Ermessen der Eigentümergemeinschaft im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung, Warmwasserversorgung im gemeinschaftlichen Saunabereich

Die Ablehnung der Beschlussfassung über eine Warmwasserversorgung im gemeinschaftlichen Saunabereich stellt keinen Ermessensfehler dar.

I. Die Kl. sind Wohnungseigentümer der beklagten WEG.

Im Kellerbereich der Gemeinschaft befindet sich ein im Gemeinschaftseigentum befindlicher Bereich mit einer Sauna, Dusche und Toilette. Die Dusche war ursprünglich mit einer Mischbatterie für warmes und kaltes Wasser ausgestattet, die nicht mehr funktionstauglich ist. Im Gartenbereich der Gemeinschaft befindet sich ein Außenschwimmbad, welches ebenfalls zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört. Dieses war ursprünglich mit einem Wärmetauscher zur Erwärmung des Wassers ausgestattet, dieser ist defekt.

Streitgegenständlich ist nunmehr die Beschlussfassung der Eigentümerversammlung vom 29.11.2021. Unter TOP 6 heißt es unter Erläuterungen „Um die Funktionsfähigkeit der Sauna und deren Dusche wieder herzustellen[,] wird ein Warmwasseranschluss benötigt, der bereits vorhanden war. Des Weiteren muss dringend für die Hausreinigung ein Zugang zu warme[m] Wasser ermöglicht werden.“ Unter TOP 6a wurde folgender Antrag gestellt, jedoch mehrheitlich abgelehnt: „Einbau einer Duscharmatur mit automatischer Spüleinrichtung in der Dusche im Saunabereich/ Keller … i.H.v. 1.957,55 € brutto …“. Unter TOP 6b wurde folgender Beschluss gefasst: „Einbau eines Auslaufventils mit Rücklaufverhinderer und Belüftung zur reinen Abnahme von Warmwasser in der Dusche mit Saunabereich. Die Kosten betragen 177,31 € brutto …“.

Unter TOP 10 wurde beschlossen, den Schließzylinder in den Heiz- und Technikraumtüren zu tauschen und den Schlüssel bei dem Verwalter, dem Hausmeister, dem Wartungsinstallateur und dem Beirat zu lagern und einen Notfallschlüssel in einem Notfallkästchen bereit zu legen.

Das Amtsgericht Wiesbaden hat der Klage - mit Ausnahme der Ungültigerklärung des Beschlusses zu TOP 4d - stattgegeben und die Beschlüsse zu TOP 6, 9a, 9b und 10 mit Urteil vom 5.4.2024 für ungültig erklärt. Die Beschlüsse seien formal ordnungsgemäß zustande gekommen, widersprächen jedoch ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Nichtwiederherstellung der vorhandenen Warmwasserdusche und Ersetzung durch eine Kaltwasserdusche, führe dazu, dass die Sauna nicht bestimmungsgemäß benutzt werden könne, da es gerichtsbekannt sei, dass es die Hygiene verlange, dass Benutzer sich vor dem ersten Saunagang gründlich unter warmem Wasser und mit Seife wüschen. Das Verhindern dieser grundlegenden Hygienemaßnahmen mache die Benutzung der Sauna faktisch unmöglich. Die Bekl. sei aus ihrer Erhaltungspflicht verpflichtet, den ursprünglichen Zustand in Bezug auf das Schwimmbad herzustellen. TOP 10 stelle zwar eine zulässige Einschränkung der Benutzung des Heizungsraums und der Nebenräume dar, allerdings sei unklar, unter welchen Voraussetzungen die Herausgabe des Schlüssels erfolgen könne, sodass die Eigentümer der Willkür der Schlüsselverwahrer ausgesetzt seien. Diese Nutzungsregelung widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. […]

Mit der Berufung wendet sich die Bekl. gegen das Urteil. […]

II. Die zulässige Berufung ist begründet. Die Klage war auch in Bezug auf TOP 6, 9a, b und 10 abzuweisen. Die Beschlüsse aus der Eigentümerversammlung vom 29.11.2021 zu TOP 6, 9a, b und 10 widersprechen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und waren entsprechend nicht für ungültig zu erklären.

