Ermächtigung zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung

Ermächtigung zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung; Wohnungseigentumsverfahren; pflichtwidrige Weigerung des Verwalters; Frist für Versammlung; Klage gegen Verwalter; Individualanspruch auf Einberufung

1. Die Klage auf Ermächtigung zur Einberufung der Eigentümerversammlung kann in dringenden Fällen auch von einzelnen Wohnungseigentümern erhoben werden.

2. Sie richtet sich gegen den Verwalter, der sich pflichtwidrig weigert, die Versammlung einzuberufen.

3. Bei vorangegangenen erfolgreichen Beschlussanfechtungsklagen darf der Verwalter zunächst die Rechtskraft der Ungültigerklärung abwarten. Er verletzt seine Einberufungspflicht selbst dann noch nicht, wenn er danach eine Überlegungs- und Vorbereitungsfrist von etwa einem Monat vor der Einberufung verstreichen lässt.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Parteien sind Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ..., die von dem Bekl. verwaltet wird.

In der gegen die übrigen Wohnungseigentümer geführten Beschlussanfechtungsklage hat das AG Strausberg mit Urteil vom 11. März 2009 die von den Wohnungseigentümern in der Eigentümerversammlung vom 12. August 2008 unter den Tagesordnungspunkten 1 Wirtschaftspläne 2008) und 2 (Versammlungsort) für ungültig erklärt und die durch die Wohnungseigentümergemeinschaft erhobene Widerklage auf Entrichtung von Beitragszahlungen abgewiesen. Dieses Urteil ist den übrigen Wohnungseigentümern, vertreten durch den Bekl. als Verwalter am 16. März 2009 zugestellt worden. Bereits mit Schreiben vom 26. März 2009 haben die Kl. den Bekl. durch ihre Prozessbevollmächtigte aufgefordert, bis spätestens zum 4. Mai 2009 eine Eigentümerversammlung einzuberufen und ihm Tagesordnungspunkte zu dieser Eigentümerversammlung vorgegeben. Diese sollten unter anderem die vorzeitige Abberufung des Bekl. vom Amt des Verwalters, die Wahl eines neuen Verwalters, die Jahresabrechnung 2008, den Wirtschaftsplan 2009 sowie Schadensersatzansprüche gegen den Bekl. enthalten.

Ob die Kl. ein Schreiben des Bekl. an die Wohnungseigentümer vom 21. April 2009 erreicht hat, in dem der Bekl. im Hinblick auf laufende Gerichtsverfahren auf die Notwendigkeit einer Eigentümerversammlung hingewiesen hat, ist zwischen den Parteien streitig. Die vom Bekl. versandte und allgemein gehaltene Einladung der Wohnungseigentümer vom 15. Mai 2009 zu einer Eigentümerversammlung am 28. Mai 2009, der eine Tagesordnung beigefügt war, die überwiegend die von den Kl. angemeldeten Tagesordnungspunkte wiedergab, soll die Kl. wegen einer unrichtigen Anschrift erst am 23. Mai 2009 erreicht haben. Die Wohnungseigentümerversammlung hat sodann am 24. Juni 2009 stattgefunden.

Mit ihrer am 20. Mal 2009 bei Gericht eingegangenen und allein gegen den Bekl. als Verwalter gerichteten Klage haben die Kl. den Antrag angekündigt, den klagenden Ehemann oder hilfsweise einen vom Gericht bestimmenden Dritten zu ermächtigen, die Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen und in die Tagesordnung im Einzelnen bezeichnete Beschlussgegenstände aufzunehmen. Die Kl. haben die Auffassung vertreten, dass der Bekl. seiner Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung nicht nachgekommen sei, weil er innerhalb der von ihnen vorgegebenen Zeit keine Wohnungseigentümerversammlung einberufen habe.

Im Hinblick auf die Einladung der Wohnungseigentümerversammlung vom 24. Juni 2009 haben die Kl. vor Zustellung der Klage an den Bekl. am 8. Juli 2009 zunächst mit Schriftsatz vom 25. Juni 2009 den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt und sodann im Schriftsatz vom 1. Juli 2009 die Klage zurückgenommen und den Antrag gestellt, dem Bekl. die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen.

Der Bekl. ist der Auffassung, dass er sich nicht pflichtwidrig geweigert habe, die Eigentümerversammlung einzuberufen.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 19. Oktober 2009 den Kl. die Kosten des Rechtsstreits auferlegt und in der Sache seine Entscheidung auf § 91 a Abs. 1 ZPO gestützt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass dem Bekl. angesichts der gerichtlichen Entscheidung in dem vorangegangenen Verfahren und den durch die Kl. angemeldeten Beschlussgegenstände vorliegend nicht unterstellt werden könne, dass er sich pflichtwidrig geweigert habe, eine Eigentümerversammlung einzuberufen.

