Ersatz von Anwaltskosten bei unberechtigter Forderung auf - nicht geschuldete - Schönheitsreparaturen

Der Vermieter ist dem Mieter zum Ersatz der Anwaltskosten verpflichtet, wenn er aus Anlass der Kündigung des Mieters - selbst nur mittelbar - auf eine tatsächlich nicht bestehende Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verweist.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Berufung ist begründet, weil der Kl. von den Bekl. nach § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB Ersatz der geltend gemachten Anwaltskosten und der Kosten für den Voranschlag der ... verlangen kann. Auszugehen ist von Folgendem:

I. Mit dem Amtsgericht geht der Senat davon aus, dass die (formularmäßig gefassten) Regelungen in § 10 Ziff. 4 des Mietvertrages vom 26./29.10.2001 betreffend die Übertragung der Schönheitsreparaturpflicht auf den Kl. nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sind. Sowohl die für die Durchführung der Schönheitsreparaturen als auch die für die Abgeltung bei vorzeitiger Beendigung des Vertrages vorgesehenen Fristen sind "starr" mit der Folge, dass der Kl. zur Ausführung von Schönheitsreparaturen in keinem Fall verpflichtet war.

II. Der Senat kann jedoch der Auffassung des Amtsgerichts, wonach das Schreiben der Hausverwaltung vom 5.3.2007 einen Schadensersatzanspruch der Kl. nicht auslösen konnte, nicht folgen.

1. Das auf die fristgemäße Kündigung des Kl. erfolgte Schreiben der Hausverwaltung mit dem Inhalt

"Sehr geehrter Herr ..., hiermit bestätigen wir Ihnen Ihr Kündigungsschreiben vom 26.2.2007. Das Mietverhältnis endet zum 31.5.2007. Im Hinblick auf die Schönheitsreparaturen beachten Sie bitte die Vereinbarung unter § 10 Ziffer 4 des Mietvertrages vom 28.10.2001 ..."

kann nicht nur als bloßer - wertungsfreier - Hinweis auf eine vertragliche Regelung verstanden werden. Wenn das Amtsgericht darauf abstellt, dass das Schreiben der Hausverwaltung nicht zur Durchführung bestimmter, im Einzelnen beschriebener Schönheitsreparaturen auffordert, wird diese Betrachtungsweise dem Sachverhalt nicht gerecht. Aus der maßgeblichen Sicht des Kl. konnte der Wortlaut des Schreibens nur so verstanden werden, dass die Hausverwaltung von einer - in welchem Umfang auch immer - bestehenden Renovierungspflicht des Kl. ausging, also die Durchführung entsprechender Arbeiten bei Beendigung des Mietverhältnisses erwartete. Damit verlangte die Hausverwaltung vom Kl. etwas, was nach dem Mietvertrag nicht geschuldet war, so dass eine den Bekl. nach § 278 BGB zuzurechnende Pflichtverletzung i. S. d. § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB vorlag (vgl. hierzu BGH, Urt. v. 16.1.2009 - V ZR 133/08, NJW 2009, 1262, Rn. 17 und 18).

2. Die Pflichtverletzung erfolgte auch schuldhaft. Hierbei kann dahinstehen, ob bereits die Aufnahme der unwirksamen Regelungen in den Mietvertrag im Jahre 2001 ein Verschulden begründen konnte. Jedenfalls haben die Bekl. nicht darlegen können, weshalb der Hausverwaltung die Unwirksamkeit der vertraglichen Regelung bei Abfassung des Schreibens vom 5.3.2007 nicht bekannt sein konnte (vgl. § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB), so dass von einer fahrlässigen Handlungsweise der Hausverwaltung auszugehen sei. Soweit die Bekl. unter Hinweis auf die Rn. 19 der oben zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs meinen, dass es an einem fahrlässigen Verhalten der Hausverwaltung fehle, vermag der Senat dem nicht zu folgen. Die Bekl. können nämlich gerade nicht darlegen, dass der von der Hausverwaltung im Schreiben vom 5.3.2007 eingenommene Rechtsstandpunkt "plausibel" war: Gerade das war im Hinblick auf die obergerichtliche Rechtsprechung, die der Hausverwaltung bekannt sein musste, nicht der Fall.

