Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten

Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten; Vergleichswohnungen aus dem Bestand der für die Mietwohnung zuständigen Hausverwaltung

Ein Sachverständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, das ganz überwiegend Vergleichsobjekte aus dem Bestand der Hausverwaltung heranzieht, die auch die streitgegenständliche Mietwohnung verwaltet, ist nicht verwertbar.

(Leitsatz der Redaktion)

Das Amtsgericht hat die Bekl. zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung für die von ihnen gemietete Wohnung verurteilt.

Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, das Mieterhöhungsverlangen sei formell wirksam, insbesondere ausreichend begründet worden. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergebe sich aus dem vom Gericht eingeholten Sachverständigengutachten des Dipl.-Ing. K.

Dem Sachverständigengutachten lagen zwölf Objekte zugrunde, von denen zehn zum Bestand der auch die streitgegenständliche Wohnung verwaltenden Hausverwaltung gehören.

Die Bekl. machen geltend, das erstinstanzlich eingeholte Sachverständigengutachten sei nicht verwertbar, weil zum einen überwiegend Objekte aus dem Bestand der Hausverwaltung vom Sachverständigen herangezogen worden seien, und weil er zum anderen die Ausstattung der Wohnung nicht hinreichend berücksichtigt habe.

Die Kl. hält das Gutachten für verwertbar. Dass Wohnungen aus dem Bestand der Hausverwaltung verwendet worden seien, sei unproblematisch.

Die Berufung ist zulässig. Sie hat auch in der Sache Erfolg.

Die Kl. hat keinen Anspruch aus § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung im vom Amtsgericht zuerkannten Umfang.

Das Mieterhöhungsverlangen erfüllt die formalen Voraussetzungen nach § 558 a Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 4 BGB.

Das Mieterhöhungsverlangen ist jedoch materiell unbegründet, weil nicht davon ausgegangen werden kann, dass die ortsübliche Vergleichsmiete über der von den Bekl. bereits bezahlten Miete liegt.

Die vom Amtsgericht dem Urteil zugrunde gelegte ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich nicht aus dem von ihm eingeholten Sachverständigengutachten. Dieses ist vielmehr nicht verwertbar.

Die ortsübliche Vergleichsmiete, die zu ermitteln Aufgabe des Sachverständigen war, ist eine marktorientierte, modifizierte Durchschnittsmiete, ermittelt anhand der in den letzten vier Jahren in der Regel sehr unterschiedlichen Mieten für einen repräsentativen Querschnitt von nach Wohnwertmerkmalen vergleichbaren Wohnungen (vgl. nur BeckOK BGB/Schüller, Edition 32, § 558 Rn. 20 m. w. N.). Dieser Anforderung der Ermittlung eines repräsentativen Querschnitts wird das Gutachten schon deshalb nicht gerecht, weil zehn von zwölf zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogenen Vergleichsobjekte aus dem Bestand einer Hausverwaltung stammen, die zudem die Hausverwaltung ist, die auch das streitgegenständliche Objekt verwaltet (vgl. insofern BGH, Urteil vom 3.7.2013, VIII ZR 267/12 für den Fall, dass alle vom Sachverständigen herangezogenen Wohnungen aus dem Bestand eines Vermieters stammen). Insoweit ist davon auszugehen, dass eine bestimmte Hausverwaltung hinsichtlich der Gestaltung der Preise der von ihr verwalteten Wohnungen durchgehend gleiche Kriterien anwendet. So kann davon ausgegangen werden, dass, liegt eine bestimmte von einer Hausverwaltung verwaltete Wohnung deutlich über den Preisen, die für vergleichbare Wohnungen am Markt verlangt werden, dies mit hoher Wahrscheinlichkeit auch für die sonstigen verwalteten Wohnungen gelten wird. Werden daher der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu über 80 % gerade solche Objekte zugrunde gelegt, die auch von der klägerischen Hausverwaltung verwaltet werden, ist ein solches Verfahren von vornherein nicht geeignet, im Ergebnis zu einem repräsentativen Durchschnitt zu kommen, auch wenn im Ansatz eine Zahl von fünf bis zehn Vergleichspreisen als ausreichend gelten mag. [...]

Das Gericht brauchte auch kein neues Gutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einzuholen. Der Mietspiegel 2013 weist zwar als Stichtag den 1.9.2012 auf, während das hiesige im Mai 2012 zugegangene Mieterhöhungsverlangen sich auf eine Mieterhöhung ab dem 1.8.2012 bezieht. Es kann allerdings ohne Weiteres davon ausgegangen werden, dass sich die Mieten im Jahr 2012 nicht reduziert haben, so dass eine Zugrundelegung von im Mietspiegel 2013 enthaltenen Werten bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete der Kl. jedenfalls nicht zum Nachteil gereicht.

