben, wenn eine Behörde über einen Antrag auf Vornahme eines Verwaltungsaktes ohne zureichenden Grund in angemessener Frist sachlich nicht entschieden hat. Diese Voraussetzungen sind gegeben.

Ein fristgerecht gestellter Antrag auf Bereitstellung eines Ersatzgrundstückes liegt vor. Mit dem Kl. geht das Gericht davon aus, daß der Antrag auf Bereitstellung eines Ersatzgrundstückes als Minus bereits im umfassenden Restitutionsantrag des Kl. vom 1. August 1990 enthalten ist und bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen auflebt. Offenbleiben kann in diesem Zusammenhang, ob für den so verstandenen Surrogationsanspruch im Sinne des § 30 a Abs. 1 Satz 4 des Vermögensgesetzes (VermG) noch ein eigenständiger rein verfahrensrechtlicher Antrag erforderlich ist, um den Bekl. zu einer Entscheidung über die Bereitstellung eines Ersatzgrundstückes zu veranlassen, oder ob der Bekl. ohne weitere verfahrensmäßige Handlung des Kl. zu dieser Entscheidung verpflichtet ist. Denn angesichts der umfassenden Erörterungen in der mündlichen Verhandlung und der Erklärung des Kl., sein Restitutionsantrag vom 1. August 1990 umfasse auch den Antrag auf die Übereignung eines Ersatzgrundstückes, wäre der Bekl. vor dem Hintergrund des § 31 VermG i. V. m. § 25 des Verwaltungsverfahrensgesetzes für das Land Brandenburg (VwVfGBbg) verpflichtet gewesen, die Ausführungen des Kl. als Antrag auf Bereitstellung eines Ersatzgrundstückes auszulegen. Ausweislich der Ausführungen des Bekl. in der mündlichen Verhandlung bzw. im nachgelassenen Schriftsatz vom 20. Januar 1999 hat der Bekl. die Darlegungen des Kl. auch als entsprechenden Antrag auf Bereitstellung eines Ersatzgrundstückes verstanden, da er sich weigerte, überhaupt noch über diese Frage zu entscheiden.

Dieser Antrag wurde entgegen der Auffassung des Bekl. auch fristgerecht gestellt. Denn für die Surrogationsansprüche des § 30 a Abs. 1 Satz 4 VermG, zu denen das Gericht auch den hier geltend gemachten Anspruch zählt, gilt weder die Ausschlußfrist des § 30 a Abs. 1 Satz 1 noch die des § 30 a Abs. 4 Satz 1 VermG. Hiervon geht ganz offensichtlich auch das Bundesverwaltungsgericht in seiner diesbezüglichen Grundsatzentscheidung vom 17. September 1998 - 7 C 6.98 - aus, da es auf eine mögliche Verfristung des im dortigen Verfahren am 5. Juli 1993 gestellten Antrages auf Bereitstellung eines Ersatzgrundstückes mit keinem Wort eingeht.

Vor diesem Hintergrund kann der Bekl. deshalb nicht damit gehört werden, der Antrag des Kl. sei nach § 30 a Abs. 1 Satz 1 VermG ausgeschlossen. Denn bei der Erwähnung des § 9 VermG in dieser Vorschrift kann es im Zusammenhang mit der Ausschlußfrist des 31. Dezember 1992 und einer Auslegung nach Sinn und Zweck nur um die erstmalige isolierte Beantragung der Bereitstellung eines Ersatzgrundstückes und nicht um den Ausschluß eines Surrogatsanspruches in einem bereits anhängigen Verfahren gehen. Denn mit der Einführung der Ausschlußfrist durch das Zweite Vermögensrechtsänderungsgesetz vom 22. Juli 1992 ging es dem Gesetzgeber allein darum, die bis zum 1. Januar 1993 "von einem Verfahren unbelasteten Vermögenswerte" von den als Investitionshindernis erkannten Auswirkungen der vermögensrechtlichen Anträge/Verfahren freizustellen. Eine Regelung bezüglich der Abwicklung bereits gestellter Anträge wurde hiermit allenfalls mittelbar verfolgt, in dem keine weiteren verwaltungsmäßigen Kapazitäten durch die Neuerfassung von Anträgen gebunden wurden und somit für die Bearbeitung der vorhandenen Anträge zur Verfügung standen, vgl. BT-Drucks. 12/2480, S. 55.

