Ermittlung der Entschädigung für Mietereinbauten bei öffentlich geförderter Mietermodernisierung bei vorzeitigem Vertragsende

Die Kammer bestätigt ihre ständige Rechtsprechung, wonach der Mieter bei einem vorzeitigen Vertragsende eine Entschädigung für Mietermodernisierung nur für die Gesamtbaukosten nach Abzug der öffentlichen Zuschüsse verlangen kann (gegen 61. Kammer MM 1997, 321; 64. Kammer MM 1997, 322; 65. Kammer MM 2000, 135; 67. Kammer GE 1996, 259).

Den Kl. steht der geltend gemachte Anspruch nicht zu.

Die Ansicht des Amtsgerichts in dem angefochtenen Urteil ist vertretbar, entspricht jedoch nicht der Ansicht der entscheidenden Berufungskammer in ständiger Rechtsprechung. Hierzu wird unter anderem auf die Entscheidung der Kammer vom 9.12.1999 zu 62 S 324/99 = MM 2000/131 Bezug genommen. Im übrigen war die hier streitige Klausel Gegenstand der Entscheidung der Kammer vom 15. März 1999 zu 62 S 311/98, die allerdings nicht veröffentlicht ist. Die Kammer nimmt auf diese Entscheidung Bezug und hält ihre Rechtsprechung aufrecht.

Dazu wiederholt sie ihre entsprechende Argumentation:

Die Förderung der Kl. bewirkt nach Auffassung der Kammer nach Sinn und Zweck der Vereinbarung eine Reduzierung der Entschädigungszahlung der Bekl.

Dem steht auch nicht entgegen, daß es in § 2 Abs. 5 der streitbefangenen Modernisierungsvereinbarung unter anderem heißt, "... Zuschüsse, die der Mieter zur Durchführung der Maßnahmen aus öffentlichen Haushalten erhält, werden bei der Ermittlung des Entschädigungsbetrages nicht berücksichtigt. Zwar trifft es zu, daß diese Entschädigungsabrede, derzufolge bei der Ermittlung des vom Vermieter geschuldeten Entschädigungsbetrages die Zuschüsse nicht berücksichtigt werden sollen, so verstanden werden kann, daß der Entschädigungsanspruch der Kl. gegen die Bekl. wegen der von der Wohnungsbaukreditanstalt Berlin geleisteten Zuschüsse nicht gekürzt werden soll. Jedoch wird vom Wortlaut der Formulierung auch die Auslegung der Bekl. umfaßt, wonach durch diese Zuschüsse abgegoltene Aufwendungen außer Betracht bleiben sollten, daß also nur die nichtbezuschußten Kosten in die Berechnung einfließen und eine prozentuale Entschädigung lediglich in Höhe der Differenz zwischen Gesamtbaukosten und öffentlichen Zuschüssen geschuldet wird. Insoweit bedarf es wegen des mehrdeutigen Wortlautes einer Auslegung dieser Klausel, die sich an Sinn und Zweck der Entschädigungsvereinbarung gemäß §§ 133, 157 BGB orientiert und hierbei sowohl die berechtigten Belange beider Parteien als auch die Anforderungen des redlichen Geschäftsverkehrs berücksichtigt. Dies führt nach Auffassung der Kammer dazu, daß der Auslegung, daß eine Entschädigung nur insoweit verlangt werden kann, als die Aufwendungen nicht bereits durch Zuschüsse der Wohnungsbaukreditanstalt gedeckt sind, der Vorzug zu geben ist. Hierbei ist maßgeblich, daß die Bekl. - bzw. ihre Rechtsvorgängerin - bei einer vermieterseits durchgeführten Modernisierung die Zuschüsse aus öffentlicher Hand selbst erhalten und dadurch den eigenen Kostenaufwand erheblich reduziert hätte. Durch eine Vereinbarung jedoch, die sie zwänge, für den Fall der den Mietern gestatteten Modernisierung die Baukosten insgesamt zu übernehmen, wäre die Bekl. als Vermieterin dem Mieter gegenüber unangemessen benachteiligt. Denn der Vermieter müßte selbst den Mieter auf der Basis der gesamten Kosten der Maßnahmen umfassend entschädigen, ohne daß er selbst noch Anspruch auf die Zuschüsse aus öffentlicher Hand hätte. Auf der anderen Seite wäre der Mieter bevorzugt , da seine Aufwendungen nunmehr sowohl von der Wohnungsbau Kreditanstalt bezuschußt als auch vom Vermieter entschädigt werden würden, denn die Richtlinien über die Zuwendungsgewährung für Mietermodernisierung enthalten keine Regelung, nach der der Mieter bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet ist, den Zuschuß zurückzuzahlen.

