Ermittlung der ortsüblichen Einzelvergleichsmiete auch aus nicht qualifiziertem Mietspiegel

Ermittlung der ortsüblichen Einzelvergleichsmiete auch aus nicht qualifiziertem Mietspiegel; Mietspiegel als überlegenes Beweismittel; Berliner Mietspiegel; Fernheizung; moderne Heizung; Lagedifferenzierung; verfliester Arbeitsbereich; Anschluss für Geschirrspüler und Waschmaschine; abgeschliffene Dielen

1. Beim Berliner Mietspiegel 2013 handelt es sich trotz der gegen die Erhebungsmethodik erhobenen wissenschaftlichen Einwände um eine taugliche Erkenntnisquelle zur Ermittlung der ortsüblichen Einzelvertragsmiete, die einem Sachverständigengutachten deutlich überlegen ist.

2. Allein ein 4-Plattenherd mit Unterschrank ohne weitere Merk­male ist kein wohnwerterhöhendes Merkmal.

3. Bei der Beheizung durch Fernwärme handelt es sich nicht um ein positives Merkmal, weil Fernwärme einer modernen Heizanlage nicht gleichzustellen ist.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. (Vermieterin) begehrt von den Bekl. (Mieter) Zustimmung zur Mieterhöhung. Ihr Mieterhöhungsverlangen hat die Kl. mit der Benennung von Vergleichswohnungen begründet. Zum Beweis beruft sie sich auf Sachverständigengutachten und bezieht sich ausdrücklich nicht auf den Berliner Mietspiegel, weil der nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sei. Sie trägt auch vor, dass im Ver­fahren AG Charlottenburg - 235 C 133/13 - bereits ein Gutachten dazu eingeholt worden sei und verlangt Beiziehung der Akte und Verwertung dieses Gutachtens. Gegen die Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel trägt sie vor, diese sei nicht von umfassendem Sach­verstand der beteiligten Experten getragen gewesen. Die Berechnungsmethode in der Orientie­rungshilfe bei der Bewertung von Sondermerkmalen und ihre Auswirkung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, wonach ggf. der Spannenoberwert nicht überschritten werden darf, sei nicht sachgerecht. Außerdem wendet die Kl. ein, dass Merkmale in die Orientierungshilfe einbezogen würden, die nicht bei Vermietern oder Mietern abgefragt worden seien. Das AG hat die Klage abgewiesen.

Gemäß § 558 Abs. 1 BGB wäre Voraussetzung eines Anspruchs auf Zustimmung zu der beanspruchten Mieterhöhung, dass die bisher gezahlte Miete der Bekl. unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Das ist jedoch nicht der Fall.

Das Gericht stützt sich bei dieser Bewertung zur Ermittlung der ortsüblichen Miete für die Streitwohnung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO auf den Berliner Mietspiegel für 2013. Maßgeblich für dieses Vorgehen ist der Umstand, dass die exakte Ermittlung hier schwierig und unverhältnismäßig wäre (vgl. Zöller/Greger, 30. Aufl., Rn. 2b zu § 287 ZPO). Eine exakte Feststellung einer ortsüblichen Miete ist grundsätzlich ohnehin nicht möglich, da sie immer nur das Ergebnis einer statistischen Erhebung sein kann. Schwierig ist sie deshalb, weil, wollte man den Mietspiegel nicht heranziehen, eine bessere statistische Erhebung zugrunde gelegt werden müsste, was zumindest sehr aufwendig wäre. Die Kosten dafür wären im Übrigen erheblich, was bei einer Mieterhöhung von 65 € monatlich und gerade im Rahmen des Mietrechts, bei dem soziale Umstände eine nicht unwesentliche Rolle spielen, unverhältnismäßig wäre (vgl. auch LG Berlin GE 2014, 463, 464). Dabei kann es hier dahingestellt bleiben, ob der Mietspiegel 2013 die Voraussetzungen eines qualifizierten Mietspiegels erfüllt, weil auch ein einfacher Mietspiegel eine taugliche Erkenntnisquelle für die richterliche Überzeugungsbildung sein kann (vgl. BGH NJW 2010, 2946, 2947; Börstinghaus in Schmidt-Futterer, 11. Aufl., Rn. 112 BGB; LG Berlin GE 2013, 483). Zwar muss auch hier geprüft werden, ob eine hinreichende Indizwirkung besteht. Das kann etwa dann nicht der Fall sein, wenn substantiiert eingewendet wird, dem Verfasser des Mietspiegels habe es an der erfor­derlichen Sachkunde gefehlt oder der Mietspiegel beruhe auf unrichtigem oder nicht repräsentati­vem Datenmaterial (vgl. BGH aaO.). Hier wendet die Kl. ein, der Mietspiegel für 2013 sei nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen im Sinne des § 558 b Abs. 1 BGB erstellt. Er beruhe auf unrichtigem oder nicht repräsentativem Datenmaterial.