3. Aufgrund der Pflichtverletzung war der Kl. auch berechtigt, einen Rechtsanwalt einzuschalten. Auszugehen ist davon, dass die Inanspruchnahme eines Rechtsanwaltes jedenfalls dann gerechtfertigt ist, wenn die Rechtslage aus Sicht des Betroffenen nicht eindeutig in die eine oder andere Richtung einzuordnen ist. So ist es in der Regel bei der Beurteilung der Wirksamkeit formularmäßig abgefasster Renovierungsklauseln in Mietverträgen; es ist jedenfalls für den juristisch nicht vorgebildeten Mieter nicht von vornherein klar, ob eine Verpflichtung zur Vornahme der entsprechenden Arbeiten besteht oder nicht (vgl. zur "Eindeutigkeit" BGH, Urt. v. 8.11.1994 - VI ZR 3/94, NJW 1995, 448, 447 l. Sp.).

4. Die für die Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts geltend gemachten Kosten sind auch der Höhe nach gerechtfertigt.

a) Für die Berechnung der Kosten ist zu Recht der Kostenanschlag der ... vom 8.5.2007 in Höhe von 2.849,22 € zugrunde gelegt worden. Ob Lackierarbeiten tatsächlich nicht erforderlich waren und die zur Durchführung der Schönheitsreparaturen erforderlichen Kosten entsprechend dem von den Bekl. eingeholten Kostenanschlag der ... vom 15.5.2007 nur insgesamt 1.438,90 € betrugen, kann dahinstehen. Lackierarbeiten an Fenstern, Türen und Heizkörpern gehören grundsätzlich zu den auszuführenden Schönheitsreparaturen. Da das Schreiben der Hausverwaltung vom 5.3.2007 keine irgendwie formulierte Einschränkung enthielt, musste der Kl. von einer Verpflichtung zur Durchführung sämtlicher Schönheitsreparaturen ausgehen, so dass zutreffend von dem Kostenanschlag der ... ausgegangen worden ist.

b) Auch die vom Kl. in Ansatz gebrachten Gebührentatbestände sind gerechtfertigt

- für die Geschäftsgebühr nach VV RVG Nr. 2300 ist von einem Gebührensatz von 1,3 auszugehen. Hierbei handelt es sich um eine Mittelgebühr, die vom Anwalt regelmäßig zugrunde gelegt werden kann (vgl. Hartmann, Kostengesetze, VV 2300 Rn. 24); nur ein höherer Gebührensatz erfordert eine besondere Begründung hinsichtlich des Umfangs oder der Schwierigkeit der Angelegenheit, in der der Rechtsanwalt tätig war,

- die Verfahrensgebühr nach VV RVG Nr. 3101 mit 0,8 ist ebenfalls zu Recht in Ansatz gebracht worden, weil allein das Telefonat des Prozessbevollmächtigten des Kl. mit einem Vertreter der Hausverwaltung nach Ablauf der von ihm gesetzten Frist zur Erklärung, dass keine Schönheitsreparaturen geschuldet waren, diese Gebühr ausgelöst hat. Hierauf ist nach VV RVG Nr. 2303 zu Recht auch 1/2 der Geschäftsgebühr angerechnet worden,

- die Terminsgebühr nach VV RVG Nr. 3104 ist ebenfalls angefallen, so dass unter Hinzurechnung von Auslagenpauschale und Umsatzsteuer ein Betrag in Höhe von 619,81 € zu ersetzen ist.

- Hinzu kommen die für den Kostenanschlag aufgewendeten Kosten in Höhe von 40 €, so dass dem Kl. die geltend gemachte Forderung in voller Höhe zusteht. [...]

Der Vermieter muss dem Mieter Anwaltskosten zahlen, wenn er nach Kündigung durch den Mieter diesem gegenüber mit Hinweis auf eine - aber unwirksame - Schönheitsreparaturklausel den Eindruck erweckt, der Mieter schulde noch eine Renovierung.

