Ermessen bei Erlaß einer Wiederzuführungsanordnung

Auf dem Berliner Wohnungsmarkt ist von einer Marktentspannung und einem beachtlichen Leerstandsvolumen auszugehen, was insbesondere für bestimmte Gruppen von Wohnungen (Erdgeschoß, schlechte Ausstattung) zutrifft, so daß die Behörde verpflichtet ist, vor Erlaß einer Wiederzuführungsanordnung nach einer Zweckentfremdung zu prüfen, ob für diese Wohnung überhaupt noch eine Nachfrage besteht.

II. Die angefochtene Wiederzuführungsanordnung des Bekl. ist rechtswidrig, weil der Bekl. [...] das ihm zustehende Ermessen (§ 114 Satz 1 VwGO) fehlerhaft ausgeübt hat. Auch im Fall der Zweckentfremdung von Wohnraum ist der Bekl. nicht gezwungen, Maßnahmen nach der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung durchzuführen; der Erlaß einer Wiederzuführungsanordnung ist vielmehr in sein Ermessen gestellt. Dies bedeutet, daß er von seinem zutreffenden Sachverhalt ausgehen und alle wesentlichen Umstände berücksichtigen muß. Hiervon kann im vorliegenden Fall schon deshalb nicht die Rede sein, weil die angefochtenen Bescheide ausweislich ihrer schriftlichen Begründung nicht erkennen lassen, daß der Bekl. die tatsächlichen Verhältnisse der Streiträume und insbesondere die Ent-wicklung auf dem Wohnungsmarkt der letzten Zeit berücksichtigt hat.

Wie der Entwurf für das Berliner Haushaltsgesetz 1999 (Drs. 13/2973, S. 15) ausführt, ist auf dem Berliner Wohnungsmarkt von einer "unverändert herrschenden Marktentspannung und einem beachtlichen Leerstandsvolumen" auszugehen. Diese Einschätzung deckt sich mit der Darstellung des Berliner Wohnungsmarktes seit Ende 1997, wie er sich aus den von der Kammer in das Verfahren eingeführten Presseberichten ergibt. Hiernach besteht seit 1998 ein Leerstand von etwa 50.000 Wohnungen, der sich zum einen daraus ergibt, daß in den vergangenen vier Jahren etwa 100.000 Berliner in das Umland abgewandert sind. Ende 1997 standen von 600.000 erfaßten Wohnungen von Wohnungsbaugesellschaften 17.000 Wohnungen leer, wobei sich nach Angaben einer Gesellschaft (Gesobau) der Leerstand seit 1995 verdreifacht hat. Ursächlich hierfür sind u. a. seit 1992 90.000 in Berlin errichtete neue Wohnungen, zu denen weitere 65.000 Neubauwohnungen hinzukommen, die im Umland gebaut worden sind und zu der bereits beschriebenen massiven Abwanderung geführt haben. Der erhebliche Leerstand in Berlin hat dazu geführt, daß zahlreiche Vermieter - insbesondere Wohnungsbaugesellschaften - inzwischen dazu übergegangen sind, durch verschiedene Anreize (zwei Monate Wohnen mietfrei, kostenloser Geschirrspüler, BVG Jahreskarte, Prämien für Vermittlung von Mietern) Wohnungssuchende zur Anmietung von Wohnungen zu veranlassen. Diese Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt hat nach den vorliegenden Erkenntnissen, die mit den Verfahrensbeteiligten in der mündlichen Verhandlung ausführlich erörtert worden sind, auch dazu geführt, daß bestimmte Gruppen von Wohnungen schwer oder gar nicht vermietbar sind. Hierzu gehören insbesondere Wohnungen im Erdgeschoß - auch die Streiträume liegen im Erdgeschoß - und solche Wohnungen, die über eine schlechte Ausstattung verfügen. Der Widerspruchsbescheid des Bekl. vom 5. August 1998 läßt auch nicht ansatzweise erkennen, daß der Bekl. bei seiner Entscheidung über den Rechtsbehelf der Kl. die völlig unzureichende Ausstattung der Wohnung und ihre kaum auf dem Markt nachgefragte Lage im Erdgeschoß berücksichtigt hat. Die angefochtenen Bescheide vermitteln vielmehr den Eindruck, als habe es seit der Vereinigung Berlins, spätestens aber seit 1997, überhaupt keine Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt in Berlin gegeben.

Nach Auffassung der Kammer ist der Bekl. jedoch im Hinblick auf die dargestellten erheblichen Veränderungen des Wohnungsmarktes verpflichtet, vor Erlaß einer Wiederzuführungsanordnung bei einer ordnungsgemäßen Ermessensbetätigung im Einzelfall zu prüfen, ob für diese Wohnung überhaupt noch eine Nachfrage besteht, die ein solches behördliches Handeln rechtfertigen kann. Eine solche einzelfallbezogene Prüfung hat der Bekl. - wie auch in zahlreichen anderen Fällen - rechtsfehlerhaft nicht vorgenommen, so daß auch deshalb die angefochtenen Bescheide hinsichtlich der Wiederzuführungsanordnung aufzuheben waren.

Daß die Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt inzwischen entspannt ist, pfeifen die Spatzen von den Dächern. Bei bestimmten Wohnungen, etwa im Erdgeschoß, gestaltet sich die Vermietung ausgesprochen schwierig. Die Verwaltungsgerichte haben sich allerdings noch nicht dazu durchgerungen, die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung als obsolet zu betrachten. Hier ist eine förmliche Aufhebung durch den Gesetzgeber nötig.

Mit Urteil vom 19. April 1999 hat allerdings das Verwaltungsgericht Berlin die Anordnung des Wohnungsamtes, die gewerblich genutzten Räume der Wohnraumnutzung wieder zuzuführen, wegen fehlerhafter Ermessensausübung aufgehoben. Es ging um Räume im Erdgeschoß. Das Gericht führt aus, daß selbst wenn eine Zweckentfremdung zu bejahen wäre, es gerichtsbekannt sei, daß gerade für solche Wohnungen, wenn sie auch noch dazu schlecht ausgestattet sind, erhebliche Schwierigkeiten bei der Neuvermietung bestehen. Die Behörde ist dann vor Erlaß einer Wiederzuführungsanordnung verpflichtet, zu überprüfen, ob dafür überhaupt noch eine Nachfrage besteht. Die pauschale Berufung auf eine angebliche Zweckentfremdung reicht jedenfalls nicht aus.