Ermittlung der Nettomiete bei Mieterhöhung der Bruttowarmmiete

1. Bei Vereinbarung einer Bruttowarmmiete ist für ein Mieterhöhungsverlangen zunächst eine neue Bruttokaltmiete zu bilden, von der dann die kalten Betriebskosten abzuziehen sind; eine unzulässige einseitige Änderung der Mietstruktur liegt darin nicht.

2. Eine fehlende Ermittlung der Heizkosten nach Verbrauch begründet nur ein Kürzungsrecht des Mieters bei der Abrechnung und ist für die fiktive Ermittlung der Nettomiete im Rahmen einer Mieterhöhung ohne Belang.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. hat gegenüber der Bekl. einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokalt- bzw. Teilinklusivmiete von bisher 322,70 € mit Wirkung ab dem 1. November 2007 auf 365,80 € zuzüglich anteiliger Heizkostenvorschüsse von 45,43 €. Der Anspruch ergibt sich aus § 558 Abs. 1 BGB. Das Mieterhöhungsverlangen der Kl. war formal wirksam und löste sowohl die Überlegungs- als auch die Klagefrist gemäß § 558 b BGB aus, so dass die Klage zulässig ist, weil sie diese wahrte. Ihrer Wirksamkeit stand nicht entgegen, dass die Parteien eine (unwirksame) Bruttowarmmietvereinbarung getroffen hatten und die Kl. in Anerkennung der Unwirksamkeit die unwirksame Bruttowarmmiete in eine Bruttokaltmiete bzw. von ihr als Teilinklusivmiete bezeichnete umwandelte und ausgehend von ihr die Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangte. Ebenso wie ein Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam gewesen wäre, das auf der Basis der unwirksamen Bruttowarmmietvereinbarung eine Erhöhung dieser Bruttowarmmiete insgesamt anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete abgegeben wurde (vgl. BGH, VIII ZR 212/05, vom 19.7.2005, NZM 2006, 652 = NJW-RR 2006,1305 ff. = MDR 2006, 766 ff. = WuM 2006, 418 ff. = GE 2006, 1094 f.) und ein Mieterhöhungsverlangen ebenfalls nicht deshalb unwirksam ist, weil es bei einer Bruttokaltmietvereinbarung nicht die tatsächlich zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten angibt, sondern z. B. die anhand statistischer Erhebungen ermittelten Durchschnittswerte (vgl. BGH, VIII ZR 215/05 vom 12.7.2006, WuM 2006, 569 f. = MM 2006, 334 ff. = NZM 2006, 864 f. = NJW-RR 2006, 1599 f. = ZMR 2006, 916 f. = MDR 2007, 263 f. = GE 2006, 1162 f.), muss hier von einem wirksamen Mieterhöhungsverlangen ausgegangen werden. Dass die von der Kl. vorgenommene Aufteilung der Bruttowarmmiete in eine Teilinklusivmiete unter Herausgliederung der Betriebskosten für Heizung und Warmwasser und die Angabe der übrigen (kalten) Betriebskosten aus der Erklärung heraus selbst nicht nachvollziehbar ermittelt sind, ist folglich unerheblich, dieses war nämlich in den beiden von dem BGH entschiedenen und zitierten Fällen gleichfalls nicht der Fall. Es kommt nur darauf an, dass die Erhöhung der Miete anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete, die hier als Nettokaltmiete ermittelt ist, nachvollziehbar erläutert ist. Die dafür notwendigen Grundlagen sind hier vollständig und nachvollziehbar unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel dargelegt. Die Anforderungen, die die bereits zitierte Entscheidung des BGH - VIII ZR 212/07 - an den Inhalt des MieterhöhungsverIangens hervorhebt, sind erfüllt.

Das Zustimmungsverlangen ist auch nicht deshalb unwirksam, weil es mit einer Umstellung der Mietstruktur verbunden ist. Denn angesichts dessen, dass die Bruttomietvereinbarung unwirksam war, bedurfte es insoweit keiner Zustimmung, da die Vereinbarung jedoch nicht wegen der Gesamthöhe unwirksam war, sondern lediglich soweit die Heizkosten nicht als Vorschuss ausgewiesen waren, bedurfte es bereits aus logischen und sprachlichen Gründen einer Aufführung der Heizkosten in dem Zustimmungsverlangen und auch im Klageantrag. Dass diese nun und nur als Vorschuss verlangt werden und auch verlangt werden können, ist keiner unzulässigen einseitigen Änderung der Mietstruktur geschuldet, sondern, wie oben bereits ausgeführt, zwingende Folge der Unwirksamkeit der vereinbarten Bruttowarmmiete. Falsche Angaben in Bezug auf die Berechnung der Bruttokaltmiete und die Nettokaltmiete sowie des Erhöhungsbetrags selbst betreffen die formale Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens ebenfalls nicht, sondern tangieren lediglich die Begründetheit.

