Ermittlung der ortsüblichen Miete im Rahmen der sog. Mietpreisbremse mit Hilfe des Berliner Mietspiegels und nicht durch Sachverständigengutachten

Das Gericht darf die ortsübliche Vergleichsmiete nach §§ 286, 287 ZPO auch dann anhand einer Schätzung unter Heranziehung der „Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung“ auf Grundlage des Berliner Mietspiegels 2019 ermitteln, wenn ein Sachverständigengutachten vorliegt, das zu einem abweichenden Ergebnis gelangt.

Die Parteien streiten um die höchstzulässige Nettokaltmiete für die Wohnung der Kl. Die Wohnung ist 119,35 m² groß und verfügt über ein Bad mit überwiegend wohnwerterhöhenden Merkmalen. In den Wohnräumen liegt überwiegend versiegelter Dielenfußboden. Das Gebäude hat einen abschließbaren Fahrradraum sowie sieben Parkplätze und zwei abschließbare Garagen für Pkw, die gegen Entgelt angemietet werden können. Der Energiebedarfskennwert des Gebäudes beträgt 190,2 kWh(m²a). Die Wohnung liegt in einer besonders lärmbelasteten Lage.

Die Kl. haben behauptet, die Wohnung sei ohne Herd und Spüle vermietet worden, da die bei Einzug vorhandene Einbauküche instandsetzungsbedürftig gewesen sei und - was unstreitig geblieben ist - im Einverständnis mit der Bekl. von den Kl. entfernt werden durfte.

Die Bekl. hat behauptet, das Gebäude befinde sich aufgrund von ihr laufend vorgenommener Instandsetzungsmaßnahmen in einem überdurchschnittlich guten Zustand.

Das Amtsgericht hat die Klage überwiegend abgewiesen und die höchstzulässige Nettokaltmiete anhand eines Sachverständigengutachtens auf 1.236,40 € bestimmt. Hiergegen wenden sich die Kl. mit ihrer Berufung. Sie meinen, das Amtsgericht hätte die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels 2019 bemessen müssen. Darüber hinaus seien die Beweisfrage sowie die Grundannahmen des Sachverständigengutachtens unzutreffend gewesen; die ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete sei daher überhöht.

Die Bekl. verteidigt das angefochtene Urteil und begehrt mit der Anschlussberufung die Korrektur eines geringfügigen Rechenfehlers des Amtsgerichts.

Die Kammer hat den Rechtsstreit der Einzelrichterin zur Vorbereitung der Entscheidung übertragen. Die Kammer hat den Sachverständigen F. im Termin zur mündlichen Verhandlung vor der Kammer zur Erläuterung seines Sachverständigengutachtens vom 15. Oktober 2021 und dem Ergänzungsgutachten vom 4. November 2022 gehört.

1. Die Berufung der Kl. ist teilweise erfolgreich.

a. Sie ist zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 517, 519, 520 ZPO.

b. Sie ist teils begründet, teils unbegründet. Die Kl. haben gegen die Bekl. einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Nettokaltmiete in Höhe von insgesamt 4.288,44€ aus §§ 556g Abs. 1 Satz 3 und Abs. 2, 556d Abs. 1 BGB i.V.m. § 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 1 BGB. Dieser Betrag setzt sich zusammen aus monatlich 329,88 € für den zweitinstanzlich noch streitigen Zeitraum Februar 2020 bis einschließlich Februar 2021. Darüber hinaus haben sie einen Anspruch auf Feststellung der höchstzulässigen Nettokaltmiete in Höhe von 1.045,03 €. Im Übrigen ist die Berufung zurückzuweisen.

