Ersatzanspruch

Ersatzanspruch; GoA; Sonderumlage; Fälligkeit; werdender Eigentümer; Veräußerung von Wohnungseigentum

1. Bei Veräußerung des Wohnungseigentums haftet gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft für eine zuvor beschlossene und fällige Sonderumlage grundsätzlich der im Wohnungsgrundbuch eingetragene Eigentümer.

2. Zahlt statt diesem der werdende Wohnungseigentümer (Käufer) die Sonderumlage, so kann ihm gegenüber dem (noch als Eigentümer eingetragenen) Verkäufer ein Ersatzanspruch zustehen.

Die Zwangsvollstreckung aus dem notariellen Kaufvertrag wegen des unstreitigen Restkaufpreises ist wegen des im Berufungsrechtszug noch streitigen Betrags von 4.684,80 DM unzulässig infolge wirksamer Aufrechnung der Kl. mit einem Gegenanspruch in dieser Höhe. Den Kl. steht nämlich gegen die Bekl. ein Anspruch auf Erstattung der an die Wohnungseigentümergemeinschaft geleisteten Sonderumlage in Höhe von 4.684,80 DM zu. Rechtsgrundlage dieses Anspruchs ist ein Aufwendungsersatzanspruch der Kl. aus berechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag, §§ 683, 670 BGB.

Die Kl. haben die Sonderumlage in Höhe von 4.684,80 DM bezahlt. Diese Tatsache ist unstreitig, nachdem die Bekl. die entsprechende Behauptung des Kl. im Senatstermin in ihrem nachgelassenen Schriftsatz nicht bestritten haben. Mit Bezahlen der Sonderumlage haben die Kl. ohne wirksamen Auftrag oder sonstige Berechtigung ein für sie objektiv fremdes, nämlich ein Geschäft der Bekl. geführt. Denn gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft waren die Bekl. verpflichtet, die Sonderumlage zu zahlen. Die Verpflichtung der Bekl. beruht auf dem Beschluß der Eigentümerversammlung vom 7.12.1998 unter TOP 6 i. V. mit dem Beschluß des AG Wuppertal vom 5.5.1999 (94 UR II 3/99 WEG). Danach ist der Beschluß der Eigentümerversammlung - lediglich - insoweit ungültig, als die Fälligkeit dort auf den 31.3.1999 bestimmt war. Diese ungültige Fälligkeitsbestimmung hat das AG ersetzt durch den Termin vom 31.12.1999. Die von den Bekl. gegen die Zulässigkeit der Entscheidung des AG vorgebrachten Bedenken können dahinstehen, weil der Beschluß bindend geworden ist, § 45 Abs. 2 WEG.

Für die Pflichten aus diesem Beschluß hatten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft die Bekl. einzustehen. Die Veräußerung des Wohnungseigentums an die Kl. steht dem nicht entgegen. Maßgebender Stichtag für den Übergang der "Kostentragungspflicht" ist bei rechtsgeschäftlichem Erwerb der Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung auf den Erwerber: Vorher fällig gewordene Lasten und Kosten trägt der Veräußerer, später fällig werdende der Erwerber. Dies entspricht der Rechtsprechung des BGH, der entschieden hat (BGHZ 87, 138 = NJW 1983, 1615 [1616]), daß der im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer - auch wenn er einen Veräußerungsvertrag geschlossen und die Nutzung des Wohnungseigentums dem Erwerber bereits überlassen hat - weiterhin verpflichtet bleibt, gem. § 16 Abs. 2 WEG die Lasten und Kosten zu tragen. Weiter hat der BGH diese Entscheidung später (NJW 1989, 2697 [2698]) dahin ergänzt, daß der werdende Eigentümer auch dann nicht in entsprechender Anwendung von § 16 Abs. 2 WEG für Verbindlichkeiten haftet, die vor seinem Eigentumserwerb begründet worden und fällig geworden sind, wenn für ihn eine Auflassungsvormerkung eingetragen war und er die Wohnung in Besitz genommen hatte (sog. faktischer Wohnungseigentümer). Der Senat schließt sich dieser Rechtsprechung an, die der BGH bekräftigt (NJW 1994, 3352 [3353]) und die - jedenfalls für den Fall der Einzelveräußerung einer Wohnung nach Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft - auch in der Literatur (Röll, in: MüKo, 3. Aufl., § 16 WEG Rdnr. 22; Müller, Praktische Fragen d. Wohnungseigentums, 3. Aufl., Rdnr. 292; Niedenführ/Schulze, WEG, 2. Aufl., § 16 Rdnr. 24) Zustimmung gefunden hat.

Danach haften gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft hier die Bekl., weil die Sonderumlage am 31.12.1999 fällig geworden und das Eigentum erst am 20.7.2000 umgeschrieben worden ist. Auch im Innenverhältnis der Parteien waren die Bekl. zahlungspflichtig. ...

Auf Grund dieses für die Kl. objektiv fremden Geschäfts besteht eine tatsächliche Vermutung für das Bewußtsein und den Willen der Kl. zur Fremdgeschäftsführung (vgl. Palandt/Sprau, BGB, 59. Aufl., § 677 Rdnr. 4). Auch wenn die Kl. sich zur Zahlung der Sonderumlage für verpflichtet gehalten haben sollte, würde dies nicht die Annahme hindern, daß sie zugleich ein Geschäft der Bekl. besorgt haben (vgl. BGH NJW-RR 1989, 970 m. N.). Die Übernahme dieses Geschäfts der Bekl. entsprach auch deren jedenfalls mutmaßlichem Willen. Da die Bekl. ihren tatsächlichen Willen bis zum Zeitpunkt der Zahlung weder ausdrücklich noch konkludent geäußert haben, kann als mutmaßlich der Wille angenommen werden, der objektiv dem Interesse der Bekl. entsprach (vgl. BGH NJW-RR 1989, 970, m. N.). Danach mußte den Bekl. daran gelegen sein, die durch den bindenden Beschluß des AG festgestellte Sonderumlage ordnungsgemäß gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfüllen. Die Bekl. können sich jetzt nicht mit Erfolg darauf berufen, sie hätten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Änderung deshalb durchgesetzt, weil das Wohnungseigentümerkonto ein Guthaben ausgewiesen habe und deshalb eine Sonderumlage nicht erforderlich gewesen sei. Ein etwaiges Guthaben auf dem Wohnungseigentümerkonto stellte jedoch lediglich die bei ordnungsgemäßer Verwaltung zu bildende Rücklage für andere Maßnahmen dar und war gerade nicht für die Instandsetzung des Weges vorgesehen.