Hiergegen haben sich die Kl. mit der sofortigen Beschwerde gewandt, mit der sie ihr Anliegen, dem Bekl. die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen, weiterverfolgt haben. Sie haben eine unzureichende Tatsachenfeststellung und Rechtsfehler gerügt, während der Bekl. die gerichtliche Entscheidung verteidigt hat.

Das Amtsgericht hat der Beschwerde in seinem Beschluss vom 6. November 2009 nicht abgeholfen und die Sache der Beschwerdekammer zur Entscheidung vorgelegt. Die Beschwerdekammer des Landgerichts hat mit Beschluss vom 23. November 2009 das Rechtsmittel der Kl. zurückgewiesen und zur Begründung unter anderem ausgeführt, dass die gegen den Bekl. als Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtete Klage der Kl. auf Ermächtigung des klagenden Ehemannes bzw. eines vom Gericht zu bestimmenden Dritten zur Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung von Anfang an unbegründet gewesen sei, da sich diese Klage gegen die übrigen Wohnungseigentümer zur Erteilung der Ermächtigung des klagenden Ehemannes hätte richten müssen.

Der Beschluss der Kammer ist den Kl. zu Händen ihrer Prozessbevollmächtigten am 26. November 2009 zugestellt worden. Mit ihrem am 9. Dezember 2009 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz vom 4. Dezember 2009 haben die Kl. die Anhörungsrüge nach § 321 a ZPO erhoben und beantragt, das gerichtliche Verfahren vor dem Landgericht Frankfurt (Oder) fortzuführen. Sie weisen darauf hin, dass die Beschwerdekammer ihren verfassungsrechtlich gewährleisteten Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 103 Abs. 1 GG verletzt habe, indem sie ihre Entscheidung auf einen neuen - im Verfahren bislang nicht gestützten - rechtlichen Gesichtspunkt zugrunde gelegt habe, ohne sie hierauf zuvor im Rahmen der nach § 139 Abs. 2 ZPO gebotenen richterlichen Hinweispflicht hingewiesen zu haben. Hierdurch sei ihr verfassungsrechtlich gewährleisteter Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt worden. Bei Einräumung rechtlichen Gehörs hätten sie nämlich darauf hingewiesen, dass auch dem einzelnen Wohnungseigentümer das Recht zustehe, den Anspruch auf Ermächtigung eines Wohnungseigentümer oder eines vom Gericht zu bestimmenden Dritten zur Einberufung einer Eigentümerversammlung gegen den Verwalter unmittelbar gerichtlich geltend zu machen, da jeder Eigentümer die Durchsetzung des Grundsatzes ordnungsgemäßer Verwaltung verlangen könne. Dieser Anspruch richte sich allein gemäß § 43 Nr. 3 WEG gegen den Verwalter und nicht gegen die übrigen Wohnungseigentümer. Mit Beschluss vom 18. Januar 2010 hat die Beschwerdekammer die Gehörsrüge für begründet erklärt und die Fortführung des Beschwerdeverfahrens angeordnet. (...)

II. Die gemäß §§ 269 Abs. 5, 567 ZPO statthafte und im Übrigen zulässige sofortige Beschwerde der Kl. ist in der Sache nicht begründet.

1. Der Beschluss des Amtsgerichts ist den Kl. zu Händen ihrer Prozessbevollmächtigten ausweislich des zur Gerichtsakte gelangten Empfangsbekenntnisses am 21. Oktober 2009 zugestellt worden, so dass die gesetzliche Notfrist der §§ 269 Abs. 5, 567 ZPO in Verbindung mit § 222 Abs. 1, 2 ZPO, § 188 Abs. 2, 193 ZPO gewahrt Ist. Gemäß § 260 Abs. 5, 567 ZPO ist das Rechtsmittel auch statthaft, da die Beschwer 200 € übersteigt.

2. Das Rechtsmittel ist jedoch in der Sache nicht begründet.

Zwar durfte das Amtsgericht vorliegend nicht davon ausgehen, dass die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt haben; einerseits hatte sich der Bekl. der Erledigungserklärung nicht angeschlossen und andererseits hatten die Kl. ihre Klage vor ihrer Zustellung an den Bekl. zurückgenommen. Die Kostenentscheidung war hiernach auf § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO zu stützen, wobei die Gerichtsentscheidung jedoch auch in diesem Fall - abweichend von § 266 Abs. 3 Satz 2 ZPO - unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu treffen war. Eine solche Entscheidung führt dazu, den Kl. die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen.

