Ersatz der Etagenheizung durch Zentralheizung keine Modernisierung

Die Installation einer Gaszentralheizung begründet keine Wohnwertverbesserung, wenn die betreffenden Räumlichkeiten bereits mit einer Gasetagenheizung ausgestattet sind. Das gilt auch gegenüber einer mieterseits eingebauten Etagenheizung, wenn eine mit dem Vermieter abgeschlossene Modernisierungsvereinbarung vorsieht, daß der Vermieter weitere Modernisierungsmaßnahmen nur mit Zustimmung des Mieters durchführen darf.

(Leitsatz der Redaktion)

a) Die Installation einer Gaszentralheizung begründet keine Wohnwertverbesserung, wenn die betreffenden Räumlichkeiten bereits mit einer Gasetagenheizung ausgestattet sind, die den Vorteil hat, daß sie den individuellen Bedürfnissen des Mieters angepaßt werden kann, wobei die Anlage auch außerhalb der Heizperiode schnell in Betrieb genommen werden kann (vgl. LG Berlin MM 1985, 84; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 3 MHG Rn. 36).

aa) Zwar war die streitgegenständlichen Wohnung ... mit Öfen und GAMAT-Heizkörpern sowie einem Durchlauferhitzer ausgestattet, als die Bekl. am 6. November 1990 den Mietvertrag mit der Wohnungsverwaltung Berlin-Mitte abgeschlossen haben. Grundsätzlich beurteilt sich die Frage der Wohnwertverbesserung nach der vertragsgemäßen Ausstattung der betreffenden Räumlichkeiten, so daß bauliche Veränderungen, die der Mieter vorgenommen hat, in der Regel nicht zu berücksichtigen sind (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 541 b BGB a. F. Rn. 29). Hat ein Mieter auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung einbauen lassen, für die er instandhaltungspflichtig ist, kann er sich dem Anschluß an eine Gaszentralheizung nicht allein mit dem Argument widersetzen, daß die Umstellung keine Wohnwertverbesserung darstellen würde.

bb) Jedoch gilt es im vorliegenden Fall die Besonderheit zu berücksichtigen, daß die Bekl. am 29. Januar 1991/23. April 1991 mit der Wohnungsverwaltung Berlin-Mitte eine "(Muster-) Vereinbarung über die Durchführung von Mietermaßnahmen" getroffen haben, die den Einbau einer Gasetagenheizung umfaßte. Um das Vertrauen der Bekl. in die von ihnen getätigten Investitionen zu schützen, wurde in § 2 Abs. 4 der "(Muster-) Vereinbarung über die Durchführung von Mietermaßnahmen" die folgende Regelung aufgenommen: "Der Vermieter verpflichtet sich, für die Dauer des Mietverhältnisses ... weitere Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung des Mieters nur mit Zustimmung des Mieters durchzuführen, mit Ausnahme folgender Maßnahmen: Energiesparende Maßnahmen: ...". Diese Klausel muß die Kl. gemäß § 571 Abs. 1 BGB a. F. gegen sich gelten lassen, die sich nicht darauf berufen kann, daß die Zustimmung der Bekl. dadurch ersetzt werden könne, daß die Mieter unter den tatbestandlichen Voraussetzungen des § 541 Abs. 2 BGB verurteilt werden, den angekündigten Einbau der Gaszentralheizung zu dulden. Auf der Grundlage dieser Interpretation käme der Regelung in § 2 Abs. 4 der "(Muster-) Vereinbarung über die Durchführung von Mietermaßnahmen" gegenüber der gesetzlichen Bestimmung des § 541 Abs. 2 BGB keine eigenständige Bedeutung zu, was mit dem erkennbaren Willen der Vertragsparteien nicht zu vereinbaren wäre.

Die Installation einer Gaszentralheizung begründet gegenüber einer vorhandenen Gasetagenheizung keine Wohnwertverbesserung.

Zu Beginn des Mietverhältnisses war die Wohnung mit Öfen und GAMAT-Heizkörpern sowie einem Durchlauferhitzer ausgestattet. Später wurde eine Vereinbarung über die Durchführung von Mietermaßnahmen getroffen, die den Einbau einer Gasetagenheizung umfaßte. Darin verpflichtete sich der Vermieter, für die Dauer des Mietverhältnisses weitere Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung des Mieters nur mit Zustimmung des Mieters durchzuführen. In dem vorliegenden Rechtsstreit ging es nun um die Absicht des Vermieters, anstelle der Etagenheizung eine Gaszentralheizung im Hause einzubauen und von dort aus die Wohnungen zu beheizen.

Nach Auffassung der ZK 67 des Landgerichts Berlin stellt die Installation einer Gaszentralheizung keine Wohnwertverbesserung dar, wenn die Wohnung bereits mit einer Gasetagenheizung ausgestattet ist. Letztere war allerdings vom Mieter eingebaut, jedoch aufgrund einer seit der Wiedervereinigung im Beitrittsgebiet weit verbreiteten Vereinbarung über die Durchführung von Mietermaßnahmen, in der sich der Vermieter verpflichtet hatte, eben nur mit Zustimmung des Mieters weitere Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen. Daran muß sich nunmehr der klagende Hauseigentümer halten. Der wollte noch die Zustimmung des Mieters durch Duldungsurteil des Gerichts ersetzen lassen. Hierzu meinte die ZK 67, daß dadurch gerade der Sinn und Zweck der Vereinbarung konterkariert wird.