Erneute Kautionsleistung an Grundstückserwerber

a) Grundsätzlich besteht kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat.

b) Zur Verpflichtung eines Mieters aus Treu und Glauben (§ 242 BGB), die vom Voreigentümer an den Mieter zurückgegebene Kaution an den Erwerber als neuen Vermieter zu leisten.

1 Der Bekl. mietete mit Vertrag vom 6. September 1991 von der Rechtsvorgängerin der Kl. eine Wohnung in Berlin. Er verpflichtete sich in der „Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag" vom 16./20. Juni 2000 zur Gewährung einer Sicherheit „für alle Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter" in Höhe von 1.670 DM. Die Kaution war durch „Verpfändung eines Kontoguthabens bei einer bundesdeutschen Sparkasse oder Bank bzw. einem ausländischen Kreditinstitut eines EU-Mitgliedstaates zu erbringen". Im August 2000 eröffnete der Bekl. bei der Berliner Sparkasse ein Kautionskonto mit einem Guthaben von 1.670 DM (= 853,86 €) und verpfändete dieses zugunsten der Rechtsvorgängerin der Kl.

2 Die Kl. kaufte das Grundstück im März 2007; sie wurde am 11. März 2008 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. In § 5 Abs. 3 des Kaufvertrages ist geregelt, dass der Verkäufer dem Käufer die von dem jeweiligen Mieter geleistete Sicherheit einschließlich Zinsen zu übertragen hat. Weiter heißt es dort unter anderem:

„Der Verkäufer hat den jeweiligen Mieter/Pächter unverzüglich, spätestens jedoch binnen 14 Tagen nach Beurkundung dieses Vertrages schriftlich vom Verkauf zu unterrichten und dessen schriftliche Zustimmung zur Übertragung der Sicherheit einzuholen."

3 Der Bekl. wurde aufgefordert, der Übertragung der Kaution auf die Kl. zuzustimmen. Er gab keine Zustimmungserklärung ab. Daraufhin erklärte die Hausverwaltung der Rechtsvorgängerin der Kl. gegenüber dem Bekl. im Schreiben vom 24. Juni 2008 mit Zustimmung der Kl. zur Vorlage bei dessen Kreditinstitut die Freigabe der Kaution in Höhe von 853,86 € zuzüglich aufgelaufener Zinsen. Die Kl. wandte sich mit Schreiben vom 29. Juli 2008 an den Bekl. und forderte diesen unter Bezugnahme auf die Vereinbarung vom 16. Juni 2000 zunächst auf, einen Kautionsbetrag in Höhe von 1.184,09 € bis zum 27. August 2008 auf ein Konto der Kl. zu überweisen. Der Bekl. antwortete mit eMail vom 28. August 2008:

„Bezüglich der Kaution setze ich mich kurzfristig mit Ihnen in Verbindung. Ich habe die alten Konten jetzt aufgelöst, muss aber noch warten, bis die Kündigungsfrist bei der Bank abgelaufen ist und werde Ihnen die Kaution dann übergeben."

4 Auf eine Mahnung der Kl. vom 12. Dezember 2008, mit der diese den geforderten Kautionsbetrag auf den ursprünglichen Betrag von 853,86 € reduzierte, verweigerte der Bekl. mit Anwaltsschreiben vom 14. Dezember 2008 die Leistung einer neuen Kaution an die Kl. mit der Begründung, der Voreigentümer habe mit der Freigabe der Kaution auf die Stellung der Kaution verzichtet.

5 Mit ihrer Klage begehrt die Kl., den Bekl. zu verurteilen, eine Kaution in Höhe von 853,86 € durch Verpfändung eines Kontoguthabens bei einem der in der Vereinbarung vom 16./20. Juni 2000 genannten Finanzinstitute zu erbringen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kl. hat das Landgericht der Klage stattgegeben (GE 2010, 1272). Dagegen wendet sich der Bekl. mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision, mit der er die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils begehrt.

6 Die Revision hat keinen Erfolg.

II. 11 Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen, dass die Kl. gegen den Bekl. Anspruch auf Leistung der in der Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag vom 16./20. Juni 2000 vereinbarten Kaution hat. Dem steht nicht entgegen, dass die Rechtsvorgängerin der Kl. mit deren Zustimmung die vom Bekl. aufgrund der Vereinbarung vom 16./20. Juni 2000 ursprünglich geleistete Kaution an den Bekl. zurückgegeben hat. Denn darin liegt, wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat, aufgrund der besonderen Umstände des vorliegenden Falles kein Verzicht der Vermieterseite auf die vereinbarte Kaution.

12 1. Grundsätzlich besteht kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat. Mit der Erfüllung des Anspruchs auf Leistung der Kaution erlischt dieser Anspruch (§ 362 BGB). Auch ist der Mieter grundsätzlich nicht verpflichtet, der Übertragung der Kaution auf den Erwerber zuzustimmen. Denn einer solchen Zustimmung des Mieters bedarf es in der Regel nicht, weil der Erwerber kraft Gesetzes in die Rechte und Pflichten aus der Kaution eintritt (§ 566 a Satz 1 BGB).