Die Wohnung liegt in einem Gebiet mit angespannten Wohnungsmärkten i.S.d. § 556d Abs. 2 BGB, für das die Vorschriften der „Mietpreisbremse“ anwendbar sind; die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. Mai 2015 ist wirksam (BGH, Urteil vom 5. Juli 2023 - VIII ZR 94/21 - juris Rn. 17 ff.). Die nach § 556d Abs. 1 BGB höchstzulässige Nettokaltmiete im Zeitpunkt des Mietvertragsbeginns am 30. September 2019 für die streitgegenständliche Wohnung beträgt 1.045,03 €. Die vereinbarte Monatsmiete von 1.374,91 € ist mithin um 329,88 € überhöht.

aa. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist auf Grundlage des Berliner Mietspiegels 2019 zu bestimmen, der jedenfalls den gesetzlichen Anforderungen an einen einfachen Mietspiegel genügt und deswegen als Schätzgrundlage herangezogen werden darf (LG Berlin, Urteil vom 7. September 2022 - 64 S 99/21 - GE 2022, 1263, juris Rn. 17 ff.). Dabei greift die Kammer zur Einordnung einer Wohnung innerhalb der zutreffenden Spanne des Mietspiegels im Rahmen des § 287 ZPO auf die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung zurück.

Die Kammer ermittelt die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels, obwohl ein Sachverständigengutachten vorliegt. Das Vorliegen eines Sachverständigengutachtens und die Verwendung eines Mietspiegels schließen sich nicht aus. Auch ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB kann eine taugliche Erkenntnisquelle bei der richterlichen Überzeugungsbildung hinsichtlich der ortsüblichen Vergleichsmiete sein. Denn ein solcher Mietspiegel stellt ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben, wobei die Reichweite der Indizwirkung von den konkreten Umständen des Einzelfalls, insbesondere der Qualität des Mietspiegels, abhängt. Soweit die Indizwirkung des Mietspiegels reicht, ermöglicht diese dem Tatrichter mittelbar, sich die volle richterliche Überzeugung gemäß § 286 Abs. 1 ZPO über die ortsübliche Vergleichsmiete zu bilden (BGH, Beschluss vom 25. Oktober 2022 - VIII ZR 223/21 - GE 2023, 393, juris Rn. 21 m.w.N.).

Die Wohnung fällt aufgrund ihrer guten Wohnlage und der Bezugsfertigkeit bis 1918 mit ihrer Größe von 119,35 m² in das Feld L1 mit einem Unterwert von 5,48 €/m², einem Mittelwert von 7,33 €/m² und einem Oberwert von 10,48 €/m². Sie ist in der Spanneneinordnung beim Mittelwert zuzüglich 20 % und damit mit einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 7,96 €/m² zu bewerten, da die Merkmalgruppe 1 (Bad) unstreitig positiv und die übrigen Merkmalgruppen neutral einzuordnen sind.

(1) Die Merkmalgruppe 2 (Küche) ist weder positiv noch negativ einzuordnen. Zwar ist zwischen den Parteien unstreitig, dass die bei Einzug der Kl. vorhandene Einbauküche nicht mitvermietet wurde und die Bekl. insoweit keine Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht trifft. Gleichwohl ist damit nach dem Dafürhalten der Kammer weder das wohnwertmindernde Merkmal „Keine Kochmöglichkeit oder Gas-/Elektroherd ohne Backofen“ oder „Keine Spüle“ noch das wohnwertsteigernde Merkmal einer vorhandenen Einbauküche erfüllt. Die Kammer hält es für interessengerecht, der vorhandenen Kücheneinrichtung mit der Verneinung des Negativmerkmals und der Ersetzungsmöglichkeit durch die Kl. im Einverständnis mit der Bekl. durch die Verneinung des Positivmerkmals Rechnung zu tragen. Dies gilt umso mehr vor dem Hintergrund, dass der Kl. im Termin zur mündlichen Verhandlung vor der Kammer angab, dass die Kl. die bei Einzug vorhandene Spüle weiterhin nutzten.

Diese Wertung steht nicht im Widerspruch zu der von den Kl. angeführten Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 24. Oktober 2018 - VIII ZR 52/18 - juris Rn. 17 ff.). Denn auch danach bleibt eine bei Mietbeginn vorhandene Einbauküche, die im Einverständnis mit den Vermietern entsorgt und auf Kosten der Mieter ersetzt werden kann, als wohnwerterhöhender Faktor unberücksichtigt. So liegt es auch hier.

