Erneuerung des Außenputzes im sozialen Wohnungsbau

Erneuerung des Außenputzes im sozialen Wohnungsbau; vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahme

Bauliche Änderungen aufgrund von bedingten Anforderungen nach der EnEV (hier: Wärmedämmung im Zusammenhang mit Instandsetzung der Fassade) beruhen auf Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat; bei preisgebundenem Wohnraum ist deshalb die Zustimmung der Bewilligungsstelle zu einer Mieterhöhung nicht erforderlich.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. möchte die Mietumlagefähigkeit der Kosten einer Fassadendämmung dem Grunde nach festgestellt wissen. Sie ist Eigentümerin des Grundstücks ... in Berlin. Ihre Rechtsvorgängerin errichtete darauf im Sozialen Wohnungsbau (Wohnungsbauprogramm 1979, bezugsfertig am 1. Dezember 1981) eine aus sechs Gebäudeteilen mit fünf Geschossen und 82 Wohnungen bestehende Wirtschaftseinheit. Am 1. April 2010 begann die Kl. mit der Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens. Die preisrechtlich zulässige Miete betrug zu diesem Zeitpunkt 6 €/m2/Monat. Die planmäßige Tilgung endet zum 1. April 2024.

Mit Schreiben vom 2. Oktober 2009 erklärte die Kl. gegenüber dem Bekl. ihre Absicht, Fassaden, Balkone und Terrassen der Wirtschaftseinheit instand zu setzen. Da die Fassade einen Schadensgrad von mehr als 20 % aufweise, werde nach ihrer Einschätzung die Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems nach der Energieeinsparverordnung erforderlich. Zugleich solle ein hydraulischer Abgleich der Heizanlage mit Einbau von Thermostatventilen vorgenommen werden. Die kalkulierten und um die Instandsetzungsanteile bereinigten mietumlagefähigen Kosten beliefen sich auf ca. 540.000 €. Nach beigefügter Kalkulation ergebe sich eine Mieterhöhung von rd. 0,57 €/m2/Monat. Da eine reine Instandsetzung bei der Fassade ausscheide, handele es sich um eine bauliche Maßnahme, die sie nicht zu vertreten habe. Sie bitte um Stellungnahme. Den Bauantrag für die Fassadenerneuerung hatte sie bereits am 29. September 2009 gestellt.

Mit Schreiben vom 16. Dezember 2009 stimmte die Investitionsbank Berlin (IBB) den baulichen Änderungen als Maßnahme der Modernisierung unter der Bedingung zu, dass die Miete nach Modernisierung das allgemein zumutbare Mietniveau gleichwertiger Sozialwohnungen von derzeit 5,75 €/m2/Monat im Zeitpunkt der Beendigung der Baumaßnahme nicht übersteige. Bei Überschreitung sei für den übersteigenden Betrag eine Mietverzichtserklärung abzugeben. Nur wenn nachvollziehbar dargelegt werde, dass die baulichen Änderungen zu einer Senkung der Betriebskosten führten, dürfe die Mietobergrenze um den eingesparten Betrag überschritten werden. Nach Fertigstellung seien die Schlussrechnungen mit Kostennachweisen sowie ein Nachweis der Einhaltung der Vorschriften der Energieeinsparverordnung einzureichen.

Am 18. Januar 2010 hat die Kl. gegen den Zustimmungsbescheid der IBB Klage erhoben und zur Begründung vorgebracht: Sie begehre in erster Linie die Feststellung, dass es sich bei der Fassadendämmung und dem hydraulischen Abgleich der Heizanlage einschließlich des Einbaus von Thermostatventilen um bauliche Maßnahmen im Sinne des § 6 Abs. 1 Satz 1 NMV 1970 handele, d. h. um solche, die der Bauherr nicht zu vertreten habe und die deshalb auch ohne Zustimmung des Bekl. in der Wirtschaftlichkeitsberechnung als mietumlagefähig berücksichtigt werden könnten. [...]

Mit Urteil vom 24. November 2011 hat das Verwaltungsgericht Berlin die Klage [...] abgewiesen. [...]

