Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit dem Berliner Mietspiegel

Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit dem Berliner Mietspiegel; Ermächtigung zur Mieterhöhung; fehlerhafte Mietstruktur im Mieterhöhungsverlangen; Orientierungshilfe

1. Der Eigentümer eines Grundstücks kann den Käufer ermächtigen, ein vom Noch-Eigentümer geltend gemachtes Mieterhöhungsverlangen schon vor Eigentumsumschreibung im eigenen Namen weiterzuverfolgen.

2. Ein Mieterhöhungsverlangen ist auch dann formell wirksam, wenn statt der Bruttokaltmiete pro Quadratmeter versehentlich die Nettokaltmiete pro Quadratmeter angegeben ist, die übrigen Angaben aber sachlich und rechnerisch richtig sind: Ausgangsmiete, Mietspiegelfeld, durchschnittliche Betriebskosten, neue Bruttokaltmiete.

3. Für die materielle Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens ist der Berliner Mietspiegel 2003 maßgeblich, wenn das Mieterhöhungsverlangen nach dem Erhebungsstichtag (1. März 2002) dem Mieter zuging.

4. Auch die Orientierungshilfe ist nach § 287 ZPO zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen.

Die Kl. ist im vorliegenden Rechtsstreit aktivlegitimiert. Das Mieterhöhungsverlangen stammt noch vom Voreigentümer. Unter dem 2./4. Oktober 2002 ist der zu diesem Zeitpunkt noch nicht im Grundbuch eingetragenen Kl. seitens des Voreigentümers die Befugnis zur Führung des streitgegenständlichen Prozesses übertragen worden.

Eine derartige Ermächtigung stößt auch auf keine rechtlichen Bedenken. Es ist bereits zulässig, den Käufer eines Grundstückes schon vor Eigentumsumschreibung zur Geltendmachung von Mieterhöhungsverlangen zu ermächtigen (Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III Rdnr. 362; Urteil der Kammer vom 23. Februar 1999 zu 65 S 322/98 in GE 1999, 777; vgl. auch BGH, NJW 1998, 896 für Kündigung). Dann aber ist erst recht die Ermächtigung zur Weiterverfolgung einer bereits vom Noch-Eigentümer ausgesprochenen Mieterhöhungserklärung zulässig. Zwar setzt eine gewillkürte Prozeßstandschaft in der Regel die Abtretbarkeit des geltend zu machenden Rechts voraus (vgl. nur Zöller-Vollkommer, ZPO, 24. Aufl., Vor § 50 Rdnr. 46). Die Gründe, die der Wirksamkeit einer Abtretung des Rechts auf Mieterhöhung entgegenstehen, beeinträchtigen jedoch nicht die Wirksamkeit einer Ermächtigung zur Geltendmachung eines Mieterhöhungsverlangens. Eine Ermächtigung ist systematisch und funktionell der Vollmacht verwandt, und die Stellvertretung ist unbestritten auch bei der Ausübung unselbständiger Gestaltungsrechte zulässig. Die Stellvertretung unterscheidet sich von einer Ermächtigung nach § 185 Abs. 1 BGB im wesentlichen dadurch, daß der Stellvertreter die Erklärung im fremden Namen abgibt, der Ermächtigte jedoch im eigenen Namen. Von diesem eher formalen Unterschied hängt es jedoch nicht ab, in welchem Umfange der eigentlich berechtigte Vertragspartner das Recht zur Mieterhöhung aus der Hand gibt. Während nach einer Abtretung der Zessionar anstelle des Zedenten frei entscheiden könnte, ob er das Mieterhöhungsverlangen durchsetzt oder nicht, führt sowohl der von einem Vertragspartner Bevollmächtigte als auch der von diesem Ermächtigte seine Befugnis auf eine Erlaubnis des eigentlich Berechtigten zurück, die auch im Falle der Ermächtigung regelmäßig bis zur Vornahme des Rechtsgeschäfts widerruflich ist, § 183 BGB. Nach alledem liegt auch nicht - entgegen der Auffassung des Bekl. - eine unzulässige Verpflichtungsermächtigung vor.

Die Klage ist in Höhe des geltend gemachten Erhöhungsbetrages von 115,45 E begründet.