(2) Die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) ist neutral zu bewerten, weil weder wohnwerterhöhende noch -mindernde Merkmale vorliegen. Versiegelte Dielen stellen kein hochwertiges Parkett oder einen gleichwertigen Bodenbelag i.S.d. Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung dar (LG Berlin, Beschluss vom 11. Februar 2019 - 65 S 241/18 - juris Rn. 5 ff.). Das erstinstanzlich zwischen den Parteien streitige Merkmal der überwiegenden Wärmeschutzverglasung (Einbau ab 2002) liegt nicht vor. Die dahingehend darlegungsbelastete Bekl. ist dem Vortrag der Kl., die Fenster seien überwiegend 1998 eingebaut worden, nicht unter Angaben konkreter Einbaudaten entgegengetreten.

(3) Die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) ist neutral zu bewerten, weil dem Positivmerkmal des abschließbaren Fahrradraums das Negativmerkmal des Energiebedarfskennwerts größer als der um 20 % erhöhte Energieverbrauchskennwert von 155 kWh/(m²a) gegenübersteht und weder ein überdurchschnittlich guter Instandhaltungszustand des Gebäudes noch ein Pkw-Parkplatzangebot vorliegt.

Ein überdurchschnittlich guter Instandhaltungszustand setzt regelmäßig voraus, dass sich der Zustand des Gebäude(-teils), in dem die Wohnung liegt, von einem üblichen Instandhaltungszustand positiv abhebt. Das vermag die Kammer anhand der vorliegenden und zwischen den Parteien unstreitigen Fotos von dem Gebäude nicht zu erkennen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus den beklagtenseits dargelegten Instandhaltungsmaßnahmen, die sich großteils auf die Schließanlagen des Gebäudes beziehen und auch im Übrigen standardmäßige Instandhaltungsmaßnahmen darstellen (Baumpflege, Überprüfung elektronischer Anlagen).

Für das Vorhandensein des wohnwerterhöhenden Merkmals des Pkw-Parkplatzangebots kommt es vorliegend nicht darauf an, ob dieses gegen Entgelt zur Verfügung gestellt wird. Denn unstreitig wurde den Kl. kein Parkplatz zugewiesen und ein Angebot zum Anmieten eines Parkplatzes nie unterbreitet, sodass kein den Mietern zur Verfügung stehendes Parkplatzangebot vorliegt. Eine Wohnwerterhöhung ist nur im Falle einer tatsächlichen Nutzungsmöglichkeit gerechtfertigt (LG Berlin, Urteil vom 16. Oktober 2018 - 67 S 150/18, GE 2018, 1458, juris Rn. 9).

(4) Die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist aufgrund der besonders lärmbelasteten Lage einerseits und des aufwendig gestalteten Wohnumfeldes auf dem Grundstück andererseits ebenfalls neutral einzuordnen. Die besondere Lärmbelastung steht zwischen den Parteien nicht in Streit. Die aufwendige Gestaltung des Wohnumfeldes ist nach der Einschätzung der Kammer zu bejahen. Eine solche liegt bei einem besonderen gärtnerischen und/oder architektonischen Aufwand vor, der in unterschiedlichsten konkreten Ausprägungen erscheinen kann und über grundlegende Strukturen, wie sie das Vorhandensein befestigter Wege oder bepflanzter Bereiche zum Ausdruck bringt, signifikant hinausgehen muss. Das ist beispielsweise der Fall bei einer aufwendigen Gestaltung der Fassaden, bautechnisch besonders eingefassten Beeten und Verkehrsflächen, eigenständigen Aufenthaltsbereichen abseits der ständig benutzten Verkehrsflächen in der Anlage und dem Vorhandensein besonderer Einrichtungen. Diese liegen nach den Erläuterungen durch den Sachverständigen in seiner ergänzenden Stellungnahme vom 1. Juli 2025 (Anlage zum Protokoll der mündlichen Verhandlung am 2. Juli 2025) vor: Das Grundstück ist mit einem Stahlzaun mit Metalltüranlage eingefriedet, es gibt eine elektrische Toranlage, einen verschließbaren Standort für Mülltonnen, Gehwege mit Beleuchtung, teilweise Gehölzbepflanzung, teilweise Grünfläche und eine Sitzbank.

bb. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist in Abweichung von der amtsgerichtlichen Entscheidung nicht anhand des Sachverständigengutachtens vom 15. Oktober 2021 und dem Ergänzungsgutachten vom 4. November 2022 zu bestimmen.