Allein diese Behauptung als solche genügt dabei nicht. Eine Prüfung der einzelnen Einwänden der Kl. lässt nicht den Schluss zu, dass etwaige Mängel oder Unebenheiten so gravierend wären, dass sie den Berliner Mietspiegel völlig unbrauchbar machen und ihm jegliche hinreichende Indizwirkung für eine Überzeugungsbildung des Gerichts im Rahmen einer Schätzung nähmen. Dem Antrag der Kl. auf Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Qualität des Berliner Mietspiegels 2013 oder der Beiziehung des Gutachtens aus einem anderen Verfahren (§ 411 a ZPO) war darum nicht zu entsprechen (vgl. auch LG Berlin GE 2013, 483, 484). Im Einzelnen gilt Folgendes:

Die Kl. führt insbesondere aus, dass der Mietspiegel bereits von der Anzahl der Daten her nicht repräsentativ sei. Auch habe nur ein Teil der Befragten überhaupt geantwortet. Es gebe bei einem Wohnungsbestand von 1.251.000 Wohnungen im Land Berlin nur eine Bruttostichprobe von ca. 12.750 Wohnungen, was schon nur 1 % sei. Dieser Prozentsatz sei aber mindestens erforderlich. Der Einwand greift im Ergebnis nicht. Maßgebend ist hier der Umfang der verwerteten Antworten. Aus der Tabelle 4 des Methodenberichts ergibt sich, dass 11.645 Wohnungen eingeflossen sind. Das sind dann 0,93 % des gesamten Bestandes. Dies ist zwar ein Wert von unter 1 %, aber kein so erheblich abweichender Prozentsatz. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass nicht ersichtlich ist, dass es einen konkreten Prozentsatz gäbe, ab dem jede Repräsentanz der Daten entfiele, wobei bereits ein solcher glatter Prozentsatz dafür spricht, dass es sich um einen Wert handelt, der nicht absolut gesehen werden kann. Hier kommt hinzu, dass es bestimmte Mietspiegelfelder gibt, denen nur sehr wenige Mietwerte zugrunde liegen, und die deshalb besonders mit einem Sternchen gekennzeichnet sind. Das ist bei 16 von 77 Feldern der Fall, also bei 20 % aller Felder, was den anderen damit eine entsprechend höhere Repräsentanz gibt. Hier geht es aber um eine Wohnung mit einem Feld ohne Sternchen. Soweit die Kl. auch noch generell das Zahlenwerk anzweifelt, stellt dies keinen hinreichend substantiierten Vortrag dar, dass die Zahlen des Mietspiegels unzutreffend wären. Im Übrigen verändern andere Zahlen nur die Relation als solche und bedeuten keine grundlegende Änderung der Situation. Damit kann nicht angenommen werden, dass der Datenumfang tatsächlich so gering wäre, dass er nicht jedenfalls die Grundlage einer Schätzung gemäß § 278 ZPO sein kann.