Zwar ist es zutreffend, daß auch der Mieter, der nicht auszieht, im Wege ersparter Aufwendungen, weil er trotz erhöhten Wohnkomforts wegen der Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 2 Abs. 2 der Modernisierungsvereinbarung keine erhöhte Miete zahlen muß, mittelbar in den Genuß der Baukostenzuschüsse kommt, denn er wohnt den einem Ausziehenden auszuzahlenden Betrag ab, ohne eine Mieterhöhung fürchten zu müssen. In diesem Abwohnen liegt zwar auch ein Vorteil für den Vermieter, welcher mit zunehmender Mietdauer bis zum Vertragsende immer weniger aufwenden muß, um für den nachfolgenden Mieter die Miete nach Maßgabe der tatsächlichen Kosten erhöhen zu können (vgl. insoweit LG Berlin, Urteil vom 2. November 1995 - 67 S 287/95 GE 1996, 259, 261). Jedoch trifft dies auf einen vorzeitig ausziehenden Mieter gerade nicht zu, und es ist vorliegend gerade auf den Fall abzustellen, in welchem ein Betrag nicht abgewohnt wurde und § 2 Abs. 5 der Modernisierungsvereinbarung eine auslegungsbedürftige Regelung trifft. Die Kammer vermag sich jedoch im weiteren der Argumentation der Zivilkammer 67 (a. a. O.) nicht anzuschließen, daß es bei Abzug der Förderung von den Kosten der Mietermodernisierung zu einer Bevorzugung des Vermieters käme, der keine angemessene Entschädigung an den ausziehenden Mieter zu zahlen habe. Es ist zwar durchaus zuzugeben, daß der Mieter dem Vermieter durch die durchgeführte Modernisierung Zeit und Mühe erspart hat und nach den Modernisierungsrichtlinien primär der Mieter zuwendungsberechtigt ist. Jedoch spricht § 2 Abs. 5 der Modernisierungsvereinbarung ausdrücklich von Entschädigungsbeträgen, und bereits der Verzicht des Vermieters auf eine Mieterhöhung aufgrund der Modernisierung entspricht einem Teil der Schadlosstellung des Mieters durch die Vereinbarung. Geht man von dem Begriff "Entschädigung" aus, der eine Schadlosstellung des Mieters als Initiator der Modernisierungsmaßnahme im Auge hat, entspricht dem Schaden des Mieters unter Berücksichtigung des zusätzlichen Verzichts auf eine Erhöhung doch nur der Betrag, der weder in prozentualer Höhe abgewohnt noch bereits in Form eines Baukostenzuschusses von anderer Seite beglichen wurde (vgl. Amtsgericht Mitte - Urteil vom 7. April 1998 - 19 C 852/97 -). Da nach Sinn und Zweck der Modernisierungsförderung weder die Unterstützung des einzelnen Mieters noch die des Vermieters, sondern vielmehr die allgemeine Verbesserung der Wohnsituation im Vordergrund steht, spricht auch dieser Umstand für die von der Kammer vertretene Auffassung, daß die Zuschüsse als solche nicht zu ignorieren, sondern von den Gesamtkosten vor der Berechnung der Entschädigungszahlung abzuziehen sind. Grundlage der Förderung der Wohnungsbau-Kreditanstalt war nämlich Nr. 16 der ModInstRL 90 der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen vom 5. April 1990. Diese Förderung verfolgte den Zweck, bauliche Verbesserungsmaßnahmen im besonderen Interesse der städtebaulichen Entwicklung durchzuführen (A 1 [1] ModInstRL 90). Dem steht auch nicht die von der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin eingeholte Auskunft der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 10. November 1997 - 67 S 255/97 - MM 1998, 126) entgegen. Die Absichten der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen sind für die Auslegung der streitgegenständlichen Klausel nicht maßgeblich, denn diese war weder am Vertragsschluß beteiligt, noch ergeben sich Hinweise auf ihre Absichten aus dem von den Parteien verwendeten Vertragsmuster.