Die gegen den Bekl. als Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtete Klage der Kl. auf die Ermächtigung des klagenden Ehemannes bzw. eines vom Gericht zu bestimmenden Dritten zur Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung war nämlich von Anfang an unbegründet. Es ist nämlich entgegen der Rechtsauffassung der Kl. nicht erkennbar, dass sich der Bekl. pflichtwidrig geweigert hat, eine Eigentümerversammlung einzuberufen.

a) Die Kl. waren zur Erhebung der Klage nach § 43 Nr. 3 WEG prozessführungsbefugt.

Zwar ist allgemein anerkannt, dass der einzelne Wohnungseigentümer grundsätzlich einen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehenden Anspruch gegen den Verwalter nicht ohne einen ermächtigenden Beschluss der Gemeinschaft gerichtlich geltend machen kann (BGH, Beschluss vom 15.12.1988, V ZB 9/88, Tz. 13, BGHZ 106, 222 = NJW 1989, 1091; BayObLG, Beschluss vom 19.3.2003 - 2Z BR 10/03, Tz. 14, ZMR 2003, 892; Abramenko in: Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl. 43 Rn. 16). Ein solcher Beschluss liegt hier nicht vor.

In Ausnahmefällen ist jedoch der einzelne Wohnungseigentümer berechtigt, einen grundsätzlich den Wohnungseigentümern zustehenden Anspruch gerichtlich geltend zu machen. Dies gilt insbesondere dann, wenn dem einzelnen Wohnungseigentümer der Anspruch als Individualanspruch alleine zusteht; hierzu zählen Ansprüche beim Streit um die ordnungsgemäße Verwaltung gemäß § 21 Abs. 3 WEG (vgl. BayObLG, Beschluss vom 19.3.2003, 2Z BR 10/03, TZ. 16, ZMR 2003, 692; Abremenko in: Riecke/Schmid, a.a.O. § 43 Rn. 16), insbesondere, wenn der Verwalter seine Pflicht zur Einberufung der Versammlung verletzt. Diese nach § 24 Abs. 2 WEG dem Verwalter obliegende Pflicht geht im Falle ihrer Verletzung durch den Verwalter nicht auf die Wohnungseigentümer über; ihre Einhaltung kann in diesem Fall vielmehr von jedem Eigentümer im gerichtlichen Verfahren nach § 43 Nr. 3 WEG mit dem Ziel verfolgt werden, dass der Verwalter auf seine Pflicht hingewiesen wird (so BayObLG, Beschluss vom 27.1.1970, 2Z BR 22/69, Tz. 16, BayObLGZ 1970, 1 = NJW 1970, 1136; BayObLG, Beschluss vom 25.6.1992, 2Z BR 25/92, Tz 30, BayObLGZ 1992, 210 - NJW‑RR 199, 1431). Hieraus folgt in Rechtsanalogie zu §§ 37 Abs. 2 BGB, 122 Abs. 3 AktG, 45 Abs. 3 GenG die Befugnis des bzw. der Wohnungseigentümer, die nach § 24 Abs. 2 WEG ein Einberufungsverlangen gestellt haben, durch Einleitung des gegen den Verwalter erhobenen gerichtlichen Verfahrens zur Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung durch gerichtliche Entscheidung ermächtigt zu werden (vgl. BayObLG, Beschluss vom 27.1.1970, 2Z BR 22/69, Tz. 16, BayObLGZ 1970, 1 = NJW 1970, 1136; BayObLG, Beschluss vom 20.2.2003, 2Z BR 1/03, NZM 2003, 317; Merle in: Bärmann, WEG, 10. Aufl. § 24 Rn. 24; Riecke in: Riecke/Schmid, a. a. O. § 24 Rn. 11).

b) Es ist nicht festzustellen, dass der Bekl. dem Einberufungsverlangen der Kl. pflichtwidrig nicht nachgekommen ist (§ 24 Abs. 3 WEG).

Dass vorliegend ein Quorum der Wohnungseigentümer im Sinne des § 24 Abs. 2 WEG das Einberufungsverlangen gestellt hat, ist angesichts des unstreitigen Sachvortrags zu verneinen. Auch haben weder der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats noch sein Vertreter beim Verwalter ein derartiges Verlangen gestellt.

