Ermächtigung zur Geltendmachung eines Mieterhöhungsverlangens

Ermächtigung zur Geltendmachung eines Mieterhöhungsverlangens; Zustimmungsklage durch Käufer

Der Vermieter kann den Käufer ermächtigen, in eigenem Namen ein Mieterhöhungsverlangen schon vor Vollzug der Veräußerung durch Eintragung im Grundbuch geltend zu machen.

Die Bekl. sind Mieter der Wohnung E.-Str. in Berlin. Vermieter waren die Gesellschafter der GbR E.-Str.

Durch notariell beurkundeten Vertrag des Notars B. vom 10. August 1999 kaufte die Kl. das Hausgrundstück. In dem Vertrag heißt es u. a.:

"... Die Übergabe erfolgt jeweils am Ersten des Monats, der die Zahlung bzw. Hinterlegung des gesamten Kaufpreises folgt. ...

Verkäufer tritt mit Wirkung ab Übergabe alle Ansprüche aus den Mietverhältnissen an Erwerber ab und wird diese Abtretung den jeweiligen Mietern gemeinsam mit Erwerber anzeigen. Verkäufer ermächtigt Erwerber, alle Erklärungen ... abzugeben."

Mit Schreiben vom 26. Juli 1999 begehrten noch die Gesellschafter der GbR E.-Str. von den Bekl. die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um 74,99 DM auf 1.680,70 DM bruttokalt mit Wirkung zum 1. Oktober 1999; die Erwerberin klagte auf Zustimmung.

Die Klage ist ganz überwiegend begründet.

Die Kl. sind aktivlegitimiert und zwar ungeachtet des Umstandes, daß sie noch nicht im Grundbuch eingetragen sind. Bei der Veräußerung eines Grundstücks tritt der Erwerber nach § 571 BGB zwar erst mit Eintragung in das Grundbuch an die Stelle des Vermieters. Der Veräußerer kann den Erwerber allerdings ermächtigen, im eigenen Namen das Mieterhöhungsverlangen geltend zu machen (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum § 2 MHG Rz. 71 unter Verweis auf BGH NJW 1998, 896). Die Ermächtigung der Gesellschafter der Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Erwerber ist gem. § 4 des notariellen Vertrags wirksam. Der Kaufpreis ist im September 1998 gezahlt worden. (...)

Wir hatten mit ablehnender Kommentierung (GE 2000, 390) das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg mitgeteilt, wonach trotz einer Ermächtigung im Kaufvertrag der Erwerber eine Mieterhöhung nur dann geltend machen kann, wenn er schon im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen ist (GE 2000, 412). Kurz und knapp hat nunmehr eine andere Abteilung des Amtsgerichts Charlottenburg mit Urteil vom 21. März 2000 den zutreffenden gegenteiligen Standpunkt vertreten. Das Urteil des Bundesgerichtshofs zur Ermächtigung für die Ausübung von Gestaltungsrechten (NJW 1998, 896 = GE 1998, 176) schließt dazu jeden Zweifel aus.