Das Erhöhungsverlangen vom 28. Juni 2002 ist formell wirksam und hat damit auch die Überlegungsfrist ausgelöst; es ist dem Bekl. gegenüber schriftlich geltend gemacht und durch Bezugnahme auf das Feld L 2 des Berliner Mietspiegels 2000 ausreichend begründet worden. Auch die Umrechnung der vereinbarten Bruttokaltmiete auf die im Mietspiegel dargestellten Netto-Mieten anhand der vom GEWOS-Institut mitgeteilten durchschnittlichen Betriebskosten ist nicht zu beanstanden. Hierfür sind dem Bekl. die dazu erforderlichen Angaben geliefert worden. Ihm ist mitgeteilt worden, wie hoch die neue Bruttokaltmiete ausfällt (692,72 E) und daß von dieser aufgrund der Tatsache, daß der Mietspiegel von Nettomieten ausgeht, von der Bruttokaltmiete ein Betrag von 1,16 E/m2 abzuziehen ist. Mehr Angaben benötigt ein Mieter nicht, um beurteilen zu können, ob der Vermieter eine Miete geltend macht, die noch im Rahmen des Ortsüblichen liegt oder nicht. Dem Bekl. ist zwar zuzugestehen, daß in der Berechnung des Mieterhöhungsverlangens bei der Angabe des Bruttokaltmietzinses pro Quadratmeter ein Fehler unterlaufen ist, denn 140 mal der angegebenen 3,79 ergeben rechnerisch nicht den Betrag von 692,72 E. Dieser Fehler war aber für den Mieter eindeutig erkennbar, denn der verlangte Mietzins von 692,72 E ist eindeutig als Bruttokaltmiete bezeichnet worden, und bei einem einfachen Nachrechnen der Berechnung im Mieterhöhungsverlangen wäre aufgefallen, daß 679,72 E : 140 m2 nicht 3,79 E/m2 ergeben, sondern 4,95 E/m2. Das Mieterhöhungsverlangen war auch nicht deshalb nicht nachvollziehbar, weil 3,79 + 1,16 x 140 = 693 ergeben und nicht die angegebenen 679,72, denn das Ergebnis von 693 basiert auf der Rundung des Betrages 3,79. Zieht man hingegen mit der Anweisung im Mieterhöhungsverlangen von den 679,72 (1,16 x 140 =) 162,40 ab und teilt das so gewonnene Ergebnis (530,32) durch die Quadratmeter (140), so ergibt sich ein Wert von 3,788, mithin von 3,79.

Im Mieterhöhungsverlangen ist auch nicht von einem falschen Ausgangsmietzins ausgegangen worden. Der genannte Betrag von 577,27 E wird vom Bekl. seit geraumer Zeit bezahlt, so daß er schon substantiiert hätte darlegen müssen, warum dies nicht der richtige Ausgangsmietzins sei bzw. von welchem Ausgangsmietzins dann auszugehen sein sollte.

Schließlich geht das Mieterhöhungsverlangen auch von einer zutreffenden Größe aus. Unabhängig davon, daß selbst wenn die Quadratmeterangabe "140" nicht zutreffend sein sollte, dies nicht die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens betreffen würde, sondern allenfalls Auswirkungen auf dessen materielle Begründetheit haben könnte, hat die Kl. unbestritten vortragen können, daß in der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag 140 m2 vereinbart wurden. Soweit der Bekl. mit Schriftsatz vom 21. November 2003 vorträgt, die Wohnung habe sogar eine Wohnfläche von 146,03 m2 kann dies nicht zugunsten des Bekl. verwendet werden, sondern führte allenfalls dazu, daß noch mehr Miete geschuldet ist.

Der Mietzins war seit fünfzehn Monaten unverändert, § 558 Abs. 1 BGB, und die Kappungsgrenze gemäß § 558 Abs. 3 BGB ist eingehalten.

Für die Beurteilung der materiellen Begründetheit ist das Feld L 2 des Berliner Mietspiegels 2003 mit einer Spanne von 3,69,E/m2 bis 5,52,E/m2 bei einem Mittelwert von 4,3 1 E/m2 maßgeblich, denn das Mieterhöhungsverlangen ist dem Bekl. im Juni 2002, also nach dem Stichtag des Berliner Mietspiegels 2003 (= 1. März 2002) zugestellt worden (Rechtsentscheid des BayObLG vom 27. Oktober 1992, NJW-RR 1993, 202 f.; OLG Stuttgart GE 1994, 154).

