Ermächtigungsbeschluß für Zwangsverwalter als Vollstreckungstitel gegen Eigentümer

Ermächtigungsbeschluß für Zwangsverwalter als Vollstreckungstitel gegen Eigentümer; Überlassung einer vor Beschlagnahme geleisteten Mietkaution

Der Zwangsverwalter ist befugt, von dem Schuldner (Grundstückseigentümer) die Überlassung einer vor der Beschlagnahme von einem Mieter des Objekts geleisteten Mietkaution zu verlangen. Der Beschluß über die Anordnung der Zwangsverwaltung stellt zusammen mit der Ermächtigung des Zwangsverwalters zur Besitzergreifung einen Vollstreckungstitel dar, aufgrund dessen wegen dieses Anspruchs nach § 883 ZPO vollstreckt werden kann.

I. Der Rechtsbeschwerdeführer ist Zwangsverwalter des eingangs bezeichneten Wohnungseigentums, welches im Eigentum des Schuldners steht. Das Amtsgericht erteilte ihm einen Zwangsverwalterausweis, der den Beschluß betreffend die Anordnung der Zwangsvollstreckung inhaltlich wiedergibt und nach dessen Inhalt der Rechtsbeschwerdeführer ermächtigt ist, sich selbst den Besitz zu verschaffen. Die Eigentumswohnung ist vermietet. Ausweislich des dem Rechtsbeschwerdeführer vorliegenden Mietvertrages haben die Mieter eine Mietkaution in Höhe von 1.140 DM zu leisten. Der Rechtsbeschwerdeführer erteilte unter Vorlage des Zwangsverwalterausweises dem zuständigen Gerichtsvollzieher den Auftrag zur "Wegnahme der Mietkaution in Höhe von 1.140 DM ... und ... Aushändigung derselben an mich" und für den Fall, daß die Kaution nicht ausfindig zu machen sein sollte, den weiteren Auftrag, dem Schuldner die eidesstattliche Versicherung über deren Verbleib abzunehmen. Der Gerichtsvollzieher hat die Durchführung des Auftrags abgelehnt. Zur Begründung hat er ausgeführt, es fehle ein vollstreckbarer Titel; die Vorlage des Zwangsverwalterausweises reiche nicht aus.

a) Das Beschwerdegericht nimmt im Ansatz zutreffend an, daß der dem Gerichtsvollzieher erteilte Auftrag zumindest auch darauf gerichtet ist, die Herausgabevollstreckung wegen einer beim Schuldner gegenständlich vorhandenen Kaution vorzunehmen. Der Antrag auf "Wegnahme der Mietkaution" bezweckt ersichtlich (auch) den Zugriff auf einen gegenständlich noch vorhandenen, gesondert aufbewahrten Geldbetrag, auf Unterlagen, die wie ein Sparbuch den Zugriff auf die angelegte Geldsumme ermöglichen, oder auf eine Bürgschaftsurkunde. Andernfalls wäre der zweite Teil des Antrags, dem Schuldner die eidesstattliche Versicherung über den Verbleib der Kaution abzunehmen, falls sie nicht vorgefunden wird, nicht verständlich.

Mit diesem Inhalt trägt der gestellte Antrag den mietrechtlichen Gegebenheiten Rechnung. Für den Regelfall ist davon auszugehen, daß der Vermieter eine vom Mieter überlassene Kaution entsprechend § 551 Abs. 3 BGB gesondert angelegt hat und daß über diese Anlage bei dem Vermieter Unterlagen, wie etwa ein Sparbuch, vorzufinden sind, die den Zugriff auf die Kaution ermöglichen. Darüber, ob und inwieweit dies der Fall ist, hat der Zwangsverwalter nach seinem Vortrag keine Kenntnis. Dies kann indes von dem Gerichtsvollzieher bei einer Zwangsvollstreckung nach § 883 ZPO festgestellt werden. Findet er die Kautionssumme oder darauf verweisende Unterlagen nicht vor, kann nach § 883 Abs. 2 ZPO verfahren werden.

