Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete aus dem einfachen Mietspiegel

Der Berliner Mietspiegel 2013 ist auch als einfacher Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. fordert vom Bekl. Zustimmung zur mit drei Vergleichswohnungen und einem Sammelgutachten begründeten Mieterhöhung; die Kl. bestreitet, dass der Berliner Mietspiegel als Schätzgrundlage im Prozess berücksichtigt werden darf, und beruft sich auf Sachverständigengutachten. Das AG hat die Klage abgewiesen; die nach dem Berliner Mietspiegel 2013 zu ermittelnde Miete sei bereits durch die Ausgangsmiete überschritten.

Das Gericht kann den Mietspiegel 2013 auch - unabhängig von der Entscheidung der Frage, ob es sich bei dem Mietspiegel 2013 um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB handelt und ohne die Einholung eines Sachverständigengutachtens - als einfachen Mietspiegel für die Ermittlung der zwischen den Parteien streitigen ortsüblichen Vergleichsmiete heranziehen. Auch ein einfacher Mietspiegel nach § 558c Abs. 1 BGB, der die Voraussetzungen des § 558d BGB nicht erfüllt, darf in die Überzeugungsbildung des Gerichtes mit einfließen. Ihm kommt dabei zwar nicht die in § 558d Abs. 3 BGB dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung zu. Er stellt aber ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben, und kann Grundlage einer Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO sein (LG Berlin, Urteil vom 4.3.2013, 63 S 81/12; BGH, GE 2013, 197; LG Berlin, GE 2014, 1338; AG Charlottenburg, GE 2015, 457 ff.). Dies entspricht der Rechtsprechung zu den sog. „Sternchenfeldern" des Berliner Mietspiegels, die ebenfalls nicht an der Qualifizierungswirkung nach § 558 d Abs. 3 ZPO teilnehmen, gleichwohl aber auch ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen der richterlichen Schätzung nach § 287 ZPO herangezogen werden können (KG, Urt. v. 12. November 2009 - WuM 2009, 748, LG Berlin GE 2014, 1338). Dass die - unter Zugrundelegung des einfachen Mietspiegels - vorgenommene Schätzung womöglich mit den tatsächlichen Verhältnissen nicht vollständig übereinstimmt, hat der Gesetzgeber durch die der Beweis- und Verfahrenserleichterung dienende Vorschrift des § 287 ZPO ausdrücklich in Kauf genommen und ist deshalb hinzunehmen (vgl. BGH, NJW 1964, 589; Greger, in: Zöller, ZPO, 30. Aufl. 2013, § 287 Rz. 2).

Der Mietspiegel 2013 erfüllt nach der Auffassung des Gerichtes die Anforderungen an einen einfachen Mietspiegel gemäß § 558 c Abs. 1 BGB.

Nach der Legaldefinition gemäß § 558c Abs. 1 BGB ist ein einfacher Mietspiegel eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt worden oder anerkannt worden ist. Diese Voraussetzungen treffen auf den Berliner Mietspiegel 2013, welcher vom Land Berlin - Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt - in Zusammenarbeit mit den Vertretern der verschiedenen Interessenverbände erstellt wurde, zu. Eine Mindestanzahl der zu erfassenden Wohnungen ist für den einfachen Mietspiegel nicht vorgeschrieben.

Das Gericht hat nun die in § 558 Abs. 2 BGB definierte ortsübliche Vergleichsmiete für die betref­fende Wohnung festzustellen und die Wohnung innerhalb der Spanne einzustufen. Die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der Mietspiegelspanne kann durch Schätzung gemäß § 287 ZPO ermittelt werden. Eine Ermittlung der nach § 558 BGB ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der im einschlägigen Mietspiegel vorgegebenen Spanne durch Sachverständigengutachten wäre im vorliegenden Fall mit einem Kostenaufwand verbunden, der zu der Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung unter Berücksichtigung der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe außer Verhältnis steht (vgl. BVerfG, NJW 1992, 1377; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 b Rn. 121; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rn. 743, 747 f., 753).

Auch wenn der Orientierungshilfe die Vermutungswirkung des § 558 d Abs. 3 BGB nicht zukommt, hindert dies ihre Heranziehung als Schätzgrundlage des § 287 ZPO nicht, denn wenn sie Vermutungswirkung hätte, wäre eine Schätzung ohnehin entbehrlich. Ihr liegt eine umfassende Datenmenge zugrunde, und es kann so erwartet werden, dass die Verhältnisse auf dem Berliner Wohnungsmarkt hinreichend abgebildet werden (vgl. so AG Charlottenburg, aaO.).

Auch wenn der Berliner Mietspiegel 2013 kein qualifizierter Mietspiegel sein sollte, ist er nach Ansicht des AG Lichtenberg zur Ermittlung der ortsüblichen Miete heranzuziehen – dann eben als einfacher Mietspiegel.

Die Klägerin fordert vom Beklagten Zustimmung zur mit drei Vergleichswohnungen sowie einem Sammelgutachten begründeten Mieterhöhung und beruft sich zur Ermittlung der ortsüblichen Einzelvertragsmiete auf Sachverständigengutachten, weil der Berliner Mietspiegel 2013 als Schätzgrundlage mangels Qualifiziertheit nicht mehr berücksichtigt werden dürfe.

Das AG hat die Klage abgewiesen, weil die Ausgangsmiete die nach dem Berliner Mietspiegel 2013 ermittelte Vergleichsmiete bereits überschritt.

Es könne dahinstehen, ob der Berliner Mietspiegel 2013 als qualifizierter Mietspiegel gelte, weil er auch als einfacher Mietspiegel für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Grundlage einer Schätzung heranzuziehen sei. Dass die unter Zugrundelegung des einfachen Mietspiegels vorgenommene Schätzung womöglich mit den tatsächlichen Verhältnissen „nicht vollständig" übereinstimme, habe der Gesetzgeber ausdrücklich in Kauf genommen.