Die Kl. beanstandet ein Ungleichgewicht zwischen Groß- und Kleinvermietern. Wie dem Methodenbericht zu entnehmen ist (S. 12), wurde jedoch ausdrücklich zwischen Vermietern mit großem und solchen mit wenig Wohnungsbestand unterschieden. Wenn dann mehr Daten von Vermietern mit großem Bestand einfließen, muss das kein Fehler sein, weil sie diejenigen sind, die auch über mehr Wohnungen verfügen. Damit kann auch hier nicht festgestellt werden, dass der Mietspiegel deshalb nicht jedenfalls für eine Schätzung geeignet ist.

Die Kl. wendet schließlich ein, das Verhältnis von Wohnungen der städtischen Gesellschaften, der Genossenschaften und der privaten Vermieter bei den Vermieterbefragungen entspreche nicht dem Verhältnis, in denen diese Wohnungen von den entsprechenden Vermietern gehalten würden. Wohnungen im Eigentum von Genossenschaften dürften gemäß den Hinweisen für die Erstellung von Mietspiegeln (2. Teil unter II 2 b) nicht verwendet werden, weil es sich um einen Teilmarkt handele, bei dem die Miethöhe nicht ausschließlich von den Marktverhältnissen bestimmt werde. Richtig ist, dass es im 2. Teil unter II 2 b der Hinweise heißt, dass eine Bereinigung von solchen Wohnungen erfolgen solle, welche nicht zur Ermittlung der ortsüblichen Miete herangezo­gen werden dürfen oder nicht in den Mietspiegel aufgenommen werden sollen. Konkret wird dann auf den 2. Teil, Kapitel l.2. verwiesen. Im 2. Teil, I.2. wird ein Ausschluss von Genossenschaftswohnungen aber nicht vorgenommen. Vielmehr ist dort ausgeführt, dass selbst Wohnungen mit Besonderheiten Eingang in den Mietspiegel finden können. Unter c) heißt es, dass etwa Wohnungen mit einer mitteIbaren Auswirkung einer Förderung aufgenommen werden dürfen. Nicht aufge­nommen werden „sollte"(n) Wohnungen, bei denen die Vertragsgestaltung vom Üblichen abweicht und die deshalb keinen geeigneten Vergleichsmaßstab für einen Mietspiegel darstellen. Hierbei werden Wohnungstypen genannt, für die das „insbesondere" zutrifft. Es werden u. a. Heime und Wohnheime und Gefälligkeitsmietverhältnisse aufgeführt, nicht jedoch Genossenschaften. Da sie keine außergewöhnliche Vermietungsform darstellen, weist ihre Nichterwähnung unter „insbesondere" eher darauf hin, dass sie nicht gemeint sind. Es kommt hinzu, dass es sich auch nicht um ein Verbot handelt. Außerdem bilden auch solche Mietverhältnisse und genauso die der städtischen Gesellschaften einen Teil des Wohnungsmarktes und prägen ihn. Dass und insbesondere in welchem Umfang ihre prozentuale Aufteilung unzutreffend wäre, kann dem Vortrag der Kl. ohnehin nicht entnommen werden, weil es hier nicht um den Gesamtbestand, sondern gemäß § 558 Abs. 3 BGB den Anteil der Wohnungen geht, deren Mieten in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind.

Bei der Mieterbefragung wird eingewandt, dass nicht jede Wohnung die gleiche Chance gehabt habe, in der Datenerfassung vertreten zu sein, weil es sich um das Ergebnis eines „Selbstauswahlprozesses" handele, da bei einer Mieterbefragung nicht jede Bevölkerungsgruppe die gleiche Gesprächsbereitschaft habe. Hier ist zu berücksichtigen, dass ausdrücklich keine Auskunftspflicht besteht. Wenn die Befragung stichprobenartig erfolgt, hat im Rahmen dessen, was machbar ist, jede Wohnung die gleiche Chance. Da der Gesetzgeber keine Auskunftspflicht ein­geführt hat, worauf die Mieter auch hinzuweisen waren (vgl. Ziffer 5.7 des Methodenberichts), muss eine daraus ggf. resultierende Ungenauigkeit des Ergebnisses hingenommen werden. Im Übrigen kommt es maßgeblich nicht auf die Mieter, sondern die Wohnungen an. Soweit bestimmte Bevölkerungsgruppen vermehrt bestimmten Wohnungen oder Wohnlagen zuzuordnen sein sollten, erfolgt in der Auswertung gerade die entsprechende Unterscheidung.

