Ersatzbauangebot

Ersatzbauangebot; Zweckentfremdung; Abrißgenehmigung; Renditelosigkeit

1. Zur Frage, welche Anforderungen an die "Verläßlichkeit" eines Er satzbauangebotes im Rahmen einer zweckentfremdungsrechtlichen Abrißgenehmigung zu richten sind.

2. Anspruch auf Abrißgenehmigung bei längerfristiger Renditelosigkeit.

Die Kl. begehrt die Erteilung einer zweckentfremdungsrechtlichen Abrißgenehmigung. Diese ist ihr vom Bezirksamt wie auch im Widerspruchsverfahren bei der Senatsbauverwaltung versagt worden. Die Kl. hat ein Ersatzbauangebot gemacht (geplant: Sozialwohnung) und außerdem damit argumentiert, daß angesichts des Gebäudezustandes mit dauerhafter Renditelosigkeit zu rechnen sei. Der Bekl. (Land Berlin) be-streitet die Renditelosigkeit. Er behauptet außerdem, das Ersatzwohn-raumangebot der Kl. sei nicht verläßlich, da trotz positiver Äußerung der WBK jedenfalls nicht feststehe, daß der für die Entscheidung über die Ge-währung von Fördermitteln allein zuständige Bewilligungsausschuß auch zugunsten der Kl. entscheiden werde. Das Verwaltungsgericht hat der Kla-ge stattgegeben, die Berufung des bekl. Landes blieb erfolglos.

Wie bereits das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat, liegt nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 10. Mai 1985 - BVerwG 8 C 35.83 = BVerwGE 71, 291 = 454.51 Nr. 12 -) im Falle des Abrisses von Wohnräumen ein derartiges überwiegendes berechtigtes Interesse des Eigentümers vor, wenn

a) dem Eigentümer Investitionen in das Gebäude wegen seines Alters nicht zumutbar sind,

b) ein verläßliches Ersatzbauangebot vorliegt und der objektive Bedarf für die zu schaffenden Räume weder quantitativ noch qualitativ hinter dem ob-jektiven Bedarf für die abzubrechenden Räume deutlich zurückbleibt oder

c) der Eigentümer mit der Versagung der Abrißgenehmigung auf einen Zu-stand festgelegt wird, bei dem er längerfristig nicht mehr mit einer Rendite aus dem Grundstück rechnen kann.

Hier liegt sowohl ein verläßliches Ersatzbauangebot vor (1) als auch eine längerfristige Renditelosigkeit (2).

1. Das Verwaltungsgericht hat im einzelnen zutreffend ausgeführt, daß das Ersatzbauangebot quantitativ und qualitativ den Anforderungen entspricht. Auf diese Ausführungen wird Bezug genommen (§ 130 b VwGO). Im übri-gen bestreitet auch der Bekl. dies ausdrücklich nicht.

Welche Anforderungen an die - als "selbstverständlich" vorausgesetzte - "Verläßlichkeit" eines beachtlichen Ersatzraumangebots zu stellen sind, hat das Bundesverwaltungsgericht (a. a.O.) nicht näher ausgeführt. Da au-ßer den vom Bundesverwaltungsgericht in ständiger Rechtsprechung auf gestellten sechs Voraussetzungen für ein beachtliches Ersatzbauangebot (BVerwG, Urteil vom 12. März 1982 - BVerwG 8 C 23.80 - Buchholz 310 § 42 Nr. 102 S. 12 f. und Urteil vom 20. August 1986 - BVerwG 8 C 16.84 - Buchholz 454.51 Nr. 13 S. 54) keine siebente Voraussetzung zu stellen ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 20. August 1986, a. a. O., S. 55), kommt nach Ansicht des Senats der Forderung des Bundesverwaltungsgerichts nach "Verläßlichkeit" des Ersatzbauangebots nur insofern Bedeutung zu, als dadurch Ersatzbauangebote, deren Verwirklichung erkennbar nicht in Be-tracht kommt, von vornherein unbeachtlich sind. Um ein derartiges "hypothetisches" Bauvorhaben handelt es sich hier nicht. Vielmehr hat die Kl. ei-nen konkreten Bauantrag eingereicht, dem weder bauplanungsrechtliche noch bauordnungsrechtliche Bedenken entgegenstehen. Die Gewährung öffentlicher Mittel für die Finanzierung des Gebäudes im sozialen Wohnungsbau ist zwar im derzeitigen Stadium als nicht gesichert anzusehen, darauf kommt es aber schon deswegen nicht an, weil die Schaffung von Er satzwohnraum nicht die Förderung im sozialen Wohnungsbau voraussetzt. Beim derzeitigen Berliner Wohnungsmarkt erscheint es nicht un-realistisch, das Bauvorhaben auch freifinanziert, gegebenenfalls im dritten Förderungsweg zu errichten.