Das Gericht ist im Rahmen des ihm nach § 286 ZPO eröffneten Beurteilungsspielraums schon dem Grundsatz nach nicht an das Ergebnis eines mit der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete beauftragten Sachverständigen gebunden, auch wenn es sich selbstverständlich mit dessen Erkenntnissen und Wertungen auseinanderzusetzen hat. Der Anwendungsbereich des § 287 Abs. 2 ZPO ist eröffnet, weil das Gericht bei der Bestimmung der ortsüblichen Miete ohnehin schätzen muss. Die ortsübliche Miete für eine konkrete Wohnung kann selbst mit maximalem Ermittlungsaufwand niemals wissenschaftlich exakt ermittelt werden; vielmehr kann, insbesondere auch bei Heranziehung einer oder eines Sachverständigen, immer nur ein mit mehr oder weniger großer Fehlerwahrscheinlichkeit behafteter Näherungswert gefunden werden (vgl. zu den Grenzen statistisch gewinnbarer Erkenntnisse: Vallendar, Ermittlung und Beurteilung von Immissionen nach der TA Luft - Statistische Methoden als Problem des Untersuchungsgrundsatzes, GewArch 1981, 281 ff.). Bei der Entscheidung, ob ein Sachverständigengutachten einzuholen ist, geht es also gar nicht um die Vermeidung einer Schätzung, sondern um die Fragen, wer auf welcher Grundlage schätzt (LG Berlin, Urteil vom 9. August 2016 - 18 S 111/15, GE 2016, 1152, juris Rn. 11; nachgehend Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin, Beschluss vom 19. Dezember 2018 - 141/16 - juris).

Vorliegend erachtet die Kammer den Mietspiegel 2019 für diejenige Schätzgrundlage mit der größeren Aussagekraft. Denn es handelt sich nicht um eine Wohnung mit über- oder unterdurchschnittlicher Ausstattung oder Größe (siehe [1]) und das Sachverständigengutachten wird der richterlichen Überzeugungsbildung aufgrund seiner Datengrundlage und der zugrunde liegenden Methodik nicht zugrunde gelegt (siehe [2]).

(1) Es handelt sich nicht um eine Wohnung mit über- oder unterdurchschnittlicher Ausstattung oder Größe, für die auch die Erläuterung zum Mietspiegel 2019 (dort Ziffer 4) von der Heranziehung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Einzelfall ausgeht. Nur in diesen Fällen geht auch die Erläuterung zum Mietspiegel 2019 davon aus, dass die Miete im Einzelfall aus dem Anwendungsbereich des Mietspiegels herausfällt. So liegt der Fall hier nicht, denn mit 119,35 m² ist die Wohnung weder über 175 m² groß noch ist sie aufgrund der Spanneneinordnung in den Mittelwert des Feldes L1 zuzüglich 20 % überdurchschnittlich gut ausgestattet.

(2) Das Sachverständigengutachten vom 15. Oktober 2021 und das Ergänzungsgutachten vom 4. November 2022 des Sachverständigen F. werden der richterlichen Überzeugungsbildung nicht zugrunde gelegt. Nach ständiger Rechtsprechung darf die ortsübliche Vergleichsmiete im Prozess nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (BGH, Beschluss vom 25. Oktober 2022 - VIII ZR 223/21- GE 2023, 393 juris Rn. 13 m.w.N.). Diese Voraussetzungen erfüllt das Sachverständigengutachten nicht.

(a) In dem Gutachten vom 15. Oktober 2021 kommt der Sachverständige unter Heranziehung von zwölf Vergleichswohnungen zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 9,42 €/m². Dieser Wert liegt 1,46 €/m² über dem Mietspiegelwert von 7,96 €/m². Im Ergänzungsgutachten vom 4. November 2022 bestätigt der Sachverständige diesen Wert. In seiner ergänzenden Stellungnahme vom 1. Juli 2025 kommt er unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die Einbauküche nicht mitvermietet wurde, zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 8,89 €/m². Dieser Wert liegt 0,93 €/m² über dem Mietspiegelwert von 7,96 €/m².

