Ersatz des durch die fristlose Kündigung eines Zeitmietvertrages entstehenden Nichterfüllungsschadens

Nach der fristlosen Kündigung eines auf feste Zeit geschlossenen Mietvertrages wird zwar die gesamte auf die Restlaufzeit entfallene Miete sofort als Schadensersatz fällig (Abweichung von BGH, Urteil vom 11. Juli 1979 - VIII ZR 183/78), wegen der ungewissen zukünftigen Mieteinnahmen, die im Wege des Vorteilsausgleichs anzurechnen sind, ist eine Schätzung des Gesamtschadens gem. § 287 ZPO dennoch meist ausgeschlossen.

I. Die Kl. hat mit der Klage die Herausgabe des vermieteten Kopiergeräts verlangt sowie die rückständigen Mieten (monatlichen 1.265 € netto = 1.505,35 € brutto) bis zur Kündigung im März 2017 i.H.v. 8.731,03 €. Außerdem hat sie Schadensersatz begehrt in Höhe der ab April 2017 bis zum Vertragsablauf im August 2022 zu zahlenden Nettomieten in Höhe von monatlich 1.265 €, insgesamt 82.225 € abzüglich Zinsrückvergütung wegen vorzeitiger Beendigung des Vertrages i.H.v. 1.562 €. Der Bekl. hat sich im Wesentlichen damit verteidigt, dass ihm statt des vereinbarten Neugerätes ein gebrauchtes Gerät zur Verfügung gestellt worden sei, dass das Gerät nicht der vereinbarten Konfiguration entsprochen habe, dass die Druckzeiten zu lang seien und häufiger als bei dem früheren Gerät Papierstau entstehe. Der für die Zukunft geltend gemachte Schaden sei noch nicht fällig.

II. Ohne die Erledigung des Rechtsstreits durch den Vergleichsschluss wäre der Bekl. zur Herausgabe des Gerätes verurteilt worden, außerdem zur Zahlung der rückständigen Mieten sowie zur Zahlung von monatlichem Schadensersatz in Höhe der vereinbarten Nettomiete bis zur Rückgabe des Gerätes. Die weitergehende Klage wäre abzuweisen gewesen. Aus diesem Prozessergebnis ergibt sich die Kostenverteilung.

1. Bei Ausspruch der Kündigung im März 2017 war der Bekl. mit der Zahlung der monatlichen Miete jedenfalls für September 2016 bis Januar 2017, also mit mehr als zwei Monatsmieten vollständig in Rückstand. Aufgrund dieses Rückstandes war der Kl. ein Kündigungsrecht gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3b BGB entstanden, das sie auch ausgeübt hat.

Der Mietzins war nicht gemindert. Auf ein Neugerät hatte der Bekl. keinen Anspruch. Gemäß der Beschreibung des Mietgegenstandes im Vertrag hatte die Kl. vielmehr nur ein Lagergerät zur Verfügung zu stellen, was gleichzusetzen ist mit einem Gebrauchtgerät. Abgesehen davon hat sich die Kl. in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen unter II.2. die Lieferung eines Gebrauchtgeräts vorbehalten. Auch mit seinem Einwand, das Gerät habe über eine falsche Konfiguration verfügt, nämlich über zwei Papierfächer statt einem, dringt der Bekl. nicht durch. Er hat für seine Behauptung schon keinen Beweis angetreten; abgesehen davon wäre dieser Mangel offensichtlich gewesen (der Bekl. spricht von zwei Türmen statt nur einem), so dass er mit einem etwaigen Minderungsrecht nach § 536b BGB ausgeschlossen wäre, weil er bei Übergabe keinen Vorbehalt erklärt hat. Überdies weist die Kl. zu Recht darauf hin, dass die Parteien den ursprünglich geschlossenen Mietvertrag gerade hinsichtlich dieses Punktes einvernehmlich abgeändert haben, ohne dass der Bekl. dem widersprochen hätte. Die mit dem zweiten Papierschacht angeblich verbundene längere Druckdauer stellt angesichts dessen ebenfalls keinen Mangel dar. Allein relevant könnte deshalb sein Einwand sein, dass es zu einem zu häufigen Papierstau kommen soll, nämlich ca. zweimal pro Stunde statt wie üblich nur einmal. Dieser bestrittene Mangel führte aber schon deshalb nicht zu einer Minderung, weil der Bekl. nach Bestreiten der Kl. nichts Konkretes dazu vorgetragen hat, wann er ihn der Kl. angezeigt hat. Selbst wenn das geschehen wäre, und wenn sich die Mangelbehauptung erweisen ließe, dann würde allenfalls eine geringe Minderung eingetreten sein, die nicht zu einem Verlust des Kündigungsrechts geführt hätte.