Auch der Vergleich des Bekl. mit der zeitlichen Beschränkung der Wahlrechtsausübung in den §§ 6 Abs. 7 und 8 Abs. 1 VermG vermag nicht zu überzeugen. Denn wenn der Gesetzgeber des 2. Vermögensrechtsänderungsgesetzes vom 14. Juli 1992 mit der Ausschlußfrist des § 30 a Abs. 1 Satz 1 VermG und der Bezugnahme auf § 6 Abs. 7 und § 8 VermG auch die Ausübung des Wahlrechts hinsichtlich eines bereits gestellten vermögensrechtlichen Antrages/Verfahrens begrenzen wollte, dann hätte es der durch das Entschädigungs- und Ausgleichsleistungsgesetz vom 27. Sept. 1994 eingeführten Befristung in den Vorschriften des § 6 Abs. 7 und § 8 VermG nicht mehr bedurft.

Letztlich spricht auch kein sachlicher Grund für die Annahme, der Gesetzgeber habe die Anträge auf Bereitstellung eines Ersatzgrundstückes bei einer derartigen Fallkonstellation einer Ausschlußfrist unterwerfen wollen. Denn die Entscheidung hierüber dürfte aus verwaltungsökonomischen Gründen von den Ämtern zur Regelung offener Vermögensfragen erst getroffen werden, wenn bestands-/rechtskräftig feststeht, daß die Rückübertragung des beantragten Grundstückes wegen der Regelung des § 4 Abs. 2 VermG ausgeschlossen ist. Steht dieser Umstand fest, dann liegt das Investitionshindernis, welches der § 30 a VermG ausräumen wollte, aber gerade nicht mehr vor.

Über den Antrag auf Bereitstellung eines Ersatzgrundstückes hat der Bekl. ohne zureichenden Grund in angemessener Frist sachlich nicht entschieden. Gemäß § 75 Satz 2 VwGO kann die Klage grundsätzlich nicht vor Ablauf von drei Monaten erhoben werden, außer wenn wegen besonderer Umstände des Falles eine kürzere Frist geboten ist. Auch diese Vorgabe ist erfüllt.

Geht man mit dem Kl. davon aus, daß es keines weiteren verfahrensmäßigen Antrages bedarf, um den Bekl. zur Entscheidung über die Bereitstellung eines Ersatzgrundstückes zu veranlassen, dann stand für den Bekl. spätestens mit Erlaß des Bescheides vom 1. September 1994 fest, daß die Rückübertragung des ursprünglich begehrten Grundstückes nach seiner Wertung der Ereignisse ausschied und er über die Bereitstellung eines Ersatzgrundstückes seitdem hätte entscheiden können und müssen.

In diesem Zusammenhang kann nicht davon ausgegangen werden, der Bekl. habe den Antrag des Kl. auf Bereitstellung eines Ersatzgrundstückes konkludent abgelehnt, indem er im Tenor zu 2) nur noch eine fehlende Entscheidung zur Höhe der Entschädigung feststellt. Denn unabhängig davon, daß die - dem Gericht aus anderen Verfahren bekannten - Mitteilungen der Gemeinden über die Verfügbarkeit von Ersatzgrundstücken in der Vergangenheit in keiner Weise den gesetzlichen Anforderungen entsprachen und daß die fehlende Verfügbarkeit von Ersatzgrundstücken aufgrund der in der Vergangenheit eher geringen praktischen Relevanz dieser Frage, vgl. Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Pressemitteilung Nr. 27/1998 vom 17. Sept. 1998; Probandt, Wolfgang, Fretscher, Ian, Zur Bereitstellung von Ersatzgrundstücken durch die Gemeinde, VIZ 1999, 14 (14), kaum als amts- bzw. gerichtsbekannt bezeichnet werden kann, bedarf es bezüglich dieser Frage keiner ausdrücklichen Einzelfallentscheidung des Bekl., die sich zudem auch nicht ansatzweise aus dem Verwaltungsvorgang, geschweige denn aus der Begründung des Bescheides vom 1. September 1994 ergibt.

