Ernsthafte Ersatzbebauung Voraussetzung der Verwertungskündigung

Die Wirksamkeit einer mit einem geplanten Neubau begründeten Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung setzt auch den Nachweis voraus, dass eine Ersatzbebauung tatsächlich erfolgen soll; erforderlich sind auch die Angabe der Neubaukosten und mit der Bewirtschaftung des Neubaus zu erzielenden Erträge.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. hat keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von den Bekl. innegehaltenen Wohnung aus § 546 BGB, weil das Mietverhältnis nicht beendet ist. Die Kündigung der Kl. nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vom 24.11.2006 ist nicht begründet. [...]

3. Die Kündigung ist unbegründet, weil die Kl. ihr berechtigtes Interesse nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB im Rechtsstreit nicht hinreichend dargetan hat. Sie hat - nunmehr - zwar nachvollziehbar die Bauschäden und die dafür anfallenden Sanierungskosten aufgeschlüsselt (lit. a). Sie hat indes weder ausreichend dargestellt und belegt, dass die Ersatzbebauung nach dem Abriss, wie in der Kündigung mitgeteilt, tatsächlich verwirklicht werden soll (lit. b), noch wie hoch die Kosten für den Neubau sein werden (lit. c), noch welche Erträge mit der Bewirtschaftung eines solchen Neubaus erwartet werden (lit. d). [...]

b. Die Kl. kann dennoch nicht mit ihrer Klage durchdringen, weil sie nicht substantiiert genug dargetan hat, dass sie die in der Kündigung angegebene Ersatzbebauung tatsächlich umsetzen wird. Nach ihrem Vortrag kann letztlich nur davon ausgegangen werden, dass sie zunächst den Abriss des bestehenden Gebäudes durchführen will, nicht aber, dass die Absicht vorhanden war oder ist, den Neubau anschließend wie in der Kündigung mitgeteilt auch tatsächlich zeitnah zu errichten. Für die Darlegung eines berechtigten Interesses an der Verwertungskündigung muss sich aber im Interesse des Mieterschutzes eine Deckungsgleichheit zwischen dem mit der Kündigung mitgeteilten Lebenssachverhalt und der tatsächlichen Bauplanungsabsicht feststellen lassen. Zwar vermag nicht nur das von der Kl. angekündigte Bauvorhaben ein ausreichendes Verwertungsinteresse zu begründen; allerdings kann das Bestandsinteresse des Mieters dahinter nur dann zurücktreten, wenn die angekündigten Baumaßnahmen tatsächlich umgesetzt werden sollen und es sich nicht nur um eine Vorratskündigung handelt, ohne dass die Absicht zur Ausführung der konkreten Planung feststeht. So liegt der Fall hier. Die Kl. überreicht als Anlage 4.2 einen Entwurf im Rahmen eines städtebaulichen Gutachtens vom 23.5.2005 und hat in der mündlichen Verhandlung noch Wohnungsgrundrisse nachgereicht. Danach soll ein gemischt genutztes Ensemble aus drei sechs‑ bis siebengeschossigen Bürogebäuden zur Straßenseite und vier rückwärtigen sechs‑ bis siebengeschossigen Wohngebäuden entstehen. Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan ist am 18.9.2008 von der Bezirksverordnetenversammlung Mitte genehmigt worden (Anlagen 4.3 und 4.4). Allerdings besteht keine konkrete Detailplanung über das bloße Stadium des Bebauungsplanverfahrens hinaus. Eine solche ist weder in dem städtebaulichen Gutachten noch in den Plänen für das Bebauungsplanverfahren (Anlage 4.3) enthalten, die lediglich die Nutzung nach Art und Umfang festlegen. Es fehlt jedoch an einer Bauplanung, die Grundlage für eine tatsächliche Bauausführung sein könnte. Das war in dem Sachverhalt, über den der BGH jüngst zu entscheiden hatte, anders (Urt. v. 28.1.2009 - VIII ZR 7/08), denn dort war die Planung von sechs neu zu errichtenden Eigentumswohnungen so weit fortgeschritten, dass sie bereits zum Kauf angeboten wurden. Zudem wurde dort im Laufe des Verfahrens auch eine Baugenehmigung erteilt; mag dies auch keine Wirksamkeitsvoraussetzung für die Kündigung sein, zeigt dies doch, dass dort - anders als bei einem bloßen Bebauungsplan - schon eine konkrete Bauausführungsplanung bestanden hat. Es liegt auch keine konkrete Planung hinsichtlich der Gewerbeflächen vor. Selbst wenn es bei Neubauten üblich sein sollte, die Planung im Einvernehmen mit einem späteren Investor abzustimmen, folgt daraus nichts anderes. Es kann dahinstehen, ob eine konkrete Planung der Bauausführung bislang unterblieben ist, weil ein potentieller Mieter nicht vorhanden ist oder weil sonstige Gründe die Kl. von einer zeitnahen Bauausführung abhalten. Die in der Kündigung als tragender Grund angegebene Absicht, eine bestimmte Ersatzbebauung zu errichten, ist nicht als ein Vorhaben dargelegt worden, das die Kl. konkret umzusetzen beabsichtigt, sobald die Mietverhältnisse beendet sind. Nach dem derzeitigen Planungsstadium ist lediglich davon auszugehen, dass die Kl. die vorhandene Bebauung abreißen will. Was anschließend und ggf. wann errichtet werden soll, um eine bessere wirtschaftliche Verwertung zu

