Ersatz von Balkonwänden durch Balkongitter

Balkonaußenwände, Balkondecken und Balkonplatten einschließlich der Isolierschicht sind zwingend Gemeinschaftseigentum.

Ersetzung von umlaufenden geschlossenen Balkonbrüstungen durch Balkongitter als Maßnahme der modernisierenden Instandsetzung.

Die Beteiligten sind die Mitglieder der Wohnungseigentumsgemeinschaft. Auf dem Grundstück befindet sich ein um 1900 erbautes Haus, das im 2. Weltkrieg etwa hälftig zerstört und 1952 wieder aufgebaut worden ist. An der Rückseite des Gebäudes befinden sich 8 Einzelbalkone und 4 Loggien. § 7 der Teilungserklärung vom 11. September 1980 sieht unter Ziffer 4 vor, daß "Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zwecke des Bauwerks oder gemäß der Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkone ...)", von diesem "auf seine Kosten instand zu halten und instand zu setzen" sind.

Sowohl die Fassadenflächen als auch die Balkone und Loggien sind schadhaft. Sie weisen Rißbildungen und mittlere bis starke Rostbildung auf, insbesondere an den Stahlträgern der Balkonplatten. Durch die umlaufenden, geschlossenen Brüstungen entsteht eine Art Wanne, wodurch sich das Regenwasser auf der Balkonoberfläche sammeln und in die mangelhaften Übergänge zwischen Brüstung und Balkonplatte eindringen kann. Die Balkonbrüstungen der benachbarten Gebäude und an der Front des streitigen Hauses bestehen aus Balkongittern in Stabform.

Zur Auswahl der Balkongeländer sollten zu einem späteren Zeitpunkt Fotos bzw. Zeichnungen mit Ausführungsvarianten beim Verwaltungsbeirat hinterlegt sowie für die Farbwahl Musteranstriche aufgebracht werden. Anschließend sollten die Eigentümer darüber abstimmen.

Zwecks Sanierung der hinteren Balkone beschlossen die Wohnungseigentümer auf der Eigentümerversammlung am 11. Dezember 2001 unter TOP 2.1 mehrheitlich, u. a. die Balkonbrüstungen abzureißen und Balkongeländer zu montieren. (...)

Ohne Rechtsverstoß hat das Landgericht angenommen, daß die durch die Wohnungseigentümer am 11.12.2001 beschlossene Sanierung der hinteren Balkone und der hinteren Fassade des Gebäudes als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung anzusehen ist, die nach § 21 III WEG mit einfacher Stimmenmehrheit durch die Wohnungseigentümer beschlossen werden kann.

Ordnungsgemäß i. S. v. § 21 III WEG sind alle Maßnahmen, die im In-teresse aller Wohnungseigentümer auf die Erhaltung, Verbesserung oder dem der Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden Gebrauch gerichtet sind. Dabei erfolgt eine Maßnahme im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, wenn sie bei objektiver Betrachtungsweise, unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalles, nützlich ist (vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Auflage, § 21 Rdn. 63 f. m. w. N.). § 21 V WEG zählt insoweit besondere Maßnahmen auf, die regelmäßig zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gehören.

1. Die von den Wohnungseigentümern beschlossenen Sanierungsmaßnahmen beziehen sich auf das Gemeinschaftseigentum. Maßnahmen, die das Sondereigentum betreffen, sind von vornherein nicht von § 21 III WEG gedeckt (Bärmann/Pick/Merle, § 21 Rdn. 60). Sollte der Vortrag der Antragsteller so zu verstehen sein, daß sie der Ansicht sind, wegen der in § 7 IV der Teilungserklärung getroffenen Regelung bestehe Sondereigentum des jeweiligen Benutzers an den Balkonen, so ginge diese Einschätzung fehl. Unabhängig davon, daß § 7 IV der Teilungserklärung ein solcher Regelungsgehalt nicht zu entnehmen ist, folgt aus § 5 I, II WEG zwingend, daß solche Gebäudeteile nicht sonderrechtsfähig sind, die entweder die äußere Gestalt des Gebäudes bestimmen oder für dessen Bestand und Sicherheit erforderlich sind. Dementsprechend gehören Balkonaußenwände, Balkondecken und die Balkonplatte einschließlich der Isolierschicht zwingend zum Gemeinschaftseigentum (BGH NJW-RR 2001, 800, 801; BGH NJW-RR 1987, 525, 526; OLG Zweibrücken FGPrax 1999, 220; BayObLG NJW 1990, 784; Bärmann/Pick/Merle, § 5 Rdn. 27). Eine Teilungserklärung, die Balkonbrüstungen zum Sondereigentum erklärte, wäre deshalb unwirksam.

2. Die beschlossene Sanierung der Balkone und der rückwärtigen Fassade des Gebäudes diente der ordnungsgemäßen Instandsetzung des Eigentums i. S. v. § 21 V Nr. 2 WEG und stellte keine nur einstimmig zu beschließende bauliche Veränderung i. S. v. § 22 I WEG dar.