2. Der Bekl. hat der Kl. den durch die Kündigung entstehenden Nichterfüllungsschaden zu ersetzen (§ 280 Abs. 1 BGB). Dieser besteht im Ansatz darin, dass die Kl. mit dem Ausspruch der Kündigung ihren Anspruch auf Zahlung von Mietzins verloren hat, also die bis zum vereinbarten Vertragsende ausstehenden Mieten.

a. Diesen Schaden begehrt sie auch mit der Klage, und zwar - wiederum im Ansatz zu Recht - sofort. Zwar hat der BGH früher entschieden, dass der Mietausfallschaden eines Vermieters entsprechend der erst zukünftigen Fälligkeit des Mietzinses nur sukzessiv fällig wird (vgl. BGH VIII ZR 183/78). Diese Rechtsprechung ist aber überholt. Später hat der BGH nämlich im Sinne einer sofortigen Fälligkeit geurteilt (BGH VIII ZR 302/80 am Ende). Dass diese Entscheidung, die eine weitere Begründung nicht enthält, aber der ständigen späteren Rechtsprechung entspricht, zum Leasingrecht ergangen ist, macht keinen Unterschied, da der BGH in ihr den Gleichlauf mit dem Mietrecht betont (zu Beginn von III.1.).

Die sofortige Fälligkeit der ausstehenden Mieten ist im Miet- wie im Leasingrecht deswegen gerechtfertigt, weil die Kündigung eine Zäsur darstellt. Mit ihrem Ausspruch steht bereits fest, dass der Vertrag mit seinen Pflichten beendet ist und die Kl. einen Anspruch auf Rückgabe des Kopiergeräts hat. Warum angesichts der Vertragsbeendigung für Teile des Schadens quasi die vertraglichen Vereinbarungen fortgeschrieben werden sollten, wenn man für die Fälligkeit des Schadens auf die Regelungen zur Fälligkeit des Mietzinses abstellen würde, ist nicht ersichtlich. Es steht vielmehr schon jetzt fest, dass die Kl. die ihr bis zum Ablauf der Vertragszeit im Jahr 2022 zustehenden Mietzinsansprüche endgültig verloren hat. Die Möglichkeit der früheren Kapitalnutzung, die mit der sofortigen Fälligkeit des Gesamtschadens eintritt, hat nicht zur Konsequenz, dass die Fälligkeit einzelner Schadensanteile hinauszuschieben wäre und sich nach der vertraglichen Fälligkeit zu richten hätte; die frühere Möglichkeit der Kapitalnutzung stellt vielmehr einen Vorteil dar, den die Kl. auszugleichen hat. Im Leasingrecht ist dies anerkannt und geschieht durch entsprechende Abzinsung der bis zum Vertragsende anfallenden Leasingraten.

b. Diesen Vorteilsausgleich hat die Kl. im Ansatz dadurch vorgenommen, dass sie sich eine Zinsrückvergütung angerechnet hat. Ob sie die Höhe der Zinsrückvergütung, die der Bekl. nicht ausdrücklich bestritten hat, durch bloße Behauptung einer Zahl ohne Angabe der Berechnungsparameter hinreichend dargelegt hat, kann dahinstehen; gleichfalls kann dahinstehen, ob die Bekl. überhaupt darlegungspflichtig für die Höhe der Zinsrückvergütung ist. Denn die Kl. konnte aus anderen Gründen nicht den sofortigen Ausgleich der noch ausstehenden Nettomieten verlangen, sie standen ihr vielmehr nur bis zur Rückgabe des Kopiergeräts zu.