[...] Die nur noch auf einen Teil der Fassadendämmung bezogene Berufung ist mit dem Hauptantrag begründet. Das Verwaltungsgericht hätte die begehrte Feststellung in dem noch streitgegenständlichen Umfang nicht versagen dürfen.

Zu Recht besteht zwischen den Beteiligten Einvernehmen, dass das mit dem Hauptantrag verfolgte Feststellungsbegehren nach § 43 VwGO zulässig ist. Die zwischen den Beteiligten noch streitige Frage, ob die im Schreiben der Kl. vom 2. Oktober 2009 beschriebenen Maßnahme der Wärmedämmung der Fassaden der Pläne 1 bis 3 des Gutachtens S. als bauliche Veränderungen aufgrund von Umständen, die der Bauherr nicht zu vertreten hat, im Sinne von § 6 Abs. 1 Satz 1 NMV 1970, zu beurteilen sind, ist eine notwendig zu beantwortende Vorfrage für eine rechtmäßige Umlage der Kosten auf die Sozialmieter ohne Zustimmung des Bekl., die anders als im Wege der Feststellungsklage in einer für die Kl. zumutbaren Weise nicht geklärt werden.

Die Feststellungsklage ist in dem verbliebenen Umfang auch begründet. Die in Rede stehenden Maßnahmen sind als bauliche Veränderungen aufgrund von Umständen, die der Bauherr nicht zu vertreten hat, zu beurteilen.

Die Wohnungen der Wirtschaftseinheit ... unterliegen bei regelmäßigem Verlauf bis zum Ende der planmäßigen Tilgung des Aufwendungsdarlehens am 1. April 2024 den Vorschriften des Gesetzes zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz - WoBindG), das hier in der Fassung der Bekanntmachung vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2404), zuletzt geändert durch Gesetz vom 9. November 2012 (BGBl. I S. 2291), anzuwenden ist. Bis zu dem genannten Zeitpunkt gelten die Wohnungen als preisgebundener Wohnraum. Maßgeblich ist die Kostenmiete, die nach den Vorschriften der § § 8 a und 8 b WoBindG in Verbindung mit den nach § 28 WoBindG erlassenen Durchführungsverordnungen zu ermitteln ist (§ 8 Abs. 1 und 5 WoBindG). [...]

Gem. § 6 Abs. 1 Satz 1 NMV 1970 i.V.m. § 11 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Satz 2, Abs. 5 Nr. 1 Alt. 1 II. BV kann der Vermieter die Kosten einer baulichen Änderung den Gesamtkosten hinzurechnen und zur Berücksichtigung der hierdurch entstehenden laufenden Aufwendungen eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung aufstellen, ohne dass dies einer Zustimmung der IBB als Bewilligungsstelle bedarf, soweit die Änderung auf Umständen beruht, die er nicht zu vertreten hat.

Im Gegensatz dazu dürfen bauliche Änderungen, die den Gebrauchswert des Wohnraums nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung im Sinne von § 11 Abs. 6 II. BV), nur berücksichtigt werden, wenn die Bewilligungsstelle ihr zugestimmt hat (§ 6 Abs. 1 Satz 2 NMV 1970, § 11 Abs. 7 II. BV).

Unstreitig handelt es sich beim Einbau der in Rede stehenden Wärmedämmung um eine Modernisierung, nämlich um eine bauliche Maßnahme, die die nachhaltige Einsparung von Energie bewirkt. Die Maßnahme und die Berücksichtigung ihrer Kosten bedarf nach der Systematik der beiden Alternativen in § 6 Abs. 1 Satz 1 und 2 NMV 1970 der Zustimmung der Bewilligungsstelle gleichwohl nicht, wenn sie auf Umständen beruht, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.

Im Ansatz zutreffend hat das Verwaltungsgericht hierzu alle Baumaßnahmen gerechnet, die auf öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen beruhen oder denen sich der Vermieter nicht entziehen kann (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Band 6, § 6 NMV Anm. 2 und § 11 II. BV Anm. 9). Sinn und Zweck der Regelung ist es, die Kosten zwangsläufiger Änderungsmaßnahmen ohne Weiteres als mietumlagefähig zu qualifizieren, weil auch in Ansehung der Besonderheiten des Wohnungsbauförderungsrechts dem Vermieter die Kostentragung nicht zugemutet werden kann und deshalb für eine in das Ermessen der Bewilligungsstelle gestellte Zustimmung kein Raum ist.

