Ermäßigung der Grundsteuer bei Leerstand

Ermäßigung der Grundsteuer bei Leerstand; Ermittlung des normalen Rohertrages; übliche Jahresrohmiete; Vertretenmüssen von Leerstand

1. Maßstab für die Grundsteuerermäßigung wegen wesentlicher Ertragsminderung ist der normale Rohertrag im Erlaßzeitraum für andere Objekte, nicht jedoch für das fragliche bebaute Grundstück.

2. Leerstehende Räume sind deshalb bei der Ermittlung des normalen Rohertrages mit der üblichen Jahresrohmiete mitzuzählen.

3. Bei Leerstand von Geschäftsräumen wird vermutet, daß der Eigentümer dies nicht zu vertreten hat.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. ist Gesamtvollstreckungsverwalter über das Vermögen der ... GmbH. Zu deren Vermögen zählt das Grundstück in der ...straße in Dresden.

Die Gesamtfläche dieses Grundstücks beläuft sich auf 69.266 qm. Davon sind 29.029 qm Nutzfläche. Im Jahr 1996 waren 7.259 qm nicht vermietet. Von den 21.770 qm waren ca. 64 % an die ... GmbH vermietet.

Mit Grundabgabenbescheid zog die Bekl. die ... GmbH für 1996 zur Grundsteuer B heran.

Der Kl. beantragte einen teilweisen Erlaß der Grundsteuer für das Jahr 1996. Er machte zum einen eine wesentliche Ertragsminderung wegen nicht vermieteter Nutzflächen, zum anderen wegen erheblichen Mietausfalls durch Eröffnung des Gesamtvollstreckungsverfahrens über das Vermögen des größten Mieters im Objekt geltend.

Der Kl. machte einen Ausfall von Pachteinnahmen und wegen des durch nicht zu vertretenden Leerstand auf Grund mangelnder Mieter-nachfrage eingetretenen Verlusts in Höhe von 616.724,64 DM, insgesamt 1.076.294,64 DM als Rohertragsminderung geltend.

Die Bekl. entsprach dem Erlaßantrag des Kl. nur teilweise. Während die Ertragsminderung aufgrund des Ausfalls der Mieteinnahmen in Höhe von 459.570 DM anerkannt wurde, wurde der geltend gemachte Verlust durch den Leerstand nicht anerkannt.

Der Kl. hat Anspruch auf Erlaß weiterer Grundsteuern für 1996 durch die Bekl. Anspruchsgrundlage ist § 33 Abs. 1 Satz 1 des Grundsteuergesetzes - GrStG -.

Danach wird die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen, der vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung entspricht, wenn bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 20 % gemindert ist und der Steuerschuldner diese Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat.

Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall für die nicht erzielten Mieteinnahmen wegen mangelnder Nachfrage erfüllt.

1. Bei der Ermittlung des Ausmaßes des Erlasses für bebaute Grundstücke ist der tatsächliche Rohertrag des Erlaßzeitraumes dem normalen Rohertrag gegenüberzustellen. Der normale Rohertrag bebauter Grundstücke ist die Jahresrohmiete, die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlaßzeitraums normalerweise für diesen zu erzielen gewesen wäre (§ 33 Abs. 1 Nr. 2 und 3 GrStG). § 33 GrStG hebt nicht auf das ab, was bei dem jeweils betroffenen Grundstück üblich gewesen sein mag; er meint mit dem üblich vielmehr das, was Objekte vergleichbarer Beschaffenheit an Ertrag erbringen. Gefordert ist ein Vergleich "mit anderen". Das entspricht der Funktion des Erlasses öffentlicher Aufgaben, wenn er - wie hier - nicht im allgemeinen, sondern im individuellen Interesse begehrt wird. Denn vor dem Hintergrund des Gebotes der sogenannten Abgabengleichheit, d. h. der vom Gleichheitssatz verlangten Gleichbehandlung gerade im Abgabenrecht, darf ein solcher Erlaß nur gewährt werden, wenn und soweit dies dazu dient, Sachverhalten Rechnung zu tragen, "die im Verhältnis zu den vom Gesetz erfaßten Regelfällen als Sonderfälle erscheinen", die also als atypisch "aus tatsächlichen Gründen", aus der Regel fallen (vgl. BVerwG, Buchholz 401.4 § 33 Nr. 24). Dabei ist jedoch zu beachten, daß Sonderfälle nicht nur Einzelfälle sind, sondern es durchaus eine Vielzahl solcher Sonderfälle geben kann.

Als normaler Rohertrag ist somit der Betrag anzusetzen, der als Jahresmiete zum üblichen Marktzins zu erzielen gewesen wäre. Dabei ist die zu Beginn des Erlaßzeitraums tatsächlich erzielte Miete im Wege der Vermutung als übliche Jahresrohmiete anzusehen. Wird jedoch zu Beginn des Erlaßzeitraums tatsächlich keine Miete erzielt, so ist die übliche Miete zu schätzen.