(b) In seiner Anhörung im Termin zur mündlichen Verhandlung vor der Kammer hat der Sachverständige angegeben, dass die herangezogenen Vergleichsmieten deutlich über dem Mittelwert des Mietspiegels liegen, da es sich um eine kleine Stichprobe aus Neuvertragsabschlüssen und veränderten Bestandsmieten handele. Die Daten stammten aus unterschiedlichen Quellen, darunter eigene Gutachtenaufträge, Verkehrswertermittlungen, Maklerauskünfte, Informationen aus dem Kollegenkreis sowie von Hausverwaltungen. Auf Nachfrage hat der Sachverständige erklärt, dass gelegentlich auch Daten städtischer Wohnungsbaugesellschaften einbezogen würden, diese aber nur selten freiwillig Auskunft erteilen würden und zudem häufig durch interne Selbstbeschränkungen bei Mieterhöhungen beeinflusst seien.

Bezüglich der Zusammensetzung der Vergleichsmieten hat der Sachverständige keine Aufschlüsselung zwischen Neuabschlüssen und Bestandsmietverträgen liefern können. Er hat bestätigt, dass geänderte Bestandsmieten regelmäßig niedrigere Werte aufweisen. Den angenommenen verbesserten Standard der Wohnung hat er mit dem Vorhandensein einer Einbauküche begründet, die er als vermieterseits gestellt ansah. Die Auswahl der Vergleichswohnungen erfolge anhand der sogenannten Spannenqualität sowie der Ähnlichkeit zum Bewertungsobjekt, insbesondere in Bezug auf den Gesamtwert. Das Vorhandensein einer Einbauküche sei dabei kein Ausschlusskriterium, sondern werde sachgerecht über Zu- oder Abschläge berücksichtigt. Auch die Lage der Vergleichswohnungen in verschiedenen Berliner Bezirken sei unerheblich, da Berlin als eine Gemeinde gelte und der Mietspiegel lediglich zwischen drei Wohnlagen differenziere.

(c) Nach Prüfung der schriftlichen und mündlichen Angaben des Sachverständigen gelangt die Kammer zu dem Ergebnis, dass die einschlägige Spanne des Mietspiegels 2019 eine qualitativ bessere Annäherung an die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung gewährt als das Sachverständigengutachten.

Die von dem Sachverständigen gesammelten Vergleichsdaten einzelner Wohnungen aus verschiedenen Quellen können nicht für sich in Anspruch nehmen, ein adäquates Abbild des Mietmarktes für Wohnungen wie die Vorliegende abzugeben. Die Methodik der Auswahl der für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogenen zwölf Vergleichswohnungen führt zwar zu einer Betrachtung untereinander vergleichbarer Wohnungen mit ähnlichen Wohnwertmerkmalen. Eine Gewähr dafür, dass das Marktgeschehen adäquat abgebildet wird, bietet sie aber nicht. Die Ersteller des Mietspiegels unternehmen zumindest den Versuch, repräsentative Stichproben aus unterscheidbaren Marktsegmenten zu gewinnen - so beispielsweise adäquat gewichtet nach verschiedenen Vermietergruppen. Das Ergebnis des Sachverständigen beruht dagegen auf einer willkürlich zusammengestellten Datengrundlage, in der beispielsweise Werte städtischer Wohnungsbaugesellschaften unterrepräsentiert sind.

Dass die Datenbank des Sachverständigen nur „gelegentlich“ Mietdaten städtischer Wohnungsbaugesellschaften umfasst, stellt einen qualitativ erheblichen Unterschied zur Datengrundlage des Mietspiegels 2019 dar. Diese besteht ausweislich des Methodenberichts zum Mietspiegel 2019 (Ziffer 2.6.1, „Berliner Mietspiegel 2019 - Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel und Aktualisierung des Wohnlagenverzeichnisses zum Berliner Mietspiegel 2019 - Methodenbericht“, abrufbar unter www.berlin.de/sen/wohnen/_assets/service/mietspiegel2019_berlin_ergebnisbericht_pdf.pdf?ts=169816651...; folgend: Methodenbericht) zu 23 % aus Daten von städtischen Wohnungsunternehmen, zu 9 % aus Daten von Baugenossenschaften und zu 70 % aus Daten von privaten Einzelvermietern bzw. Wohnungsunternehmen. Da landeseigene Wohnungsbaugesellschaften aufgrund ihres sozialen Auftrags und der fehlenden primären Gewinnorientierung regelmäßig geringere Mieten als private Vermietungen abrufen, führt der vom Sachverständigen verwendete Datensatz mit hoher Wahrscheinlichkeit regelmäßig zu einer höheren als der nach dem Mietspiegel ortsüblichen Vergleichsmiete. Dabei bildet der Mietspiegel den Markt, der in Berlin zu einem nicht zu vernachlässigenden Anteil durch die sechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften mitgeprägt wird, adäquater ab.