13 2. Von diesen Grundsätzen ist auch das Berufungsgericht ausgegangen. Es hat aber aufgrund der besonderen Umstände des vorliegenden Falles rechtsfehlerfrei eine Verpflichtung des Bekl. bejaht, die in der Vereinbarung vom 16./20. Juni 2000 vereinbarte Kaution erneut - nunmehr an die Kl. - zu leisten. Dazu war der Bekl. nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verpflichtet, weil er einer Übertragung der gegenüber der Rechtsvorgängerin der Kl. abgegebenen Verpfändungserklärung auf die Kl. nicht zugestimmt hatte und daraufhin die Kaution zurückerhalten hatte, ohne dass darin ein Verzicht der Kl. auf die Kaution gesehen werden konnte.

14 a) Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts war die Kaution in der Weise geleistet worden, dass der Bekl. die Verpflichtungserklärung nur zugunsten der Voreigentümerin persönlich abgegeben hatte und deshalb die am Mietverhältnis nicht beteiligte Bank nicht ohne Zustimmung des verpfändenden Bekl. zur Auszahlung des Sparguthabens an die Kl. als neue Eigentümerin verpflichtet war. Aus diesen rechtsfehlerfrei festgestellten Umständen hat das Berufungsgericht mit Recht hergeleitet, dass der Bekl. jedenfalls nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verpflichtet war, der Übertragung der Kaution auf die Kl. als neue Pfandgläubigerin zuzustimmen, weil die Übertragung der persönlich für den Alteigentümer bestellten Sicherheit faktisch nur mit einer Mitwirkungshandlung des Bekl. zu bewirken war. Es kann deshalb dahingestellt bleiben, ob die Kl. die auf sie übergegangenen Rechte aus der Kaution gegenüber der Bank notfalls auch ohne Mitwirkung des Bekl. hätte durchsetzen können. Das Berufungsgericht hat mit Recht darauf abgestellt, dass die Kl. das Risiko, zu gegebener Zeit nicht ohne die Mitwirkung des Bekl. auf die Mietsicherheit zugreifen zu können, nicht auf sich nehmen musste, sondern vom Bekl. erwarten durfte, an der praktischen Durchführung der Übertragung des Kautionsguthabens mitzuwirken, weil berechtige Interessen des Bekl. einer solchen Mitwirkung nicht entgegenstanden.

15 b) Die Revision meint dagegen, eine Zustimmung zur Übertragung des verpfändeten Kautionsguthabens auf die Kl. als neue Pfandgläubigerin sei dem Bekl. nicht zumutbar gewesen, weil er in diesem Fall die Voreigentümerin und ursprüngliche Vermieterin als (subsidiäre) Schuldnerin verloren hätte oder seine Zustimmung jedenfalls als Verzicht auf die subsidiäre Haftung des Veräußerers nach § 566 a Satz 2 BGB hätte ausgelegt werden können. Das trifft nicht zu.

16 Mit einer Zustimmung des Mieters zur Übertragung der Kaution auf den Erwerber bestätigt der Mieter nur das, was gemäß § 566 a Satz 1 BGB ohnehin kraft Gesetzes gilt. Daraus ist kein Verzicht des Mieters auf seine Rechte aus § 566 a Satz 2 BGB gegen den ursprünglichen Eigentümer herzuleiten (Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 10. Aufl., § 566 a BGB Rn. 32 m.w.N.).

17 Die von der Revision angeführte Rechtsprechung, nach der eine Forthaftung des ursprünglichen Vermieters nicht mehr in Betracht kommt, wenn der Veräußerer die Kaution auf Verlangen oder mit Zustimmung des Mieters weitergibt oder auf sonstige Weise zu erkennen gibt, dass er nunmehr allein den Erwerber als Rückzahlungspflichtigen ansieht (vgl. BGH, Urteil vom 24. März 1999 - XII ZR 124/97, BGHZ 141, 160, 163 m.w.N., GE 1999, 708), betrifft andere Fallgestaltungen und bezieht sich auf die Rechtslage vor der Mietrechtsreform (Schmidt-Futterer/Streyl, aaO, Rn. 32, Fn. 94).

18 c) Auch die Sachverhaltswürdigung des Berufungsgerichts, dass in der Rückgabe des verpfändeten Kautionsguthabens im vorliegenden Fall kein vermieterseitiger Verzicht auf die Kaution zu sehen ist, weist keinen Rechtsfehler auf. Sie wird von der Revision auch nicht angegriffen.

