Ermächtigung zur Geltendmachung von Vermieterrechten

1. Es ist zulässig, den Käufer eines Grundstücks bereits vor Eigentumsumschreibung zur Geltendmachung von Mieterhöhungsansprüchen zu ermächtigen.

2. Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG durch einen Bevollmächtigten muß dann allerdings erkennen lassen, in wessen Namen es ausgeübt wird; der bloße Hinweis auf "die Eigentümer" reicht nicht.

Es ist zulässig, den Käufer eines Grundstücks bereits vor Eigentumsumschreibung zur Geltendmachung von Mieterhöhungsansprüchen zu ermächtigen und ihm die aktive Prozeßführungsbefugnis zu übertragen (Bub/Treier, 3. Aufl. 1998, Rn. III 362; BGH, NJW 1998, 896 zum Kündigungsrecht). Gleiches gilt in dem hier gegebenen Fall der Rückabwicklung eines Kaufvertrages.

Dem Kl. steht jedoch gegenüber dem Bekl. ein Mieterhöhungsanspruch gemäß § 2 MHG nicht zu, da es an einem wirksamen Erhöhungsverlangen fehlt.

Das Schreiben der V.- und B. GmbH vom 30. Dezember 1996 läßt nicht erkennen, in wessen Namen die Mieterhöhung erklärt wurde. Darin heißt es zwar auf Seite 2 "diese Mieterhöhung sprechen wir namens und in Vollmacht der Eigentümer aus"; allerdings läßt sich die Person des Eigentümers aus der dem Schreiben beigefügten "Vollmacht zur Hausverwaltung" vom 10.6.1996 und der "Abtretungserklärung" vom 27.6.1996 nicht mit der erforderlichen Eindeutigkeit ermitteln. Während in der "Vollmacht zur Hausverwaltung" der Bekl. als Eigentümer genannt ist, geht aus der "Abtretungserklärung" die C. AG als Eigentümerin hervor.

Aber selbst wenn man die Erklärung als dahingehend auslegungsfähig ansehen würde, daß sie im Namen der tatsächlichen Eigentümerin, also der C. AG abgegeben werden sollte, scheitert der Anspruch an der fehlenden Vertretungsmacht der Hausverwaltung. Diese war ausweislich der Verwaltervollmacht befugt, im Namen des Kl. (des "Eigentümers", als welcher der Kl. darin ausgewiesen ist) zu handeln, nicht aber im Namen der C. AG.

Zudem wäre der Kl. nicht berechtigt gewesen, der Hausverwaltung eine Untervollmacht zu erteilen, da er selbst nicht befugt war, im Namen der Eigentümerin zu handeln. Diese hat den Kl. unter Ziff. 2 der "Abtretungserklärung" vom 27.6.1996 ausdrücklich ermächtigt, jedwede Ansprüche in Ansehung der Mietverhältnisse für die Zeit vom 1.11.1995 in eigenem Namen und auf eigene Rechnung gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen.

Eine solche Verfügungsermächtigung basiert auf § 185 BGB und ist mit einer Vollmacht im Sinne von § 164 BGB nicht identisch. Der gravierende Unterschied besteht darin, daß der Bevollmächtigte in fremdem Namen handelt, während der Ermächtigte befugt ist, in eigenem Namen über ein Recht des Ermächtigenden zu verfügen. Auch beinhaltet die Ermächtigung nicht etwa als "Minus" das Recht, Erklärungen im Namen des Ermächtigenden abzugeben. Mit der Ermächtigung verfolgt der Ermächtigende in der Regel das Ziel, mit dem vorzunehmenden Rechtsgeschäft nichts mehr zu tun zu haben. Eine Willenserklärung, die jemand im Rahmen seiner Vertretungsmacht im Namen des Vollmachtgebers abgibt, wirkt dagegen unmittelbar für und gegen den Vertretenen (§ 164 Abs. 1 BGB). Die Vollmacht ist kein Weniger gegenüber der Ermächtigung, sondern etwas vollkommen anderes.

Zwischen notariellem Kaufvertrag und Eintragung im Grundbuch vergehen mindestens einige Monate, bei manchen Grundbuchämtern auch mehr als ein Jahr. Der Käufer eines Grundstücks ist dann noch nicht gemäß § 571 BGB in den Mietvertrag eingetreten, während der Verkäufer nach Zahlung des Kaufpreises und Nutzungs- und Lastenwechsel mit dem Ganzen eigentlich nichts mehr zu tun haben will. Der Bundesgerichtshof hat es deshalb in einer praxisnahen Entscheidung für zulässig angesehen, daß im notariellen Kaufvertrag der Käufer ermächtigt wird, die Vermieterrechte auch schon vor Eintragung im Grundbuch im eigenen Namen wahrzunehmen.

Mit Urteil vom 23. Februar 1999 schloß sich das Landgericht Berlin dieser Rechtsprechung an; gleichwohl war das Mieterhöhungsverlangen des Käufers unwirksam.

Der Käufer hatte sich nämlich einer Hausverwaltung bedient, die das Mieterhöhungsverlangen namens "der Eigentümer" erklärte. Wer damit gemeint war, der Verkäufer oder der Käufer, blieb unklar. Wer sich auf eine Ermächtigung beruft, muß eben klarstellen, daß er fremdes Recht im eigenen Namen ausübt, und muß die Befugnis dazu auch nachweisen.