Ob der an den Gerichtsvollzieher gerichtete Antrag einen weitergehenden Inhalt hat, kann derzeit dahinstehen. Zwar trifft es zu, daß etwa ein (ausschließlich) auf die Pfändung einer Geldforderung gerichteter Antrag abzulehnen wäre, weil der Beschluß über die Anordnung der Zwangsverwaltung nebst der Ermächtigung zur Besitzergreifung kein Vollstreckungstitel ist, der die Pfändung eines Geldbetrages in Höhe der Mietkaution aus dem Vermögen des Vermieters erlaubt. Das Beschwerdegericht hat aber übersehen, daß ein verfahrensrechtlicher Antrag nicht deshalb in vollem Umfang abgelehnt werden darf, weil er in der einen oder anderen Richtung zu weit geht. Einem solchen Antrag ist stattzugeben, soweit er gerechtfertigt ist, nur im übrigen ist er abzulehnen. Im vorliegenden Fall darf deshalb ein zulässiger und begründeter Antrag auf Vornahme der Herausgabevollstreckung nicht deshalb abgelehnt werden, weil die Antragstellung (möglicherweise) eine weitere Vollstreckungsart erfaßt, für die ein Vollstreckungstitel nicht vorliegt. Die denkbare Fallgestaltung, daß ein rechtlich zulässiger und ein unzulässiger Teil des Antrags nicht sinnvoll unterschieden werden können und deshalb nur eine Zurückweisung in vollem Umfang in Betracht kommt, liegt hier nicht vor. b) Für die danach erstrebte Vollstreckung gemäß § 883 ZPO stellt der Beschluß über die Anordnung der Zwangsverwaltung nebst der Ermächtigung zur Besitzergreifung eine ausreichende Vollstreckungsgrundlage dar.

