Ermessen der Wohnungseigentümer bei Sanierung

Ermessen der Wohnungseigentümer bei Sanierung; Verpflichtung eines Wohnungseigentümers zum Winterdienst nur durch Vereinbarung; Streupflicht; Sanierung in Einzelschritten

a) Ob Wohnungseigentümer für die Sanierung eines Altbaus einen mehrjährigen Sanierungsplan erstellen oder sich darauf beschränken, die unmittelbar erforderlichen Einzelmaßnahmen zu beschließen, steht grundsätzlich in ihrem Ermessen.

b) Eine Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer, die Räum- und Streupflicht im Wechsel zu erfüllen, kann nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch Vereinbarung begründet werden.

1 Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung am 6. Oktober 2009 lehnten die Wohnungseigentümer zwei Anträge des Kl. ab, mit denen er zum einen die Aufstellung eines verbindlichen Sanierungsplans für das circa 100 Jahre alte, im Hochschwarzwald gelegene Gebäude in dem Zeitraum von 2010 bis 2014 (TOP 11) und zum anderen die Vergabe des Winterdienstes hinsichtlich der straßenseitigen Gehwege und Stellplätze an eine Fachfirma (TOP 12) begehrte. Gegen die ablehnenden Beschlüsse wendet sich der Kl. mit der Anfechtungsklage und beantragt zugleich, die Bekl. zu verurteilen, den entsprechenden Maßnahmen zuzustimmen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Kl. hat nur hinsichtlich des Winterdienstes Erfolg gehabt. Gegen die Entscheidung des Berufungsgerichts wenden sich beide Parteien mit der zugelassenen Revision und beantragen jeweils die Zurückweisung des gegnerischen Rechtsmittels.

I. 2 Das Berufungsgericht meint, die Ablehnung des Sanierungsplans entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung, weil sie sich im Rahmen des den Wohnungseigentümern zustehenden Ermessens halte. Zwar könne ein solcher Plan bei einem alten Gebäude sinnvoll sein. Die Gemeinschaft werde aber im Hinblick auf unmittelbar anstehende Sanierungsarbeiten tätig und habe dazu bereits diverse Beschlüsse gefasst; es sei auch nicht ersichtlich, dass ihr bisheriges Vorgehen zu einer Schadensvergrößerung geführt habe. Dagegen könne der Kl. die Vergabe des Winterdienstes an eine Fachfirma verlangen. Ein zeitlich früher gefasster Mehrheitsbeschluss, mit dem die Eigentümer zu der Ausführung des Winterdienstes verpflichtet worden seien, stehe dem nicht entgegen, weil er nichtig sei. Es fehle an der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft; insbesondere handele es sich nicht um einen Teil der Hausordnung. Weil eine Verpflichtung der Eigentümer zur tätigen Mithilfe nur durch Vereinbarung begründet werden könne und andere Alternativen nicht ersichtlich seien, entspreche allein die Vergabe an Dritte ordnungsmäßiger Verwaltung.

II. 3 Die Revision des Kl. ist unbegründet. Das Berufungsgericht hat mit zutreffenden Erwägungen einen Anspruch des Kl. auf Beschluss eines Sanierungsplans verneint.

4 1. Gemäß § 21 Abs. 4 WEG kann der Kl. verlangen, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen oder mit anderen Worten dem Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Sind die Wohnungseigentümer nicht durch eine Vereinbarung oder einen Beschluss gebunden, so können sie unter mehreren geeigneten Maßnahmen nach billigem Ermessen auswählen. Ein Anspruch auf eine bestimmte Maßnahme entsteht lediglich dann, wenn allein diese ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht (vgl. nur Timme/Elzer, WEG, § 21 Rn. 127).

5 2. Zur Planung und Koordinierung verschiedener Arbeiten kann sich die Wohnungseigentümergemeinschaft eines Sanierungsplans bedienen. Soweit es um die Prognose der anstehenden Maßnahmen im Sinne einer Bedarfsermittlung geht, ist es Aufgabe des Verwalters, einen solchen Plan zu erstellen und zu führen (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, vgl. Staudinger/Bub, BGB [2005], § 27 WEG Rn. 134 f.). Einen verbindlichen Sanierungsplan, wie ihn der Kl. anstrebt, hat dagegen die Eigentümerversammlung zu beschließen. Diese kann mittels einer Prioritätenliste - die bei neuen Erkenntnissen gegebenenfalls aktualisiert werden muss - eine sachgerechte Planung über einen längeren Zeitraum hinweg vornehmen. Ob ein solcher Plan beschlossen wird, steht ebenso wie seine spätere Fortentwicklung grundsätzlich im Ermessen der Gemeinschaft (OLG Hamburg, NJW-RR 2010, 1240 f.). Ein darauf gerichteter Anspruch besteht ausnahmsweise, wenn aufgrund besonderer Umstände nur ein solcher Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