Deshalb ist es ebenfalls richtig, zu diesen unvermeidbaren Pflichtmaßnahmen neben baupolizeilichen oder gesetzlichen Umstellungspflichten aus Sicherheitsgründen, wie z. B. dem nachträglichen Einbau von Sicherheitseinrichtungen bei Aufzugsanlagen, dem Umstellen auf beleuchtete Grundstücksnummern oder Anordnungen der Baupolizei, die zur Vermeidung einer Gefährdung der öffentlichen Sicherheit oder Ordnung erforderlich sind, auch bestimmte Nachrüstungspflichten nach der Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden (Energieeinsparverordnung - EnEV) vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), geändert durch Verordnung vom 29. April 2009 (BGBl. I S. 954), zu rechnen. Das betrifft unzweifelhaft den Austausch bestimmter Heizkessel, die vor dem Jahre 1978 eingebaut worden sind, oder die Dämmung von obersten Geschossdecken und von Heizungs- und Warmwasserleitungen nach § 10 EnEV.

Zu diesen unabwendbaren Nachrüstungspflichten können aber auch die erhöhten Anforderungen an die Wärmedämmung bei Außenwänden von Wohngebäuden gehören.

§ 9 Abs. 1 und 3 i.V.m. Anlage 3 Nr. 1 Satz 1 lit. e EnEV 2007 trifft dazu - vereinfacht ausgedrückt - folgende Regelung: Wird bei einer bestehenden Außenwand eines Wohngebäudes mit einem Wärmedurchgangskoeffizienten größer 0,9 W/(m2 x K) der Außenputz erneuert, darf der Wärmedurchgangskoeffizient nicht größer als 0,35 W/(m2 x K) sein. Diese Anforderung entfällt, wenn die betroffenen Außenwände weniger als 20 % der Bauteilflächen gleicher Orientierung ausmachen (§ 9 Abs. 4 Nr. 1 EnEV 2007). Die Energieeinsparverordnung 2009 erhöht die Anforderungen an den zu erreichenden Wärmedurchgangskoeffizienten (0,24 W/[m2 x K]) und reduziert die Ausnahme auf Änderungen bei Außenwänden, die nicht mehr als 10 % der gesamten jeweiligen Bauteilfläche des Gebäudes betreffen (vgl. § 9 Abs. 1, Abs. 3 i.V.m. Anlage 3 Nr. 1 Satz 1 lit. d EnEV 2009). [...]

Die Pflicht zur Wärmedämmung der Außenwände ist ein Umstand, den die Kl. nicht zu vertreten hat im Sinne von § 6 Abs. 1 Satz 1 NMV 1970, § 11 Abs. 5 Nr. 1 Alt. 1 II. BV. Denn nach § 9 Abs. 1 EnEV sind die Änderungen wie beschrieben auszuführen. Verstöße gegen das Ausführungsgebot werden nach § 27 Abs. 1 Nr. 3 EnEV als Ordnungswidrigkeit verfolgt.

Zwar knüpft § 9 EnEV den Zeitpunkt, zu dem die Pflicht Platz greift, an den Zeitpunkt einer die Bagatellgrenze von 10 % bzw. 20 % der Gesamtfläche überschrei­tenden Außenputzerneuerung („bedingte Anforderung"). Das ändert jedoch an der Qualifizierung der energetischen Sanierung als Pflichtmaßnahme nichts, wenn die Putzerneuerung in dem fraglichen Umfang für den Vermieter unausweichlich geworden ist.

Die Neuverputzung einer schadhaften Fassade gehört zweifellos nach allgemeinen Rechtsgrundsätzen zu den Instandhaltung- und Instandsetzungspflichten, die jeden ordnungsgemäß wirtschaftenden Vermieter treffen. Diese sind gegenüber den Mietern privatrechtlich durch den Mietvertrag begründet (vgl. § § 535, 536 BGB). Bauordnungsrechtlich ist der Vermieter zur Instandsetzung des Außenputzes verpflichtet, wenn Schäden zu einer ordnungsrechtswidrigen Verunstaltung des Gebäudes führen (vgl. § 85 Abs. 1 Satz 2 BauO Bln) oder eine Gefahr für die Sicherheit der Bewohner und Besucher darstellen, z. B. wenn Fassadenteile abzufallen drohen (vgl. § 3 Abs. 1 BauO Bln). Der Vermieter ist auch nach § 2 a WoAufG Bln verpflichtet, das Wohngebäude in einem für den Gebrauch zu Wohnzwecken geeigneten Zustand zu erhalten.