Nach alldem ist auch auf der Basis des Vortrags der Kl. nicht zu erkennen, dass es bei den befragten Personen und herangezogenen Wohnungen ein solches Ungleichgewicht geben könn­te, dass den Ergebnissen nicht eine ausreichende Grundlage für eine Schätzung beizumessen wäre. Schließlich würde selbst ein Ungleichgewicht oder das Einfließen von nicht gewünschten Mietverhältnissen nicht bedeuten, dass die relevanten Daten nicht zum Zuge kämen, da lediglich Extremwerte ausgeschieden wurden (vgl. Ziffer 6.3 des Methodenberichts). Das bedeutet, dass jedenfalls die Höchstwerte des Mietspiegels nicht, jedenfalls nicht zu Lasten der Vermieter, betroffen wären, so dass eine Schätzung auf der Basis der Höchstwerte dadurch nicht in Frage stünde.

Soweit die Kl. ausführt, dass es zu wenig Lageeinteilungen gebe und eine Lage im Außenbereich etwas anderes ist als eine solche in der Innenstadt, kann Letzterem zugestimmt werden. Daraus folgt aber nicht, dass eine Lage in der Innenstadt unter Berücksichtigung aller Umstände nicht den gleichen Wert wie eine Lage im Außenbereich haben kann. Die Kl. nennt selbst den Vorteil von mehr Grün im Außenbereich und den Vorteil einer besseren Einzelhandelsstruktur im Innenbereich. Soweit eine weitere Differenzierung der Lagen gefordert wird, ist anzumerken, dass Qualitätssteigerungen stets möglich sind, dass aber eine absolute Qualität nicht machbar ist, und drei Lagen über das hinausgehen, was andere Mietspiegel leisten (vgl. nur beispielhaft den Mietspiegel 2015 von Herne i. W., der keine konkreten Lageunterschiede ausweist).

Der Hinweis der Kl. auf weitere von dem Sachverständigen eines anderen Verfahrens festgestellte Fehler stellt keinen substantiierten Vortrag dar, so dass dem nicht nachzugehen war.

Schließlich ist den Einwänden der Kl. als positives Element des Mietspiegels entgegenzusetzen, dass er jedenfalls ein umfangreiches Datenmaterial enthält, das das private Material eines Sachverständigen weit übersteigt (vgl. LG Berlin GE 2014, 1338). Im Übrigen beruhen gerade die Daten eines Sachverständigen auch nicht auf einer von der Kl. eingeforderten Zufallsstichprobe. Trotzdem soll ein Sachverständiger aus 20 oder 30 Wohnungen mit den Mitteln der deskriptiven Statistik auch aus einer nicht repräsentativen Datenmenge die ortsübliche Vergleichsmiete feststellen können (vgl. Börstinghaus NJW 2013, 1767, 1769). Damit wird aber deutlich, dass ein Sachverständigengutachten, auf das es hinauslaufen müsste, wenn nicht mit dem Mietspiegel gearbeitet wird, dem Mietspiegel deutlich unterlegen wäre. Auch ein privater Sachverständiger müsste sich deshalb mit den Daten des Mietspiegels auseinandersetzen und sie miteinbeziehen und könnte ihnen damit im Ergebnis lediglich eigene Daten hinzufügen. Das ist zu rechtfertigen bei Wohnungen, die Besonderheiten aufweisen, die vom Mietspiegel nicht ausreichend erfasst werden. Um eine solche Wohnung handelt es sich hier aber nicht. Ein wesentlicher Umstand, der dafür spricht, dass der Berliner Mietspiegel zur Überzeugungsbildung des Gerichts geeignet ist, ist auch die Tatsache, dass Interessenvertreter der Mieter und der Vermieter an der Erstellung des Mietspiegels mitgewirkt haben, so dass anzunehmen ist, dass sie ihn nicht gebilligt hätten, wenn er den Interessen ihrer jeweiligen Mitglieder widersprochen hätte (vgl. BGH aaO.). Nach alldem ist der Berliner Mietspiegel das zur Überzeugungsbildung des Gerichts am besten geeignete Mittel. Damit ist es gerechtfertigt, dass das Gericht nach Erörterung der Einwände der Kl. eine Entscheidung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO trifft (vgl. BGH NJW 2013, 775, 776; BGH NJW 2014, 292, 293).