vom 10. November 1997 - 67 S 255/97 - MM 1998, 126) entgegen. Die Absichten der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen sind für die Auslegung der streitgegenständlichen Klausel nicht maßgeblich, denn diese war weder am Vertragsschluß beteiligt, noch ergeben sich Hinweise auf ihre Absichten aus dem von den Parteien verwendeten Vertragsmuster. Die Kammer vermag sich auch nicht der Auffassung der Zivilkammer 61 des Landgerichts Berlin (vgl. LG Berlin, Urteil vom 28. Juli 1997 - 61 S 27/97 - MM 1997, 321) anzuschließen. Zwar teilt auch die Kammer die Ansicht der Zivilkammer 61 des Landgerichts Berlin (a. a. O.), daß es sich bei der Modernisierungsvereinbarung um ein Regelwerk handelt, welches dem AGB-Gesetz unterliegt und welches von der Rechtsvorgängerin der Bekl. im Sinne von § 1 AGBG gestellt worden ist. Dies folgt nicht nur aus der graphischen und textlichen Gestaltung der Vereinbarung, sondern auch insbesondere daraus, daß die verschiedenen Mietberufungskammern über eine Mehrzahl von Fällen zu entscheiden hatten, in denen die streitgegenständliche Klausel verwendet wurde. Die Vereinbarung ist auch zu einem Zeitpunkt geschlossen worden, als das AGBG auf dem Gebiet der DDR bereits galt, denn dieses ist mit Mantelgesetz vom 21. Juni 1990 (GBl. DDR 1994 I, 357) mit Wirkung vom 1. Juli 1990 übernommen worden. Auch hält die Kammer § 5 AGBG grundsätzlich für anwendbar, nach dem Unklarheiten in Klauseln zu Lasten des Verwenders gehen. Dies führt jedoch nach Auffassung der Kammer nicht zu dem Ergebnis, daß die Förderungsbeträge bei der Entschädigung zu ignorieren sind, denn die Anwendung der Rechtswirkungen von § 5 AGBG tritt nur ein, wenn sich die Mehrdeutigkeit der betreffenden Klausel nicht im Wege der objektiven Auslegung beseitigen läßt (vgl. Ulmer/Brandner/Hensen, AGBG, § 5 Rz. 25 m. w. N.). Hier ist zum einen der Wortlaut zugrunde zu legen (Ulmer/ Brandner/Hensen, a. a. O., § 5 Rz. 16). Daneben ist der Wille verständiger und redlicher Vertragspartner zu berücksichtigen (vgl. BGH NJW 1993, 1381, 1382), wobei auf diejenigen Verkehrskreise abzustellen ist, denen gegenüber die betreffenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen gewöhnlich Verwendung finden (vgl. BGH WM 1990, 1389). Schließlich ist der Sinn und Zweck der fraglichen Klausel nach dem Verständnis des typischen Durchschnittskunden des Verwenders zu beachten (vgl. BGH BB 1984, 1511). Hierbei kann die Klauselauslegung nicht losgelöst vom Hintergrund der Entschädigungsvereinbarung stattfinden. Der Mieter soll durch eine solche Vereinbarung davor geschützt werden, erhebliche Summen in eine Wohnung zu investieren, ohne dann - bei frühzeitigem Auszug - die Vorteile seiner Aufwendungen genießen zu können. Schon von daher erscheint der Kammer die Auslegung der Klausel dahingehend, daß der Mieter für etwas entschädigt werden soll, wo ein Schaden bei ihm gar nicht eingetreten ist, fernliegend. Bereits aus dem Sinngehalt des Wortes "Kosten" ergibt sich darüber hinaus mit ausreichender Deutlichkeit, daß die Basis für die von einem Mieter zu beanspruchende Entschädigung nur derjenige Betrag sein kann, der sich nach Abzug der öffentlichen Zuschüsse ergibt. Denn in dem Umfang dieser Zuschüsse haben die von einem Mieter durchgeführten Baumaßnahmen ihn nichts gekostet, weil seine Vermögenseinbußen durch Leistungen von anderer Seite bereits ausgeglichen worden sind. Bei einem natürlichen Verständnis des Wortes "Kosten" kann darunter aber nur derjenige Betrag verstanden werden, der sich im