Denn mit der Kündigung des Vertrages wird die Kl. von ihrer Gebrauchsgewährungspflicht befreit. Dies stellt für sich genommen noch keinen bei einer Vorteilsausgleichung zu berücksichtigenden Vermögenswert dar, weil die Kl. ohne Geräterückgabe die mit dem Wegfall der Gebrauchsgewährungspflicht neu gewonnene Möglichkeit der Nutzung nicht realisieren kann. Deswegen mindert der bloße Wegfall der Gebrauchsgewährungspflicht den Schaden der Kl. nicht. Das ändert sich allerdings mit der Rückgabe des Kopiergerätes. Hiernach erlangt die Kl. den Vorteil, das Kopiergerät wieder vermieten zu können und hierdurch den ihm innewohnenden Nutzwert realisieren zu können. Einen so gewonnener Vorteil wirkt unmittelbar auf die Höhe des der Kl. entstandenen Schadens ein. Denn für eine Vorteilsausgleichung bedarf es keiner Gestaltungserklärung des Schädigers oder einer Einrede, es handelt sich vielmehr um einen Fall der Anrechnung, was bedeutet, dass der Vorteil direkt vom ersatzfähigen Schaden abgezogen wird (vgl. BGH XI ZR 334/11 Rn. 21).

c. Da die Kl. jedenfalls zur Schadensminderung gehalten ist, nach Wiedererlangung des Kopiergerätes dieses (möglichst schnell und gut) weiterzuvermieten und es weder ersichtlich noch vorgetragen ist, dass dies nicht gelingen könnte, steht schon jetzt mit großer Sicherheit fest, dass der von der Kl. mit der Klage geltend gemachte Schaden nicht so hoch bleiben wird, wie er eingeklagt ist. Diese durch Weitervermietung eintretende Verminderung des Schadens stellt sich nicht als bloß entfernte Möglichkeit dar. Vielmehr gehört die Vermietung von Kopiergeräten zum Kerngeschäft der Kl., und gerade angesichts des von der Kl. vorgetragenen Restwertes des Gerätes ist davon auszugehen, dass der darin auch zum Ausdruck kommende Nutzwert mit den Weitervermietungschancen korreliert; wäre das anders, wäre der Restwert niedriger.

Die nicht bloß entfernte Möglichkeit der Weitervermietung muss unmittelbar auf den Erfolg des Klagebegehrens durchschlagen, anstatt - wie es bei entfernteren Schadensentwicklungen in Betracht käme - den Bekl. auf die Möglichkeit einer Vollstreckungsgegenklage zu verweisen. Deshalb konnte die Kl. nach derzeitigem Sach- und Streitstand nur den Mietausfallschaden bis zur Rückgabe des Kopiergerätes geltend machen, nicht aber einen weiteren Schaden für die Zeit danach. Um diesen Anspruch zu sichern, hätte die Kl. Feststellungsklage erheben müssen; soweit ihre Zahlungsklage über den bis zum erledigenden Ereignis (Vergleich) eingetretenen Mietausfall hinausging, war sie derzeit unbegründet, weil zu diesem Zeitpunkt unsicher war, ob und in welcher Höhe für die Zeit nach Rückgabe des Kopiergerätes ein Schaden entstehen würde.