Stellt man auf einen verfahrensrechtlich erforderlichen Antrag ab, der dann erstmalig in der mündlichen Verhandlung am 14. Dezember 1998 gestellt wurde, dann liegen die Voraussetzungen des § 75 VwGO gleichwohl vor, da wegen der besonderen Umstände des Falles die Einhaltung der 3 Monats-Frist nicht geboten ist. Denn anläßlich der umfassenden Erörterung in der mündlichen Verhandlung am 14. Dezember 1998 und ausweislich des Protokolls bzw. des Schriftsatzes vom 20. Januar 1999 ist der Bekl. nicht bereit, über den Antrag des Kl. auf Bereitstellung eines Ersatzgrundstückes zu entscheiden. Vielmehr erklärte der Bekl. in der mündlichen Verhandlung, daß für ihn in diesem Verfahren allein noch die Entscheidung über die Höhe der Entschädigung und nicht mehr über die Art der Entschädigung offen sei. Bei einer derartigen Weigerung ist die Klage dann aber sofort zulässig, vgl. Kopp/Schenke, VwGO Komm., 11. Aufl. 1998, § 75 Rn. 15 m. w. N.

Für die Bescheidungsverpflichtungsklage steht dem Kl. auch das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis zur Seite, denn die Sache ist weder spruchreif, noch mußte das Gericht sie im Rahmen des § 86 Abs. 1 VwGO spruchreif machen. Vor dem Hintergrund der noch zu treffenden komplexen (Auswahl-) Entscheidungen, vgl. hierzu die Ausführungen auf S. 10 f. und Kopp-Schenke, VwGO-Komm., 11. Aufl. 1998, § 75 Rn. 15 mit weiteren Nachweisen, war der Kl. nicht gehindert, statt der Überlassung eines Ersatzgrundstückes lediglich die Verpflichtung des Bekl. zur diesbezüglichen Entscheidung zu beantragen.

Die Klage ist auch begründet.

Der Kl. hat einen Anspruch darauf, daß der Bekl. über den Antrag auf Überlassung eines Ersatzgrundstückes entscheidet (§ 113 Abs. 5 Satz 2 VwGO).

Rechtsgrundlage des Klagebegehrens ist § 9 i. V. m. § 21 Abs. 3 Satz 1 VermG. Nach § 9 Satz 1 VermG kann, wenn die Rückgabe des entzogenen Grundstückes am Restitutionsausschlußgrund des redlichen Erwerbs (§ 4 Abs. 2 VermG) scheitert, die Entschädigung auch in der Form der Übereignung von Grundstücken mit möglichst vergleichbarem Wert erfolgen. Nach § 9 Satz 3 VermG gilt für die Bereitstellung von Ersatzgrundstücken § 21 Abs. 3 Satz 1 VermG entsprechend. § 21 Abs. 3 Satz 1 VermG verpflichtet das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen, dem Antrag des Mieters oder Nutzers eines zurückzugebenden Grundstückes auf Überlassung eines Ersatzgrundstückes an den Restitutionsberechtigten zu entsprechen, wenn der Berechtigte einverstanden ist, ein im kommunalen Eigentum stehendes Grundstück im gleichen Stadt- oder Gemeindegebiet zur Verfügung steht und einer Eigentumsübertragung keine berechtigten Interessen entgegenstehen, vgl. hierzu BVerwG, Urteil vom 17. Sept. 1998 - 7 C 6.98 -, S. 5-11. Die Voraussetzungen dieser Anspruchsnorm liegen in dem für eine Bescheidungsverpflichtungsklage erforderlichen Umfang vor.