6 3. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts wird die Eigentümergemeinschaft im Hinblick auf unmittelbar anstehende Sanierungsarbeiten tätig. Weder handelt es sich bei den weiteren von dem Kl. in seinem Sanierungsplan benannten Arbeiten um dringende Maßnahmen noch ist ersichtlich, dass das bisherige Vorgehen der Gemeinschaft zu einer Vergrößerung von Schäden geführt hat. Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe hinsichtlich der behaupteten Schadensvergrößerung einen Beweisantritt des Kl. übergangen, greift schon deshalb nicht durch, weil der Kl. einen entsprechenden Vortrag in der Berufungsinstanz nicht aufzeigt. Auf der Grundlage der Feststellungen des Berufungsgerichts ist dessen Folgerung, eine Sanierung könne auch ohne Sanierungsplan in Einzelschritten erfolgen, nicht zu beanstanden. Ob hinsichtlich einzelner von dem Kl. genannter Maßnahmen eine öffentlich-rechtliche Umsetzungspflicht besteht, kann dahinstehen, weil er nicht die Durchführung dieser einzelnen Maßnahmen, sondern deren Aufnahme in einen zu erstellenden Sanierungsplan verlangt.

III. 7 Die Revision der Bekl. ist ebenfalls unbegründet. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Kl. könne die Zustimmung der Bekl. zu der Vergabe des Winterdienstes an einen Dritten verlangen, hält rechtlicher Nachprüfung stand.

8 1. Die Bestandskraft des zuvor gefassten Mehrheitsbeschlusses steht einem Anspruch des Kl. gemäß § 21 Abs. 4 WEG nicht entgegen.

9 a) An die Feststellung des Berufungsgerichts, wonach der Winterdienst bis zu der Eigentümerversammlung vom 6. Oktober 2009 aufgrund eines Beschlusses im wöchentlichen Wechsel durch die Wohnungseigentümer wahrgenommen worden sei, ist der Senat gemäß § 559 Abs. 1, § 314 ZPO gebunden. Soweit die Revision vorträgt, Grundlage der bisherigen Handhabung sei nach dem Vortrag der Parteien lediglich eine tatsächliche Übung gewesen, kann sie damit nicht durchdringen. Dies hätte nur in einem von den Bekl. nicht angestrengten Berichtigungsverfahren nach § 320 ZPO behoben werden können (st. Rspr., siehe nur Senat, Urteil vom 4. November 2011 - V ZR 239/10, Rn. 9, juris m.w.N.).

10 b) Der Beschluss ist jedoch nichtig, weil es an der erforderlichen Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer fehlt.

11 aa) Die Mehrheitsherrschaft innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf der Legitimation durch eine Kompetenzzuweisung, die sich entweder aus dem Gesetz oder aus einer Vereinbarung ergeben kann. Auch soweit eine Angelegenheit gemäß §§ 15, 21 oder 22 WEG der Regelung durch Mehrheitsbeschluss zugänglich ist, umfasst dies nicht die Befugnis, dem einzelnen Wohnungseigentümer außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen (Senat, Urteile vom 18. Juni 2010 - V ZR 193/09, GE 2010, 1063 = NJW 2010, 2801 Rn. 11 und vom 18. Februar 2011 - V ZR 82/10, GE 2011, 550 = NJW 2011, 1220 Rn. 15; vgl. auch Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 72/09, GE 2010, 345 = NJW 2010, 3093 Rn. 10). Fehlt die Beschlusskompetenz, ist ein dennoch gefasster Beschluss nicht nur anfechtbar, sondern nichtig (Senat, Beschluss vom 20. September 2000 - V ZB 58/99, BGHZ 145, 158, 166 ff. = GE 2000, 1478; Urteil vom 18. Juni 2010 - V ZR 193/09, GE 2010, 1063, Rn. 10).

12 bb) Danach können die Wohnungseigentümer zu einer turnusmäßigen Übernahme der Räum- und Streupflicht nicht durch Mehrheitsbeschluss verpflichtet werden. Die Auffassung der Bekl., ihre Befugnis gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG umfasse jedenfalls insoweit die Begründung von Mitwirkungspflichten, als diese auf die herkömmlichen Regelungsgegenstände einer Hausordnung bezogen seien, trifft hinsichtlich der Räum- und Streupflicht nicht zu. Soll deren Erfüllung auf öffentlichen Gehwegen sichergestellt werden, dient dies nicht dem Zweck einer Hausordnung, weil die Pflicht insoweit nicht auf das Gemeinschaftseigentum bezogen ist; sie ist nur aufgrund von öffentlich-rechtlichen Vorschriften von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfüllen. Aber auch die Räum- und Streupflicht hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums, wie etwa der Zuwegung, geht über eine Regelung des Zusammenlebens der Wohnungseigentümer hinaus, weil sie auch die Verkehrssicherungspflichten gegenüber Dritten betrifft. Die Mehrheitsmacht kann schließlich auch nicht auf die Überlegung gestützt werden, dass die Wohnungseigentümer ohnehin verkehrssicherungspflichtig seien und die Hausordnung deshalb keine neuen Pflichten begründe (so OLG Stuttgart, NJW-RR 1987, 976, 977; Heinemann in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 57; Elzer, ZMR 2006, 733, 737). Denn die Erfüllung der Verkehrssicherungspflichten hat jedenfalls in dem für die Beschlusskompetenz maßgeblichen Innenverhältnis der Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG nicht der einzelne Eigentümer, sondern der Verband sicherzustellen (vgl. nur Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 10 Rn. 234, 259, 271 m.w.N.); ob - wie der Vertreter der Bekl. in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat gemeint hat - im Außenverhältnis auch eine Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer eintreten kann, ist in diesem Zusammenhang ohne Bedeutung.

