Ersatz der Zentralheizung durch Wärmelieferung

Ersatz der Zentralheizung durch Wärmelieferung; volle Kostenumlage

Der Vermieter verstößt nicht gegen billiges Ermessen, wenn er von der Wärmeerzeugung zur Wärmelieferung übergeht und die Wärmelieferungskosten auf die Mieter umlegt.

II. Es stand der Vermieterin frei, die von ihr geschuldete Versorgung des Mietobjekts mit Wärme und Warmwasser anstelle des Eigenbetriebs durch die bisher vorhandene Zentralheizungsanlage durch direkten Bezug von Wärme und Warmwasser aus gewerblicher Leistung vornehmen zu lassen, und zwar im Wege der sogenannten Nahwärme.

Gemäß § 2 Ziff. 5 des Mietvertrags ist ausdrücklich geregelt, daß Umlegungsmaßstab und Abrechnungszeitraum vom Vermieter nach billigem Ermessen geändert werden können, wenn dringende Gründe einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung es erfordern, z. B. bei Umstellung der Heizung.

Gemäß § 2 Ziff. 6 des Mietvertrags können Erhöhungen der Betriebskosten/Kapitalkosten/Mieterhöhun

gen wegen baulicher Veränderungen, soweit die Erhöhungen gesetzlich zulässig sind, nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften umgelegt oder erhoben werden.

Durch diese Klauseln, an deren Zulässigkeit keine Bedenken bestehen, ist es dem Vermieter gemäß § 315 BGB gestattet, bei Umstellung der Heizung Erhöhungen der Betriebskosten/Kapitalkosten nach billigem Ermessen umzulegen. Die Bekl. hat durch ihre Unterschrift unter den Mietvertrag ausdrücklich zugestimmt, daß dem Vermieter insoweit ein Leistungsbestimmungsrecht zustehen soll.

Die Versorgung mit Nahwärme anstatt der bisher erfolgten Versorgung mit einer zentralen Heizungsanlage stellt eine bauliche Veränderung in Form einer Maßnahme zur Verbesserung und Modernisierung dar (vgl. dazu Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. III. A Rz. 1102).

Es kann dahinstehen, ob die Altheizungsanlage noch funktioniert hat. Auch wenn man davon ausgeht, ist die Umstellung auf Nahwärme, da sie unstreitig erheblich umweltfreundlicher ist, als notwendig anzusehen.

III. Der Gesetzgeber hat mit der Änderung der Heizkostenverordnung im Jahre 1989 ganz bewußt und ausdrücklich Maßnahmen der Energieeinsparung auch gegen den Willen des Mieters durchsetzen wollen. Dies war bereits vor der Änderung der Verordnung für Fernwärme insoweit anerkannt, als hinsichtlich der Fernwärme auch Investitionskosten umgelegt werden konnten. In der Verordnung von 1989 ist der gesetzgeberische Wille in § 1 Abs. 1 Nr. 2, in § 7 Abs. 3 und 4 Heizkostenverordnung zum Ausdruck gebracht, in denen der Gesetzgeber die Fern- der Nahwärmeversorgung rechtlich gleichstellen wollte. Der Gesetzgeber hat ausdrücklich in § 1 Abs. 2 Nr. 2 Heizkostenverordnung die eigenständig gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser, auch aus Anlage nach Nr. 1 einbezogen. Mit dieser Neufassung ist nach Auffassung der Kammer jede Art der eigenständig gewerblichen Wärme- und/oder Warmwasserversorgung abgedeckt, ohne Rücksicht darauf, wie das Versorgungskonzept juristisch ausgestattet ist, d. h. ob es in den Lieferverträgen als Direkt-, Nah- oder Fernwärmelieferung deklariert wird.

Die Übertragung der Wärmeversorgung auf ein hierauf spezialisiertes Versorgungsunternehmen führt regelmäßig auf Dauer zu Energieeinsparungen und zu einer Reduzierung des Schadstoffausstoßes. Eine Unbilligkeit ist nicht schon darin zu sehen, daß sich jedenfalls keine Verringerung der Heiz- und Warmwasserkosten für den Mieter ergibt. Die Erhöhung dieser Kosten seit Übertragung der Lieferung auf die Kl. ist auch nach dem Vortrag der Bekl. nur unwesentlich und nicht unbillig.