Denn mit der Klagerücknahme steht im Sinne des § 9 Satz 1 VermG fest, daß das Grundstück in der Gemarkung von Kleinmachnow aus den Gründen des § 4 Abs. 2 VermG nicht zurückübertragen wird. Ebenfalls hat der Kl. sein Begehren bekundet, ihm die Entschädigung durch die Bereitstellung eines Ersatzgrundstückes zu gewähren. Und letztlich ergibt sich aus den Ausführungen zur Zulässigkeit der Klage, daß der Bekl. verpflichtet ist, über den Antrag des Kl. auf Bereitstellung eines Ersatzgrundstückes noch zu entscheiden.

Bei dieser Entscheidung wird der Bekl. folgendes zu berücksichtigen haben:

Im Rahmen des durchzuführenden Verwaltungsverfahrens wird der Bekl. zunächst die Gemeinde Kleinmachnow als notwendigen Beteiligten im Sinne des § 13 Abs. 1 Nr. 4 i. V. m. Abs. 2 VwVfGBbg hinzuzuziehen haben. Diese wird dann unter Berücksichtigung des Rechtsgedankens aus § 162 Abs. 1 BGB zu prüfen haben, welche im Gemeindegebiet liegenden Grundstücke sie als Ersatzgrundstücke zur Verfügung stellen kann, weil sie nicht für kommunale Zwecke benötigt werden. Erforderlichenfalls wird der Bekl. eine entsprechende Äußerung der Gemeinde, die den Anforderungen des Bundesverwaltungsgerichtes im Urteil vom 17. September 1998 - 7 C 6.98 -, Seite 9 -11, entspricht, im Aufsichtswege herbeizuführen haben.

Sodann wird der Bekl. in dem erforderlichen Umfang zu prüfen und zu entscheiden haben, ob der Überlassung der Grundstücke keine sonstigen berechtigten Interessen im Sinne des § 21 Abs. 3 Satz 1 VermG entgegenstehen und ob dem Kl. ein Grundstück zugewiesen werden kann, das dem entzogenen Grundstück im Wert vergleichbar ist.

Sollte der Bekl. eine Auswahl zwischen mehreren Antragstellern treffen müssen, wird er seine Entscheidung an dem Ziel auszurichten haben, die Notwendigkeit eines Wertausgleichs nach § 9 Satz 3 i. V. m. § 21 Abs. 4 VermG weitgehend zu vermeiden und den Berechtigten solche Grundstücke zukommen zu lassen, die auch unter dem Gesichtspunkt der vorhandenen Bausubstanz, der Lage und der tatsächlichen Nutzbarkeit den entzogenen Grundstücken möglichst nahe kommen. Außerdem kann bei der Auswahl die Frage Bedeutung gewinnen, ob der Berechtigte zur persönlichen Nutzung des Grundstücks bereit ist, weil die Ersatzgrundstücksregelung nach § 9 VermG nicht zuletzt darauf abzielt, ehemaligen Bürgern der DDR die Rückkehr in ihre alte Heimat zu ermöglichen (vgl. BVerwGE 98, 261 [272]).

Insbesondere für die letztgenannte Auswahlsituation dürfte sich für den Bekl. die Frage, ob überhaupt bzw. wie zweckmäßigerweise zu entscheiden ist, regelmäßig erst ergeben, wenn alle Rückübertragungsverfahren aus einer Gemeinde, in denen es auf die Bereitstellung eines Ersatzgrundstückes ankommt, beschieden sind. Dies dürfte angesichts des derzeitigen Bearbeitungsstandes bei den Vermögensämtern aber noch einige Zeit auf sich warten lassen.