Das gilt jedenfalls für den vorliegenden Fall. Selbst wenn gewisse Zweifel an Qualität und Präzision des Mietspiegels gerechtfertigt sein sollten, ist das Ergebnis nämlich hier so eindeutig, dass dies in besonderem Maße dafür spricht, dass die ortsübliche Miete von den Bekl. bereits bezahlt oder überzahlt wird.

Konkret gilt hier Folgendes bei Anwendung des Mietspiegels 2013 [...]: Die Kl. trägt vor, dass die Merkmalgruppen 2 (Küche), 3 (Wohnung), 4 (Gebäude) und 5 (Wohnumfeld) positiv zu bewerten seien. Die Bekl. bestreitet, dass die Merkmalgruppe 2 positiv sei. Dazu hat die Kl. nicht weiter erwidert. Tatsächlich ist aber allein ein 4-Plattenherd mit Unterschrank ohne weitere Merkmale kein wohnwerterhöhendes Merkmal. Auch ein verfliester Arbeitsbereich und ein Anschluss für Geschirrspüler und Waschmaschine ist nicht werterhöhend. Ein verfliester Fußboden in der Küche ist nur bei hochwertigen Fliesen (und nicht bei neuen) werterhöhend, wozu die Kl. trotz des Bestreitens der Bekl. und Einräumung einer Erklärungsfrist nichts ausgeführt hat. Beim Bad will sie darauf offenbar ohnehin nicht abstellen und trägt ebenfalls zu einer Hochwertigkeit jedenfalls nichts vor. Soweit die Kl. zur Merkmalgruppe 4 (Gebäude) anführt, dass das Gebäude durch Fernwärme beheizt wird, handelt es sich nicht um ein positives Merkmal, weil sie einer modernen Heizanlage nicht gleichzustellen ist (vgl. LG Berlin GE 2010, 622; LG Berlin vom 19. Juli 2011 - 65 S 472/10 -). Allerdings tragen die Bekl. selbst unbestritten vor, es gebe einen abschließbaren Fahrradabstellraum und ggf. eine zusätzliche Wärmedämmung. Die Kl. behauptet noch das Sondermerkmal „Modernes Bad". Die weiter angeführten abgeschliffenen Dielen stellen dagegen kein Sondermerkmal dar (vgl. LG Berlin GE 2012, 271, 273). Damit ist hier allenfalls von drei werterhöhenden Merkmalen und einem Sondermerkmal auszugehen. [...]

Soweit die Kl. meint, es sei nicht gerechtfertigt, dass das Sondermerkmal nicht den Höchstwert übersteigen dürfe, kann dahingestellt bleiben, ob dieser Einwand, der im Übrigen nicht die Feststellungen des Mietspiegels selbst berührt, gerechtfertigt ist, weil er sich hier nicht auswirkt [...]. Dieser Bewertung steht schließlich auch nicht der Einwand der Kl. entgegen, es seien diver­se erhöhende und mindernde Merkmale bei der Orientierungshilfe berücksichtigt worden, die nicht bei den Mietern und Vermietern abgefragt worden seien. Zu den von der Kl. dazu konkret genannten Energieverbrauchswerten wird hier ohnehin nichts vorgetragen. Im Übrigen würden solche Merkmale die vorstehende Bewertung zu Lasten der Kl. nur dann tangieren, wenn hier Mindermerkmale mit berücksichtigt worden wären, die „vielleicht" zu Unrecht mit in die Orientierungshilfe eingeflossen sind. Hier sind aber nur Positivmerkmale zugrunde gelegt worden. [...]