Der Gesetzgeber hat mit der Heizkostenverordnung der Gleichstellung von Nah- und Fernwärme ausdrücklich diese Art der Beheizung der Eigenerzeugung der Wärme durch den Vermieter nicht gleichgestellt. Es handelt sich um eine vom Gesetzgeber gewollte unterschiedliche Behandlung der beiden Formen der Wärmeversorgung. Gemäß § 7 Abs. 4 Heizkostenverordnung zählen zu den Kosten der Wärmelieferung das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der dazugehörigen Hausanlagen entsprechend Absatz 2. Das "Entgelt" umfaßt auch die Investitionskosten, die einen nach außen unbeachtlichen Kalkulationsposten des Wärmelieferers darstellen. Es kommt nicht darauf an, wie der Wärmelieferer dieses Entgelt kalkuliert (vgl. Schmid ZMR 1998, 733 f.; ZMR 1999, 413).

Da sich die Verpflichtung der Bekl. zur Tragung der Heiz- und Warmwasserkosten infolge der Umstellung auf Nahwärme bereits aus dem Mietvertrag ergibt, kann nach Auffassung der Kammer dahinstehen, ob der Mieter die Übertragung der Wärmelieferung auf Dritte entsprechend § 541 b BGB, § 3 MHG dulden muß (vgl. hierzu Langefeld-Wirt, ZMR 1997, 165 f.; LG Frankfurt/Oder, Az. 16 S 185/98 vom 18.12.1998; LG Chemnitz, Az. 12 S 2013/99 vom 1.11.1999; LG Braunschweig, Az. 6 S 40/00 vom 11.7.2000).

Einer solchen Zustimmung nach § 541 b BGB würde es im übrigen nicht bedürfen.

Die Umstellung der Art der Wärmeversorgung stellt zwar in der Regel zugleich eine Verbesserungsmaßnahme der Wohnung dar, da zur Einsparung von Heizenergie angeregt werden soll. Eine solche Maßnahme hat der Mieter gemäß § 541 a BGB zu dulden. Nicht Voraussetzung ist, daß die jeweilige Energiesparmaßnahme sich für den Mieter in Form einer Heizkostenverringerung rentiert (Bub/Treier, aaO. III A, Rz. 1102 m. w. N.). Die Grenze ist das Gebot der Wirtschaftlichkeit.

Soweit die Bekl. vorträgt, die Kl. würde gegen die Pflicht zur ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung verstoßen, weil Heizkosten sich im Vergleich zu der früher betriebenen eigenen Heizanlage über Gebühr erhöht hätten und soweit die Bekl. Vergleichsrechnungen zwischen den früheren und jetzigen Kosten aufmachen, ergibt sich daraus zum einen eine nicht übermäßige Erhöhung, zum anderen fehlt es an einem vergleichbaren Sachverhalt.

Es mag sein, daß die Heizkosten bei der von der Vermieterin selbst betriebenen Heizung geringer waren. Diese Heizkosten sind jedoch mit den Heizkosten der jetzt betriebenen Anlage nicht vergleichbar, da die jetzt betriebene Anlage hauptsächlich Umweltgesichtspunkten Rechnung trägt und deshalb auch höhere Heizkosten verursachen kann. Hinzu kommt, daß in die jetzige Heizkostenabrechnung Investitionskosten eingeflossen sind, die zu einer Erhöhung der Heizkosten führen, und zwar in Übereinstimmung mit der Heizkostenverordnung (vgl. § 7 Abs. 4 Heizkostenverordnung).

Die Umstellung auf eine Nahwärmeversorgung ist nicht deshalb verboten, weil dadurch, eben weil sie umweltfreundlicher ausgestattet ist, höhere Kosten anfallen. Die Heizkostenverordnung will gerade diese Umstellung aus Umweltgesichtspunkten fördern (vgl. LG Frankfurt/Oder aaO.).

