Ermittlung des merkantilen Minderwerts aufgrund von durch Nachbarbebauung verursachte Schäden

Zur Ermittlung des merkantilen Minderwerts von Baugrundstücken aufgrund von Schäden, die durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück entstanden sind.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Kl. - Eigentümerin des Hausgrundstücks Xstraße A. - verlangt von der Bekl. Zahlung eines Vorschusses (92.304,12 € auf der Grundlage ihres Gutachters P. zur Beseitigung von durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück Xstraße B. verursachten Schäden (Rissbildung) an dem Gebäude Xstraße A. und Ersatz des hierdurch entstandenen merkantilen Minderwerts am Gebäude (7,5 % des Verkehrswertes = 489.858.19 €). Die Bekl. war Eigentümerin des jahrzehntelang unbebauten Nachbargrundstückes und ließ ab 2008 dort ein Wohngebäude errichten und teilte es in Wohnungseigentum auf (jetzige Eigentümerin ist die WEG). Die Streithelferin zu 1. ist die von der Bekl. seinerzeit beauftragte Generalunternehmerin. Die Streithelferin zu 2. hat im Auftrag der Streithelferin zu 1. die Gründungsarbeiten durchgeführt.

Das Landgericht hat nach aufwendiger Beweisaufnahme durch Einholung von Gut­ achten des Sachverständigen K. die Bekl. zur Zahlung von 383.692,12 € verurteilt und im Übrigen die Klage abgewiesen.

Die Kl. habe gegen den Bekl. einen verschuldensunabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 5 % des Verkehrswertes (326.572,12 €) wegen des merkantilen Minderwertes, der durch die von den Bauarbeiten verursachten Schäden eingetreten sei. Ferner habe sie einen Anspruch in Höhe von 57.120 € auf Zahlung eines Kostenvorschusses für die Beseitigung der durch die Bauarbeiten an dem früheren Grundstück der Bekl. verursachten Schäden an dem Gebäude der Kl.. Hiergegen haben die Bekl. und die Streithelferin Berufung eingelegt. Die Berufung hatte keinen Erfolg. […]

Das Landgericht hat zu Recht unter Zugrundelegung eines von der Kl. substantiiert dargelegten und von der Bekl. nicht substantiiert bestrittenen Verkehrswertes von 2.750 €/m2, einer Gesamtwohnfläche von 2.375,07 m2 und einem nach § 287 ZPO geschätzten merkantilen Minderwertes von 5 % des Verkehrswertes, einen Anspruch auf Ersatz des merkantilen Minderwertes in Höhe von 326.572,12 € der Kl. zugesprochen.

Die nachfolgend abgehandelten Einwendungen der Bekl.seite sind nicht berechtigt:

1. Hinweispflicht

Die Bekl.seite ist der Auffassung, es bestehe, auch wenn man einen merkantilen Minderwert unterstelle, keine Hinweispflicht gegenüber potentiellen Käufern, da die Setzungen längst abgeschlossen seien.

Auf den Umstand, dass die Setzungen nach dem Vortrag der Bekl.seite abgeschlossen sind, kommt es aber nicht entscheidend an. Wie das Landgericht im Einzelnen ausgeführt hat, liegt ein merkantiler Minderwert bereits dann vor, wenn trotz erfolgter und erfolgreicher Mängelbeseitigung eine verringerte Verwertbarkeit gegeben ist, d. h. eventuelle Kaufinteressenten gleichwohl ein den Preis beeinflussendes geringeres Vertrauen in die Qualität des Gebäudes haben („psychologischer Minderwert“, Seite 24 Urteil des Landgerichts unter Hinweis auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 8.12.77, IV ZR 60/78; seither ständige Rechtsprechung vgl. die Nachweise in Rn. 19 des Urteils des BGH vom 6.12.12 - VII ZR 84/10 - bei Juris).

Das ist hier der Fall; allein der Umstand, dass es im Zuge von Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück zu den streitgegenständlichen Schäden und Rissen gekommen ist, lässt Zweifel der Kaufinteressenten an der Stabilität des Gebäudes, insbesondere auch in Extremsituationen oder außergewöhnlichen Wetterlagen (z. B. Orkan, Erderschütterungen) als nicht unbegründet erscheinen. Diese Zweifel finden nicht nur ihren Niederschlag im Kaufpreis, sondern das Wissen um die „Vorgeschichte“ des Gebäudes könnte auch einen Einfluss auf die Kaufentscheidung überhaupt haben.

Über Umstände wiederum, die Einfluss auf die Kaufentscheidung - das Ob und das Wie - des potentiellen Käufers haben, ist jedoch vom Verkäufer aufzuklären.

2. Merkantiler Minderwert nach Wohnungseigentum

a. In der Berufungsinstanz wird ferner eingewandt, dass der merkantile Minderwert für jede einzelne Wohnung schon deswegen gesondert zu berechnen sei, da es auf den Zeitpunkt des Erwerbs und die jeweilige Menge der Mängel ankomme.