Im übrigen hat schon das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt, daß der Bekl. gegebenenfalls durch Nebenbestimmungen zur Abrißgenehmigung die tatsächliche Errichtung des Ersatzbaus sicherstellen kann. Dies ist unabhängig von der Frage, ob die alsbaldige Finanzierbarkeit des Er satzbaus gesichert erscheint, grundsätzlich erforderlich, weil bei Abriß ei-nes Hauses und Ersatzbebauung an gleicher Stelle immer ein Risiko ver-bleibt. Da abgerissen werden muß, bevor die Ersatzräume erstellt werden können, würde auch die verbindliche Zusage öffentlicher Mittel für den Er satzbau vor Abriß des alten Gebäudes die nachträgliche Errichtung nicht garantieren. Bei Abrißgenehmigungen, die wegen der geplanten Errichtung eines Neubaus erteilt werden, ist daher regelmäßig zur Sicherstellung der gesetzlichen Voraussetzungen des Verwaltungsaktes (§ 36 Abs. 1 2. Alternative VwVfG) die Beifügung von Nebenbestimmungen angezeigt. Dementsprechend sehen sowohl Artikel 6 § 1 Abs. 2 des Gesetzes zur Ver-besserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen (Mietrechtsverbesserungsgesetz - MietRVerbG -) vom 4. November 1971 (BGBl. I S. 1745/GVBl. S. 2042), zuletzt geändert durch Gesetz vom 17. Mai 1990 (BGBl. I S. 926, 932/GVBl. S. 1209, 1215) als auch § 3 Abs. 4 ZwVbVO vor, daß die Genehmigung befristet, bedingt oder unter Auflagen erteilt werden kann. Welche Nebenbestimmungen im Einzelfall zur Sicherung des gesetzlichen Zwecks erforderlich sind, steht im pflichtgemäßen Ermessen der Behörde (vgl. § 3 Abs. 6 ZwVbVO und Nrn. 9, 11 der Ausführungsvorschriften zur Zweckentfremdungsverbot-Verordnung vom 2. August 1985 [ABl. S. 1556]; vgl. auch die in Abschrift bei den Grundstücksakten des Stadtplanungsamtes befindliche Abrißgenehmigung für das Grundstück). Zur Vermeidung von Mißverständnissen sei allerdings hinzugefügt, daß für die Beifügung von Nebenbestimmungen, mit denen die Errichtung des Ersatzbaus sichergestellt werden soll, dann kein Raum ist, wenn - wie hier - die Abrißgenehmigung auch unabhängig von der Errichtung eines Er-satzbaus beansprucht werden kann, weil die sonstigen Voraussetzungen für deren Erlaß vorliegen (hier: Renditelosigkeit).