chüsse ergibt. Denn in dem Umfang dieser Zuschüsse haben die von einem Mieter durchgeführten Baumaßnahmen ihn nichts gekostet, weil seine Vermögenseinbußen durch Leistungen von anderer Seite bereits ausgeglichen worden sind. Bei einem natürlichen Verständnis des Wortes "Kosten" kann darunter aber nur derjenige Betrag verstanden werden, der sich im Ergebnis tatsächlich als Vermögenseinbuße beim Mieter ergibt.

Die Einholung eines Rechtsentscheids zu dieser Frage scheidet aus. (wird ausgeführt)

Die Investitionsbank Berlin (IBB) förderte und fördert Modernisierungen durch Mieter, wobei die Mietvertragsparteien eine Mustervereinbarung unterzeichnen müssen, die vorsieht, daß der Mieter bei vorzeitigem Auszug eine Entschädigung für noch nicht abgewohnte Baukosten erhält. Leider ist nicht eindeutig geregelt, ob der IBB-Zuschuß für den Mieter im Falle eines vorzeitigen Auszugs auf die Entschädigung angerechnet wird oder nicht.

In dem vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall war wie in vergleichbaren Vereinbarungen geregelt, daß Zuschüsse bei der Ermittlung des Entschädigungsbetrages "nicht berücksichtigt werden". Der Mieter meinte, damit sei klar, daß er einen Anspruch auf volle Entschädigung für die noch nicht abgewohnten Baukosten habe und konnte sich dazu auf die überwiegende Rechtsprechung der Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin stützen.

Mit Urteil vom 2. November 2000 bestätigte die 62. Kammer des Landgerichts Berlin ihre bisherige ständige Rechtsprechung, wonach Zuschüsse der WBK bei der Entschädigung des Mieters nicht zu berücksichtigen seien. Das ergebe sich aus Wortlaut und Sinn der Modernisierungsvereinbarung.

Der Bürger steht ratlos da und weiß nicht, was denn nun rechtens ist (vgl. schon die kommentierende Überschrift in GE 1996, 236): Eigentlich stehen ja auch die Zuschüsse weder dem Vermieter noch dem Mieter in voller Höhe bei einem vorzeitigen Auszug zu, so daß die verschiedenen Auslegungen von Sinn und Zweck der Förderungsvereinbarung durch die Mietberufungskammern beinahe zwangsläufig sind. Solange nicht jemand auf die (kühne) Idee kommt, in solchen Fällen die Zuschüsse zur Hälfte auf Mieter und Vermieter aufzuteilen, hilft nur ein Blick in den Geschäftsverteilungsplan des Landgerichts.