aa) Die Zwangsverwaltung ist, wie sich insbesondere aus § 152 Abs. 1 ZVG ergibt, darauf gerichtet, die laufenden, aus der ordnungsgemäßen Nutzung des Grundstücks stammenden Erträge zur Befriedigung des Gläubigers einzusetzen, während dem Schuldner die Substanz des Vermögensgegenstandes ungeschmälert erhalten bleibt. Zugleich soll sie den Gläubiger vor einer Wertminderung des Objekts und sonstigen Beeinträchtigungen schützen (BGH, Beschluß vom 10. Dezember 2004, IXa ZB 231/03, WM 2005, 244, 245). Nach § 150 Abs. 2 ZVG hat das Gericht zu diesem Zweck dem Verwalter durch einen Gerichtsvollzieher oder durch einen sonstigen Beamten das Grundstück zu übergeben oder ihm die Ermächtigung zu erteilen, sich selbst den Besitz zu verschaffen. Geschieht ‑ wie im vorliegenden Fall ‑ letzteres, so ist der Anordnungsbeschluß zusammen mit der Ermächtigung des Gerichts ein Vollstreckungstitel des Zwangsverwalters, mit dem die Herausgabe der von der Beschlagnahme erfaßten Gegenstände erzwungen werden kann (Bötticher, ZVG, 3. Aufl., § 150 Rdn. 12; Depré/Mayer, Die Praxis der Zwangsverwaltung, 2. Aufl., Rdn. 448; Eickmann, Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsrecht, 2. Aufl., S. 404; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 3. Aufl., § 148 ZVG Rdn. 13; § 150 a Rdn. 21 f.; Knees, Immobiliarzwangsvollstreckung, 4. Aufl., S. 165; Stöber, ZVG, 17. Aufl., § 150 Rdn. 3.5 b; Heinz, DGVZ 1955, 17, 18). bb) Der vorgenannte Zweck erfordert, daß die in § 150 Abs. 2 ZVG normierte Herausgabepflicht nicht nur auf die von der Beschlagnahme erfaßten, sondern auch auf die sonst für die Tätigkeit des Zwangsverwalters notwendigen Gegenstände erstreckt wird. Weitgehend wird daher angenommen, daß der Zwangsverwalter auch die Herausgabe von Urkunden, die ein Miet- oder Pachtverhältnis betreffen, verlangen und notfalls mit Hilfe des Gerichtsvollziehers durchsetzen kann (OLG München Rpfleger 2002, 373 ‑ Pachtvertrag; AG Stuttgart Rpfleger 1995, 375 ‑ Mietvertrag; Depré/Mayer, aaO., Rdn. 485; Eickmann, aaO.; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, aaO.; Knees, aaO.; a.A. Stöber, aaO., Rdn. 3.9 m.w.N.). cc) Nach richtiger Ansicht ist der Zwangsverwalter auch befugt, von dem Schuldner die Überlassung einer vor der Beschlagnahme von einem Mieter des Objekts geleisteten Mietkaution zu verlangen, wobei der Anordnungsbeschluß und die Ermächtigung des Zwangsverwalters gemäß § 150 Abs. 2 ZVG einen Vollstreckungstitel zur Durchsetzung auch dieses Anspruchs darstellen (Stöber, aaO., § 152 Rdn. 9.13 c; wohl auch Depré/Mayer, aaO., Rdn. 493). Dabei kommt es nicht darauf an, ob sich die Beschlagnahme nach § 148 Abs. 1 Satz 1 ZVG in Verbindung mit § 21 Abs. 2 ZVG unmittelbar auf den Anspruch auf Überlassung der Mietkaution erstreckt (so Stöber, aaO., § 152 Rdn. 9.13 b), obwohl die Kaution, anders als Miet- und Pachtzahlungen (vgl. zum Begriff MünchKomm-BGB/Eickmann, 4. Aufl., § 1123 Rdn. 6 f. m.w.N.), nicht für die Raumnutzung entrichtet wird. Unerheblich ist auch, ob und inwieweit die die Rückgabe der Mietkaution betreffenden Vereinbarungen ihre Grundlage in dem Mietverhältnis oder in einer ergänzend getroffenen Sicherungsabrede haben (vgl. dazu BGHZ 141, 160, 166). Entscheidend ist folgendes: Nach § 152 Abs. 2 ZVG ist, wenn das Grundstück vor der Beschlagnahme einem Mieter oder Pächter überlassen wurde, der Miet- oder Pachtvertrag auch dem Verwalter gegenüber wirksam. Der Mieter hat die Mietkaution auf der Grundlage der im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen

ngsabrede haben (vgl. dazu BGHZ 141, 160, 166). Entscheidend ist folgendes: Nach § 152 Abs. 2 ZVG ist, wenn das Grundstück vor der Beschlagnahme einem Mieter oder Pächter überlassen wurde, der Miet- oder Pachtvertrag auch dem Verwalter gegenüber wirksam. Der Mieter hat die Mietkaution auf der Grundlage der im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen gestellt. Sie sichert die Mietzinsansprüche, auf die sich die Beschlagnahme nach § 148 Abs. 1 Satz 1 ZVG in Verbindung mit § 21 Abs. 2 ZVG erstreckt. Eine ordnungsgemäße Verwaltung des Grundbesitzes erfordert, daß der Zwangsverwalter anstelle des Schuldners (Grundstückseigentümers), dem die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks durch die Beschlagnahme entzogen ist (§ 148 Abs. 2 ZVG), in die Lage versetzt wird, nötigenfalls auf die Kaution zuzugreifen, um gegen den Mieter gerichtete Ansprüche zu decken. Der Zugriff auf eine an den Schuldner geleistete Kaution muß dem Zwangsverwalter aber auch deshalb ermöglicht werden, weil er dem Mieter gegenüber zur Herausgabe der Kaution nach Wegfall des Sicherungszwecks verpflichtet ist (BGH, Urteil vom 16. Juli 2003, VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342 f. m.w.N.; vgl. dazu etwa Depré/Mayer, aaO., Rdn. 496; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, aaO., § 155 Rdn. 10 ff.; Alff/Hintzen, Rpfleger 2003, 635 ff.; Erckens, ZfIR 2003, 981 ff.; Walke, WuM 2004, 185 ff.).