Beim Berliner Mietspiegel 2013 handelt es sich – jedenfalls nach Auffassung des AG Charlottenburg – trotz der gegen die Erhebungsmethodik erhobenen wissenschaftlichen Einwände um eine taugliche Erkenntnisquelle zur Ermittlung der ortsüblichen Einzelvertragsmiete, und er sei einem Sachverständigengutachten deutlich überlegen. Im materiellen Bereich vertrat das Gericht die Auffassung, allein ein 4-Plattenherd mit Unterschrank ohne weitere Besonderheiten stelle kein wohnwerterhöhendes Merkmal dar, und bei der Beheizung durch Fernwärme handele es sich nicht um ein positives Merkmal, weil Fernwärme einer modernen Heizanlage nicht gleichzustellen ist.

Die Vermieterin (Klägerin) verlangt von den beklagten Mietern Zustimmung zur Mieterhöhung, die sie mit der Benennung von Vergleichswohnungen begründete. Zum Beweis beruft sie sich auf Sachverständigengutachten und bezieht sich ausdrücklich nicht auf den Berliner Mietspiegel, weil der nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sei. Sie trägt dazu vor, dass im Verfahren AG Charlottenburg - 235 C 133/13 - bereits ein Gutachten dazu eingeholt worden sei, und sie verlangt Beiziehung der Akte und Verwertung dieses Gutachtens. Gegen die Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel wendet sie ein, es sei nicht sachgerecht, dass auch durch Sondermerkmale der Spannenoberwert nicht überschritten werden dürfe. Außerdem seien Merkmale in die Orientierungshilfe einbezogen worden, die weder bei Vermietern noch Mietern abgefragt worden seien. Das AG hat die Klage abgewiesen.

Die ortsübliche Miete könne aus dem Berliner Mietspiegel für 2013 ermittelt werden. Die exakte Ermittlung sei schwierig, unverhältnismäßig und „grundsätzlich ohnehin nicht möglich", da sie immer nur das Ergebnis einer statistischen Erhebung sein könne. Wollte man den Mietspiegel nicht heranziehen, müsse eine bessere statistische Erhebung zugrunde gelegt werden, was zumindest sehr aufwendig wäre. Die Kosten dafür wären im Übrigen erheblich, was bei einer Mieterhöhung von – hier – 65 € monatlich und gerade im Rahmen des Mietrechts, bei dem soziale Umstände eine nicht unwesentliche Rolle spielen, unverhältnismäßig wäre.

Ob der Mietspiegel 2013 die Voraussetzungen eines qualifizierten Mietspiegels erfülle, könne dahingestellt bleiben, weil auch ein einfacher Mietspiegel eine taugliche Erkenntnisquelle sein könne.

Der Einwand, der Mietspiegel für 2013 sei nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und beruhe auf unrichtigem oder nicht repräsentativem Datenmaterial, genüge als Behauptung nicht. Die Einwände der Klägerin ließen nicht den Schluss zu, dass etwaige Mängel oder Unebenheiten so gravierend wären, dass sie den Berliner Mietspiegel völlig unbrauchbar machten. Deshalb sei die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Qualität des Berliner Mietspiegels 2013 oder der Beiziehung des Gutachtens aus einem anderen Verfahren nicht zu entsprechen.

Auch das von der Klägerin beanstandete Daten-Ungleichgewicht zwischen Groß- und Kleinvermietern beeindruckte das Gericht nicht. Ebenso wenig wie der Einwand, das Verhältnis von Wohnungen der städtischen Gesellschaften, der Genossenschaften und der privaten Vermieter bei den Vermieterbefragungen entspreche nicht dem Verhältnis, in denen diese Wohnungen von den entsprechenden Vermietern gehalten würden.