nicht als ein Vorhaben dargelegt worden, das die Kl. konkret umzusetzen beabsichtigt, sobald die Mietverhältnisse beendet sind. Nach dem derzeitigen Planungsstadium ist lediglich davon auszugehen, dass die Kl. die vorhandene Bebauung abreißen will. Was anschließend und ggf. wann errichtet werden soll, um eine bessere wirtschaftliche Verwertung zu erreichen, steht dagegen noch nicht fest. Die vorliegenden Pläne stellen sich als Entwürfe dar, die die konkrete Ausführungsplanung offen lassen. Soweit zur Zeit der Kündigung noch keine konkrete Planung beabsichtigt ist und zunächst nur die Beendigung des Mietverhältnisses bezweckt wird, um der Kl. verschiedene Möglichkeiten einer Verwertung zu eröffnen, liegt eine unzulässige Vorratskündigung vor.

c. Mangels einer konkreten Planung sind die Kosten für die Errichtung des Neubaus auch nicht hinreichend substantiiert mitgeteilt worden. Der Sachverständige H. schätzt die Gesamtherstellungskosten für den Neubau auf 53.281.737 €, einschließlich der Anschaffungskosten von 12.133.829 € (Seite 20). Er legt dabei die Quadratmeterflächen zugrunde, die nach dem städtebaulichen Gutachten (Anlage 4.2) vorgesehen sind, so 15.536 m2 für Büro‑ und 8.405 m2 für Wohnflächen; die Kosten werden durch Ansatz pauschaler Erfahrungswerte pro Quadratmeter von 950 €/m2 für Büro‑ und 1.050 €/m2 für Wohnflächen errechnet. Eine detaillierte Kostenschätzung, wie von der Kl. für die Komplettsanierung (Anlage 2) vorgelegt, fehlt hier. Es ist zu verlangen, statt pauschaler Quadratmeterpreise nach Erfahrungswerten den Kostenaufwand nach einzelnen Kostenpositionen - wenn auch überschlägig -, aber doch genauer anhand der vorliegenden Planung zu ermitteln.

d. Schließlich hat die Kl. auch nicht plausibel dargetan, welche Erträge sie sich aus der Bewirtschaftung der neuen Gebäude erhofft. Dazu genügt nicht, lediglich Mieten von 13 €/m2 bzw. 16 €/m2 für die Wohn- und Büroflächen anzugeben, die weit über den derzeit gezahlten Mieten und weit über dem Mietspiegel liegen. Der bloße Verweis auf die Lage am Lützowplatz reicht ebenso wenig wie die Vorlage von einzelnen Immobilienangeboten mit entsprechendem Mietniveau in anderen exklusiven Lagen. Die Lage am Lützowplatz bleibt jedenfalls die gleiche wie bisher, und die Kl. hat nichts vorgetragen, was ihre Erwartung rechtfertigen könnte, für den Neubau Mieten erzielen zu können, die fast zweifach über den Mietspiegelwerten und auch den bisher gezahlten Mieten liegen. Insbesondere zur Ausstattung der Wohnungen hat die Kl. nichts vorgetragen, was diese hohe Mieterwartung rechtfertigen könnte; die "Vergleichswohnungen" laut den vorgelegten Immobilienanzeigen werden mit Markeneinbauküchen, Echtholzparkett, Gemeinschaftsflächen, Lobby mit Doorman, Fußbodenheizung, großen Terrassen o. Ä. angeboten. Auch den nur pauschal pro Quadratmeter angegebenen Baukosten lässt sich nicht entnehmen, dass ein überdurchschnittlicher Standard beim Innenausbau beabsichtigt ist. Entsprechendes gilt für die Vermietung der Gewerbeflächen. Es sind keine Anhaltspunkte ersichtlich, dass die Bekl. angesichts der vorhandenen Angebote von Gewerbeflächen die geplanten Mieteinnahmen tatsächlich und auch für die gesamte Anlage erzielen kann. [...]

Die Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung setzt u. a. den Nachweis einer Ersatzbebauung sowie deren Kosten und die zu erwartenden Erträge voraus.

Die Klägerin verlangt von den Beklagten Herausgabe einer Wohnung am Lützowplatz, nachdem sie das Mietverhältnis wegen erheblicher Baumängel, die eine angemessene wirtschaftliche Verwertung unmöglich machten, gekündigt hatte.

Das Amtsgericht Tiergarten wies die Räumungsklage ab, weil ein berechtigtes Interesse an der Kündigung nicht nachgewiesen sei. Die Berufung blieb erfolglos. Die Klägerin habe zwar in der Berufungsinstanz die Bauschäden und die hierfür anfallenden Sanierungskosten aufgeschlüsselt. Sie habe aber nicht ausreichend dargelegt, dass sie eine Ersatzbebauung tatsächlich verwirklichen wolle. Auch fehlten Angaben über die Kosten des Neubaus und die zu erwartenden Erträge aus dessen Bewirtschaftung.