19 Die Rückgabe der Kaution durch den Voreigentümer erfolgte, nachdem dem Bekl. mitgeteilt worden war, dass die Kl. die Kaution für sich beanspruchte, und er vergeblich aufgefordert worden war, der Übertragung auf die Kl. zuzustimmen. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass der Bekl. unter diesen Umständen die Freigabe der Kaution durch die Voreigentümerin nicht als vermieterseitigen Verzicht auf die der Kl. gemäß § 566 a Satz 1 BGB zustehende Kaution verstehen durfte. Denn für einen solchen Verzicht bestand hier auch aus der Sicht des Bekl. kein Anlass und kein Grund. Der Bekl. hat die Rückgabe der Kaution durch die Rechtsvorgängerin der Kl. auch nicht als vermieterseitigen Verzicht auf die nunmehr der Kl. zustehende Kaution missverstanden. Vielmehr hat er nach der Aufforderung, die Kaution nunmehr an die Kl. zu leisten, dieser mitgeteilt, er werde ihr die Kaution nach Ablauf der Kündigungsfrist für das Kautionskonto übergeben.

Hat der Mieter vertragsgemäß eine Kaution an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet, muss er grundsätzlich nicht noch einmal an den Erwerber und jetzigen Vermieter leisten. Nach Treu und Glauben kann aber eine derartige Verpflichtung dann bestehen, wenn der Voreigentümer die Kaution an den Mieter zurückgegeben hat.

Der Mieter hatte eine Kaution durch Verpfändung eines Kontoguthabens bei der Berliner Sparkasse geleistet. Der Vermieter verkaufte später das Grundstück. In dem Kaufvertrag war geregelt, dass der Verkäufer dem Käufer die von dem Mieter geleistete Sicherheit mit Zustimmung des Mieters zu übertragen habe. Der Mieter verweigerte die Zustimmung, woraufhin der Voreigentümer mit Zustimmung des Erwerbers die Freigabe der Kaution erklärte. Der Erwerber verlangte nunmehr von dem Mieter die Leistung der mietvertraglich vereinbarten Kaution an sich. Damit hatte er beim Amtsgericht keinen Erfolg. Das Berufungsgericht (dessen Entscheidung ist in GE 2010, 1272 abgedruckt) verurteilte den Mieter jedoch dem Klageantrag gemäß, was zu dessen zugelassener Revision zum BGH führte.

Der VIII. Senat des BGH wies die Revision des Mieters zurück. Grundsätzlich bestehe zwar kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet habe. Mit der Erfüllung des Anspruchs auf Leistung der Kaution erlösche dieser Anspruch. Auch sei der Mieter grundsätzlich nicht verpflichtet, der Übertragung der Kaution auf den Erwerber zuzustimmen, denn einer solchen Zustimmung des Mieters bedürfe es in der Regel nicht, weil der Erwerber kraft Gesetzes in die Rechte und Pflichten aus der Kaution eintrete (§ 566 a Satz 1 BGB).

Vorliegend sei der Mieter aber nach Treu und Glauben verpflichtet, die vereinbarte Kaution erneut an den Erwerber als neuen Vermieter zu leisten, weil er einer Übertragung der gegenüber dem Vorvermieter abgegebenen Verpfändungserklärung auf den Erwerber nicht zugestimmt und daraufhin die Kaution zurückerhalten habe, ohne dass darin ein Verzicht des jetzigen Vermieters auf die Kaution gesehen werden könne.

Vorliegend sei die an dem Mietverhältnis nicht beteiligte Bank nicht ohne Zustimmung des verpfändenden Mieters zur Auszahlung des Sparguthabens an den Erwerber verpflichtet gewesen. Daraus habe das Berufungsgericht mit Recht hergeleitet, dass der Mieter jedenfalls nach Treu und Glauben verpflichtet gewesen sei, der Übertragung der Kaution auf den Erwerber als neuen Pfandgläubiger zuzustimmen, weil die Übertragung der für den Alteigentümer bestellten Sicherheit faktisch nur mit einer Mitwirkungshandlung des Mieters zu bewirken gewesen sei. Es könne deshalb dahingestellt bleiben, ob der Erwerber die auf ihn übergegangenen Rechte aus der Kaution gegenüber der Bank notfalls auch ohne Mitwirkung des Mieters hätte durchsetzen können. Der Erwerber habe nicht das Risiko, zu gegebener Zeit nicht ohne die Mitwirkung des Mieters auf die Mietsicherheit zugreifen zu können, auf sich nehmen müssen, sondern habe vom Mieter erwarten dürfen, an der praktischen Durchführung der Übertragung des Kautionsguthabens mitzuwirken, weil berechtigte Interessen des Mieters einer solchen Mitwirkung nicht entgegengestanden hätten.

Die Zustimmung sei auch zumutbar gewesen, da der Mieter nur das bestätige, was gemäß § 566 a Satz 1 BGB ohnehin kraft Gesetzes gelte. Daraus sei kein Verzicht des Mieters auf seine Rechte aus § 566 a Satz 2 BGB gegen den ursprünglichen Eigentümer herzuleiten.

Eine in diesem Zusammenhang angeführte Entscheidung des XII. Senats des BGH (GE 1999, 708) betreffe andere Fallgestaltungen und beziehe sich auch auf die Rechtslage vor der Mietrechtsreform. In der Rückgabe der Kaution durch den Voreigentümer sei kein vermieterseitiger Verzicht auf die Kaution zu sehen.