Bereits der gedankliche Ansatz ist falsch:

Der merkantile Minderwert ist das trotz erfolgter Mängelbeseitigung niedrigere Kaufpreisniveau im Vergleich zu dem Kaufpreis, der für das Objekt gezahlt werden würde, wenn es diese Mängel niemals aufgewiesen hätte. Der merkantile Minderwert ist also das Ergebnis einer vom potentiellen Käufer „gefühlten“ Gefahr des Wiederauftretens des betreffenden Mangels oder der minderen Qualität des Kaufgegenstandes nachdem der Mangel beseitigt worden ist.

Auf den konkreten Zustand der betreffenden Wohnung vor Mängelbeseitigung kommt es daher nicht an.

b. Zwar ist es denkbar, dass man bei individueller Betrachtung jeder einzelnen Wohnung zu (geringfügig) unterschiedlichen Beträgen hinsichtlich des Minderwerts kommt, weil die Höhe des Minderwertes - also die Differenz zwischen dem merkantilen Wert der Wohnung ohne Mängel und dem Wert der Wohnung mit reparierten Mängeln - ggf. auch von anderen Faktoren abhängt.

Zum Beispiel könnte der Mangel „gefühlte Besorgnis, dass es wieder zu Rissbildung kommt“ bei einer Wohnung mit schlechtem Ausstattungs- und Erhaltungszustand und entsprechend günstigerem Kaufpreis zu einem niedrigerem merkantilen Minderwert führen.

Allerdings ist eine derartige „individualisierte“ Berechnung des merkantilen Minderwerts nach den einzelnen Wohneinheiten entgegen der Auffassung der Bekl.seite nicht geboten.

Wie bereits unter bei den Ausführungen zur Aktivlegitimation der Kl. unter 1 c. ausgeführt wurde, ist es entsprechend der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zu Mängelbeseitigungsansprüchen gegenüber dem Bauträger hier sachgerecht, von einer „Vergemeinschaftung von Individualansprüchen“ auszugehen, weil die Ursache der Forderungen aus einem einheitlichen, die Wohnungseigentümergemeinschaft als Ganzes betreffenden Lebenssachverhalt (hier: „Schäden durch Baumaßnahmen auf dem Nachbargrundstück“) herrührt und es aus prozessökonomischen und Kostengründen geboten ist, dass sämtliche Ansprüche einheitlich geltend gemacht werden und nicht durch die einzelnen Eigentümer.

Somit ist bei der Berechnung des Minderwertes keine „individuelle“, auf die einzelne Wohneinheit bezogene Betracht geboten, sondern die Berechnung kann, wie es das Landgericht gemacht hat, unter Heranziehung des Verkehrswertes pro qm bezogen auf die gesamte Fläche des Gebäudes erfolgen.

3. Schätzung nach § 287 ZPO

a. Während das Landgericht noch in der mündlichen Verhandlung am 24.2.14 den Hinweis erteilt hat, dass ein weiteres Sachverständigengutachten zum merkantilen Minderwert einzuholen sei, hat es anschließend hiervon Abstand genommen und den merkantilen Minderwert nach § 287 ZPO auf 5 % des Verkehrswertes geschätzt.

In der Begründung kommt auf der einen Seite zum Ausdruck, dass das Landgericht nunmehr die Schwierigkeit erkannte, hier - auch wenn sachverständig beraten - zu einem bestimmten, genau begründbaren, merkantilen Minderwert zu kommen:

„Es ist davon auszugehen, dass es einen Markt für bestimmte Wertminderungen der hier vorliegenden Art nicht gibt, so dass keine allgemeinen Parameter gefunden werden könnten, nach denen Abschläge zu bemessen sind“, S. 24 unten des Urteils.

Auf der anderen Seite war das Landgericht aber der Auffassung, dass die streitgegenständlichen Umstände wertmindernd zu Buche schlagen müssen:

„… so wird wenigstens vermieden, dass der Geschädigte völlig leer ausgeht, obwohl die Ersatzpflicht für einen Schaden erheblichen Ausmaßes feststeht", S. 25 des Urteils.

Das sich daran anschließende Problem, in welcher Höhe die Wertminderung zu bemessen ist, hat das Landgericht dergestalt gelöst, dass es den untersten Prozentsatz der in vergleichbaren Fällen in Betracht kommenden Wertminderungsspanne zugrunde gelegt hat - nämlich 5 %.

Der Senat hält diese Vorgehensweise insbesondere auch im Hinblick auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 6.12.12 - VII ZR 84/10 - an welcher sich auch das Landgericht orientiert hat, für richtig; die Einholung eines Sachverständigengutachtens ist nicht geboten.

b. Der Bundesgerichtshof hat zwar in der genannten Entscheidung darauf hingewiesen, dass es „grundsätzlich einen richtigen Ansatz darstelle, bei der Bemessung des merkantilen Minderwerts Experten zu befragen, wie sich der reparierte Schaden auf den Bereitschaft potentieller Kaufinteressenten am Markt zur Zahlung des vollen oder nur eines entsprechend geminderten Kaufpreises auswirken würde."