2. Die Kl. kann die begehrte Abrißgenehmigung auch deswegen beanspruchen, weil sie bei Erhalt und insbesondere Wiederherstellung des Gebäudes längerfristig nicht mit einer Rendite aus dem Grundstück rechnen kann. Der Kl. hat die Ansicht vertreten, daß bestimmte im Gutachten angeführte Beträge wegen unterbliebener Investitionen in der Vergangenheit nicht be-rücksichtigt werden können. Dabei will er sowohl die Primärschäden (in der Vergangenheit unterbliebene Arbeiten) als auch die Sekundärschäden (Folgeschäden) abziehen, so daß nur ein Instandsetzungsaufwand von 95.710 DM verbleibt. Dem kann so nicht gefolgt werden. Der Senat hält an seiner bisherigen Rechtsprechung fest, wonach zwar Folgeschäden, nicht aber Primärschäden bei der Renditeberechnung außer Ansatz gelassen werden (a). Im übrigen wäre hier wegen der Besonderheiten des Falles je-denfalls der Teil der Primärschäden außer Ansatz zu lassen, der auf Kriegseinwirkungen und Änderungen der Bebauung auf den Nachbargrundstücken beruht (b).

a) In seinem nach Zurückverweisung der Sache durch das Bundesverwaltungsgericht (Urteil vom 10. Mai 1985 - BVerwG 8 C 35.83 - BVerwGE 71, 291 = Buchholz 454.51 Nr. 12) ergangenen Urteil vom 18. Februar 1988 (OVG 5 B 58.87 - GE 1988, 471) - gegen das der Bekl. seinerzeit kein Rechtsmittel eingelegt hatte - hat der Senat ausgeführt:

"Der Senat geht in Übereinstimmung mit dem angefochtenen Urteil davon aus, daß bei der Renditeberechnung nur diejenigen Investitionskosten au-ßer Betracht gelassen werden können, die deswegen entstanden sind, weil der Eigentümer oder seine Rechtsnachfolger erforderliche werterhaltende Maßnahmen oder Reparaturen unterlassen haben. Nicht abzuziehen sind dagegen diejenigen Investitionen, die jetzt zur Nachholung der früher unterlassenen Maßnahmen getätigt werden müssen (so aber die neuere Rechtsprechung der 13. Kammer des Verwaltungsgerichts - vgl. Urteil vom 15. Mai 1987 - VG 13 A 94.85). Würde man sich insoweit nicht auf die reinen Folgekosten beschränken, liefe dies im Ergebnis darauf hin-aus, daß entsprechend der vom Bundesverwaltungsgericht gerade beanstandeten Annahme des 2. Senats des Oberverwaltungsgerichts eine aus-reichende Rendite zumindest regelmäßig gewährleistet ist. Abgesehen nämlich von den Fällen, in denen Mieteinnahmen nicht mehr erzielt werden können, weil die Wohnungen vom Markt nicht mehr angenommen werden - dann läge allerdings auch kein vom Zweckentfremdungsverbot geschützter Wohnraum mehr vor -, wäre regelmäßig anzunehmen, daß jedenfalls größere Investitionsbeträge, die eine angemessene Rendite aus den Net-tomieterträgen der nächsten zehn Jahre in Frage stellen könnten, zur Be-hebung von Schäden dienen, die schon in der Vergangenheit erkennbar waren und hätten behoben werden müssen. Neuauftretende Schäden werden dagegen regelmäßig keine Investitionskosten in dieser Höhe er fordern. Hat der Eigentümer schon über einen längeren Zeitraum erforderliche Investitionen unterlassen, wäre darüber hinaus zu prüfen, ob diese - hypothetisch - vor zehn oder mehr Jahren reparierten Gebäudeteile nicht erfahrungsgemäß inzwischen wiederum erneuerungsbedürftig wären. Dies müßte die ohnehin mit großen Unsicherheiten verbundene Prognose der Investitionskosten in den kommenden zehn Jahren einerseits und der zu erwartenden Mieteinnahmen andererseits mit weiteren erheblichen Unsicherheitsfaktoren belasten, so daß letztlich von einer konkreten an der Realität orientierten 'Berechnung' der Rendite nicht mehr die Rede sein könnte.

Der Senat hält es daher für richtig, nur die Folgekosten unterbliebener In-standsetzungsarbeiten bei der Renditeberechnung abzuziehen."