13 2. Ist der Beschluss über die bisherige Handhabung nichtig, entspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, die Erfüllung der Räum- und Streupflicht sicherzustellen. Da dies nach den Feststellungen des Berufungsgerichts, an die der Senat gebunden ist, nur durch die von dem Kl. beantragte Vergabe an einen Dritten erfolgen kann, hat es die Bekl. zu Recht zu der Zustimmung verurteilt.

Es liegt im Ermessen der Wohnungseigentümer, ob sie einen mehrjährigen Sanierungsplan erstellen oder nur die jeweils unmittelbar erforderlichen Einzelmaßnahmen beschließen. Räum- und Streupflichten in natura können nur durch Vereinbarung begründet werden.

In der Eigentümerversammlung am 6. Oktober 2009 lehnten die Wohnungseigentümer zwei Anträge des Klägers ab, mit denen er zum einen die Aufstellung eines verbindlichen Sanierungsplans für das ca. 100 Jahre alte, im Hochschwarzwald gelegene Gebäude in dem Zeitraum von 2010 bis 2014 (TOP 11) und zum anderen die Vergabe des Winterdienstes hinsichtlich der straßenseitigen Gehwege und Stellplätze an eine Fachfirma (TOP 12) begehrte. Gegen die ablehnenden Beschlüsse wendet sich der Kläger mit der Anfechtungsklage und beantragt zugleich, die Beklagten zu verurteilen, den entsprechenden Maßnahmen zuzustimmen. Das AG hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers hat nur hinsichtlich des Winterdienstes Erfolg gehabt. Gegen die Entscheidung des LG wenden sich beide Parteien mit der zugelassenen Revision.

Die Revisionen beider Parteien werden zurückgewiesen. Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluss entscheiden, ob eine umfangreiche Sanierung in einem Stück beschlossen wird oder nach und nach einzelne Maßnahmen festgelegt werden. Soweit die Wohnungseigentümer beschlossen haben, den Winterdienst im Wechsel selbst wahrzunehmen, übersteigt dies die Beschlusskompetenz und ist nichtig. Zu einer turnusmäßigen Übernahme der Räum- und Streupflicht können die Wohnungseigentümer nicht durch Mehrheitsbeschluss verpflichtet werden.

Die relativ kurze BGH-Entscheidung bringt Rechtssicherheit in beiden Bereichen. Bei umfangreichen Sanierungsmaßnahmen können die Wohnungseigentümer Schritt für Schritt vorgehen, wenn dies gleichermaßen technisch machbar ist, oder auch gleich eine mehrjährige Sanierung beschließen. Offen geblieben ist die Anschlussfrage, ob die Abrechnung der Abschlagzahlungen in die jeweilige Jahresabrechnung gehört oder zumindest die Beschlusskompetenz besteht, etwa im Zusammenhang mit einer gebildeten Sonderumlage die Abrechnung erst nach Abschluss der gesamten Arbeiten vorzunehmen. Es spricht allerdings einiges mehr für die Auffassung, dass die in einer Wirtschaftsperiode geleisteten Abschlagszahlungen auch gleich in den Einzelabrechnungen auf die Wohnungseigentümer nach dem maßgebenden Verteilungsschlüssel umgelegt werden.

Eine zweite lang umstrittene Streitfrage ist im Hinblick auf die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer ergangen, soweit sich dies auf die tätige Mithilfe bei Reinigungsarbeiten erstreckt. Das betrifft nicht nur den Winterdienst, sondern auch die Treppenhausreinigung und letztlich die Gartenpflege. Hier wurde vielfach angenommen, dass die Wohnungseigentümer sich diese Tätigkeiten auch durch Mehrheitsbeschluss unter sich aufteilen dürfen, der nur anfechtbar ist und also bestandskräftig werden kann. Begründet wurde dies mit einer mehrheitlich gewollten Kostenersparnis und – etwa bei der Treppenhausreinigung – auch mit landesüblichen Gepflogenheiten. Da der BGH insoweit jedoch keine Vorbehalte gemacht hat, wird den Wohnungseigentümern generell die Beschlusskompetenz fehlen, derartige Aufgaben unter sich aufzuteilen. Entsprechende Mehrheitsbeschlüsse sind also nichtig, können somit auch nicht mangels Anfechtung bestandskräftig werden.

Solange sich freilich kein Wohnungseigentümer dagegen wehrt, wird der Verwalter von einer vorauseilenden Fremdvergabe dieser Arbeiten absehen, zumindest darüber zunächst einen Mehrheitsbeschluss herbeizuführen haben.