Nach § 558 d Abs. 3 BGB besteht die - unwiderlegliche - Vermutung, daß die im qualifizierten Mietspiegel angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben, und der Berliner Mietspiegel 2003 ist gemäß § 558 d Abs. 1 BGB vom Berliner Senat als qualifizierter Mietspiegel anerkannt worden (ABl. vom 27. März 2003, S. 1121). Ausgehend von einem Mittelwert von 4,31 E/m2 zuzüglich 1,17 E/m2 Betriebskostenanteil errechnet sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 5,48 E/m2, so daß die Kl. für die streitgegenständliche Wohnung einen ortsüblichen Mietzins von 767,20 E (5,48,E/m2 x 140 m2) verlangen könnte. Selbst wenn man zugunsten des Bekl. unterstellt, daß die Merkmalgruppen 1 bis 4 negativ zu bewerten sind, liegt der verlangte Mietzins von 692,72 E bruttokalt unterhalb der dann ortsüblichen Vergleichsmiete von 697,20 E, weil die Merkmalgruppe 5 keinesfalls negativ zu bewerten ist. Die im Mietspiegel enthaltene Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung gehört zwar ausdrücklich nicht zum Anwendungsbereich des qualifizierten Mietspiegels, wenn die dort enthaltenen Merkmale nicht auf einer statistischen Erhebung beruhen, sondern auf einer Einschätzung der am Mietspiegel beteiligten Verbände, und weil darüber hinaus der Preis auch von weiteren Merkmalen beeinflußt werden kann, die in der Orientierungshilfe nicht enthalten sind (ABl. a. a. O., S. 1142). Hieraus folgt zunächst, daß sich die gesetzliche Vermutungswirkung auf alle innerhalb der Spanne enthaltenen Werte bezieht. Die Einordnung innerhalb der Spanne ist auch eine normative Bewertung, da die Wohnungen nach bestimmten grundsätzlich vorgegebenen Vergleichsmerkmalen in Beziehung gesetzt werden. Nach Auffassung der Kammer ist daher eine Bestimmung des ortsüblichen Vergleichsmietzinses nach § 287 ZPO durchzuführen, und in diesem Rahmen ist auch die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung heranzuziehen, denn sie hat eine gewisse Plausibilität für sich, weil sie in einem Meinungsbildungsprozeß während der Anfertigung des Mietspiegels entstanden ist, und hat - da sie allgemein zugänglich ist - auch den Vorteil, daß das Ergebnis des Prozesses für beide Parteien einigermaßen vorhersehbar ist (vgl. hierzu insgesamt Urteil der Kammer vom 3. Juni 2003 zu 65 S 17/03).

Mieterhöhungsverfahren scheitern oft an Formalien. Die meisten Gerichte nehmen sich allerdings die Mahnung des Bundesverfassungsgerichts zu Herzen, nicht übertrieben formalistisch zu sein. Ein Mieterhöhungsverlangen ist deshalb auch nicht unwirksam, wenn darin eine Nettomiete angegeben wird, obwohl der Mietvertrag eine Bruttomiete ausweist.

Die Mieterhöhung war vor Umschreibung im Grundbuch vom bisherigen Eigentümer verlangt worden. Er hatte die Käuferin ermächtigt, die Klage auf Zustimmung zu erheben. Der Mieter berief sich u. a. darauf, daß zwar eine Bruttomiete vereinbart sei, im Mieterhöhungsverlangen aber eine Nettomiete pro Quadratmeter angegeben sei.

Mit Urteil vom 3. Februar 2004 gab das Landgericht Berlin der Zustimmungsklage statt und meinte, eine Ermächtigung des Käufers sei möglich, Mieterhöhungsverlangen im eigenen Namen geltend zu machen. Um so mehr treffe das für die Ermächtigung zu, ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters weiterzuverfolgen. Das Erhöhungsverlangen sei auch nicht formell unwirksam, weil versehentlich die Nettokaltmiete statt der Bruttokaltmiete pro Quadratmeter angegeben sei. Der Fehler sei eindeutig erkennbar und rechnerisch korrigierbar gewesen. Materiell sei das Erhöhungsverlangen auch begründet, da es nach dem Erhebungsstichtag des Berliner Mietspiegels 2003 zugegangen sei und der Mietspiegel einschließlich Orientierungshilfe als Beweismittel diene.