Auf der anderen Seite hat der Bundesgerichtshof es als zulässig (und in dem betreffenden Fall sogar als geboten) angesehen, die Schadenshöhe nach § 287 ZPO zu schätzen, wenn es „nur an ausreichenden Anhaltspunkten fehlt, einen einheitlichen Schaden in seinem vollen Umfang zu schätzen.“ Die Umstände, die die Annahme eines erheblichen merkantilen Schadens rechtfertigten, böten „in der Regel auch ausreichende Grundlage für die Ermittlung eines gewissen (Mindest-) Schadens nach § 287 ZPO. Auch wenn der so geschätzte Betrag hinter dem wirklichen Schaden zurückbleiben möge, werde wenigstens vermieden, dass der Geschädigte völlig leer ausgehe. Dieses entspreche dem Zweck des § 287 ZPO, der, um derartige unbillige Ergebnisse zu vermeiden, dem Richter auferlege, einen Schaden trotz unvollständiger Aufklärung des Sachverhalts durch Schätzung festzulegen.

c. Nach diesen Vorgaben hält auch der Senat die Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht für erforderlich. […]

4. Relation zwischen Schadensbeseitigungskosten und Verkehrswert

Die Bekl. hat mit Schriftsatz vom 24.8.16 auf eine kürzlich ergangene Entscheidung des Landgerichts Hamburg (Urteil vom 3.2.16 - 302 O 365/14 -) hingewiesen, in welcher das Vorliegen eines merkantilen Minderwerts im Hinblick auf die Relation zwischen Schadensbeseitigungskosten und Verkehrswert verneint wurde. Da die Schadenssumme nur 1,42 % des Verkehrswertes betrage - so das Landgericht Hamburg - liege kein schwerwiegender Mangel vor, der dem Bauwerk auch nach Beseitigung noch als Makel anhafte und seitens der Interessenten die Befürchtung eines Folgeschadens aufkommen ließen.

Im vorliegenden Fall betragen die Schadensbeseitigungskosten sogar nur 0,87 % des Verkehrswertes.

Nach Auffassung des Senats wird diese rein „rechnerische Argumentation“ dem Inhalt des merkantilen Minderwerts nicht gerecht.

Der merkantile Minderwert ist letztlich nur die Folge eines vom Kaufinteressenten „gefühlten“ Makels, der dem Bauwerk anhaftet, obwohl der Mangel beseitigt, d. h. das Bauwerk mangelfrei ist. Das „Gefühl“ des Mangels resultiert einerseits aus der unbestimmten Befürchtung, der/ein Mangel könne wieder auftreten, und andererseits ist das Objekt „gefühlt“ weniger wert, weil es schon einmal „repariert“ werden musste, als Mängel aufgewiesen hat. Ähnliche Gefühle sind im Spiel, wenn ein selbst erstklassig reparierter Unfallwagen bewertet wird.

Dabei ist die Höhe der Schadensbeseitigungskosten aber nur ein und nicht zwingend das ausschlaggebende Kriterium bei der Annahme eines Minderwertes jedenfalls bei Bauwerken. Es ist denkbar, dass ein Gebäude mit einem Mangel behaftet war, dessen Beseitigung nicht viel kostete, dessen früheres Vorhandensein bei dem Erwerber gleichwohl erhebliche, überproportionale sich auf den Kaufpreis und die Kaufentscheidung auswirkende, negative Gefühle auslöst. Dieses dürfte z. B. bei einem früheren Befall von Holzbock oder Ratten der Fall sein, um ein extremes Beispiel zu nennen.

Aber auch Umstände, die - wie im vorliegenden Fall - letztlich die Stabilität eines Bauwerks betreffen, lösen beim potentiellen Käufer auch dann starke Bedenken aus, wenn sich die Mängelbeseitigungskosten im Vergleich zum Verkehrswert in Grenzen halten. Denn der Käufer befürchtet aufgrund der schon einmal nach Erschütterungen durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück aufgetretenen Rissbildungen, dass es mit der Stabilität des Gebäudes nicht zum Besten bestellt ist. Realisiert sich die Befürchtung des Käufers, dass das Gebäude durch Erschütterungen irgendwelcher Art erneut zu Schaden kommt, so sind die Kosten, die für die Beseitigung der neuen Schäden erforderlich sind, weder in der Realität noch in der Vorstellung des Käufers auf den Betrag begrenzt, der für die Beseitigung der bereits aufgetretenen Schäden erforderlich war. Vielmehr geht die Befürchtung des Käufers dahin, dass unter Umständen infolge der angenommenen Instabilität ein weit kostenintensiverer Schaden entstehen könnte.