Ferner stellt es einen erheblichen methodischen Mangel dar, dass das Sachverständigengutachten keine Angabe darüber enthält, wie viele der Datenbankeinträge Neuabschlüsse und wie viele Änderungen von Bestandsmieten wiedergeben; denn der Sachverständige hat eingeräumt, dass Bestandsmietenänderungen regelmäßig niedriger als Neuabschlüsse ausfallen. Auch in dieser Hinsicht überzeugt die dem Mietspiegel 2019 zugrundeliegende Methodik, die 39 % Neuvertragsabschlüsse und 61 % Bestandsmieten berücksichtigt, wobei auch Mietverhältnisse, die in den letzten vier Jahren neu abgeschlossen wurden und zusätzlich eine Mietänderung erfahren haben, als Neuvertragsmieten behandelt wurden (Ziff. 2.7.2 des Methodenberichts).

cc. Die Kl. haben Anspruch auf Verzinsung der Forderung aus §§ 288 Abs. 1, 291 BGB. […]

2. Die Anschlussberufung der Bekl. hat keinen Erfolg. Sie ist zwar zulässig, insbesondere statthaft, sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 524, 511, 517, 519, 520 ZPO. Sie ist jedoch unbegründet. Aus den unter 1.b. dargelegten Gründen ist das amtsgerichtliche Urteil nicht hinsichtlich des dortigen Rechenfehlers zu korrigieren, denn der Anspruch der Kl. geht über die - aus Sicht des Amtsgerichts fehlerhafte - Verurteilung in Höhe von 78 € hinaus.

3. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1 Satz 1 Var. 2, 96 ZPO. Die Kostenverteilung entspricht dem überwiegenden Obsiegen der Kl. in beiden Instanzen, wobei die Kosten für die Tätigkeit des Sachverständigen nicht nach § 96 ZPO getrennt behandelt werden. Zwar handelt es sich bei den Gutachten sowie der mündlichen Erläuterung derselben um ein ohne Erfolg gebliebenes Verteidigungsmittel der Bekl., dessen Kosten auch trotz des teilweisen Obsiegens in der Hauptsache von ihr zu tragen sein könnten. Die Kammer übt aber das ihr von § 96 ZPO eröffnete Ermessen (Herget, in: Zöller ZPO, 35. Aufl. 2024, § 96 Rn. 4) dahingehend aus, die Kosten des Sachverständigengutachtens als Kosten des Rechtsstreits zu behandeln, die nicht getrennt veranlagt werden. Denn zum einen handelt es sich bei § 96 ZPO um eine eng auszulegende Ausnahmeregel; zum anderen verfolgt die Norm das Ziel, die Parteien zu einer sparsamen Prozessführung anzuhalten sowie das der Norm innewohnende Veranlasserprinzip zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 17. April 2019 - VIII ZR 33/18 - GE 2019, 794 juris Rn. 47). Da vorliegend unstreitig das Amtsgericht im Termin zur mündlichen Verhandlung auf den Antrag zur Einholung eines Sachverständigengutachtens hingewirkt hat, war für die Bekl. die Erfolglosigkeit des Verteidigungsmittels nicht absehbar. Es ist daher nicht gerechtfertigt, ihr die Kosten dafür allein aufzuerlegen.

nicht rechtskräftig; die zugelassene Revision der Bekl. ist eingelegt zu BGH - VIII ZR 276/25 -

Das Gericht darf die ortsübliche Vergleichsmiete auch dann anhand einer Schätzung unter Heranziehung der „Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung“ auf Grundlage des Berliner Mietspiegels (hier: 2019) ermitteln, wenn ein Sachverständigengutachten vorliegt, das zu einem abweichenden Ergebnis gelangt. So das Landgericht Berlin durch – nicht rechtskräftiges – Urteil vom 27. August 2025, gegen das Revision zugelassen und inzwischen eingelegt wurde.