Im Sozialen Wohnungsbau im Besonderen gründet die Pflicht des Vermieters zur Instandhaltung- und Instandsetzung des Außenputzes darüber hinaus auf der Erwartung des Gesetzgebers, dass der Vermieter das Vorhaben ordnungsgemäß verwaltet. So war nach dem für das Bauvorhaben geltenden § 33 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG Voraussetzung für die Bewilligung der öffentlichen Mittel, dass der Bauherr die erforderliche Zuverlässigkeit besitzt und die Gewähr für eine ordnungsgemäße Verwaltung der Wohnungen besteht. Dazu zählt auch die Gewähr für eine Einhaltung der Instandhaltungspflicht (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 7, Anm. 12 zu § 33 II. WoBauG). Auf diese Pflicht nimmt die Zweite Berechnungsverordnung Bedacht, indem sie in der Wirtschaftlichkeitsberechnung den Ansatz einer Instandhaltungspauschale erlaubt (vgl. § § 24 Abs. 1 Nr. 4, 28 II. BV). Danach sind Instandhaltungskosten die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkungen entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Der Ansatz dient auch zur Deckung der Kosten von Instandsetzungen, nicht jedoch zur Deckung von Kosten von Baumaßnahmen, soweit durch sie eine Modernisierung vorgenommen wird. Die Kosten einer Fassadenerneuerung rechnen zu den Kosten der Instandsetzung, sind also - das stellt die Kl. nicht in Abrede - aus den Mitteln der Instandhaltungspauschale aufzubringen. Die weitergehenden Kosten der Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems zur Erfüllung der Anforderungen nach der Energieeinsparverordnung rechnen nicht dazu, weil ein Wärmedämmverbundsystem nicht etwas Vorhandenes (Putz) erneuert, sondern zu dem Vorhandenen hinzutritt (Dämmung unter Putz).

Die Pflicht der Kl. zur laufenden Instandhaltung und -setzung ergibt sich außerdem noch aus Nr. 14 der weiteren Darlehensbedingungen der Schuldurkunden vom 9. April 1980 und vom 25. November 1992. Dort heißt es: „Die in Abschnitt C Nr. 1 der Niederschrift vereinbarten Rechtsfolgen (d. h. das Recht des Gläubigers, das Darlehen ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zur sofortigen Rückzahlung fällig zu stellen) treten ein, wenn die Gebäude nicht sachgemäß unterhalten werden, insbesondere wenn notwendige Instandsetzungsarbeiten nicht innerhalb ei­ner von dem Gläubiger bestimmten Frist ausgeführt werden. Zwar handelt es sich dabei zunächst nur um eine - zivilrechtlich - zwischen Darlehensgeber und Darlehensnehmer vereinbarte Verpflichtung zur Erhaltung des Wertes des Pfandobjekts. Wenn aber der Schuldner/Vermieter dieser Verpflichtung nicht nachkommt, riskiert er mit dem Fälligstellen des Aufwendungsdarlehens die Überschuldung des Vorhabens und das insolvenzbedingte Ende der Zweckbindung des Vorha­bens (vgl. § 17 Abs. 1 WoBindG).

Die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters wird von der IBB auch kontrolliert, wie die zahlreichen Besichtigungen der Wirtschaftseinheit der Kl. durch Mitarbeiter der IBB und Mängelbeseitigungsanordnungen in Bezug auf die Fassade im vorliegenden Fall zeigen. So wurden u. a. bei einer Ortsbesichtigung am 22. März 1999 Putzschäden an den Fassadenflächen, besonders im Bereich der Attika/Zinkabdeckung und im Balkonbereich festgestellt, und die Kl. wurde zur Beseitigung aufgefordert. Da bei einer weiteren Ortsbesichtigung am 24. Juni 2004 nur noch Bagatellschäden vermerkt wurden, ist davon auszugehen, dass die Kl. die bis dahin aufgetretenen Putzschäden beseitigt hatte.