Pflichtwidrig hätte der Bekl. als Verwalter demnach nur dann gehandelt, wenn er eine Versammlung nicht einberuft, die nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung notwendig war, was unter anderem für den Fall anerkannt ist, dass ein Wirtschaftsplan für das betreffende Wirtschaftsjahr nicht vorliegt. Von einer Weigerung des Verwalters, auf Antrag eine Eigentümerversammlung einzuberufen, kann aber auch gesprochen werden, wenn der Verwalter auf ein Einberufungsverlangen eines oder mehrerer Wohnungseigentümer untätig bleibt (Merle in: Bärmann a.a.O. § 24 Rn. 21 m. w. N.). Dabei kommt dem Verwalter grundsätzlich ein anzuerkennendes Ermessen zu, das sich im Einzelfall auf eine unverzügliche Handlungspflicht hin verdichten kann. Dieser Zeitraum wird jedenfalls nicht überschritten ist, wenn sich der Verwalter binnen Monatsfrist, nach dem das Verlangen an ihn gerichtet worden ist, bereit erklärt, die Versammlung einzuberufen (BayObLG, Beschluss vom 20.2.2003, 2Z BR 1/03, NZM 2003, 317; 318; Gottschalg, NZM 2005, 406, 405). Von einer pflichtwidrigen Weigerung, die Eigentümerversammlung einzuberufen, wird hingegen zu sprechen sein, wenn der Verwalter trotz objektiver Dringlichkeit die Versammlung erst mehr als zweieinhalb Monate nach dem Einberufungsverlangen anberaumen will (BayObLG, Beschluss vom 20.2.2003 - 2Z BR 1/03 -, NZM 2003, 317, 318; Gottschalg, NZM 2005, 406, 405).

Im vorliegenden Fall war der Bekl. entgegen der Rechtsaufassurig der Kl. keinesfalls verpflichtet, aufgrund der geäußerten Rechtsauffassung des Amtsgerichts in der mündlichen Verhandlung am 18. Februar 2009 zur Wirksamkeit der Beschlussfassungen zum Jahreswirtschaftsplan und zur Jahresabrechnung sofort eine neue Eigentümerversammlung einzuberufen. Gleiches gilt für den Zeitraum der Zustellung der gerichtlichen Entscheidung am 11. März 2009. Denn dem Verwalter miss zur Unterrichtung der Eigentümer und zur rechtlichen Auswertung der Rechtsauffassung des erstinstanzlichen Gerichts die Möglichkeit verbleiben, ggf. nach rechtlicher Beratung den Vorschlag zur Einlegung eines Rechtsmittels substantiell zu begründen. Keinesfalls bestand auch ein Anspruch der Kl. darauf, dass der Bekl. auf ihr Verlangen vom 26. März 2009 hin innerhalb des vom gesetzten Zeitraums eine Eigentümerversammlung anberaumt (so auch OLG Düsseldorf, Beschluss vom 25.8.2003, 3 Wx 217/02, NZM 2004, 110, Tz 38 zitiert nach Juris; OLG München, Beschluss vom 21.6.2006, 34 Wx 28/00, NM 2006, 631). Mit Ablauf der Rechtsmittelfrist und somit mit Eintritt der materiellen Rechtskraft der erstinstanzlichen Entscheidung war der Bekl. hingegen gehalten, unverzüglich die Einladung zur zeitnahen Eigentümerversammlung vorzunehmen, da die Wohnungseigentümergemeinschaft nämlich weder über einen aktuellen Wirtschaftplan noch über eine Jahresabrechnung mehr verfügte. Diesem Anliegen ist aber der Bekl. mit dir Versendung der Einladungsschreiben vom 15. Mai 2009 zur Versammlung im Mai 2009 an die Wohnungseigentümer nachgekommen. Dass die Kl. dieses Schreiben wegen einer falschen Adressierung bezüglich der Postleitzahl erst verspätet erreichte, ändert nichts an der Bewertung, dass der Bekl. sich nicht pflichtwidrig weigerte, die Eigentümerversammlung einzuberufen. Diese Umstände können im Rahmen der Abberufung des Bekl. vom Amt des Verwalters berücksichtigt werden. Soweit die Kl. sich zur Stützung ihrer Rechtsauffassung auf die Entscheidung des OLG Düsseldorf berufen, ist festzustellen, dass die dort zur Entscheidung anstehende Fallgestaltung sich von der hier anstehenden deutlich unterscheidet und deshalb für den vorliegenden Fall nicht einschlägig ist.

Nach gerichtlicher Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen handelt der Verwalter erst pflichtwidrig, wenn er die Versammlung nicht in angemessener Zeit einberuft, wobei ihm zumindest eine Monatsfrist seit Rechtskraft der Ungültigerklärung zuzubilligen ist.