Nach dem Mietspiegel 2013 wäre die fragliche Wohnung unstreitig in das Feld J 5 einzuordnen, das mit zwei Sternchen versehen ist, einen Mittelwert von 5,63 € ausweist und eine Spanne von 5,30 € bis 6,20 €. Die mit * und ** versehenen Daten haben wegen geringer Zahl erhobener Mietwerte nur bedingte Aussagekraft (* = 15 - 29 Mietwerte, ** = 10 - 14 Mietwerte).

Es ist im Ergebnis allerdings unerheblich, dass das Mietspiegelfeld mit zwei Sternchen versehen ist. Zwar handelt es sich insoweit nicht um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB. Gleichwohl ist es eine taugliche Grundlage für eine Schätzung der Vergleichsmiete nach § 287 Abs. 2 ZPO (so auch LG Berlin, Urteil vom 4.3.2014, 63 S 81/12, GE 2014, 463, Rn. 11, zitiert nach Juris). Ein einfacher Mietspiegel stellt jedenfalls ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (vgl. BGH, Urt. v. 21. November 2011 - VIII ZR 46/12, GE 2013, 197 = NJW 2013, 775 Rn. 16). Die Voraussetzungen von § 287 Abs. 2 ZPO liegen hier vor.

Das Gericht hat auch keinen Anlass, ein weiteres Sachverständigengutachten zu abermals erheblichen Kosten einzuholen, und zwar schon deshalb, weil nicht ersichtlich ist, dass einem Sachverständigen eine größere Menge relevanter Daten zur Verfügung steht als den Erstellern des Berliner Mietspiegels. So hat der vom Amtsgericht bestellte Sachverständige mit einer Datengrundlage von zwölf Vergleichswohnungen gearbeitet und ausgeführt, dass fünf bis zehn Vergleichspreise ausreichend seien. Unter diesem Gesichtspunkt sind Vorzüge, die sich aus der Einholung eines Sachverständigengutachtens ergeben könnten, nicht erkennbar. Dass die - unter Zugrundelegung des einfachen Mietspiegels - vorgenommene Schätzung womöglich mit den tatsächlichen Verhältnissen nicht vollständig übereinstimmt, hat der Gesetzgeber durch die der Beweis- und Verfahrenserleichterung dienende Vorschrift des § 287 ZPO ausdrücklich in Kauf genommen und ist deshalb hinzunehmen (vgl. BGH, Urt. v. 16. Dezember 1963 - III ZR 47/63, NJW 1964, 589).

Die Bekl. haben dargelegt, dass die Wohnung unter Anwendung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung beim Mittelwert einzuordnen ist, was die Kl. nicht bestritten hat.

Für die Schätzung ist daher von einer ortsüblichen Nettokaltmiete für die Wohnung von 5,63 €/m2 gemäß dem Mittelwert des Mietspiegelfeldes J5 auszugehen, so dass sich bei einer Wohnungsgröße von 104,31 m2 eine ortsübliche Nettokaltmiete für die Wohnung von 587,27 € ergibt, die unter der von der Kl. angegebenen aktuell geschuldeten Nettokaltmiete von 596,78 € bzw. der von den Bekl. im Termin zur mündlichen Verhandlung behaupteten Nettokaltmiete von 599 € liegt, weshalb kein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung besteht.

Ein Sachverständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, das ganz überwiegend Vergleichsobjekte aus dem Bestand der Hausverwaltung heranzieht, die auch die streitgegenständliche Mietwohnung verwaltet, ist nicht verwertbar.

Der Vermieter begehrte die Zustimmung zur Mieterhöhung; der Mieter stimmte nicht zu. Im Klageverfahren verurteilte das Amtsgericht nach Einholung eines Sachverständigengutachtens antragsgemäß. Dem Sachverständigengutachten lagen zwölf Objekte zugrunde, von denen zehn zum Bestand der auch die streitgegenständliche Wohnung verwaltenden Hausverwaltung gehören. Das führte zur Berufung des Mieters.

Das LG Berlin, ZK 18 (Einzelrichter), änderte das angefochtene Urteil unter Klageabweisung ab. Das Mieterhöhungsverlangen sei zwar formell ordnungsgemäß, jedoch materiell unbegründet. Das Sachverständigengutachten sei nicht verwertbar. Den Anforderungen der Ermittlung eines repräsentativen Querschnitts werde das Gutachten schon deshalb nicht gerecht, weil zehn von zwölf der zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogenen Wohnungen aus dem Bestand einer Hausverwaltung stammten, die zudem die Hausverwaltung ist, die auch das streitgegenständliche Objekt verwaltet (vgl. BGH, Urteil vom 3. Juli 2013, VIII ZR 267/12 – Parallelfall mit gleichlautender Begründung BGH VIII ZR 269/12, GE 2013, 1133 – für den Fall, dass alle vom Sachverständigen herangezogenen Wohnungen aus dem Bestand eines Vermieters stammen). Insoweit sei davon auszugehen, dass eine bestimmte Hausverwaltung bei der Preisgestaltung durchgehend gleiche Kriterien anwende. Liege eine bestimmte von einer Hausverwaltung verwaltete Wohnung deutlich über den Preisen, die für vergleichbare Wohnungen am Markt verlangt würden, gelte dies mit hoher Wahrscheinlichkeit auch für die sonstigen verwalteten Wohnungen. Würden daher der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu über 80 % gerade solche Objekte zugrunde gelegt werden, die auch von der klägerischen Hausverwaltung verwaltet werden, sei ein solches Verfahren von vornherein nicht geeignet, im Ergebnis zu einem repräsentativen Durchschnitt zu kommen, auch wenn im Ansatz eine Zahl von fünf bis zehn Vergleichspreisen als ausreichend gelten möge. Das Gericht brauche auch kein neues Gutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einzuholen. Der Mietspiegel 2013 weise zwar als Stichtag den 1. September 2012 auf, während das hiesige im Mai 2012 zugegangene Mieterhöhungsverlangen sich auf eine Mieterhöhung ab dem 1. August 2012 beziehe. Es könne allerdings ohne Weiteres davon ausgegangen werden, dass sich die Mieten im Jahr 2012 nicht reduziert hätten, so dass eine Zugrundelegung von im Mietspiegel 2013 enthaltenen Werten bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete der Klägerin jedenfalls nicht zum Nachteil gereiche.

Nach dem Mietspiegel 2013 wäre die fragliche Wohnung in das mit zwei Sternchen versehene Feld J 5 einzuordnen. Die mit * und ** versehenen Daten hätten wegen der wenigen erhobenen Mietwerte nur bedingte Aussagekraft. Es sei im Ergebnis allerdings unerheblich, dass das Mietspiegelfeld mit zwei Sternchen versehen sei. Zwar handele es sich insoweit nicht um einen qualifizierten Mietspiegel, gleichwohl sei es eine taugliche Grundlage für eine Schätzung der Vergleichsmiete nach § 287 Abs. 2 ZPO (so auch LG Berlin in GE 2014, 436).

Die Beklagten hätten dargelegt, dass die Wohnung unter Anwendung der Orientierungshilfe für eine Spanneneinordnung beim Mittelwert einzuordnen sei, was die Klägerin nicht bestritten habe. Die sich danach errechnende ortsübliche Nettokaltmiete von 587,27 € liege unter der von der Klägerin geforderten Miete, so dass kein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung bestehe.

Die Begründung des Berufungsrichters gibt Anlass zur kritischen Betrachtung. Auf den ersten Blick ist die Anwendung der Rechtsprechung des BGH zur Heranziehung von Vergleichswohnungen im Sachverständigengutachten (materielle Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens) von Wohnungen ausnahmslos ein und desselben Vermieters nicht von der Hand zu weisen. Bei näherem Hinsehen stellen sich jedoch die Unterschiede in der Fallgestaltung als nicht zu vernachlässigend heraus. In den Fällen des BGH handelte es sich um eine (abgeschlossene) ehemalige Bergarbeitersiedlung mit Einfamilienhäusern und Zweifamilien-Reihenhäusern, die – historisch bedingt – sicher eine recht einheitliche Mietpreisentwicklung gehabt haben, die durch umfangreiche – wahrscheinlich auch gleichartige – Modernisierungsmaßnahmen zu Mietpreiserhöhungen geführt hatte. Im vorliegenden Fall kam der überwiegende Teil der Vergleichswohnungen aus dem Bestand ein und derselben Hausverwaltung. In diesem Zusammenhang ist vom Sachverhalt her nicht ersichtlich, ob die Wohnungen aus ein und demselben Kiez genommen worden oder verstreut sind. Jedenfalls ist ein und derselbe Vermieter nicht mit ein und derselben Hausverwaltung gleichzusetzen, zumal die Direktiven vermieterseits an die beauftragte Hausverwaltung nicht ersichtlich sind. Weiterhin ist vom Sachverhalt her unbekannt, welche Miethöhe in den zwei anderen Vergleichswohnungen besteht. Insofern überzeugt die Argumentation des Berufungsgerichts nicht, dass Hausverwaltungen in der Gestaltung der Mietpreise (natürlich) gleiche Kriterien anwenden.

Es begegnet Bedenken, dass das Berufungsgericht vorliegend den Mietspiegel 2013 angewendet hat. Ein Gericht muss den Mietspiegel anwenden, dessen Erhebungsstichtag sich auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens bezieht (vgl. Schach in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 7. Aufl., § 558 a BGB m.w.N.). Vorliegend war das Mieterhöhungsverlangen im Mai 2012 zugegangen. Daher wäre der Mietspiegel 2011 mit Stichtag 1. September 2010 anwendbar gewesen. Dieser weist für die Kategorie J 8/9 (entsprechend für Mietspiegel 2013 J 5) Leerfelder aus (es ist zu vermuten, dass das Amtsgericht deswegen auch ein Sachverständigengutachten eingeholt hat). Die Bedenken gegen das Sachverständigengutachten hätte das Berufungsgericht daher durch Einholung eines Ergänzungsgutachtens und nicht durch Anwendung des Mietspiegels 2013 kompensieren dürfen.