Die Parteien streiten um die höchstzulässige Nettokaltmiete für die Wohnung der Mieter (Kläger). Das Amtsgericht hat die Klage überwiegend abgewiesen und die höchstzulässige Nettokaltmiete anhand eines Sachverständigengutachtens auf 1.236,40 € bestimmt. Die Kläger argumentieren, dass die ortsübliche Vergleichsmiete stattdessen anhand des Mietspiegels 2019 hätte bemessen werden müssen. Das Landgericht hat den Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung zu seinem Gutachten nebst Ergänzungsgutachten angehört, gab der Berufung der Kläger überwiegend statt und stellte die höchstzulässige Nettokaltmiete mit 1.045,03 € fest.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist auf Grundlage des Berliner Mietspiegels 2019 zu bestimmen, der jedenfalls den gesetzlichen Anforderungen an einen einfachen Mietspiegel genügt und deswegen als Schätzgrundlage herangezogen werden darf. Dabei greift die Kammer zur Einordnung einer Wohnung innerhalb der Spanne des Mietspiegels auf die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung zurück.

Die Kammer ermittelt die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels, obwohl ein Sachverständigengutachten vorliegt. Das Vorliegen eines Sachverständigengutachtens und die Verwendung eines Mietspiegels schließen sich nicht aus. Auch ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB kann eine taugliche Erkenntnisquelle zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sein. Denn ein solcher Mietspiegel stellt ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben, wobei die Reichweite der Indizwirkung von den konkreten Umständen des Einzelfalls, insbesondere der Qualität des Mietspiegels, abhängt. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist in Abweichung von der amtsgerichtlichen Entscheidung nicht anhand des Sachverständigengutachtens und des Ergänzungsgutachtens zu bestimmen.

Das Gericht ist schon dem Grundsatz nach nicht an das Ergebnis eines mit der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete beauftragten Sachverständigen gebunden, auch wenn es sich selbstverständlich mit dessen Erkenntnissen und Wertungen auseinanderzusetzen hat. Das Gericht muss bei der Bestimmung der ortsüblichen Miete ohnehin schätzen.

Vielmehr kann, insbesondere auch bei Heranziehung eines Sachverständigen, immer nur ein mit mehr oder weniger großer Fehlerwahrscheinlichkeit behafteter Näherungswert gefunden werden. Bei der Entscheidung, ob ein Sachverständigengutachten einzuholen ist, geht es also gar nicht um die Vermeidung einer Schätzung, sondern um die Fragen, wer auf welcher Grundlage schätzt.

Vorliegend erachtet die Kammer den Mietspiegel 2019 für diejenige Schätzgrundlage mit der größeren Aussagekraft. Denn es handelt sich nicht um eine Wohnung mit über- oder unterdurchschnittlicher Ausstattung oder Größe. Nur in diesen Fällen geht auch die Erläuterung zum Mietspiegel 2019 davon aus, dass die Miete im Einzelfall aus dem Anwendungsbereich des Mietspiegels herausfällt, was vorliegend nicht der Fall ist

Das Sachverständigengutachten und das Ergänzungsgutachten werden zur Ermittlung der ortsüblichen Miete deshalb nicht zugrunde gelegt, weil weder seine Datengrundlage noch seine Methodik die erforderlichen Voraussetzungen erfüllt.

Der Sachverständige kommt in seinen Gutachten unter Heranziehung von zwölf Vergleichswohnungen zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 9,42€/m². Dieser Wert liegt 1,46 €/m² über dem Mietspiegelwert von 7,96 €/m². In seiner ergänzenden Stellungnahme vom 1. Juli 2025 kommt er unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die Einbauküche nicht mitvermietet wurde, zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 8,89 €/m². Dieser Wert liegt 0,93 €/m² über dem Mietspiegelwert von 7,96 €/m².