Der Mietvertrag enthielt sowohl für die Durchführung der Schönheitsreparaturen als auch für deren Abgeltung bei vorzeitiger Vertragsbeendigung sog. starre Fristen. Nachdem der Mieter den Vertrag fristgemäß gekündigt hatte, teilte ihm die Hausverwaltung Folgendes mit:

"Sehr geehrter Herr ..., hiermit bestätigen wir Ihnen Ihr Kündigungsschreiben vom 26. Februar 2007. Das Mietverhältnis endet zum 31. Mai 2007. Im Hinblick auf die Schönheitsreparaturen beachten Sie bitte die Vereinbarung unter § 10 Ziffer 4 des Mietvertrages vom 29. Oktober 2001..."

Der Anwalt des Mieters forderte die Hausverwaltung unter Fristsetzung erfolgreich auf, den Verzicht auf die Durchführung der Schönheitsreparaturen zu erklären. Daraufhin verlangte der Mieter Ersatz der Anwaltskosten. Er legte dafür den Kostenvoranschlag einer Malerfirma zugrunde. Der Vermieter meinte, die Hausverwaltung habe den Mieter nicht zur Durchführung von Arbeiten aufgefordert, die Einschaltung eines Anwalts sei überflüssig gewesen, der Kostenvoranschlag überhöht.

Das AG Tempelhof-Kreuzberg wies die Schadensersatzklage des Mieters u. a. mit der Begründung ab, dass das Schreiben der Hausverwaltung lediglich als - wertungsfreier - Hinweis auf eine vertragliche Regelung zu verstehen sei; bestimmte Arbeiten seien nicht gefordert worden. Das für die Berufung zuständige Kammergericht (Auslandsbezug) gab der Klage in vollem Umfang statt.

Aus der maßgeblichen Sicht des Mieters habe das Schreiben nur so verstanden werden können, dass die Hausverwaltung von einer Renovierungspflicht ausgegangen sei. Damit habe sie etwas verlangt, was nach dem Vertrag nicht geschuldet war, so dass eine zum Schadensersatz führende schuldhafte Pflichtverletzung vorgelegen habe. Der Mieter sei auch zur Einschaltung eines Rechtsanwalts berechtigt gewesen, weil die Rechtslage aus seiner Sicht nicht eindeutig gewesen sei. Der Vermieter sei deshalb zum Ersatz der Anwaltskosten verpflichtet, wobei der von ihm eingeholte Kostenvoranschlag für den Wert der Gebühren maßgeblich sei.

Im Urteil vom 16. Januar 2009 - V ZR 133/08 - (NJW 2009, 1262 ff.) hat der Bundesgerichtshof zuletzt ausführlich die Voraussetzungen zusammengefasst, unter denen nach §§ 280 Abs. 1 Satz 1, 241 Abs. 2 BGB Ersatz von Anwaltskosten im Falle einer unbegründeten Inanspruchnahme verlangt werden kann. Danach verletzt eine Vertragspartei ihre aus § 241 Abs. 2 BGB folgende Rücksichtnahmepflicht gegenüber dem Vertragspartner dann, wenn sie etwas verlangt, das ihr nach dem Vertrag nicht zusteht, oder ein Gestaltungsrecht ausübt, das nicht besteht. So, wie der Gläubiger vom Schuldner die uneingeschränkte Herbeiführung des Leistungserfolgs beanspruchen könne, dürfe der Schuldner vom Gläubiger erwarten, dass auch er die Grenzen des Vereinbarten einhalte. Verletze eine Vertragspartei die Rücksichtnahmepflicht, sei sie zum Schadensersatz verpflichtet, wenn sie schuldhaft gehandelt habe. Insoweit müsse der (vermeintliche) Gläubiger prüfen, ob sein Rechtsstandpunkt "plausibel" sei. Wenn es nach dieser Prüfung ungewiss bleibe, ob eine Pflichtverletzung der anderen Partei vorliege, scheide ein Verschulden aus.

In dem hier zugrunde liegenden Fall gab es keinerlei Zweifel, dass die Klauseln im Mietvertrag unwirksam waren, so dass ein Verschulden bei der Geltendmachung des Anspruchs eindeutig gegeben war.