c) Der Gerichtsvollzieher durfte deshalb den Vollstreckungsantrag nicht mit der Begründung ablehnen, es liege kein Vollstreckungstitel vor. Für die Herausgabevollstreckung nach den §§ 883 ZPO, die in die Zuständigkeit des Gerichtsvollziehers fällt, ist dies sehr wohl der Fall. Dabei ist davon auszugehen, daß das Zwangsverwalterzeugnis, wenn es ‑ wie hier ‑ den Anordnungsbeschluß in vollem Umfang wiedergibt und die Ermächtigung zur Besitzergreifung enthält, den maßgeblichen Vollstreckungstitel darstellt. Der Gerichtsvollzieher wird also, soweit die sonstigen Vollstreckungsvoraussetzungen (jetzt noch) vorliegen, die nach § 883 ff. ZPO erforderlichen Vollstreckungshandlungen vorzunehmen haben, soweit der Vollstreckungstitel dafür in dem zuvor beschriebenen Rahmen eine ausreichende Grundlage bietet. Sollten die dabei gewonnenen Erkenntnisse Vollstreckungshandlungen als notwendig erscheinen lassen, die durch den vorliegenden Titel nicht gedeckt sind, ist durch Rückfrage bei dem Gläubiger zu klären, ob sich der gestellte Antrag tatsächlich auch darauf beziehen soll. Dann ist der Antrag insoweit abzulehnen. Andernfalls ist der Antrag mit Durchführung der Herausgabevollstreckung erledigt.

Ist für ein Grundstück Zwangsverwaltung angeordnet, muß der Eigentümer alle erforderlichen Unterlagen wie Mietverträge an den Zwangsverwalter herausgeben. Das gilt auch für eine vor der Beschlagnahme von einem Mieter gezahlte Kaution. Streitig war, ob der Zwangsverwalter dazu eines besonderen Vollstreckungstitels bedarf, er also den Grundstückseigentümer verklagen muß. Der Bundesgerichtshof meint, daß ein besonderer Vollstreckungstitel nicht erforderlich ist.

Nach dem Beschluß des Amtsgerichts war der Zwangsverwalter ermächtigt, sich selbst den Besitz am Grundstück zu verschaffen. Aufgrund dieses Beschlusses beauftragte der Zwangsverwalter den Gerichtsvollzieher mit dem Auftrag zur Wegnahme der Mietkaution, die der Eigentümer vom Mieter erhalten hatte. Der Gerichtsvollzieher weigerte sich.

Mit Beschluß vom 14. April 2005 führte der Bundesgerichtshof aus, daß nach § 150 Abs. 2 ZVG der Beschluß ein Vollstreckungstitel sei, der nicht nur die Herausgabepflicht hinsichtlich der in der Beschlagnahme erfaßten Gegenstände regele. Der Zwangsverwalter könne vielmehr auch Herausgabe von Urkunden und auch Herausgabe der Kaution verlangen. Die Vollstreckung richte sich nach § 883 ZPO, so daß der Gerichtsvollzieher auch feststellen müsse, ob Unterlagen wie etwa ein Sparbuch vorhanden seien. Anderenfalls sei nach § 883 Abs. 2 ZPO (Eidesstattliche Versicherung des Eigentümers) zu verfahren. Der Zugriff auf die Kaution müsse dem Zwangsverwalter auch deshalb ermöglicht werden, weil er dem Mieter gegenüber zur Herausgabe nach Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet ist.