In seiner Anhörung im Termin zur mündlichen Verhandlung hat der Sachverständige angegeben, dass die herangezogenen Vergleichsmieten deutlich über dem Mittelwert des Mietspiegels liegen, da es sich um eine kleine Stichprobe aus Neuvertragsabschlüssen und veränderten Bestandsmieten handele. Die Daten stammten aus unterschiedlichen Quellen, darunter eigene Gutachtenaufträge, Verkehrswertermittlungen, Maklerauskünfte, Informationen aus dem Kollegenkreis sowie von Hausverwaltungen. Auf Nachfrage hat der Sachverständige erklärt, dass gelegentlich auch Daten städtischer Wohnungsbaugesellschaften einbezogen werden, diese aber nur selten Auskunft erteilten und zudem häufig durch interne Selbstbeschränkungen bei Mieterhöhungen beeinflusst seien.

Bezüglich der Zusammensetzung der Vergleichsmieten hat der Sachverständige keine Aufschlüsselung zwischen Neuabschlüssen und Bestandsmietverträgen liefern können. Er hat bestätigt, dass geänderte Bestandsmieten regelmäßig niedrigere Werte aufweisen. Die Lage der Vergleichswohnungen in verschiedenen Bezirken sei unerheblich, da Berlin als eine Gemeinde gelte und der Mietspiegel lediglich zwischen drei Wohnlagen differenziere.

Das Landgericht gelangt zur Auffassung, dass die einschlägige Spanne des Mietspiegels 2019 eine qualitativ bessere Annäherung an die ortsübliche Vergleichsmiete gewährt als das Sachverständigengutachten.

Die von dem Sachverständigen gesammelten Vergleichsdaten einzelner Wohnungen aus verschiedenen Quellen können nicht für sich in Anspruch nehmen, ein adäquates Abbild des Mietmarktes für Wohnungen wie die Vorliegende abzugeben. Die Methodik der Auswahl der für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogenen zwölf Vergleichswohnungen führt zwar zu einer Betrachtung untereinander vergleichbarer Wohnungen mit ähnlichen Wohnwertmerkmalen. Eine Gewähr dafür, dass das Marktgeschehen adäquat abgebildet wird, bietet sie aber nicht. Die Ersteller des Mietspiegels unternehmen zumindest den Versuch, repräsentative Stichproben aus unterscheidbaren Marktsegmenten zu gewinnen. Das Ergebnis des Sachverständigen beruht dagegen auf einer willkürlich zusammengestellten Datengrundlage, in der beispielsweise Werte städtischer Wohnungsbaugesellschaften unterrepräsentiert sind.

Dass die Datenbank des Sachverständigen nur „gelegentlich“ Mietdaten städtischer Wohnungsbaugesellschaften umfasst, stellt einen qualitativ erheblichen Unterschied zur Datengrundlage des Mietspiegels 2019 dar. Da landeseigene Wohnungsbaugesellschaften aufgrund ihres sozialen Auftrags und der fehlenden primären Gewinnorientierung regelmäßig geringere Mieten als private Vermietungen abrufen, führt der vom Sachverständigen verwendete Datensatz mit hoher Wahrscheinlichkeit regelmäßig zu einer höheren als der nach dem Mietspiegel ortsüblichen Vergleichsmiete. Dabei bildet der Mietspiegel den Markt, der in Berlin zu einem nicht zu vernachlässigenden Anteil durch die sechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften mitgeprägt wird, adäquater ab.

Ferner stellt es einen erheblichen methodischen Mangel dar, dass das Sachverständigengutachten keine Angabe darüber enthält, wie viele der Datenbankeinträge Neuabschlüsse und wie viele Änderungen von Bestandsmieten wiedergeben. Auch in dieser Hinsicht überzeugt die dem Mietspiegel 2019 zugrunde liegende Methodik, die 39 % Neuvertragsabschlüsse und 61 % Bestandsmieten berücksichtigt.

Die Kosten hat überwiegend zwar die Beklagte zu tragen, die Kosten für die Tätigkeit des Sachverständigen aber nicht. Zwar handelt es sich bei den Gutachten um ein ohne Erfolg gebliebenes Verteidigungsmittel der Beklagten, dessen Kosten von ihr zu tragen sein könnten. Das LG behandelt sie jedoch als Kosten des Rechtsstreits, weil das Amtsgericht im Termin zur mündlichen Verhandlung auf den Antrag zur Einholung eines Sachverständigengutachtens hingewirkt hat und für die Beklagte die Erfolglosigkeit des Verteidigungsmittels nicht absehbar war. Es ist daher nicht gerechtfertigt, ihr die Kosten dafür allein aufzuerlegen.