Die Beantwortung der Frage, ob eine beachtliche Minderung vorliegt, erfordert danach eine Gegenüberstellung des vom Kl. erzielten Ertrages und des an Ertrag "Üblichen".

Diesen Grundsätzen folgend hätte die Bekl. bei der Ermittlung des normalen Rohertrags im Jahr 1996 den vertraglich vereinbarten Mieteinnahmen in Höhe von 1.848.550,00 DM für die vermieteten Flächen auch die erzielbaren Mieteinnahmen für die nicht vermieteten Flächen berücksichtigen müssen. Dabei ist von einem Quadratmeterpreis in Höhe von 7,08 DM je qm auszugehen, da sich dieser Betrag im Rahmen des damals Üblichen bewegt. Zwar existierte im Jahr 1996 noch kein Mietpreisspiegel für Dresden, jedoch haben sich im Verfahren keine Anhaltspunkte dafür gefunden, daß dieser Preis über dem damals marktüblichen Quadratmeterpreis liegt. Die Bekl. ist diesem Betrag auch nicht entgegengetreten.

Der normale Rohertrag beläuft sich für das Jahr 1996 daher auf 2.466.303,84 DM. Tatsächlich hat der Kl. jedoch 1.076.294,64 DM weniger an Ertrag erzielt. Die Rohertragsminderung beträgt daher 43,59 % und ist erheblich.

2. Diese Minderung ist vom Kl. auch nicht zu vertreten. Der Eigentümer eines Grundstücks hat die Ertragsminderung nicht zu vertreten, wenn diese auf Umständen beruht, die außerhalb seiner Einflußmöglichkeit liegen. Die Regierungsvorlage zu § 33 GrStG nennt als Beispiele für solche Umstände u. a. das Leerstehen von Geschäftsräumen infolge mangelnder Mieternachfrage für die betreffenden Objekte. Nicht jeder Leerstand von Geschäftsräumen ist jedoch vom Eigentümer nicht zu vertreten. Denn manchmal ist der Leerstand gerade auf ein Verhalten des Eigentümers zurückzuführen. In den Fällen, in denen ein subjektives Verhalten der Beteiligten steuerlich von Bedeutung ist, ist daher darauf abzustellen, ob dieses aus einem typischen Geschehensverlauf abgeleitet werden kann. Man spricht insoweit von einem sogenannten Prima-Facie-Beweis, also von bestimmten Vermutungen, wenn der Geschehensablauf des konkreten Einzelfalls dieser Vermutung entspricht, gilt sie. Die Beteiligten, die zu einem hiervon abweichenden Ergebnis kommen wollen, müssen die dafür maßgebenden Umstände dann darlegen. Es kommt also darauf an, ob und inwieweit die Rohertragsminderung als Folge eines typischen Geschehensablaufes zu bewerten ist, und ob und inwieweit dieser Geschehensablauf vom Eigentümer beeinflußt werden konnte. Dabei ist von den Fällen auszugehen, die vom Gesetzgeber und Richtlinienverfasser angeführt werden und in denen nach ihrer Auffassung die Mietminderung vom Eigentümer nicht zu vertreten ist, um hieraus einen solchen typischen Geschehensablauf schließen zu können. Da der Gesetzgeber bereits in der Regierungsvorlage den strukturell bedingten Leerstand von Geschäftsräumen als Grund für einen Erlaß der Grundsteuer angeführt hat, gilt in diesen Fällen der Prima-Facie-Beweis. Dieser läßt sich jedoch erschüttern, etwa dadurch, daß belegt wird, daß der Eigentümer die Nichtvermietung leerstehender Flächen deshalb zu vertreten hat, weil er keine ortsübliche Miete, sondern einen darüber liegenden Mietzins gefordert hat. Eine Widerlegung der Vermutung kann auch dann gelingen, wenn sich der Eigentümer nicht in angemessenem Umfang um eine Vermietung der Flächen gekümmert hat, etwa keine Anstrengung unternommen hat, die Flächen zu vermieten. Es ist dem Eigentümer insbesondere zuzumuten, in der Zeitung zu inserieren, Makler zu beauftragen, oder sonstige, zumutbare Anstrengungen zu unternehmen (vgl. zum Ganzen Troll, Grundsteuergesetz, 6. Auflage, § 33 Rn. 12, 13, BVerwGE 67, 123).