Für die Voraussetzungen einer Vorteilsausgleichung ist zwar nicht die Kl. als Geschädigte beweispflichtig, sondern im Ansatz der Bekl.; allerdings obliegt der Kl. hierzu eine sekundäre Darlegungslast (vgl. BGH V ZR 275/12 Rn. 22). Dieser sekundären Darlegungslast kann die Kl. vorläufig nicht nachkommen, weil sie vor dem (vor Vergleichsschluss) ungewissen Zeitpunkt der Rückgabe nicht sinnvoll einen Nachmieter suchen konnte und deswegen Zeitraum und Ausmaß der Vorteilsgewinnung unklar waren. Diese Unklarheit führt aber dazu, dass der der Kl. letztendlich entstehende Schaden zum Zeitpunkt des erledigenden Ereignisses nicht einmal ansatzweise genau beziffert werden konnte und deshalb auch eine Schätzung zur Schadenshöhe gem. § 287 ZPO nicht möglich war.

Nach fristloser Kündigung eines auf feste Zeit geschlossenen Mietvertrages wird zwar die gesamte auf die Restlaufzeit entfallene Miete sofort als Schadensersatz fällig, wegen der ungewissen künftigen Mieteinnahmen, die im Wege des Vorteilsausgleichs anzurechnen sind, ist eine Schätzung des Gesamtschadens dennoch meist ausgeschlossen.

Der Vermieter eines hochpreisigen Kopiergeräts verlangt Zahlung rückständiger Mieten, Rückgabe des Geräts nach fristloser Kündigung und künftigen Nutzungsausfall, Letzteres in einer Summe sofort, aber abgezinst. Der Beklagte verteidigte sich mit der Behauptung, es lägen Mängel vor, und der künftige Schaden sei noch nicht fällig. Im Prozess einigten sich die Parteien zwar, aber nicht über die Kosten, über welche das Gericht per Beschluss entschied.

Das Gericht entschied, dass bei einer Fortsetzung des Rechtsstreits die vollständige Zahlung der Rückstände und die Rückgabe des Geräts ausgeurteilt worden wären, nicht aber der Nutzungsausfall für die Zukunft. Der Mietzins bis zur Kündigung war nicht gemindert, da die Mängelbehauptungen unbewiesen und teilweise unsubstantiiert blieben. Der Nutzungsausfall nach der Kündigung sei grundsätzlich geschuldet. Er sei auch sofort fällig. Die Kündigung sei eine Zäsur, mit der feststehe, dass künftige Mieten endgültig nicht mehr verlangt werden könnten. Wie im Leasingrecht sei er deshalb sofort fällig, künftige Nutzungsvorteile müsse sich der Kläger durch Abzinsung anrechnen lassen.

Allerdings sei der Kläger zur Schadensminderung gehalten und müsse das Gerät deshalb nach Rückerhalt möglichst schnell und gut weitervermieten. Da weder ersichtlich noch vorgetragen sei, dass dies nicht gelingen könnte, stehe schon jetzt mit großer Sicherheit fest, dass der eingeklagte Schaden nicht so hoch bleiben wird wie beantragt. Die Vermietung von Kopiergeräten gehöre zum Kerngeschäft des Klägers. Deshalb könne dieser den Nutzungsausfall derzeit nur bis zur Rückgabe geltend machen, nicht aber für die Zeit danach. Künftigen Nutzungsausfall müsse der Kläger im Wege der Feststellungsklage geltend machen.

Die Entscheidung erging zwar zu einem auf eine feste Laufzeit gemieteten Kopiergerät. Sie ist aber auf gewerbliche Mietverhältnisse anderer Natur, namentlich über Gewerberäume, unmittelbar übertragbar. Auch dort stehen wir bei vorzeitiger Kündigung vor der Situation, dass dem Vermieter ein Mietausfallschaden für die Zeit entstehen kann, die der Vertrag regulär noch gelaufen wäre, dass aber nicht feststeht, ob eine zwischenzeitliche Weitervermietung gelingt, und wenn ja, zu welchen Konditionen. Auch im Recht der Gewerberaummiete operieren wir dann mit einer Schadensminderungspflicht des Vermieters, welche beinhaltet, dass er die Räume ausreichend vermarkten muss, um nachweisen zu können, dass er kein Mitverschulden an der Höhe des letztendlichen Schadens durch Mietausfall trägt.