Voranzustellen ist, dass die hier alleine streitgegenständliche Anfechtung eines Negativbeschlusses nur dann Erfolg hat, wenn nur die positive Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Verbleibt ein Ermessen, ist die Anfechtungsklage - anders als die Beschlussersetzungsklage - abzuweisen (BGH, Urt. v. 23.6.2023 - V ZR 158/22).

TOP 6a: Dies hätte in Bezug auf TOP 6a - wie stets bei der Anfechtung eines Negativbeschlusses - vorausgesetzt, dass nur durch den beantragten positiven Beschluss die ordnungsmäßige Verwaltung sichergestellt werden könnte, also das Ermessen der Eigentümergemeinschaft auf null reduziert war. Dies war nicht der Fall. Beantragt war der Einbau einer Duscharmatur mit automatischer Spüleinrichtung in der Dusche im Saunabereich der Wohnungseigentümergemeinschaft - welche ein Duschen mit Warmwasser anstelle von Kaltwasser - wie vormals - wieder ermöglichen würde. Eine Warmwasserdusche im Saunabereich ist - entgegen der Ansicht des Amtsgerichts - jedoch keine zwingende Voraussetzung für die Nutzbarkeit des Saunabereichs. Die Möglichkeit, die Kaltwasserdusche zu belassen, ist eine zulässige Alternative zum beauftragten Vorgehen. Denn es ist allgemeinkundig, dass nicht die Wassertemperatur, sondern die Verwendung von Seife/Duschgel oder anderen geeigneten Hygieneprodukten, die mechanische Reinigung und die Dauer und Gründlichkeit entscheidend für die Effizienz der Hygienemaßnahme ist. Zumal die Eigentümer sich in ihren jeweiligen Sondereigentumseinheiten ohne großen Aufwand warm abduschen könnten, bevor sie sich in den Saunabereich zum Saunieren begeben. Es ist daher nicht zwingend für einen Saunabesuch innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine Möglichkeit zu schaffen, sich vor dem Saunieren aus Hygienegründen unmittelbar im Saunabereich warm abzuduschen. Zudem hätte die Gemeinschaft auch andere Maßnahmen ergreifen können, als das Angebot anzunehmen und eine Duscharmatur mit automatischer Spüleinrichtung einbauen zu lassen. Eine Ermessensreduzierung auf null ist offenkundig nicht gegeben. Zumal das allgemeinkundig aus Gesundheits- und Hygienegründen zum regulären Sauna-Ablauf gehörende, an den Saunagang anschließende, (Kalt-) Duschen durch die Beschlussfassung gewährleistet ist.

TOP 6b: Der Beschluss zu TOP 6b entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Einbau eines Auslaufventils mit Rückflussverhinderer und Belüftung zur reinen Abnahme von Warmwasser in der Dusche zum Saunabereich entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Abnahme von Warmwasser durch einen reinen Zapfhahn zur Reinigung des Saunabereichs verstößt weder gegen gesetzliche Vorschriften oder gegen die Gemeinschaftsordnung noch ist anderweitig ersichtlich, warum der Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen sollte. Die Interessen der Gemeinschaft werden ausreichend berücksichtigt, insbesondere vor dem Hintergrund, dass durch den Zapfhahn erreicht wird, dass der Hausreinigung Zugang zu warmem Wasser ermöglicht wird.

TOP 10: Auch die Beschlussfassung unter TOP 10 widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Austausch des vorhandenen Zylinders in den Heizungs- und Technikräumen nebst Verwahrung der neuen Schlüssel bei ausgewählten Personen (namentlich dem Verwalter, dem Hausmeister, dem Wartungsinstallateur und dem Beirat), dient dem legitimen Zweck, die unkontrollierte Manipulation von Einrichtungen in den betreffenden Räumen zu verhindern. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts fehlt es insoweit nicht an einer Regelung hinsichtlich der Herausgabe der Schlüssel an die Eigentümer, so dass diese der „Willkür“ der Verwahrenden ausgeliefert wären. Denn in dem Beschluss ist klar geregelt, dass der Zugang beantragt werden kann und ein Notschlüssel griffbereit in einem Notfallkasten liegt. Dadurch werden die Interessen der Gemeinschaft ausreichend berücksichtigt, insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Verwahrenden als Organe oder Personen von der Gemeinschaft legitimiert sind - der Beirat über die Wahl und die Verwaltung, der Hausmeister und der Installateur über die Beschlussfassung - sodass die Verwahrenden ohnehin eine gewisse Vertrauensposition in der Gemeinschaft innehaben und eine Willkür nicht erwartbar erscheint.

Zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG insbesondere die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Wohnungseigentümer müssen also das gemeinschaftliche Eigentum warten und es reparieren, wenn es Schaden genommen hat oder er droht. In der Regel wird bei der Reparatur der Zustand hergestellt, der vor dem Mangel bestand. Die Wohnungseigentümer können sich aber auch dazu entscheiden, einen besseren Zustand herzustellen. Das nennt man eine modernisierende Erhaltung. In Frankfurt a.M. war jetzt streitig, ob man sich nach § 19 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 WEG auch dafür entscheiden kann, den bisherigen Zustand zu verschlechtern.

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es einen Bereich mit Sauna, Dusche und Toilette. Die Mischbatterie für warmes und kaltes Wasser der Dusche ist defekt. Wohnungseigentümer K beantragt daher in einer Versammlung, eine neue Duscharmatur mit automatischer Spüleinrichtung einbauen zu lassen. Das lehnen die anderen Wohnungseigentümer ab. Sie entscheiden sich für den Einbau einer Kaltwasserdusche. Dagegen wendet sich Wohnungseigentümer K.

Das LG meint, K könne auch kalt duschen. Außerdem sei eine Duscharmatur mit automatischer Spüleinrichtung nicht zwingend.

Anmerkung: Man möchte meinen, hier sei ein zu „kurzer“ Prozess gemacht worden. Irgendwie erkennt das Gericht nicht die dogmatische Frage einer „Entmodernisierung“. Zwar konnte die Anfechtung des Negativbeschlusses nur Erfolg haben, wenn allein der Antrag des K – Duscharmatur mit automatischer Spüleinrichtung – einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprochen hätte (das dürfte eine modernisierende Erhaltung sein, die ein Wohnungseigentümer sowieso nicht verlangen kann). Denn dies ist nicht der Fall, wenn es zulässige Alternativen zu dem beantragten Vorgehen gab (BGH, NZM 2023, 724 Rn. 21; BGH, GE 2017, 1027 Rn. 17).

Es ist aber grundsätzlich nicht richtig, dass ein Wohnungseigentümer einen schlechteren Erhaltungszustand hinnehmen muss, als er vor Mangeleintritt bestand. Eine Warmwasserdusche im Saunabereich ist zwar keine zwingende Voraussetzung für die Nutzbarkeit des Saunabereichs. Gab es eine Warmwasserdusche, entspricht es aber grundsätzlich allein ordnungsmäßiger Verwaltung, wieder warm duschen zu können. Eine „Entmodernisierung“ muss ein Wohnungseigentümer nicht hinnehmen. Die Frankfurter Richter teilen auch nicht mit, warum es anders sein sollte und wann dies so ist.

K monierte im Übrigen weiter, dass für die Hausreinigung ein Auslaufventil mit Rücklaufverhinderer und Belüftung zur Abnahme von Warmwasser eingebaut werden soll. Hier verstand das Gericht nicht, was K gegenüber dieser Maßnahme eigentlich rügen wollte.

Schließlich klagte K, weil der Schließzylinder für die Heiz- und Technikraumtüren getauscht werden und jedenfalls er keinen Schlüssel erhalten soll. Hier meinte man in Hessen, der Austausch diene doch einem vernünftigen Zweck und es sei geregelt, wie K an Schlüssel komme. Das kann man so hinnehmen, obwohl jeder Wohnungseigentümer gem. § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG, den das LG nicht erwähnt, nach Maßgabe des § 14 WEG zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt ist. Man kann aber zum Gebrauch nach § 19 Abs. 1 Fall 2 WEG-Beschlüsse fassen. Der Beschluss, einen bislang frei zugänglichen Raum abzuschließen, ist als Gebrauchsregelung zulässig, sofern diese Regelung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und keine unbillige Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer bewirkt. Grundsätzlich muss dann aber jeder Wohnungseigentümer einen Schlüssel erhalten (s. nur BGH, NZM 2023, 724 Rn. 30).