Daran hält der Senat fest. Es kommt noch hinzu, daß es bei Nichtberücksichtigung auch der Primärschäden erforderlich wäre, im einzelnen zu überprüfen, ob nicht in der Vergangenheit die damals fälligen Investitionskosten zu irgendeinem Zeitpunkt eine Höhe erreicht hätten, die wegen zu erwartender Renditelosigkeit in den Folgejahren einen Abrißantrag gerechtfertigt hätten. Es erscheint nämlich nicht vertretbar, in einem solchen Fall dem (jetzigen) Eigentümer die Abrißgenehmigung zu verweigern und ihn zur Investition nicht mehr rentierlicher Beträge zu zwingen, obwohl er, wenn er seinerzeit bereits eine Abrißgenehmigung beantragt hätte, diese hätte erhalten müssen. Konnten damals die Investitionen von ihm nicht verlangt werden, so kann dies auch jetzt nicht geschehen.

Die vom Senat für richtig gehaltene Renditeberechnung steht auch entgegen der Annahme des Bekl. (vgl. auch Urteil des Verwaltungsgerichts Ber-lin vom 15. Mai 1987 - VG 13 A 94.85 -) nicht im Widerspruch zur Rechts-ansicht des Bundesverwaltungsgerichts im Urteil vom 10. Mai 1985 (a. a. O.). Zwar heißt es dort (Buchholz 454.51 Nr. 12, 45):

"In Übereinstimmung mit den Vorinstanzen für unbedenklich hält der er-kennende Senat endlich, daß bei der Berechnung der erzielbaren Rendite der Wert derjenigen Investitionen außer Betracht bleibt, die am Maßstab dessen, was an Erhaltungs- und Unterhaltungsmaßnahmen objektiv ge-boten war, in der Vergangenheit unterblieben sind."

Diese Aussage, auf die sich der Bekl. im wesentlichen beruft, muß aber im Gesamtzusammenhang der damaligen Entscheidung gesehen werden. Die in erster Instanz vom Verwaltungsgericht vorgenommene Renditeberechnung beruhte auf den Angaben in einem Gutachten der BSM, das wie derum von der Vorgabe des Verwaltungsgerichts in seinem Auflagenbeschluß ausging, nur Folgekosten unterbliebener Investitionen abzusetzen. Den Gedankengang dieser Berechnung hat das Bundesverwaltungsgericht ausdrücklich als der Rechtslage entsprechend bezeichnet (S. 18 des amtlichen Umdrucks, insoweit nicht abgedruckt in Buchholz a. a. O.). Die weiteren, oben zitierten Ausführungen setzten sich mit dem Vorbringen der damaligen Kl. auseinander, in der Vergangenheit unterlassene Investitionen, insbesondere solche der Voreigentümer, könnten ihnen nicht bei der Berechnung entgegengehalten werden. Nur dies hat das Bundesverwaltungsgericht "in Übereinstimmung mit den Vorinstanzen" zurückgewiesen. Eine Abweichung von dem zuvor ausdrücklich geteilten Gedankengang der Berechnung ist darin nicht zu sehen.

Ausgehend von diesem rechtlichen Ansatz ergibt sich bei Zugrundelegung der auch vom Bekl. nicht in Zweifel gezogenen Einzelbeträge des Gutachtens und unter Berücksichtigung der in den technischen Stellungnahmen des Wohnungsamtes vom 16. Juni 1987 und vom 11. Juni 1990 jeweils als Primärschäden bzw. Folgeschäden gekennzeichneten Positionen folgende Berechnung:

Von der Teilsumme A (Kriegsschäden) in Höhe von 276.480 DM sind die Kosten für die Sanierung der Deckenbalken und für den Dachgeschoßfußboden in der Pos. A.1 in Höhe von insgesamt 16.600 DM abzuziehen, verbleiben mithin 259.880 DM.

Die Teilsumme B (Planungsschäden) ist unverändert zu übernehmen

+ 32.625 DM.