Für die anwaltliche Praxis ist von Bedeutung, was genau man hier einklagen sollte, d. h. wie die Klageanträge formuliert werden. Zwar steht mit Wirksamwerden der Kündigung fest, dass künftige Mieten nicht mehr anfallen. Deshalb könnte man – wie offenbar beim LG Krefeld geschehen – Zahlung der künftigen Nettomieten bis zum regulär frühesten Laufzeitende als Gesamtbetrag einklagen und sich theoretische Zinsvorteile anrechnen lassen. Allerdings hielte ich das für zu weitgehend, denn der Schaden besteht ja nicht darin, dass ich z. B. in den nächsten sieben Jahren keine Miete erhalte, sondern dass ich im April 2018 nicht die Monatsmiete für April 2018 erhalte und im Mai 2018 nicht die Monatsmiete für Mai 2018 usw. Deshalb meine ich, dass man, wenn man auf Zahlung klagen wollte, den Antrag auf künftige Zahlung hin stellen sollte, d. h. von Monat A bis Monat Z jeweils am 3. Werktag dieses Monats den Betrag in Höhe von x €.

Das LG Krefeld geht noch etwas weiter und meint, dass „mit großer Sicherheit feststeht“, dass eine Weitervermietung „gelingen könnte“, so dass der Kläger für die Zeit nach Rückerhalt der Mietsache allenfalls einen Feststellungsantrag stellen dürfe. Dass ein Schaden durch Mietausfall für die Zeit danach entstehen würde, sei aktuell noch nicht sicher.

Das wiederum halte ich aus anwaltlicher Sicht für ungünstig, weil es im Erfolgsfall keinen vollstreckbaren Zahlungstitel bewirkte, mich also im Zweifel in einen späteren weiteren Prozess treibt.

Die Argumente des Gerichts können aber in einem Zahlungsantrag hinreichend berücksichtigt werden, wenn man ergänzend hineinformuliert, dass von dem ausgeurteilten Zahlbetrag abzuziehen ist, was der Kläger durch Weitervermietung der Mietsache während der genannten Laufzeit noch erzielt – also nicht theoretische Zinsvorteile, sondern handfest eine Kopplung des Zahlbetrags an den Ausfall abzüglich Gebrauchsvorteil aus früherem Rückerhalt der Mietsache. In dieser Situation erhalten wir einen vollstreckbaren Zahlungstitel über eine konkrete Summe (bzw. eine Anzahl konkreter Summen, nämlich der Monatsbeträge). Wenn der Mieter meint, auf einen Monat müsse etwas angerechnet werden, führt das wiederum zur Vollstreckungsabwehrklage, die das LG Krefeld im Bereich der Anrechnung nur hypothetischer Zinsvorteile vermeiden wollte.

All das spielt freilich nur eine Rolle, wenn das Mietverhältnis gekündigt ist. Aus Vermietersicht stellt sich die Frage, warum man das eigentlich tun sollte, wenn nicht eine bessere Weitervermietungsmöglichkeit schon vor der Tür wartet. Der Vermieter ist nicht gezwungen, das Mietverhältnis zu kündigen, weil Rückstände auflaufen. Er kann sich auch darauf beschränken, die Rückstände zur Zahlung einzuklagen. Dann stellen sich die Fragen von Schadensminderungspflicht, Weitervermietung und Klageanträgen nicht, der Mieter schuldet bis zum regulären Laufzeitende die monatliche Miete. Selber kündigen kann der Mieter wegen seiner eigenen Rückstände nicht. Je nach konkreter Situation mag ein Vermieter also besser beraten sein, von der Kündigung abzusehen bzw. mit ihr zu warten, bis weitere Gründe hinzutreten, die sie vorteilhafter erscheinen lassen als ein einfaches Zuwarten.

RA Tobias Scheidacker, IKB ImmobilienKanzlei