Wenn überhaupt, müßten die Kosten der Nahwärmeversorgung durch die Kl. mit Kosten anderer identischer Objekte mit Nahwärmeversorgung verglichen werden. Das ist nicht geschehen.

Der Mieter kann auch durch die vorliegende Art der Heizkostenabrechnung nicht doppelt belastet werden, weil bei einer Übergabe der Heizungsanlage an einen Wärmelieferer die wegen der Modernisierung der Anlage erfolgte Mieterhöhung nicht mehr geltend gemacht werden kann und auch nicht geltend gemacht wird.

Auch wenn der Vermieter die Zentralheizungsanlage nicht mehr selbst betreiben will, schuldet er dem Mieter eine warme Wohnung. Wer welche Kosten umlegen darf, ist umstritten.

Die Mieterin hatte eine Wohnung mit Zentralheizung und Warmwasserversorgung gemietet; nach Veräußerung des Hauses schloß die neue Eigentümerin mit einer Betreibergesellschaft einen Wärmelieferungsvertrag ab, wonach die Vermieterin nicht mehr für die Wärmeversorgung zuständig war. Die Mieterin meinte, die Heizkostenabrechnung enthielte überhöhte Kosten (insbesondere Investitionskosten).

Mit Urteil vom 19. September 2000 gab das Landgericht München der Zahlungsklage statt und berief sich auf ein Umstellungsrecht des Vermieters nach § 315 BGB (billiges Ermessen). Die Versorgung mit Nahwärme sei darüber hinaus auch eine Modernisierungsmaßnahme, die auch nach der Heizkostenverordnung dem Willen des Gesetzgebers entspreche.

Das Urteil vermag nicht zu überzeugen. Symptomatisch für die Oberflächlichkeit der Entscheidungsgründe ist schon die Gleichsetzung der Duldungspflicht nach § 541 b BGB (Modernisierung) mit der nach § 541 a BGB (Instandsetzung). Sollte es sich um einen Schreibfehler handeln, zeugt das jedenfalls nicht von Gründlichkeit bei der Urteilsabsetzung. Es handelt sich um eine Berufungsentscheidung gegen ein Urteil des Amtsgerichts Starnberg (DWW 2000, 202); Klägerin war nicht etwa die Vermieterin, sondern die Wärmelieferantin. Ohne nähere Begründung meinte das Landgericht München, der Vermieter dürfe auch ohne Zustimmung des Mieters diesen auf eine Vertragsbeziehung zu dem Wärmelieferanten verweisen. Das Gegenteil ist richtig (LG Erfurt, WuM 2000, 259; Schmid, DWW 2000, 147). Von einer Abtretung der Ansprüche der Vermieterin an die Wärmelieferantin ist auch im Tatbestand des Amtsgerichts Starnberg nicht die Rede; schon aus diesem Grund war die Klage daher abzuweisen. Aber auch materiell trägt das Urteil des Landgerichts München nicht zur Klärung der streitigen Fragen bei, denn es stützt sich im wesentlichen auf § 315 BGB. Schmid (DWW 2000, 148) hat im einzelnen nachgewiesen, daß dies kein tragfähiges Argument ist, da die Umstellung der Beheizungsart allein in der Entscheidungskompetenz des Vermieters liegt, was mit der Befugnis zur Verteilung der Betriebskosten nach billigem Ermessen nichts zu tun hat (vgl. auch Beuermann GE 2000, 1224). Auch die Berufung auf die Heizkostenverordnung ist nicht überzeugend (Schmid aaO.), so daß der Kernpunkt, nämlich die Erhöhung der Heizkosten durch die Umstellung auf Nahwärme, unerörtert bleibt. Ein Ausgleich kann hier nur dahingehend vorgenommen werden, daß für die ersparten Instandhaltungskosten des Vermieters, die in die Kosten der Nahwärme einfließen, eine Verpflichtung zur Senkung der Nettomiete anzunehmen ist (vgl. Schmid DWW 2000, 1521; Beuermann GE 2000, 1227).