Auch der Einwand, dass bei der Mieterbefragung nicht jede Wohnung die gleiche Chance gehabt habe, in der Datenerfassung vertreten zu sein, weil es sich um das Ergebnis eines „Selbstauswahlprozesses" handele, da bei einer Mieterbefragung nicht jede Bevölkerungsgruppe die gleiche Gesprächsbereitschaft habe, verfing bei dem Gericht nicht. Eine Auskunftspflicht bestehe nicht, und wenn die Befragung stichprobenartig erfolge, habe „im Rahmen dessen, was machbar ist", jede Wohnung die gleiche Chance. Da der Gesetzgeber keine Auskunftspflicht eingeführt habe, müsse eine daraus resultierende Ungenauigkeit des Ergebnisses hingenommen werden.

Soweit die Klägerin kritisiere, dass es zu wenige Lageeinteilungen gebe und eine Lage im Außenbereich etwas anderes sei als eine solche in der Innenstadt, sei das zwar zutreffend, doch folge daraus nicht, dass eine Lage in der Innenstadt unter Berücksichtigung aller Umstände nicht den gleichen Wert wie eine Lage im Außenbereich haben könne. Soweit eine weitere Differenzierung der Lagen gefordert werde, sei anzumerken, dass Qualitätssteigerungen stets möglich seien, eine absolute Qualität sei aber nicht machbar, und drei Lagen gingen über das hinaus, was andere Mietspiegel leisteten. Der Mietspiegel 2015 von Herne etwa weise gar keine konkreten Lageunterschiede aus.

Und schließlich enthalte der Berliner Mietspiegel ein umfangreiches Datenmaterial, welches das private Material eines Sachverständigen weit übersteige, und die Daten eines Sachverständigen stammten nicht einmal aus einer Zufallsstichprobe. Ein Sachverständigengutachten wäre dem Mietspiegel deutlich unterlegen.

Im materiellen Teil entschied das Gericht, allein ein 4-Plattenherd mit Unterschrank ohne weitere Merkmale sei kein wohnwerterhöhendes Merkmal. Auch ein verfliester Arbeitsbereich und ein Anschluss für Geschirrspüler und Waschmaschine in der Küche seien nicht werterhöhend. Ein verfliester Fußboden in der Küche sei nur bei „hochwertigen Fliesen" (und nicht bei neuen) werterhöhend. Bei der Beheizung durch Fernwärme handelt es sich ebenfalls nicht um ein positives Merkmal, weil sie einer modernen Heizanlage nicht gleichzustellen sei (mit Verweis auf LG Berlin GE 2010, 622; LG Berlin vom 19. Juli 2011 - 65 S 472/10 -), und die abgeschliffenen Dielen stellten auch kein Sondermerkmal dar (mit Verweis auf LG Berlin GE 2012, 271, 273).

Das AG macht es sich hier zu einfach. Der Mietspiegel 2013 ist nach derselben Systematik erstellt worden wie die Mietspiegel 2009 und 2011. Für beide ist durch Gutachten eines gerichtlich bestellten Statistikwissenschaftlers festgestellt worden, dass sie nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sind, wobei vor allem die Erhebungsmethode kritisiert wurde. Man mag von der Qualität des Gutachtens halten, was man will – erst einmal steht es und wurde nicht durch Obergutachten in Zweifel gezogen. Es hätte also schon aus dem Gesichtspunkt des Anspruchs auf rechtliches Gehör Anlass bestanden, das Gutachten aus dem Parallelfall beizuziehen. Das AG hat hier unzulässigerweise sein vermeintliches Erkenntnisvermögen über das von Sachverständigen gestellt.

Zweitens hat ein wissenschaftlich angezweifelter Mietspiegel nicht denselben Erkenntniswert wie ein nicht angezweifelter einfacher Mietspiegel (vgl. Schach, GE 2014, 1159).

Im materiellen Teil zitiert das Gericht hinsichtlich des Punktes Fernheizung die Entscheidung einer Einzelrichterin der ZK 67, aber nicht die gegenteilige Entscheidung der Kammer (GE 2015, 387).