Von den Schäden durch den zeitlichen Verschleiß (C) in Höhe von 395.260 DM sind abzusetzen:

1.1.9 Kellerbeleuchtung 650 DM

1.2.1 Hausdurchfahrttore 2.400 DM

1.2.3 Treppenhausfenster 5.000 DM

(den darüber hinausgehenden

Teilbetrag von 1.000 DM hat der Bekl. ausdrücklich anerkannt)

2.1 Holzbalkendecken 83.200 DM

2.2 Dritter Spiegelstrich

Fußbodenschäden im Wohnzimmer

4. OG rechts 1.000 DM

2.3 Erneuerung der Balkone 93.000 DM

2.4 Instandsetzung der Fenster 40.284 DM

(den darüber hinausgehenden

Teilbetrag von 9.966 DM hat der Bekl.

ausdrücklich anerkannt)

es verbleiben also + 169.726 DM

Instandhaltungsmängel (D) unverändert + 13.240 DM

475.471 DM

zuzüglich Bauleitung 10 % 47.547 DM

523.018 DM

zuzüglich 14 % Mehrwertsteuer 73.223 DM

596.241 DM.

Stellt man diesen Investitionskosten die vom Bekl. zugrunde gelegten er-zielbaren Mieteinnahmen für einen Zeitraum von zehn Jahren in Höhe von 589.720 DM gegenüber und berücksichtigt weiter die auch vom Bekl. in die Berechnung eingestellten Aufwendungen für künftige Instandhaltung in den nächsten zehn Jahren sowie Verwaltungskosten, Betriebskosten und Mietausfallwagnis von insgesamt 296.880 DM, verbleibt ein nicht von Ein-nahmen gedeckter Betrag in Höhe von 303.401 DM. Dabei ist noch nicht berücksichtigt, daß die erforderlichen Investitionen von knapp 600.000 DM sofort erbracht und dementsprechend über die zehn Jahre finanziert wer-den müssen. Unter diesen Umständen kann von einer Rendite des inve-stierten Kapitals schlechterdings auch dann keine Rede sein, wenn man mit dem Bekl. neben den zu erwartenden Mieteinnahmen auch die Wert-steigerung des Grundstücks als Renditeposten berücksichtigen wollte. Dieses wird vom Bekl. mit 203.650 DM angegeben. Dieser Betrag beruht allerdings insoweit nach Ansicht des Senats auf einem unzutreffenden Rechenvorgang, als der durch Wertsteigerung erzielte Gewinn nicht in der Differenz zwischen dem Verkehrswert bei Abschluß des Kaufvertrages und am Ende des zu prognostizierenden Zeitraums, sondern in der Differenz zwischen dem (wesentlich höheren) tatsächlich gezahlten Kaufpreis und dem zu erwartenden Verkehrswert zu sehen ist.

b) Auch wenn man mit dem Bekl. davon ausginge, daß auch die Primärschäden nicht in die Renditeberechnung eingestellt werden dürfen, weil diese bei ordnungsgemäßer Instandhaltung des Hauses jetzt nicht mehr anstünden, kann dies nach Ansicht des Senats jedenfalls nur für solche Schäden gelten, die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehen und zu deren Beseitigung ein verantwortungsvoll handelnder Eigentümer aus den laufenden Einnahmen eine Instandhaltungsrücklage bildet (vgl. § 28 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung). Dagegen müssen Schäden, die auf außerordentlichen Ereignissen beruhen und für die auch ein vernünftig wirtschaftender Eigentümer keine Vorsorge treffen kann, außer Betracht bleiben. Dies gilt hier für die auf Kriegseinwirkung be-ruhenden Primärschäden insbesondere am Dach, die ebenfalls wegen des teilweise kriegsbedingten Abrisses des Hauses erforderlichen Arbeiten an der Giebelwand des Seitenflügels und für die wegen der Änderung der Bebauung auf den Nachbargrundstücken erforderlichen Arbeiten an den Giebelwänden des Vorderhauses.