Freilich löst eine bloße Außenputzreparatur noch keine Pflicht zur Wärmedämmung aus. Vielmehr muss es sich um eine Erneuerung des Außenputzes handeln. Zu einer unabwendbaren Maßnahme wird die Instandsetzung somit erst, wenn die alte Putzschicht abgeschlagen und eine neue Putzschicht aufgebracht werden muss und die betroffene Fläche die Bagatellgrenze nach der Energieeinsparverordnung überschreitet.

Anders als das Verwaltungsgericht meint, hat es der Vermieter dabei jedoch nicht „ohnehin ... regelmäßig in der Hand", durch kontinuierliche Instandhaltungsmaßnahmen zu verhindern, dass der Putz in einem die Bagatellgrenze überschreitenden Umfang erneuert werden muss. Vielmehr ist eine Putzerneuerung an Außenwänden in bestimmten Zeiträumen zwangsläufig.

Putzfassaden haben - auch bei ordnungsgemäßer Instandhaltung - nur eine begrenzte Lebensdauer von durchschnittlich 30 bis 40 Jahren. Dies festzustellen ist der Senat aufgrund seiner langjährigen Befassung mit Streitsachen des Wohnungsrechts hinreichend sachkundig. Diese Erfahrungswerte sind im Übrigen aus allgemein zugänglichen Quellen ablesbar (vgl. statt vieler: „Nutzungsdauer von Bauteilen für Lebenszyklusanalysen nach Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen", herausgegeben vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung, Stand 3. November 2011, Code 335.312 bis 335.314, oder auch „Checkliste Lebensdauer Bauteile" der PSD-Bank, beides abrufbar im Internet). Nur bei besonderen Untergründen und Putzarten, für deren Verwendung im vorliegenden Fall allerdings weder etwas vorgetragen noch sonst ersichtlich ist, beträgt die durchschnittliche Lebensdauer 45 Jahre (vgl. Tabelle des BVBS, Code 335.311). Das bedeutet, dass auch bei ordnungs­gemäßer Instandhaltung jede Außenwand nach durchschnittlich 30 bis 40 Jahren neu verputzt werden muss. Innerhalb dieses Zeitraums verwirklicht sich somit re­gelmäßig die bedingte Anforderung des § 9 Abs. 1 EnEV, ohne dass sich der ordnungsgemäß wirtschaftende Vermieter dem entziehen könnte, und die Pflicht zur Wärmedämmung wird zwangsläufig.

Dem kann nicht mit Erfolg entgegengehalten werden, es erscheine ausreichend, solche „Ohnehin-Maßnahmen", sofern es sich dabei um Modernisierungen im Sinne von § 11 Abs. 6 II. BV handele, und das damit verbundene Mieterhöhungsverlangen unter den Zustimmungsvorbehalt des § 6 Abs. 1 Satz 2 NMV 1970 zu stellen. Der Verweis auf das Verfahren bei Modernisierungen trägt schon deshalb nicht, weil dieses mit erheblichen Beschränkungen für den Vermieter verbunden ist. So steht die Zustimmung der Bewilligungsstelle zur Modernisierung in deren Ermessen. Sie kann insbesondere, wie hier geschehen, die Zustimmung von - politisch motivierten - Mietobergrenzen oder vom Nachweis adäquater Einsparungen bei den Heizkosten abhängig machen. Der Verweis auf diese Alternative lässt sich auch nicht mit dem bloßen Hinweis auf die Zielsetzung des Sozialen Wohnungsbaus als „ausreichend" rechtfertigen, preisgünstigen Wohnraum für die breiten Schichten der Bevölkerung zu erhalten. Denn die Alternativen in § 6 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 NMV 1970 sind ihrerseits schon Ausdruck dieser Zielsetzung, so dass sie nicht noch einmal zur reduzierenden Auslegung des Merkmals „vom Vermieter nicht zu vertreten" herangezogen werden kann.