Die mit der Klage gegenüber dem Mieterhöhungsverlangen vorgenommene Korrektur in Bezug auf die anteiligen Heizungs- und Warmwasserkosten stellt die zulässige Korrektur eines materiellen Fehlers dar.

Die von der Kl. in der Klageschrift vorgenommene Ermittlung der anteiligen Bruttokaltmiete unter Angabe der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Heizungs- und Warmwasserkosten ist nicht zu beanstanden. Das entspricht der Rechtsprechung des BGH für den vergleichbaren Fall der Erhöhung von Bruttokaltmieten unter Anwendung eines Mietspiegels mit Nettokaltmieten. Es ist deshalb von einer Bruttokaltausgangsmiete von 322,70 € auszugehen. Unerheblich ist auch, dass die von der Kl. in der Klageschrift vorgetragenen Heizungs- und Warmwasserkosten nicht wenigstens zu 50 % nach Verbrauch ermittelt worden sind. Denn es ist bei vereinbarten Bruttowarmmieten in aller Regel der Fall, dass keine Verbrauchserfassungsgeräte vorhanden sind, und für die Abwicklung des Mietverhältnisses bedarf es auch keiner Verbrauchserfassung. Unerheblich ist auch, dass der Mieter bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten einen Abzug von 15 % der abgerechneten Kosten vornehmen kann. Denn das stellt eine Sanktion für den nicht verbrauchsabhängig abrechnenden Vermieter dar, hat aber mit der Frage, welche Kosten tatsächlich entstanden sind, nichts zu tun. Dass und ob der Mieter bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung einen Abzug von 15 % der angefallenen Kosten vornehmen darf, ändert nämlich nichts daran, dass die Kosten entstanden sind.

Soweit die Bekl. die angesetzten Betriebs-, Heiz- und Warmwasserkosten bestreitet, hat sie damit mangels ausreichender Substantiierung keinen Erfolg. Denn sie kann in die Unterlagen bei dem Vermieter Einsicht nehmen und dann konkrete Einwände erheben.

Die Klage ist aber nur teilweise begründet. (wird ausgeführt)

Die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete wird (wg. Pflicht zur verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung) teilweise für unzulässig gehalten. Ist doch eine vereinbart, gilt für eine Mieterhöhung mit dem Berliner Mietspiegel: Zunächst sind die Heizkosten herauszurechnen und dann die kalten Betriebskosten. Eine unzulässige Änderung der Mietstruktur liegt darin nicht.

Die Parteien hatten eine Bruttowarmmiete vereinbart; im Mieterhöhungsverlangen waren die Heizkosten und die kalten Betriebskosten herausgerechnet worden. Die Mieterin meinte, darin liege eine unzulässige Änderung der Mietstruktur; darüber hinaus seien auch die Heizkosten nicht zu wenigstens 50 % nach Verbrauch ermittelt worden.

Dem folgte das Landgericht Berlin nicht; das Mieterhöhungsverlangen sei formell wirksam. In dem notwendigen Herausrechnen der Heizkosten liege keine unzulässige Änderung der Mietstruktur. Das Bestreiten der Höhe der Heizkosten durch die Mieterin sei unsubstantiiert, da sie zunächst einmal die Unterlagen hätte einsehen müssen, um konkrete Einwände zu erheben.

Unerheblich sei auch, dass die Heizkosten nicht verbrauchsabhängig ermittelt worden seien. Bei Bruttowarmmiete seien in der Regel keine Verbrauchserfassungsgeräte vorhanden. Das Kürzungsrecht des Mieters von 15 % beziehe sich nur auf einen etwaigen Nachzahlungsanspruch aus einer Heizkostenabrechnung. Der Vermieter darf also, wenn er die Bruttowarmmiete auf die Nettokaltmiete herunterrechnet, die vollen, nicht die um 15 % gekürzten Heizkosten herausrechnen. Das führt zu einer niedrigeren Nettokaltmiete und zu einem höheren Mieterhöhungsspielraum.