Zutreffend hat das Landgericht darauf hingewiesen, daß der Begriff der Instandsetzung bzw. Instandhaltung i. S. v. § 21 V Nr. 2 WEG nicht bloß eine Erneuerung oder ein Auswechseln bereits vorhandener Bauteile oder Einrichtungen erfaßt, sondern bei der Ersatzbeschaffung die technische Weiterentwicklung und den verbesserten Standard unter Berücksichtigung einer vernünftigen Kosten-Nutzen-Analyse mit einschließt. Auch eine über eine bloße Reproduktion hinausgehende Baumaßnahme, die eine bessere und wirtschaftlich sinnvolle Lösung zur Behebung eines Mangels darstellt, ist eine ordnungsgemäße Instandsetzung (OLG Düsseldorf FGPrax 2002, 110; BayObLG ZMR 2002, 209, 210; BayObLG ZMR 1998, 364, 365; OLG Köln, ZMR 1998, 49; KG NJW-RR 1994, 1358; Bärmann/Pick/Merle, § 21 Rdn. 139; Münchener Kommentar-Röll, BGB, Band 6, 3. Auflage, § 22 WEG Rdn. 7). Eine einstimmig zu beschließende bauliche Veränderung i. S. v. § 22 WEG liegt dagegen erst dann vor, wenn eine gegenständliche Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums in Abweichung vom Zustand bei Entstehung des Wohneigentums über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgeht (vgl. HansOLG ZMR 2001, 382; Palandt-Bassenge, § 22 WEG, Rdn. 1; Bärmann/Pick/Merle, § 22 Rdn. 2). Kommen mehrere mögliche Arten der Sanierung in Betracht, steht der Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Auswahl der Sanierungsmaßnahmen ein weiter Ermessensspielraum zu. Vertretbare Mehrheitsentscheidungen sind in diesem Rahmen hinzunehmen (vgl. HansOLG ZMR 2002, 962, 963; HansOLG ZMR 2000, 478, 479; OLG Düsseldorf FGPrax 2002, 110; OLG Düsseldorf FGPrax 1999, 94).

a) Nach dem vorliegenden Gutachten des von den Wohnungseigentümern beauftragten Sachverständigen R., das vom Landgericht ohne Rechtsverstoß verwertet worden ist, sind die von den Wohnungseigentümern

beschlossenen Maßnahmen geeignet, die unstreitig vorhandenen Mängel der Balkone und das sich aus der Ansammlung von Regenwasser auf der Balkonoberfläche ergebende Problem des Rostens der Stahlträger zu beseitigen. [...]

b) Die Entscheidung der Wohnungseigentümer für diese Lösung bewegt sich zudem in dem ihnen zur Verfügung stehenden Ermessensspielraum. Die Installation eines Geländersystems erweist sich gegenüber einer Wiederherstellung des bisherigen Zustandes als technisch besser und wirtschaftlich sinnvoller. [...]

Das Landgericht hat frei von Rechtsfehlern festgestellt, daß die von der Mehrheit der Wohnungseigentümer beschlossene Errichtung von Balkongeländern auch nicht zu einer nachteiligen Veränderung des optischen Gesamteindrucks der Wohnanlage führt. Nach den im Rahmen eines Ortstermins durch das Amtsgericht getroffenen Feststellungen bestehen sowohl die Balkonbrüstungen der benachbarten Gebäude wie auch diejenigen an der Front des streitigen Hauses aus Balkongittern in Stabform. Insoweit führen die Sanierungsmaßnahmen eher zu einer Vereinheitlichung des gesamten Erscheinungsbildes. Die konkrete Auswahl der Ausführungsvariante und der Farbe der Balkongeländer ist außerdem einer späteren Abstimmung durch die Wohnungseigentümer vorbehalten worden. [...]

Balkonaußenwände, Balkondecken und Balkonplatten einschließlich der Isolierschicht sind zwingend Gemeinschaftseigentum. Wie das OLG Hamburg entschied, dürfen die Wohnungseigentümer eine vorhandene geschlossene Balkonbrüstung durch Balkongitter ersetzen.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschloß mit einfacher Mehrheit, die umlaufenden geschlossenen Balkonbrüstungen durch Balkongitter in Stabform zu ersetzen, um die zur Rostbildung an den Stahlträgern führende Ansammlung von Regenwasser auf der Balkonoberfläche dauerhaft und kostengünstiger zu verhindern. Die Maßnahme fügte sich auch optisch in das Gesamtbild der Wohnanlage und seine Umgebung ein. Außerdem waren die Balkonaußenwände beschädigt (Rissebildung).

Das OLG Hamburg entschied, daß es sich bei der Maßnahme um eine solche der ordnungsgemäßen Verwaltung handele, die nach § 21 Abs. 3 WEG mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden könne. Als solche Maßnahme gelte auch eine Baumaßnahme, die über die bloße Reproduktion hinausgehe und eine bessere und wirtschaftlich sinnvollere Lösung zur Mangelbehebung darstelle.