Vorliegend sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, daß die Rohertragsminderung im Hinblick auf den Leerstand der Teilfläche von 7.259 qm im Jahr 1996 vom Kl. bzw. der Eigentümerin, der ... GmbH zu vertreten wäre. Wie bereits dargelegt entspricht die zugrunde gelegte und vom Kl. geforderte Miete in Höhe von 7,08 DM je qm dem damals in Dresden Üblichen. Es handelte sich insoweit nicht um eine überzogene Mietpreisforderung. Dies zeigt sich auch daran, daß die vermietete Teilfläche von 29.029 qm ebenfalls zum Preis von 7,08 DM je qm vermietet war. Der Prozeßbevollmächtigte des Kl. hat in der mündlichen Verhandlung glaubhaft dargelegt, daß er sich auch in ausreichendem Maße um eine Vermietung dieser Teilflächen bemüht hat. Dies hat die Bekl. auch zu keinem Zeitpunkt bestritten. Soweit die Bekl. ausgeführt hat, daß die nicht vermieteten Flächen nicht benutzbar gewesen seien, so daß der Kl. die Nichtvermietung zu vertreten habe, ergeben sich keine entsprechenden Anhaltspunkte dafür. Zwar ergibt sich aus dem Schreiben der Kl.

seite an die Bekl. vom 3.6.1997, daß durch die damalige Mieterin, die ... GmbH das Gebäude 124 saniert werden sollte, doch geschah dies im Hinblick auf eine Anpassung und Nutzung dieses Gebäudes für den speziellen Produktionszweck der damaligen Mieterin. Eine generelle Nichtnutzbarkeit wird dadurch nicht belegt. Einer solchen steht auch entgegen, daß im Jahr 1996 ein potentieller Mieter für diese Flächen vorhanden war.

Die von der Bekl. herangezogene Entscheidung des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts vom 23.10.1997 - 13 L 252/97 - führt hier nicht zu einem anderen Ergebnis. In dem dort betroffenen Verfahren hatte der Eigentümer das Objekt erst nach der Fertigstellung erworben und das in Kenntnis, daß nur 25 % der Flächen vermietet waren. Ein solcher Sachverhalt liegt im vorliegenden Verfahren gerade nicht vor. Denn es fehlt hier an einem Verhalten der Eigentümerin, das annehmen ließe, sie habe die Rohertragsminderung bzw. die diese verursachenden Umstände aufgrund eigener Willensentschließung herbeigeführt oder ihren Eintritt nicht in zumutbarer Weise verhindert. Vielmehr realisiert sich hier eine konjunktur- und vereinigungsbedingte Situation, auf die die Eigentümerin keinen Einfluß nehmen konnte. Schließlich war es auch besondere Zielsetzung des Bundesgesetzgebers, in den neuen Bundesländern zügig Wohn- und Gewerbeflächen zu schaffen, was die umfassende Förderung solcher Vorhaben belegt. Auch hat die Eigentümerin das Eigentum nicht in Kenntnis der Nichtvermietbarkeit erworben oder errichtet.

Die Grundsteuer wird von der Jahresrohmiete berechnet. Fällt diese tatsächlich wesentlich geringer an (mehr als 20 %) als üblich, kann der Eigentümer eine Grundsteuerermäßigung beanspruchen.

Der Eigentümer eines gewerblich genutzten Grundstücks hatte erhebliche Einnahmeverluste dadurch, daß Räume zum Teil leerstanden; dazu kam, daß der größte Mieter im Objekt insolvent wurde. Der Eigentümer beantragte deshalb nach § 33 GrStG einen teilweisen Erlaß der Grundsteuer. Während die Stadt die Einnahmeausfälle durch die Insolvenz des Mieters berücksichtigte, meinte sie, eine wesentliche Ertragsminderung hinsichtlich der leerstehenden Räume sei nicht zu bejahen; der normale Rohertrag sei insoweit mit 0 DM anzusetzen, weil hier eben der voraussichtliche Ertrag nicht gemindert worden sei.

Mit Urteil vom 6. August 1999 folgte das Verwaltungsgericht Dresden der Argumentation der Stadt nicht. Die Ertragsminderung sei von dem üblichen Rohertrag des Erhebungszeitraums zu berechnen, also dem, wie er bei vergleichbaren Objekten erzielt werde. Der normale Rohertrag im Sinne des Gesetzes müsse deshalb auch die (fiktiven) Mieten für leerstehende Räume berücksichtigen. Ein Erlaß komme zwar nicht in Betracht, wenn der Vermieter die Minderung zu vertreten habe. Bei Leerstand werde das nicht vermutet, wenn er die üblichen Vermietungsbemühungen unternommen habe.

Das Urteil ist von erheblicher Bedeutung, denn viele Eigentümer kennen diese Steuerermäßigung nicht. Eine Belehrungspflicht durch die Finanzämter besteht nur sehr eingeschränkt. Der maßgebliche Text des § 33 GrEStG soll hier deshalb wiedergegeben werden: "Ist bei ... bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 20 vom Hundert gemindert und hat der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten, so wird die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen, der 4/5 des Prozentsatzes der Minderung entspricht. ... normaler Rohertrag ist ... bei bebauten Grundstücken, deren Wert nach dem Bewertungsgesetz im Sachwertverfahren zu ermitteln ist, die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlaßzeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete." In § 34 heißt es u. a.: "Der Erlaß wird nur auf Antrag gewährt. Der Antrag ist bis zu dem auf den Erlaßzeitraum folgenden 31. März zu stellen."