Im Übrigen hält sich die Mehrbelastung der Sozialmieter bei dem vom Senat für richtig befundenen Ergebnis in Grenzen und gefährdet die Zielsetzung des Sozialen Wohnungsbaus nicht. Die Energieeinsparverordnung geht im Grundsatz davon aus, dass die erforderlichen Aufwendungen für die energetische Sanierungsmaßnahme jeweils innerhalb angemessener Frist durch die eintretenden Einsparungen erwirtschaftet werden können (a.e.c. aus § 25 Abs. 1 Satz 2 EnEV). Das berechtigt zu der Annahme, dass die von einer energetischen Fassadensanierung betroffenen Sozialmieter zwar eine höhere (Kalt-) Miete zahlen, dafür aber entsprechend weniger Heizkosten aufwenden müssen, so dass die Maßnahme für sie kostenneutral bleibt.

Die andere Alternative einer energetischen Sanierung als Maßnahme der Modernisierung nach § 6 Abs. 1 Satz 2 NMV 1970, § 11 Abs. 6 und 7 II. BV behält daneben ihren Anwendungsbereich. Dem Vermieter eines im Sozialen Wohnungsbau errichteten Wohngebäudes steht es frei, auch ohne einen Erneuerungsbedarf jenseits der Bagatellgrenze der Energieeinsparverordnung die Außenwände „freiwillig" mit einer Wärmedämmung zu versehen. Dann, aber auch nur dann, ist es nach der Wertung des Gesetzgebers in § 6 Abs. 1 WoBindG gerechtfertigt, diese Maßnahme als Modernisierung zur nachhaltigen Einsparung von Energie der Zustimmung der Bewilligungsstelle zu unterwerfen, die dann ggf. vom Vermieter die Einhaltung bestimmter „Mietobergrenzen und den Nachweis einer warmmietenneutralen Mieterhöhung fordern kann (zu den Anforderungen an eine Entscheidung nach § 11 Abs. 7 Satz 1 II. BV vgl. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 26. Januar 1990 - BVerwG 8 C 67.87 -, juris Rn. 14 ff.).

Der Senat hat auf der Grundlage des Gutachtens S. die Überzeugung gewonnen, dass es sich bei der von der Kl. angekündigten Fassadenerneuerung um eine unabwendbare bauliche Maßnahme handelt. [wird ausgeführt]

Bei preisgebundenem Wohnraum ist eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen von der Zustimmung der Bewilligungsstelle abhängig. Anders ist es nur bei Baumaßnahmen, zu denen der Vermieter gezwungen ist, die er also nicht zu vertreten hat. Solche Umbaupflichten regelt die EnEV, die auch „bedingte" Anforderungen enthält. So hat der Vermieter den schadhaften Außenputz wegen Überschreitung einer Bagatellgrenze von 10 % vollflächig zu erneuern.

Die Vermieterin wollte die Fassade des im sozialen Wohnungsbau errichteten Wohnhauses instand setzen. Da erhebliche Schäden vorlagen, die die Bagatellgrenze von 20 % bzw. 10 % (alte und neue Fassung der EnEV) überschritten, war sie zur Wärmedämmung verpflichtet. Sie hielt deshalb eine Zustimmung der IBB nicht für erforderlich. Das VG Berlin (GE 2012, 137 mit ablehnender Anmerkung Beuermann GE 2012, 96) meinte, es liege keine unvertretbare Maßnahme vor, und hatte die Klage abgewiesen. Die Berufung war erfolgreich.

Das OVG Berlin-Brandenburg stellte fest, dass es sich um eine unvermeidbare Pflichtmaßnahme für den Vermieter handele. Unzutreffend sei die Argumentation des Verwaltungsgerichts, der Vermieter habe es in der Hand, durch kontinuierliche Instandhaltungsmaßnahmen größere Putzschäden zu vermeiden. Vielmehr sei eine Putzerneuerung an Außenwänden in bestimmten Zeiträumen zwangsläufig. Die Mehrbelastung der Sozialmieter durch die Mieterhöhung halte sich auch in Grenzen, denn die EnEV gehe davon aus, dass die Aufwendungen für die Sanierungsmaßnahmen innerhalb angemessener Frist durch die eingetretenen Einsparungen erwirtschaftet werden können, die Maßnahmen also für die Mieter kostenneutral blieben.