Mit Urteil des AG vom 11. März 2009 wird der Eigentümerbeschluss vom 12. August 2008 hinsichtlich des Wirtschaftsplans 2008 für ungültig erklärt und eine Widerklage auf Entrichtung von Hausgeldern abgewiesen. Zustellung an die übrigen Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter, am 16. März 2009. Bereits mit Anwaltsschreiben vom 26. März 2009 wird der Verwalter aufgefordert, bis spätestens zum 4. Mai 2009 eine Eigentümerversammlung einzuberufen (TOP: vorzeitige Abberufung des Verwalters, Wahl eines neuen Verwalters, Jahresabrechnung 2008, Wirtschaftsplan 2009 und Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter). Es erfolgt eine Einladung des Verwalters vom 15. Mai 2009 zu einer Eigentümerversammlung am 28. Mai 2009, später verlegt auf den 24. Juni 2009. Am 20. Mai 2009 Eingang der Klage gegen den Verwalter auf gerichtliche Ermächtigung des Klägers oder eines Dritten zur Einberufung einer Versammlung. Noch vor Zustellung dieser Klage deren Rücknahme am 1. Juli 2009. Das AG legt den Klägern die Prozesskosten auf. Hiergegen sofortige Beschwerde an das LG und nach deren Zurückverweisung die Anhörungsrüge gemäß § 321 a ZPO, woraufhin das LG die Fortführung des Beschwerdeverfahrens zulässt.

Letztlich ohne Erfolg für die Kläger. Die Klage ist vor Zustellung an den Beklagten zurückgenommen worden. Nach § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO ist über die Kosten nach billigem Ermessen zu entscheiden. Die Weigerung des Verwalters, eine Versammlung einzuberufen, ist hier noch nicht als pflichtwidrig anzusehen. Ausnahmsweise sind auch einzelne Wohnungseigentümer berechtigt, durch Einleitung eines gegen den Verwalter erhobenen gerichtlichen Verfahrens die Ermächtigung zur Einberufung der Versammlung zu erlangen. Nach Vorliegen des AG-Urteils hinsichtlich der Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen hat der Verwalter zunächst die Einlegung eines Rechtsmittels zu prüfen. Auch danach ist ihm noch eine Vorbereitungs- und Überlegungsfrist zuzubilligen. Das Einladungsschreiben vom 15. Mai 2009 war also noch rechtzeitig.

Wenn Verwalter oder – soweit vorhanden – Beiratsvorsitzender sich (pflichtwidrig!) weigern, eine dringliche Versammlung mit dem gewünschten Tagesordnungspunkt einzuberufen, stellt sich die Frage nach dem Rechtsschutz für einzelne Wohnungseigentümer. Die Rechtsprechung ist hier in einem Dilemma: Die Einsetzung eines Notverwalters lediglich mit der Aufgabe der Einberufung einer Versammlung ist offenkundig unverhältnismäßig. In Analogie zu vergleichbaren Vorschriften des Vereins-, Aktien- und Genossenschaftsrechts kann ein Wohnungseigentümer sich deshalb vom Gericht formgerecht ermächtigen lassen, eine Versammlung mit einer bestimmten Tagesordnung einzuberufen. Nicht zu empfehlen ist ein normaler Prozess, zum einen wegen seiner gewöhnlichen Dauer und zum anderen wegen der schwierigen Vollstreckbarkeit (wann darf der Kläger einladen – bereits bei vorläufiger Vollstreckbarkeit nach dem erstinstanzlichen Urteil?).

Da es hier meist um dringende Fälle geht, bietet sich das selbständige Verfahren der einstweiligen Verfügung nach der ZPO an. Über einen derartigen Antrag entscheiden die Gerichte zumeist schnell und ohne mündliche Verhandlung. Außerdem ist eine einstweilige Verfügung sogleich vollstreckbar. Der Antragsteller kann die Einberufung wirksam vornehmen (er darf nur nicht vergessen, von der erwirkten einstweiligen Verfügung prozessual Gebrauch zu machen, also sie insbesondere sofort dem Verwalter zustellen zu lassen). Der erfolgreiche Antragsteller hat sogar die Chance, dass die von ihm einberufene Versammlung schon stattgefunden hat, wenn über Rechtsbehelfe und Rechtsmittel des Verwalters, gegen den sich das Verfahren richtet, noch zu entscheiden ist. Praktisch wird sich das Verfahren bis zu einer eventuell beantragten mündlichen Verhandlung über die einstweilige Verfügung in der Hauptsache erledigt haben. Die gerichtliche Entscheidung reduziert sich dann wie im vorliegenden Fall auf die Kosten. Mit der gerichtlich erlaubten Einberufung ist die Ermächtigung freilich verbraucht und muss ggf. erneut beantragt werden.

VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister